I C 570/24

<p>Sygn. akt I C 570/24</p> <div> <h2>WYROK ZAOCZNY</h2> <h5>W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ</h5> <p> Dnia 23 kwietnia 2025 r.</p> <p>Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:</p> <p>Przewodniczący: Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska</p> <p>po rozpoznaniu w dniu 23 kwietnia 2025 r. w Warszawie na posiedzeniu niejawnym</p> <p>sprawy z powództwa <span class="anon-block"> (...) sp. z o.o.</span> z siedzibą w <span class="anon-block">O.</span> </p> <p>przeciwko <span class="anon-block"> (...) sp. z o.o.</span> z siedzibą w <span class="anon-block">O.</span> </p> <p>o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym</p> <p> <strong> <!-- -->oddala powództwo.</strong> </p> <p>Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska</p> <p>Sygn. akt I C 570/24</p> </div> <div> <h2>UZASADNIENIE</h2> <p>Powód <span class="anon-block"> (...) Sp. z o.o.</span> z siedzibą w <span class="anon-block">O.</span> (poprzednio: <span class="anon-block"> (...) Sp. z o.o.</span> z siedzibą w <span class="anon-block">O.</span>) pozwem z dnia 22 lutego 2024 r., skierowanym przeciwko <span class="anon-block"> (...) Sp. z o.o.</span> w <span class="anon-block">O.</span>, wniósł o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w treści księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym poprzez:</p> <p>a)  wykreślenie w dziale IV <span class="anon-block">księgi wieczystej nr (...)</span>, prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Grodzisku Mazowieckim, IV Wydział Ksiąg Wieczystych, dla nieruchomości obejmującej działkę gruntu o <span class="anon-block">numerze ewidencyjnym (...)</span> położonej w miejscowości <span class="anon-block">O.</span>, stanowiącej własność powoda,</p> <p>b)  wykreślenie w dziale IV <span class="anon-block">księgi wieczystej nr (...)</span>, prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Grodzisku Mazowieckim, IV Wydział Ksiąg Wieczystych, dla nieruchomości obejmującej działkę gruntu o <span class="anon-block">numerze ewidencyjnym (...)</span> położonej w miejscowości <span class="anon-block">O.</span>, stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego powoda</p> <p>wpisów o hipotece umownej łącznej w kwocie 2.200.000 zł ustanowionej na rzecz <span class="anon-block"> (...) Sp. z o.o.</span>, ze względu na nieoznaczenie zabezpieczonej wierzytelności ani stosunku prawnego, z którego wierzytelność ta wynika.</p> <p>Powód domagał się także zasądzenia od pozwanego na jego rzecz zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych, ewentualnie spisu kosztów przedstawionego przez powoda.</p> <p>W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że jest właścicielem nieruchomości stanowiącej <span class="anon-block">działkę ewidencyjną nr (...)</span> oraz użytkownikiem wieczystym nieruchomości stanowiącej <span class="anon-block">działkę ewidencyjną nr (...)</span>, położonych w <span class="anon-block">O.</span>. W chwili wpisu wskazanej w petitum pozwu hipoteki działki te stanowiły jedną nieruchomość, a po dokonanym podziale geodezyjnym i założeniu dodatkowej księgi wieczystej hipoteka umowna przekształciła się z mocy prawa w hipotekę umowną łączną. Hipoteka została ustanowiona przez <span class="anon-block"> Fundację (...)</span>, od której powód nabył przedmiotową nieruchomość, na rzecz <span class="anon-block"> (...) S.A.</span> <span class="anon-block">(...)</span> sp. k. na mocy oświadczenia o ustanowieniu hipoteki z dnia 5 sierpnia 2013 r. w celu zabezpieczenia wierzytelności o zapłatę kwoty 3.321.000 zł. W dniu 20 października 2014 r. wierzytelność względem <span class="anon-block"> Fundacji (...)</span> została przeniesiona w drodze cesji z <span class="anon-block">(...)</span> S.A. <span class="anon-block">(...)</span> sp. k. na rzecz pozwanej spółki.</p> <p>W ocenie powoda hipoteka zabezpiecza nieoznaczoną wierzytelność, a nadto nie został określony stosunek prawny, z którego ta wierzytelność/wierzytelności ma/mają wynikać. Materialną podstawę wpisu hipoteki stanowiło oświadczenie o uznaniu wzajemnych zobowiązań z dnia 24 lipca 2013 r. złożone sobie wzajemnie przez <span class="anon-block"> Fundację (...)</span> <span class="anon-block"> i (...) S.A.</span> <span class="anon-block">(...)</span> sp. k. W dokumencie tym mowa jedynie o „saldzie wzajemnych rozliczeń” w wysokości 3.321.200 zł. Powód zaznaczył, że oświadczenie to nie zostało dołączone do wniosku o wpis hipoteki, ani też nie został dołączony żaden inny dokument, który identyfikowałby wierzytelności stanowiące podstawę wspomnianego „salda wzajemnych rozliczeń”. W efekcie, jak podniósł dalej powód, sąd wieczystoksięgowy, rozpoznając wniosek o wpis hipoteki, nie miał możliwości weryfikacji, czy wskazane w oświadczeniu o ustanowieniu hipoteki źródło wierzytelności, to jest oświadczenie o uznaniu wzajemnych zobowiązań z dnia 24 lipca 2013 r., rzeczywiście jest stosunkiem prawnym, z którego wynika zabezpieczona wierzytelność. Ustanowienie hipoteki wymaga zaś oznaczenia wierzytelności oraz stanowiącego jej źródło stosunku prawnego. Samo oświadczenie o uznaniu wzajemnych zobowiązań nie stanowiło zaś źródła jakiejkolwiek wierzytelności. Zdaniem powodowa, może on dochodzić wykreślenia hipoteki w drodze powództwa na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19820190147" title="Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz. U. z 1982 r. Nr 19, poz. 147 (art. 10)">art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece</a>, z uwagi na pierwotną wadę wpisu polegającą na wpisaniu hipoteki mimo niedostatecznego oznaczenia wierzytelności.</p> <p> <em> <!-- -->(pozew – k. 3-13)</em> </p> <p>Odpis pozwu został doręczony <span class="anon-block"> (...) Sp. z o.o.</span> z siedzibą w <span class="anon-block">O.</span> z dniem 3 września 2024 r. Pozwana spółka nie zajęła stanowiska w sprawie.</p> <p> <em> <!-- -->(koperta, zarządzenie – k. 251)</em> </p> <p> <strong> <!-- -->Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:</strong> </p> <p> <span class="anon-block"> (...) Sp. z o.o.</span> z siedzibą w <span class="anon-block">O.</span> jest właścicielem nieruchomości stanowiącej <span class="anon-block">działkę ewidencyjną nr (...)</span>, położonej w <span class="anon-block">O.</span>, w gminie <span class="anon-block">G.</span>, dla której Sąd Rejonowy w Grodzisku Mazowieckim prowadzi <span class="anon-block">księgę wieczystą nr (...)</span>. Spółka jest też użytkownikiem wieczystym nieruchomości stanowiącej <span class="anon-block">działkę ewidencyjną nr (...)</span>, dla której Sąd Rejonowy w Grodzisku Mazowieckim prowadzi <span class="anon-block">księgę wieczystą nr (...)</span>.</p> <p>W dziale IV ww. ksiąg wieczystych wpisana jest hipoteka umowna łączna na rzecz <span class="anon-block"> (...) sp. z o.o.</span> z siedzibą w <span class="anon-block">O.</span> w kwocie 2.200.000 zł; jako wierzytelność i stosunek prawny wskazano odpowiednio „zapłatę kwoty 3.321.000 zł wraz z kosztami postępowania sądowego oraz postępowania egzekucyjnego” oraz „oświadczenie o uznaniu wzajemnych zobowiązań z dnia 24.07.2013 r.”.</p> <p>Pierwotnie hipoteka wpisana była jedynie do <span class="anon-block">księgi wieczystej (...)</span>, przy czym jako wierzyciel hipoteczny figurowała wówczas <span class="anon-block"> (...) S.A.</span> <span class="anon-block"> i (...) s.k.</span>, a hipoteka opiewała na 3.335.000 zł. Nieruchomość ta została podzielona, a hipoteka – już jako łączna – ujawniona została w obu księgach wieczystych.</p> <p>Ujawnione w księgach wieczystych „oświadczenie o uznaniu wzajemnych zobowiązań z dnia 24.07.2013 r.” zostało podpisane w dniu 24 lipca 2013 r. przez <span class="anon-block"> Fundację (...)</span> z siedzibą w <span class="anon-block">O.</span> (ówczesny użytkownik wieczysty nieruchomości) <span class="anon-block"> i (...) S.A.</span> <span class="anon-block">(...)</span> sp. k. z siedzibą w <span class="anon-block">O.</span>, w zwykłej formie pisemnej. W treści oświadczenia znalazły się m.in. następujące zapisy:</p> <p>§ 1 ust. 1: <em> <!-- --> <span class="anon-block"> (...)</span> oświadcza, iż w wyniku prowadzonej działalności gospodarczej <span class="anon-block"> (...)</span> z Fundacją w księgowości <span class="anon-block"> (...)</span> powstało saldo wzajemnych rozliczeń na 31 grudnia 2012 r. w wysokości 3.321.200 zł, którego wierzycielem jest <span class="anon-block"> (...)</span> a dłużnikiem Fundacja. </em> </p> <p>§ 1 ust. 2: <em> <!-- -->Fundacja oświadcza, iż w jej księgowości saldo rozliczeń z <span class="anon-block"> (...)</span> dokumentuje również zadłużenie wobec <span class="anon-block"> (...)</span> w wysokości 3.321.200 zł. </em> </p> <p>§ 1 ust. 3:<em> <!-- --> <span class="anon-block"> (...)</span> i Fundacja oświadczają, że rozliczenia powyższe wynikają z poprzednich rocznych okresów gospodarczych z lat 2010, 2011, 2012 i mają udokumentowanie w księgowości obydwu firm</em>.</p> <p>W dniu 5 sierpnia 2013 r. <span class="anon-block"> Fundacja (...)</span> złożyła w formie aktu notarialnego oświadczenie o ustanowieniu hipoteki umownej do maksymalnej kwoty 3.335.000 zł na nieruchomości o nr. <span class="anon-block">KW (...)</span>, obejmującej ówcześnie obie <span class="anon-block">działki ewidencyjne: nr (...)</span>. W oświadczeniu o ustanowieniu hipoteki znalazła się informacja, iż na mocy oświadczenia o uznaniu wzajemnych zobowiązań zawartego w dniu 24 lipca 2013 r. Fundacja zobowiązała się do zapłaty kwoty w wysokości 3.321.200 zł na rzecz <span class="anon-block"> spółki (...)</span>.</p> <p>W dniu 20 października 2014 r. <span class="anon-block"> (...) S.A.</span> <span class="anon-block"> i (...) s.k.</span> zawarła z <span class="anon-block"> (...) sp. z o.o.</span> umowę przelewu wierzytelności. W treści umowy wskazano, że <span class="anon-block"> spółka (...)</span> jako cedent oświadcza, że posiada wierzytelność pieniężną w wysokości 3.000.000 zł, której dłużnikiem jest <span class="anon-block"> Fundacja (...)</span>, zabezpieczoną hipoteką zwykłą w wysokości 3.355.000 zł ustanowionej na nieruchomości o nr. <span class="anon-block">KW (...)</span>, którą przelewa za cenę 10.000 zł na <span class="anon-block"> spółkę (...)</span> jako cesjonariusza, przy czym cena miała wzrosnąć do 50.000 zł w razie otrzymania przez cesjonariusza z przedmiotowej wierzytelności co najmniej 500.000 zł. Cesjonariusz oświadczył, że przelew przyjmuje.</p> <p> <em> <!-- --> (twierdzenia powoda, odpis zupełny <span class="anon-block">księgi wieczystej nr (...)</span>, odpis aktualny <span class="anon-block">księgi wieczystej nr (...)</span>, odpis zupełny <span class="anon-block">księgi wieczystej nr (...)</span>, odpis aktualny <span class="anon-block">księgi wieczystej nr (...)</span> – k. 31 i n., oświadczenie o uznaniu wzajemnych roszczeń z 24 lipca 2013 r. – k. 194, oświadczenie o ustanowieniu hipoteki – k. 187-192, umowa przelewu wierzytelności z 20 października 2014 r. – k. 196-200)</em> </p> <p>Sąd, mając na uwadze zasadę wyrażoną w <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 339;art. 339 § 2)">art. 339 § 2 k.p.c.</a>, przyjął za prawdziwe twierdzenia powoda o faktach zawarte w pozwie. Ustalenia faktyczne zostały zatem poczynione na podstawie twierdzeń powoda, a uzupełniająco na podstawie przedstawionych przez powoda dowodów z dokumentów.</p> <p> <strong> <!-- -->Sąd Okręgowy zważył, co następuje:</strong> </p> <p>Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.</p> <p>Materialnoprawną podstawę wywiedzionego powództwa stanowi <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19820190147" title="Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz. U. z 1982 r. Nr 19, poz. 147 (art. 10;art. 10 ust. 1)">art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece</a> (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 341; dalej: u.k.w.h.), zgodnie z którym w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.</p> <p>Ciężar wykazania, że treść księgi wieczystej nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu spoczywa na powodzie.</p> <p>W niniejszej sprawie powód twierdził, że hipoteka umowna łączna wpisana w działach IV dwóch ksiąg wieczystych wskazanych w petitum pozwu w rzeczywistości nie istnieje.</p> <p>Zgodnie z art. 65 ust. 1 u.k.w.h. w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).</p> <p>Hipoteka jest prawem akcesoryjnym. Nie ulega wątpliwości, że jeżeli z jakiegokolwiek powodu okaże się, że wierzytelność zabezpieczona hipoteką nie istnieje, oznacza to automatycznie także upadek samej hipoteki. Hipoteka nie może bowiem istnieć bez wierzytelności, którą ma zabezpieczać. W postępowaniach o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym poprzez wykreślenie z księgi wieczystej hipoteki powodowie mogą zatem wykazywać na przykład, że hipotekę ustanowiono dla zabezpieczenia wierzytelności wynikającej z nieważnej czynności prawnej.</p> <p>Natomiast w okolicznościach tej sprawy powód - mimo że twierdził, że kwestionowana hipoteka nie istnieje - nie twierdził jednocześnie, że nie istnieje wierzytelność, dla zabezpieczenia której hipotekę tę ustanowiono. Powód podnosił jedynie, że dokumenty przedstawione w postępowaniu wieczystoksięgowym wraz z wnioskiem o wpis hipoteki były niewystarczające dla dokonania wpisu hipoteki.</p> <p>Także zdaniem Sądu brak jest podstaw do stwierdzenia, że kwestionowana przez powoda hipoteka zabezpiecza nieistniejącą wierzytelność (nieistniejące wierzytelności).</p> <p>Powód twierdzi w pozwie, że „oświadczenie o uznaniu wzajemnych zobowiązań” z dnia 24 lipca 2013 r. (k. 739) samo w sobie nie mogło wykreować wierzytelności zabezpieczonej następnie kwestionowaną hipoteką. Powód wskazywał, że w samej treści ww. dokumentu mowa o rozliczeniach stron tej czynności z lat 2010, 2011 i 2012, z czego powód domniemuje, że strony miały w istocie na względzie nie jedną, ale szereg wierzytelności wynikających z dokonanych między nimi w tym okresie czynności. W ocenie Sądu, nie jest jednak wykluczone, że owo oświadczenie z dnia 24 lipca 2013 r. miało w zamiarze stron tej czynności odnieść skutek nie tylko uznania długu przez <span class="anon-block"> Fundację (...)</span>, ale także skutek nowacji w rozumieniu <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 506)">art. 506 k.c.</a> Wskazuje na to chociażby treść oświadczenia o ustanowieniu hipoteki, gdzie Fundacja oświadcza, że właśnie na mocy wskazanego wyżej oświadczenia zobowiązała się do zapłaty kwoty 3.321.200 zł na rzecz <span class="anon-block"> (...) S.A.</span> <span class="anon-block"> i (...) s.k.</span> (k. 189). Mogło być też tak, że w oświadczeniu o ustanowieniu hipoteki Fundacja posłużyła się niejako skrótem myślowym, mając na względzie zabezpieczenie wierzytelności powstałych przed dniem 24 lipca 2013 r., co do których nastąpiło uznanie długu w ww. oświadczeniu o uznaniu wzajemnych zobowiązań. Wyjaśnienie tych kwestii wymagałoby przeprowadzenia postępowania dowodowego, chociażby w postaci zeznań osoby, która podpisała w imieniu Fundacji oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, o co jednak powód nie wnosił.</p> <p>Wypada zauważyć w tym miejscu, że powód nie twierdził także, aby w oświadczeniu z 24 lipca 2013 r. strony tej czynności podały nieprawdziwe informacje, powołując się na wynikający z dokumentacji księgowej obu podmiotów dług po stronie Fundacji opiewający na 3.321.200 zł. Wręcz przeciwnie, powód wskazywał, że najprawdopodobniej dokonane zostały czynności w okresie wskazanym w ww. oświadczeniu, to jest w latach 2010-2012 i że wystawione zostały z tego tytułu jakieś faktury. Jednocześnie powód także i w tym wypadku nie podjął żadnej inicjatywy dowodowej celem ustalenia zamiaru stron ww. oświadczenia.</p> <p>Podkreślić należy, że przepis <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 339;art. 339 § 1)">art. 339 § 1 k.p.c.</a> nakazuje sądowi przyjęcie za prawdziwe (z wyjątkiem opisanych tam sytuacji) jedynie twierdzeń powoda o faktach. Natomiast w zakresie interpretacji owych faktów przez pryzmat norm prawnych, sąd w żadnym razie nie jest związany stanowiskiem powoda. Mając zaś na uwadze powyższe rozważania, Sąd doszedł do przekonania, że nie zostało wykazane, aby stan nieruchomości ujawniony w księgach wieczystych nie odpowiadał stanowi prawnemu, zatem powództwo oparte na treści <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 10)">art. 10</a> u.k.w.h. należało oddalić.</p> <p>Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska</p> </div>