II SA/Gl 344/08

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędziowie Sędzia NSA Ewa Krawczyk (spr.), Sędzia WSA Włodzimierz Kubik, Protokolant starszy sekretarz sądowy Beata Bieroń, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 października 2008r. sprawy ze skargi I. S. oraz S. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu oddala skargę. UZASADNIENIE Prezydent Miasta B. decyzją nr [...] z dnia [...] roku – po ponownym rozpatrzeniu wniosku A. i P. . ustalił warunki zabudowy dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr [...] przy ul. [...], obręb M. w B. W podstawie prawnej decyzji organ wskazał art. 4 ust. 2 i art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717), dalej powoływana jako "ustawa o planowaniu". W uzasadnieniu organ stwierdził, że projektowane zamierzenie stanowi uzupełnienie zabudowań istniejących (budynki mieszkalne jednorodzinne), działka posiada dostęp do ul. [...] poprzez działkę nr [...] z ustanowioną służebnością, teren jest uzbrojony w sieć energetyczną, wodociągową, gazową oraz kanalizację sanitarną oraz posiada zgodę na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze z poprzedniej edycji planu. Odwołanie od powyższej decyzji złożyli I. i S. S. – właściciele działki sąsiedniej, oznaczonej nr [...]. Odwołujący domagali się uchylenia decyzji podnosząc przede wszystkim okoliczności związane z wytyczeniem służebności drogowej. Twierdzili, że ustanowienie na rzecz inwestorów służebności drogowej o szerokości 4 metrów nie uwzględnia wytyczeń geodezyjnych i oznakowań z [...] roku i stanowi akceptację dla przygrodzenia w [...] roku z ustalonej drogi służebnej przez M. Z. (darczyńca działki [...] na rzecz inwestorów) 1 metra na rzecz własnej działki. Podnieśli, że ustalony pas służebny służy także ich nieruchomości, jest utwardzony, mimo że nie został wpisany do ksiąg wieczystych zgodnie z mapką z [...] roku. Wskazali także na brak właściwych uzgodnień w zakresie wjazdu na nieruchomość inwestorów. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. zaskarżoną decyzją z dnia [...] roku, wydaną w oparciu o art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Kolegium stwierdziło, że wydanie decyzji przez organ I instancji zostało poprzedzone analizą uwarunkowań przestrzennych w formie graficznej i opisowej, które wykazały spełnienie przez zamierzenie budowlane warunków z art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu. W szczególności teren planowanej inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej – ul. [...], przez ustanowioną aktem notarialnym z [...] roku służebność drogi obciążającą działkę nr [...], a polegającą na prawie przechodu i przejazdu pasem szerokości 4 metrów. Organ odwoławczy podkreślił, że kwestia wyznaczenia służebności w tym zakresie należy do sądu powszechnego. W decyzji określono warunki zaprojektowania zjazdu z ulicy dojazdowej na teren inwestycji oraz uzgodnienie wjazdu na działkę z zarządcą drogi dojazdowej (pkt 1 decyzji organu I instancji). Organ I instancji orzekł także o wymaganiach dotyczących ochrony interesów osób trzecich przez zakaz zagospodarowania terenu w sposób pozbawiający osoby trzecie m. innymi dostępu do drogi publicznej. W skardze do sądu administracyjnego I. i S. S. powtórzyli zarzuty odwołania. Podnieśli, że pas służebny, z którego korzystają w celu dojazdu do własnej nieruchomości został wytyczony w [...] roku, a powinien wynosić co najmniej 5 metrów. W konkluzji skargi domagali się uchylenia zaskarżonej decyzji. Organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych wymaga ustalenia, w drodze decyzji warunków zabudowy. Z kolei art. 61 ust. 1 powyższej ustawy stanowi, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w pkt 1-5 tegoż artykułu. Z przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 wynika zasada tzw. "dobrego sąsiedztwa" określająca konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez istniejący w danym miejscu stan dotychczasowy zabudowy jej cech i parametrów o charakterze urbanistycznym i architektonicznym. Powstająca zatem w sąsiedztwie zabudowanej już działki, dostępnej z tej samej drogi publicznej co działka na której ma powstać nowa zabudowa, powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej. W tym celu organ orzekający, przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy, powinien dokonać wyczerpującej oceny, czy spełnione są wszystkie przesłanki (poza wyjątkami określonymi ustawowo) z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu. W tym celu organ wyznacza obszar analizowany – zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588), dalej "rozporządzenie" i na nim przeprowadza analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 -5 ustawy. W niniejszej sprawie z załącznika graficznego i tekstowego do decyzji organu I instancji wynika, że funkcją terenu objętego obszarem analizowanym jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Działki dostępne z tej samej drogi publicznej – ul. [...] – są zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi 2 kondygnacyjnymi (parter z poddaszem użytkowym) posiadają dachy dwu lub wielospadowe, a szerokość elewacji wynosi średnia 10 m. Działka nr [...] posiada dostęp do drogi publicznej to jest ul. [...] – ustanowioną na rzecz tej działki aktem notarialnym z dnia [...] r. służebnością drogową obciążającą działkę nr [...]. Taki dostęp do drogi publicznej odpowiada wymogom prawa (art. 61 ust. 1 pkt 1 i 2 w zw. z art. 2 pkt 14 ustawy). Nie może bowiem budzić wątpliwości, że działka przewidziana do zabudowania w świetle art. 2 pkt 14 posiada dostęp do drogi publicznej. Skoro warunki przewidziane art. 61 ust. 1-5 zostały spełnione, a sama decyzja odpowiada wymogom art. 54 ustawy, należy ją uznać za zgodną z prawem. Odnosząc się do zarzutów skargi przede wszystkim podkreślenia wymaga brak w istocie zarzutów skierowanych pod adresem decyzji ustalającej warunki zabudowy na działce nr [...] dla budowy domu jednorodzinnego. Skargę bowiem uzasadnia przekonanie skarżących, iż ustanowienie na rzecz każdoczesnych właścicieli działki nr [...] służebności drogowej na działce nr [...] narusza ich prawa do służebności przysługującej im od roku [...], która polegała na prawie przejazdu i przechodu, działką nr [...] pasem o szerokości większej o 2 metry od obecnie ustanowionej służebności drogowej na rzecz działki nr [...] Taki zarzut skargi nie może podważać legalności kontrolowanej decyzji. Jej przedmiotem było bowiem ustalenie możliwości zabudowy domem jednorodzinnym działki nr [...], a nie istnienie służebności drogowej na rzecz działki skarżących oznaczonej nr [...], notabene nieujawnionej w księgach wieczystych. Kwestia ograniczenia w korzystaniu z wcześniej powstałej służebności drogowej przez ustanowienie aktem notarialnym z dnia [...] roku służebności drogi o szerokości 4 metrów nie podlega ocenie organów administracyjnych ale wyłącznie sądom powszechnym. Nie zmienia to faktu, że zaskarżoną decyzją, orzekając o ochronie interesów osób trzecich zabroniono zabudowy i zagospodarowania wnioskowanego terenu m. innymi w sposób pozbawiający osoby trzecie dostępu do drogi publicznej. Mając na uwadze powyższą argumentację na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 z zm.) , orzeczono jak w sentencji.