II SA/Kr 523/20

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Paweł Darmoń (spr.) SWSA Joanna Człowiekowska SWSA Tadeusz Kiełkowski po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 29 września 2020 r. sprawy ze skargi M. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 10 marca 2020 r, [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę. UZASADNIENIE Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 27 listopada 2019 r. nr [...] o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego z wniosku T. J. pn: "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym, dojazdem, dojściami oraz miejscami postojowymi na działkach nr [...], [...], [...], [...] obr. [...] przy ul. [...] w K.". Po rozpatrzeniu odwołania wniesionego od tej decyzji przez M. R. Samorządowe KOlegium Odwołąwcze w K. decyzją z dnia 10 marca 2020 r., znak [...] - działając na podstawie art. 54, art. 59, art. 61, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz U. 2018, 1945 t.j.), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588) oraz art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. - utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W jej uzasadnieniu Kolegium wskazało, że dla wydania decyzji w.z., konieczne jest łączne spełnienie warunków, o jakich mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jednym z nich jest występowanie, na obszarze analizowanym, co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art.61 ust. 1 pktl ustawy). Na postępowanie wyjaśniające, prowadzone w ramach postępowania w sprawie wydania decyzji w.z., składa się między innymi dokonanie analizy urbanistyczno-architektonicznej obszaru otaczającego działkę, której dotyczy wniosek inwestora. Odbywa się to w oparciu o przepisy wspomnianego powyżej, a stanowiącego akt wykonawczy do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. I tak, § 3 ust. 1 rozporządzenia stanowi: "W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art.61 ust, l-5 ustawy." (ustawy - zob. § 2 pkt 1 rozporządzenia). Zgodnie z ust. 2 § 3 granice tego obszaru, wyznacza się w odległości nie niniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem inwestora. Jak wynika z dalszych przepisów rozporządzenia - § 4 - § 8 - zabudowa znajdująca się na tym terenie, jest podstawą wyznaczenia parametrów dla nowej inwestycji - odnośnie obowiązującej linii zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu. Ustalenie, przez organ prowadzący postępowanie w sprawie wydania decyzji w.z., tego, jaki rodzaj zabudowy dominuje na tym obszarze, pozwala następnie na określenie warunków zabudowy dla nowej inwestycji. Niemniej jednak sposób sporządzania analizy, jak i poszczególne zasady ustalania warunków zagospodarowania dla projektowanej inwestycji, a podane w cytowanym powyżej rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia powinny być przestrzegane i zrealizowane. W niniejszej sprawie, w trakcie postępowania pierwszoinstancyjnego, przeprowadzono analizę, o jakiej mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. W ocenie Kolegium, sporządzona w niniejszej sprawie analiza urbanistyczno-architektoniczna odpowiada wymogom formalnym, o których mowa w przedmiotowym rozporządzeniu. Obszar analizowany określono w sposób zgodny z § 3 rozporządzenia mając na uwadze rozległy front działki obejmującej teren inwestycji. Kolegium Odwoławcze nie kwestionuje sposobu wyznaczenia frontu działki oraz obszaru analizowanego. W obszarze analizowanym niewątpliwie istnieją działki sąsiednie, pozwalające na kontynuację funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, tj. działki sąsiednie nr [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...]. W obszarze analizowanym znajduje się zabudowa wielorodzinna i drobne budynki jednorodzinne lub w większości połączone w zespoły zabudowy. Zabudowie wielorodzinnej towarzyszą budynki usługowe. Z przeprowadzonej analizy architektoniczne - urbanistycznej wynika, że realizacja planowanej zabudowy pozostaje w zgodności z zasadami kształtowania ładu przestrzennego. W ocenie Kolegium parametry urbanistyczne zostały ustalone w sposób prawidłowy, na podstawie szerokiej weryfikacji stanu zagospodarowania w obszarze analizowanym. Parametry urbanistyczne w większości zostały ustalone poprzez nawiązanie do zabudowy bezpośrednio sąsiadującej. Przechodząc do weryfikacji kolejnych wskaźników architektoniczne -urbanistycznych, Organ I instancji ustalił nieprzekraczalną linię zabudowy w nawiązaniu do usytuowania zabudowy na działkach sąsiednich nr [...] obr. [...], czyli w odległości 5 m od granicy z działką drogową na [...] obr. [...] ul. [...], zgodnie z treścią § 4 ust.4 rozporządzenia, a przyjęte rozwiązanie Kolegium uznaje za prawidłowe. Dla inwestycji ustalono wskaźnik powierzchni istniejącej i projektowanej zabudowy w stosunku do powierzchni działki przedmiotowej na poziomie 29% z tolerancją 2%, co daje przedział 27% - 31%, zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia. Podkreślenia wymaga, że średni wskaźnik w obszarze analizowanym wyniósł 35%, natomiast średni dla zabudowy wielorodzinnej wynosi 25%. Przyjęta przez Organ wartość pozwoli wkomponować projektowany obiekt w istniejący układ urbanistyczny. Wskaźnik szerokości elewacji frontowej ustalono na 28m, z tolerancją 2m, zgodnie z § 6 ust. 2 rozporządzenia. Warto zauważyć, że średnia szerokość elewacji frontowej wszystkich budynków w obszarze analizowanym wynosi 19m, natomiast dla zabudowy wielorodzinnej wynosi 32m. Z powyższego wynika, że przyjęta wartość znajduje uzasadnienie przestrzenne. Również wskaźnik wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nawiązuje do średnich wartości istniejącej zabudowy wielorodzinnej i ustalono ją na 16m przy zachowaniu dachu płaskiego w nawiązaniu do geometrii dachu typowej zabudowy wielorodzinnej. Rozwiązanie takie pozwoli zachować ład przestrzenny i zostało przez Organ prawidłowo uzasadnione. Analiza architektoniczno - urbanistyczna pozwala na ustalenie warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia z poszanowaniem wymogów ustawodawstwa z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Ustalone warunki zabudowy nawiązują do zabudowy sąsiadującej, w ocenie Kolegium Odwoławczego zabudowa objęta wnioskiem realizuje zasadę, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Planowana zabudowa stanowić będzie kontynuację rodzaju zabudowy, funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu oraz parametrów i wskaźników kształtujących zabudowę na działkach sąsiednich. Ustalenie przyjętych parametrów pozostaje zdaniem organu w zupełnej zgodności z zasadami kształtowania ładu przestrzennego, realizuje zasadę dobrego sąsiedztwa, a konkretne wartości parametrów urbanistycznych określono w sposób wyważony. Kolegium nie podziela w tym zakresie zarzutów odwołania, a powyższe rozważania stanowią w istocie również odpowiedź na przedstawione w odwołaniach zarzuty dotyczące wysokości przyjętych parametrów. Na marginesie Kolegium zwraca uwagę, że nie stoi w sprzeczności z przepisami określenie parametrów w wielkości od minimalnej do maksymalnej, gdyż takie rozwiązanie ułatwiające dostosowanie projektu budowlanego do decyzji o warunkach zabudowy zapewnia także zachowanie ładu architektonicznego, pod warunkiem jednakże odpowiedniego określenia tych wielkości ze wskazaniem przekonującej argumentacji (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 17 grudnia 2010 r., II SA/Kr 1290/10, Lex nr 753488 oraz wyrok WSA w Krakowie z dnia 7 lutego 2012 r. sygn. akt II SA/Kr 1306/11). Ponadto ustalone w załączniku nr 1 do decyzji parametry urbanistyczne należy odczytywać w związku z załącznikiem nr 3, w którym w sposób jasny uzasadniono sposób ich wyliczenia. Zresztą zaskarżona decyzja zawiera prawidłowo sporządzone załączniki, zarówno te obejmujące część tekstową wyników analizy architektoniczno - urbanistycznej, jak również załącznik graficzny zawierający prawidłowo wyznaczony obszar analizowany. Załączniki graficzne do decyzji jak i do analizy architektoniczno - urbanistycznej sporządzono na odpowiednich mapach we właściwej skali. Należy zauważyć, że załączniki do decyzji o warunkach zabudowy stanowią jej integralną część, a w związku z tym parametry urbanistyczne oraz inne warunki zabudowy mogą być określane w załącznikach. Nie budzi ponadto wątpliwości, że osoba wpisana na listę samorządu zawodowego architektów uczestniczyła w procesie orzeczniczym sporządzając analizę architektoniczną -urbanistyczną oraz projekt decyzji. Osoba ta wskazana jest również w samej decyzji kończącej postępowanie. Zamierzenie posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej ul. [...] i realizuje również przesłankę z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., spełniona jest również przesłanka, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Zaopatrzenie inwestycji w zakresie infrastruktury technicznej nastąpi na warunkach określonych przez dysponenta sieci. Ponadto w ocenie Kolegium wskaźnik wymaganej ilości miejsc parkingowych określony został w sposób zgodny z Uchwałą z dnia 29 sierpnia 2012 r. nr [...] Rady Miasta K.. Ustalono uwzględnienie wskazań zawartych w tej uchwale, w szczególności wytycznych w zakresie określania liczby miejsc postojowych i wskaźników liczby miejsc postojowych w różnych obszarach miasta. Zgodnie z w.w. programem dla przedmiotowej lokalizacji i rodzaju zabudowy przyjmuje się wskaźnik liczby miejsc postojowych: na 1 mieszkanie: 1,2 miejsc postojowych. Kolegium Odwoławcze nie kwestionuje ponadto ustalenia kręgu stron postępowania określonego z punktu widzenia zakresu oddziaływania inwestycji. Ustosunkowując się ponadto do zarzutów Skarżącego podkreślono, że z istoty decyzji o warunkach zabudowy wynika, że z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy wystąpić może każdy niezależnie od przysługującego tytułu do nieruchomości objętej wnioskiem. Ponadto decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. W ślad za orzecznictwem sądowo -administracyjnym, że z samego faktu wydania decyzji o warunkach zabudowy nie można wywodzić naruszenia interesów osób trzecich, gdyż decyzja nie narusza prawa własności i innych praw tych osób, co wynika z art. 63 ust. 2 u.p.z.p. Należy również wskazać, że decyzja o warunkach zabudowy nie stanowi jakiejkolwiek podstawy do wywłaszczenia. Decyzja ta jest aktem administracyjny o charakterze planistycznym nie uprawniającym do prowadzenia robót budowlanych, wymaganym natomiast do złożenia ewentualnego wniosku o pozwolenie na budowę, a to właśnie na etapie postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę weryfikowane są między innymi zagadnienia dotyczące tytułu do nieruchomości objętych zamierzeniem budowlanym. Należy jednocześnie podkreślić, że zarzut odwołania, iż w wyniku realizacji inwestycji nastąpi wzrost ruchu samochodowego nie stanowi samoistnej i wystarczającej podstawy do uznania, iż zaskarżona decyzja jest nieprawidłowa. Zamierzenie podlegało stosownemu opiniowaniu z zakresu obsługi komunikacyjnej, a co więcej pewien wzrost ruchu samochodowego stanowi, bowiem wynik realizacji każdej inwestycji budowlanej, gdyż każda tego rodzaju inwestycja musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej (por. art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p.). Samo zatem zwiększenie się natężenia tego ruchu nie stanowi podstawy do kwestionowania decyzji o warunkach zabudowy. Podsumowując, w ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławcze zaskarżona decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie narusza przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego do tej ustawy, a postępowanie przeprowadzono z zachowaniem wymaganych przepisów procedury określonych w Kodeksie postępowania administracyjnego. Decyzja ta nie narusza w ocenie Kolegium Odwoławczego interesów osób trzecich. Decyzja została w sposób prawidłowy uzasadniona (spełnia wymogi art. 107 § 3 K.p.a.), a z ustaleń Organu I instancji wynika, że zamierzenie realizuje przesłanki, o których mowa w art. 61 ust. 1 powyższej ustawy. Opisaną wyżej decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie M. R., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia Samorządowemu Kolegium Odwoławczemu. Skarżący podkreślił, że jest współwłaścicielem nieruchomości, na której planowana jest inwestycja objęta zaskarżoną decyzją i nie wyraża na nią zgody. Skarżący zarzucił, że inwestor wprowadził w błąd organy prowadzące postępowanie twierdząc, że dom znajdujący się obecnie na tej działce jest przeznaczony do rozbiórki. Skarżący wyraził obawę, że inwestor zamierza wywłaszczyć go w celu realizacji inwestycji. Zarzucono również, że na skutek planowanej inwestycji nastąpi wzmożenie ruchu samochodowego w i tak już zatłoczonej okolicy oraz ograniczenie dopływu światła słonecznego do istniejących budynków. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Na wstępie należy wskazać, że na mocy § 1 rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz. U. poz. 491 z późn. zm.) w okresie od dnia 20 marca 2020 r. do odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej ogłoszono stan epidemii w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2. Do dnia dzisiejszego stan epidemii nie został odwołany. Zgodnie z art. 15zzs4 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374 ze zmianami) w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (Dz. U. poz. 875) w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich wojewódzkie sądy administracyjne oraz Naczelny Sąd Administracyjny przeprowadzają rozprawę przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających przeprowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu, chyba że przeprowadzenie rozprawy bez użycia powyższych urządzeń nie wywoła nadmiernego zagrożenia dla zdrowia osób w niej uczestniczących (ust. 2). Przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów (ust. 3). Na mocy powołanego wyżej art. 15zzs4 zarządzeniem Przewodniczącego Wydziału z dnia 18 sierpnia 2020 r. (k - 18) niniejsza sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym. Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153 poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że przedmiotem kontroli Sądu jest zgodność zaskarżonej decyzji (innego aktu lub czynności) z przepisami prawa materialnego, które mają zastosowanie w sprawie oraz z przepisami prawa procesowego, regulującymi tryb jej wydania lub podjęcia aktu albo czynności będącej przedmiotem zaskarżenia. Wiążące przy tym są przepisy obowiązujące w dacie wydania zaskarżonego aktu. Usunięcie z obrotu prawnego decyzji lub innego aktu może nastąpić tylko wtedy, gdy postępowanie sądowe dostarczy podstaw do uznania, że przy ich wydawaniu organy administracji publicznej naruszyły prawo w zakresie wskazanym w art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.) - zwanej dalej p.p.s.a. - tj. w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mających istotny wpływ na wynik sprawy. W przeciwnym razie Sąd skargę oddala (art. 151 tej ustawy) Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja jest prawidłowa. Przepis art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 , poz. 717 ze zm.) stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalając na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodną uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o które mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 u.p.z.p. - rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z dnia 19 września 2003 r. Nr 164, poz. 1588) określone zostały parametry tej zabudowy tj. linia nowej zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej i geometrii dachu oraz sposób ustalenia tych parametrów w oparciu o tzw. analizę urbanistyczno architektoniczną. Analizę urbanistyczno – architektoniczną sporządza uprawniony architekt - urbanista. Stanowi ona podstawę ustaleń dokonywanych przez organ, a wyniki analizy stanowią część merytoryczną decyzji. Organ ma obowiązek przeprowadzenia pełnej kontroli sporządzonej w sprawie analizy, która stanowi merytoryczną część ustaleń organu przeniesionych wprost do wydawanej przez siebie decyzji. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 listopada 2012 r. sygn. akt II OSK 1252/11 wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy musi być poprzedzone wnikliwą, pełną i wyczerpującą analizą funkcji oraz cech zabudowy, której wyniki znajdują odzwierciedlenie w samej analizie i dokumentach stanowiących podstawę jej przygotowania. Takie opracowanie winno zawierać precyzyjne wskazanie numerów działek objętych analizą, oznaczenie niezbędnych parametrów nieruchomości znajdujących się na tych działkach, aby możliwe było wyprowadzenie wniosku, co do planowanych funkcji zabudowy, jak i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, a w konsekwencji ocena takiego dowodu zarówno w postępowaniu administracyjnym, jak i postępowaniu sądowoadministracyjnym. Takie opracowanie zostało w niniejszej sprawie prawidłowo sporządzone przez mgr inż. arch. I. I.- K. W orzecznictwie sądowym podkreśla się także, że decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową. Organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom, a obowiązek odmowy ma tylko wówczas gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 października 2010 r. sygn. akt II OSK 1542/09). Wynika to z treści art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którymi nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Przepis art. 1 ust. 2 nie może stanowić wyłącznej podstawy odmowy ustalenia warunków zabudowy. Warunki, od których uzależnione jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. zostały w niniejszej sprawie spełnione, a tym samym brak jest podstaw by odmówić ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego. Wyjaśnić należy, że ustalenie szczegółowych rozwiązań projektowych dotyczących planowanego zamierzenia na etapie ustalania warunków zabudowy prowadziłoby do pokrywania się zakresów postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oraz postępowania w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Tymczasem ustawodawca wyraźnie oddzielił te dwa postępowania spełniające dwie odmienne funkcje. Decyzja ustalająca warunki zabudowy stanowi dla przyszłego inwestora pewne ogólne określenie rodzaju inwestycji możliwej do zrealizowania na danym terenie. Konkretne i definitywne ustalenia dotyczące szczegółowych rozwiązań technicznych planowanej inwestycji zagospodarowania będą miały miejsce na kolejnym etapie realizacyjnymi czyli przy ubieganiu się inwestora o pozwolenie na budowę, kiedy to inwestor będzie dysponował stosownym projektem budowlanym oraz planem zagospodarowania terenu. Dopiero na tym etapie dojdzie do definitywnego sprecyzowania kształtu projektowanej inwestycji również w zakresie miejsc parkingowych, przyłączy (na warunkach określonych przez dysponenta sieci), strefy ochronnej czy analizy zacieniania. Należy pamiętać, iż organ administracyjny udzielający pozwolenia na budowę bada m.in. czy przedstawiony wraz wnioskiem projekt budowlany spełnia wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wskaźnik wymaganej ilości miejsc parkingowych określony został w zgodzie z uchwałą z dnia 29 sierpnia 2012 r nr [...] Rady Miasta K.. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w zaskarżonej decyzji szczegółowo omówiło wszystkie ustalone parametry nowej zabudowy, a także pozostałe warunki wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy, odniosło się wyczerpująco do zarzutów odwołania, które w znakomitej większości zostały powtórzone w skardze. Zamierzenie posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej od ul. [...] w K.. Dla inwestycji ustalono wskaźnik powierzchni istniejącej i projektowanej zabudowy w stosunku do powierzchni działki przedmiotowej na poziomie 29% z tolerancją 2%, co daje przedział 27% - 31%, zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia. Średni wskaźnik w obszarze analizowanym wyniósł 33%, natomiast średni dla zabudowy wielorodzinnej wynosi 25%. Wskaźnik szerokości elewacji frontowej ustalono na 28m, z tolerancją 2m, zgodnie z § 6 ust. 2 rozporządzenia. Średnia szerokość elewacji frontowej wszystkich budynków w obszarze analizowanym wynosi 19m, natomiast dla zabudowy wielorodzinnej wynosi 32m. Również wskaźnik wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nawiązuje do średnich wartości istniejącej zabudowy wielorodzinnej i ustalono ją na 16m przy zachowaniu dachu płaskiego w nawiązaniu do geometrii dachu typowej zabudowy wielorodzinnej. Ani sporządzona w sprawie analiza urbanistyczno - architektoniczna, ani wydana na jej podstawie decyzja nie budzą wątpliwości. Autorka analizy opisała stan faktyczny istniejący w obszarze analizowanym i po prawidłowym zastosowaniu przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustalono w decyzji warunki zabudowy, które uwzględniają zasadę dobrego sąsiedztwa i gwarantują zachowanie ładu przestrzennego na omawianym terenie. Zasada dobrego sąsiedztwa została wydaną decyzją zachowana. Zasada ta, wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Regulacja ta ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. Wobec tego w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany, jako urbanistyczną całość. Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Kontynuacja funkcji oznacza, że nowa zabudowa musi mieścić się w granicach zastanego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 czerwca 2013 r., sygn. akt II OSK 428/13). W obszarze analizowanym (zachodnia cześć dzielnicy [...]) znajduje się zabudowa wielorodzinna i drobne budynki jednorodzinne lub w większości połączone w zespoły zabudowy. Zabudowie wielorodzinnej towarzyszą budynki usługowe. Istniejąca zabudowa funkcjonalnie jest przemieszana. Trafnie parametry zabudowy zostały w większości ustalone poprzez nawiązanie do zabudowy bezpośrednio sąsiadującej, tak, aby tworzyła wymagany ład przestrzenny. Mając na uwadze powyższe Sąd uznał, że zaskarżona decyzja, jak i decyzja ją poprzedzająca odpowiadają prawu. Wbrew twierdzeniu skarżącego, organy prowadzące postępowanie prawidłowo ustaliły stan faktyczny sprawy oraz dokonały właściwej wykładni przepisów prawa, uznając, iż w sprawie zachodzą przesłanki pozwalające na ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji objętej wnioskiem. Wyjaśnienia organów w niniejszej sprawie są wyczerpujące i wszechstronne, a sporządzona analiza jest kompletna, określa w sposób szczegółowy cechy zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji odpowiada wymogom z art. 107 § 3 k.p.a. Wbrew zarzutom skargi decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu ani nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, o czym stanowi art. 63 ust 2 u.p.z.p. Taką informację zamieszczono w pouczeniach decyzji o warunkach zabudowy. Wydana decyzja wbrew obawom skarżącego nie stanowi jakiejkolwiek podstawy do wywłaszczenia ani nie uprawnia do prowadzenia prac budowlanych. Na etapie postępowania o pozwolenie na budowę badane są między innymi zagadnienia dotyczące tytułu prawnego inwestora do nieruchomości objętych zamierzeniem budowlanym. Samo zamierzenie budowlane podlegało opiniowaniu w zakresie obsługi komunikacyjnej a wzrost ruchu samochodowego jest wynikiem realizacji każdej inwestycji budowlanej. Uciążliwość związana ze wzrostem ruchu samochodowego jest normalnym następstwem rozwoju miasta, który obejmuje kolejne dzielnice, nawet odległe od ścisłego centrum. Z tych względów, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzeczono o oddaleniu skargi, jak w sentencji wyroku.