II SA/Gl 212/22

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Rafał Wolnik, Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski (spr.), Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska, Protokolant specjalista Anna Trzuskowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 lipca 2022 r. sprawy ze skargi R.S. na decyzję Wojewody Śląskiego z dnia 22 listopada 2021 r. nr IFVIII.7581.1.55.2020 w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę. UZASADNIENIE Prezydent Miasta T. decyzją z dnia 28 maja 2019 r. nr [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa połączenia drogowego ul. [...] z ul. [...] w T.". Wojewoda Śląski decyzją znak IFXIII.7821.16.2019 z dnia 26 listopada 2019 r. w pkt. I uchylił znajdujący się na str. 7 zaskarżonej decyzji pkt. 10 i nadał mu nowe brzmienie, w pkt II uchylił znajdujący się na str. 3 pkt. 4.2. i nadał mu nowe brzmienie, a w pkt. III orzekł o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji w pozostałej części. Na podstawie ww. decyzji, z dniem 26 listopada 2019 r., przejęta została z mocy prawa na własność Gminy Miasta T. między innymi nieruchomość położona w gminie T., obręb U., oznaczona jako działka nr 1 o powierzchni 0,3098 ha, wydzielona z działki nr 2, k.m. 1. Przedmiotowa nieruchomość w dniu przejęcia jej z mocy prawa na własność Gminy Miasta T. objęta była księgą wieczystą [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w T., gdzie jako właściciela wpisano R. S. W dziale III ww. księgi wieczystej ujawniono służebność mieszkania na rzecz F. S. i M. S. oraz służebność przesyłu na rzecz W. S.A. z/s w G. Dział IV ww. księgi wieczystej był wolny od wpisów. Zawiadomieniem z dnia 5 czerwca 2019 r. znak [...] Prezydent Miasta T. poinformował dotychczasową właścicielkę nieruchomości o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Został sporządzony operat szacunkowy, który został ostatecznie uaktualniony na miesiąc grudzień 2020 r. Obejmuje on wycenę prawa własności działki nr 1 oraz składnika roślinnego w postaci kukurydzy, który znajdował się na nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. 28 maja 2019 roku. Biegła dokonała wyboru podejścia oraz metody szacowania nieruchomości (podejście porównawcze, metoda porównywania parami, podejście dochodowe metoda wyceny zasiewów i upraw według przyszłego zbioru, w przypadku wyceny składnika roślinnego), uwzględniła cel wyceny (celem wyceny jest określenie wartości prawa własności nieruchomości przejętej na rzecz Gminy T.), opisała rodzaj i położenie nieruchomości (działka jest niezabudowana, nieuzbrojona sieciami, teren rolniczy, płaski, wykorzystywany jako łąka, przez działkę przebiegała kolidująca napowietrzna sieć energetyczna) i uwzględniła przeznaczenie planistyczne (działka znajduje się na obszarze, dla którego brak było obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta T., w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oznaczona Miasta T. oznaczona jest symbolem R - obszary rolne). W operacie szacunkowym ustalono wartość nieruchomości na 390 596,00 zł, zaś wartość składnika roślinnego na 503,00 zł. Po przedstawieniu operatu szacunkowego dotychczasowej właścicielce nieruchomości została (dnia 2 lipca 2020 r.) przeprowadzona rozprawa administracyjna. Pełnomocnik strony zakwestionowała ustaloną wartość nieruchomości domagając się odszkodowania w wartości 200 zł za m2. W czasie rozprawy zgłosiła również wątpliwości co do sposobu wyceny. Zakwestionowała transakcje wzięte do porównania określając je jako niepodobne do wycenianej nieruchomości oraz wskazała, że wycena zaniża wartość wywłaszczonej nieruchomości. Zaproponowała też, w ramach odszkodowania, zamianę nieruchomości. Obecna na rozprawie biegła wyjaśniła, że kluczowa w sporządzonej wycenie jest przesłanka wynikająca z art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami tzw. "zasada korzyści", która mówi: "Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia". Przy szacowaniu bierze się pod uwagę w pierwszej kolejności przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego według stanu na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, a jeśli nie ma planu to zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub decyzje o warunkach zabudowy jeśli była wydana. Zaktualizowany operat został przedstawiony pismem z 6 sierpnia 2020 roku zgodnie z ustaleniami wynikającymi z rozprawy administracyjnej. W nim ustalono wartość nieruchomości na 483 257 zł. Takie też odszkodowanie zaproponowano byłej właścicielce nieruchomości. Nie zgodziła się ona jednak z przedstawioną wyceną. W konsekwencji powyższego, decyzją z dnia 29 stycznia 2021 r. [...] znak [...] Prezydent Miasta T. orzekł: 1) ustalić odszkodowanie w wysokości 483.257,00 zł za prawo własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej, położonej w Gminie T., składającej się z działki 1 o obszarze 0,3098 ha. Działka 1 powstała z podziału działki nr 2, która zapisana była w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w T. Objęta została decyzją nr [...] Prezydenta Miasta T. z 28 maja 2019 roku o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn; "Budowa połączenia drogowego ulicy [...] z ulicą [...] w T." i z dniem ostateczności tej decyzji, tj. 26 listopada 2019 roku z mocy prawa stała się własnością Gminy Miasta T., 2) odmówić powiększenia odszkodowania ustalonego w pkt. 1 niniejszej decyzji o kwotę równą 5 % wartości prawa własności nieruchomości. 3) odmówić odszkodowania za składnik roślinny w postaci kukurydzy w kwocie 503,00 zł, ustalone w pkt. 1 odszkodowanie przyznać: - w kwocie 483.257,00 zł - na rzecz R. S., właścicielki nieruchomości wpisanej na dzień wydania decyzji nr [...] Prezydenta Miasta T. do księgi wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w T.; - w kwocie 0,00 zł - na rzecz M. S. i F. S., na rzecz których w księdze wieczystej [...] wpisana jest dożywotnia, bezpłatna i niepodzielna służebność mieszkania nie mająca wpływu na wartość działki nr 1. W uzasadnieniu organ szeroko omówił podstawy prawne podjętego rozstrzygnięcia. Dokonał również dogłębnej analizy operatu szacunkowego. Podkreślił, że w związku z faktem, iż nieruchomość gruntowa będąca przedmiotem wyceny posiadała na swoim gruncie części składowe w postaci składnika roślinnego, nie było możliwe określenie jej wartości, jako wartości rynkowej ponieważ nieruchomości tego rodzaju (z podobnymi składowymi) nie występują w obrocie rynkowym. Dlatego w procesie wyceny określono wartość odtworzeniową nieruchomości poprzez określenie oddzielnie wartości rynkowej gruntu i oddzielnie wartości jego części składowych. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami przy wycenach wywłaszczonych nieruchomości drogowych nakłada obowiązek przeanalizowania cen nieruchomości "drogowych" oraz cen nieruchomości o przeznaczeniu tożsamym z przeznaczeniem wywłaszczonej nieruchomości. W operacie biegła dokonała ogólnej analizy rynku nieruchomości drogowych oraz nieruchomości przeznaczonych pod tereny rolne. Taki dobór nieruchomości wynika z przeznaczenia nieruchomości i jego celu. W pierwszej kolejności zbadano rynek lokalny nieruchomości przeznaczonych pod drogi, obejmujący obszar miasta T. W badanym okresie stwierdzono występowanie na rynku lokalnym 12 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi w tym 1 na terenach niezurbanizowanych, z których skomponowano bazę 6 transakcji nieruchomościami drogowymi z rynku lokalnego obrębu T. o znacznej jednorodności cech i skali podobieństwa, do wycenianej działki, zawartych od listopada 2018 do czerwca 2020 roku. W badanej próbce odnotowała rozpiętości cen: od 139,67 do 230,00 zł/m2 przy średniej cenie 207,56 zł/m2. Następnie zbadano rynek lokalny nieruchomości przeznaczonych pod tereny rolnicze, obejmujący obszar miasta T. W celu dokonania pełnej analizy badanie rynku biegła rozszerzyła do dwóch i pół roku poprzedzających datę, na którą określono wartości nieruchomości. W analizowanym obszarze odnotowano jedna transakcję nieruchomością gruntową niezabudowana przeznaczona pod tereny rolnicze. Rozszerzono więc obszar do rynku regionalnego oraz powiatu [...] i [...]. Odnotowano 8 transakcji nieruchomości przeznaczonych pod tereny rolnicze. Rozpiętość cen wyniosła od 4,18 do 10,00 zł/m2, przy średniej 7,13 zł/m2. Uwzględniając wszystkie te elementy rzeczoznawca, w trybie art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dokonała wyboru podejścia i metody wyceny określenia wartości gruntu przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Przy określeniu wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej, w odniesieniu do zestawienia próbki reprezentatywnej nieruchomości drogowych, biegła uwzględniła następujące cechy rynkowe: położenie - 45%, sąsiedztwo i otoczenie - 30% stan zainwestowania terenu - 25%. Przy określeniu wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej, w odniesieniu do zestawienia próbki reprezentatywnej nieruchomości o przeznaczeniu rolniczym, uwzględniła następujące cechy rynkowe: położenie - 35%, sąsiedztwo i otoczenie - 30%, kształt nieruchomości - 20%, zdolność produkcyjna gleby - 15%. Wartość prawa własności wycenianej nieruchomości rzeczoznawca określiła osobno dla dróg i osobno dla obszarów rolniczych. Określiła zakresy kwotowe wag cech rynkowych dla poszczególnych cech rynkowych oraz kwotowe poprawki ceny jednostkowej i sumy poprawek. Dokonując stosownych obliczeń, uzyskała szacunkową wartość rynkową 1 m2 prawa własności gruntu będącego przedmiotem wyceny. Wartość jednostkowa wycenianego gruntu wyliczona na podstawie transakcji nieruchomości drogowych wyniosła 155,99 zł/m2 a dla terenów rolniczych wyniosła 10,10 zł/m2. Sama wartość prawa własności działki określona została na podstawie wartości gruntów o przeznaczeniu drogowym na ostatecznie na kwotę 483 257,00 zł. W ocenie organu przygotowany w sprawie operat jest prawidłowy i zgodny z obowiązującym prawem. Odnośnie żądania odszkodowania dla dwóch osób korzystających z ograniczonego prawa rzeczowego (służebności mieszkania w budynku znajdującego się na nieruchomości, z której wydzielono działkę wywłaszczoną) organ uznał, że odszkodowanie nie przysługuje, gdyż nieruchomość będąca przedmiotem postępowania nie jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, ani budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny. Jak stwierdził organ, brak było podstaw do przyznania dodatkowych 5 % wartości odszkodowania w związku z wcześniejszym wydaniem nieruchomości. Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej została stronie doręczona 5 czerwca 2019 roku. Termin 30-dniowy wydania nieruchomości minął 6 lipca 2019 roku. Dla inwestycji drogowej pn: "Budowa połączenia drogowego ulicy [...] z ulica [...] w T.", objętej decyzją nr [...] Prezydenta Miasta T. z 28 maja 2019 roku, został bowiem nadany rygor natychmiastowej wykonalności. Skutkiem takiej decyzji jest obowiązek natychmiastowego wydania nieruchomości. Zarządca drogi publicznej jest uprawniony do niezwłocznego faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie i przekazanie wykonawcy drogi. W oparciu o informację przekazaną przez Miejski Zarząd Ulic i Mostów do 24 stycznia 2020 roku nie nastąpiło wydanie placu budowy na rzecz wykonawcy. Strona nie wykazała natomiast żadnej woli, nie złożyła oświadczeń ani nie podjęła żadnych innych czynności w celu wydania nieruchomości. Odmówiono wreszcie ustalenia odszkodowania za składnik roślinny, gdyż plon został przez dotychczasową właścicielkę zebrany. Od tej decyzji odwołanie złożyła jej adresatka reprezentowana przez profesjonalną pełnomocnik, zarzucając: - naruszenie art. 134 i 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędne określenie rodzaju nieruchomości jako łąki lub drogi zamiast działki z przeznaczeniem do zabudowy domu jednorodzinnego, - naruszenie § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez przyjęcie rodzaju nieruchomości jako łąki następnie zmienionej jako pod drogi podczas, gdy nieruchomość winna być określona jako działka budowlana i takie było możliwe ustalenie przeznaczenia działki zgodnie z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, - niesłuszne zakwalifikowanie działki jako droga jedynie do celów obniżenia wartości nieruchomości, - błędne zakwalifikowanie działki jako nieposiadającej dostępu do drogi publicznej, podczas gdy ta działka stanowiła część składową innej większej nieruchomości, posiadającej dostęp do drogi publicznej, zabudowanej budynkiem mieszkalnym, - naruszenie art. 7, 77 § 1 i 107 § 3 k.p.a. poprzez pominięcie stanowiska sądów administracyjnych wskazujących, iż wywłaszczenie nieruchomości na potrzeby budowy dróg jest dopuszczalne wówczas, gdy jest dokonywane na uzasadnione cele publiczne lecz za słusznym odszkodowaniem według wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości, w ten sposób, iż wartość działki wywłaszczanej oszacowano z uwzględnieniem cen nieruchomości zlokalizowanych w B., L. czy M. Wojewoda Śląski zaskarżoną obecnie decyzją utrzymał rozstrzygnięcie organu I instancji w mocy. Uznał, że zarówno ustalenia dokonane przez Prezydenta Miasta T., jak i wywiedzione z nich skutki prawne są prawidłowe. Skargę na tę decyzję do tutejszego Sądu złożyła jej adresatka reprezentowana przez profesjonalną pełnomocnik. Domagając się uchylenia zaskarżonego aktu oraz zasądzenia kosztów postępowania zarzuciła Wojewodzie Śląskiemu naruszenie: 1) art. 80 k.p.a i art. 130 ust. 2, art. 134 ust 1-4, art. 154 ust 1-3 ustawy o gospodarce nieruchomościami albowiem operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobnych ud nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, 2) § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez brak wskazania czy przy ustaleniu wartości wywłaszczonego gruntu należało uwzględnić przeznaczenie gruntu pod drogi publiczne czy korzystniejsze dla skarżącej jest aby wyłączyć ten przepis i zastosować art. 134 ust 1 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami (czyli naruszenie zasady korzyści), 3) art. 7, 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak wyjaśnienia wszystkich okoliczności w sprawie, w tym błędne zakwalifikowanie działki jako nie posiadającej dostępu do drogi publicznej albowiem działka ta stanowiła cześć składową innej większej nieruchomości, która ma dostęp do drogi publicznej zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz zakwalifikowanie działki jako droga być może jedynie do celów obniżenia wartości nieruchomości, przy braku prawidłowego wyliczenia, która metoda jest korzystniejsza dla skarżącej, 4) naruszenie zasady korzyści poprzez brak zastosowania średniej ceny 207,56 zł/m2, w sytuacji gdy cena ta wynika z analizy rynku lokalnego dla obszaru miasta T. dla nieruchomości przeznaczonych pod drogi gdzie jak sama biegła wskazała odnotowano rozpiętości cen wyniósł: od 139,67 do 230,00 zł/m2 przy średniej cenie 207,56 zł/m2. Odpowiadając na skargę organ administracji wniósł o jej oddalenie podtrzymując swe dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r., poz. 137) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, tj. nie wydają orzeczeń, co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Z brzmienia zaś art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.), zwanej dalej "p.p.s.a." wynika, że w przypadku, gdy sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia – uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Nie ulega więc wątpliwości, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Przy tym z mocy art. 134 § 1 p.p.s.a. tejże kontroli legalności sąd dokonuje także z urzędu, nie będąc związany zarzutami i wnioskami powołaną podstawą prawną. Przedmiotem sporu w rozpoznawanej sprawie jest wysokość odszkodowania za nieruchomość przejętą od skarżących na podstawie opisanej wyżej decyzji Prezydenta Miasta T. zezwalającej na realizację inwestycji drogowej wydanej na podstawie przepisów ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1363 z późn. zm., dalej również jako: specustawa drogowa). W myśl art. 12 ust. 4a i ust. 5 w zw. z art. 11f ust. 1 pkt 6 ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego na podstawie ostatecznej decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 – dalej u.g.n.), z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie z art. 18 ust. 1 powołanej ustawy, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, co do zasady, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 1 i 2 u.g.n.). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zasadniczym dowodem w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną, w tym przejętą pod drogę, jest zatem operat szacunkowy stanowiący opinię biegłego rzeczoznawcy majątkowego posiadającego specjalistyczną wiedzę w zakresie wyceny nieruchomości. Zauważyć należy, że na organach administracji ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie, obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno organy administracji, jak i sąd administracyjny zobligowane są ocenić wartość operatu szacunkowego. Podkreślić należy, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, lecz również - choć w ograniczonym zakresie - materialnym. Należy mieć jednak świadomość, że szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej, w tym w zakresie wyróżnionych cech rynkowych, nadawania im określonych wag czy przyjętych współczynników korygujących, nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych. Te kwestie, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., mogą być poddane kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Szczegółowe unormowania regulujące sporządzenie wyceny nieruchomości m.in. na potrzeby ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte (wywłaszczone) pod inwestycje drogowe zawarte zostały w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555). Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się, "przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji". Stosownie do § 36 ust. 2 rozporządzenia w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. W ustępie 3 § 36 unormowano tryb ustalania wartości rynkowej nieruchomości, w sytuacji, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości. Zgodnie natomiast z ust. 4 § 36 rozporządzenia "w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio". W rozpatrywanej sprawie Sąd skontrolował sposób dokonania oceny będącego podstawą ustalenia odszkodowania operatu szacunkowego. Zarówno organ I, jak II instancji dokonały bardzo szczegółowej analizy tego dokumentu i uznały, że spełnia on wymagania przepisów prawa, jest rzetelny i logiczny. Sąd zgadza się z taką oceną. W sposób przekonujący biegła wskazała, dlaczego w operacie nie dokonano porównania cen nieruchomości "drogowych". Przedstawiła logiczny wywód (s. 6-16 operatu) dotyczący metody podejścia do wyceny oraz doboru nieruchomości. W możliwym zakresie (bez posiadania wiedzy specjalistycznej) Sąd nie dostrzega w ocenianym dokumencie uchybień, ani braku spójności. W istocie skarga również nie zawiera uzasadnionych zarzutów względem tego dokumentu. A jak wyżej już wspomniano, podważenie prawidłowości operatu szacunkowego może nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. Skarżąca o taką ocenę jednak nie wystąpiła. Odnosząc się do zarzutów skargi Sąd uznaje, że są one nieuzasadnione. Pierwszy z zarzutów dotyczy naruszenia art. 80 k.p.a i art. 130 ust. 2, art. 134 ust 1-4, art. 154 ust 1-3 ustawy o gospodarce nieruchomościami albowiem operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobnych ud nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Tu skarżąca podnosi kwestię charakteru jej nieruchomości (możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, odległość od drogi krajowej). Tu Sąd wskazuje, iż wywłaszczona nieruchomość miała charakter rolniczy, stanowiła uprawę kukurydzy. Trudno zatem uznawać, iż jest to nieruchomość przeznaczona na cele budowlane. O takim mogły by świadczyć ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub ostateczna decyzja o warunkach zabudowy. W rozpatrywanej sprawie takie okoliczności jednak nie występują. Pozostałe informacje kwestionowane przez skarżącą (w sposób ogólnikowy) wymagają wiedzy specjalistycznej (np. w zakresie doboru nieruchomości, czy współczynników korygujących) wymagają wiedzy specjalistycznej i jako takie nie podlegają weryfikacji przez organy administracji i sąd administracyjny. W istocie taka sama sytuacja dotyczy zarzutu naruszenia 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez brak wskazania czy przy ustaleniu wartości wywłaszczonego gruntu należało uwzględnić przeznaczenie gruntu pod drogi publiczne czy korzystniejsze dla skarżącej jest aby wyłączyć ten przepis i zastosować art. 134 ust 1 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami (czyli naruszenie zasady korzyści). Rzeczoznawca w operacie przedstawiła swoje stanowisko w sprawie. Zostało ono również omówione w czasie rozprawy administracyjnej. Jeśli skarżąca kwestionuje kompetencje biegłej w tym zakresie to mogła to wykazać poprzez zastosowanie rozwiązania przewidzianego w art. 157 u.g.n. Nie do końca jest zrozumiały zarzut skargi dotyczący naruszenia przepisów postępowania w zakresie ustalenia dostępu do drogi. Wydzielona i wywłaszczona działka stanowi odrębny od nieruchomości skarżącej byt prawny. I w tym zakresie bez znaczenia jest to, czy ta ostatnia posiada dostęp do drogi publicznej. Nie doszło w sprawie również do naruszenia "zasady korzyści" Jak wspomniano wyżej, wywłaszczona nieruchomość miała charakter rolniczy (i faktycznie tak była wykorzystana). Rzeczoznawca w operacie przedstawiła taki sposób wyceny, który jest dla skarżącej korzystny. Zostało to szczegółowo omówione w operacie. Biorąc pod uwagę powyższe, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzeczono jak w sentencji. ----------------------- '1 ‘y '1 ‘y 12 W 1