II SA/Ol 573/22

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Marzenna Glabas Sędziowie sędzia WSA Ewa Osipuk (spr.) asesor WSA Grzegorz Klimek po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 27 października 2022 r. sprawy ze skargi M. sp. z o.o. na decyzję Wojewody Warmińsko-Mazurskiego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania za prawo własności nieruchomości oddala skargę. UZASADNIENIE Decyzją z dnia 16 marca 2022 r., Starosta Mrągowski (dalej jako: "Starosta", "organ pierwszej instancji"), na podstawie art. 12 ust. 4a, 4f, 5 i art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 176) – dalej jako: "specustawa drogowa" oraz art. 129 ust. 5 pkt 3, art. 132 ust. 1a, 2, 3 i 5 oraz art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899) – dalej jako: "u.g.n.", ustalił na rzecz M. sp. z o.o. (dalej jako: "skarżąca", "Spółka"), odszkodowanie w wysokości [...] zł za prawo własności nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działki: nr [...] o pow. 0,0021 ha i nr [...] o pow. 0,0026 ha, obr. M., gmina M., która z mocy prawa przeszła na własność Gminy M. (dalej jako: "Gmina") z dniem, w którym decyzja Starosty nr 1/2021 z dnia 1 marca 2021 r. w sprawie zezwolenia na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (ust.1). Jednocześnie organ odmówił powiększenia ustalonego odszkodowania o 5 % wartości nieruchomości, przysługującego z tytułu niezwłocznego wydania nieruchomości (ust. 2). Do wypłaty odszkodowania ustalonego w decyzji zobowiązano Gminę M. (ust. 3). Odwołanie od powyższej decyzji wniosła skarżąca, zarzucając naruszenie: - art. 153 u.g.n., poprzez ustalenie odszkodowania w oparciu o operat zawierający nieprawidłowe określenie stanu wycenianej nieruchomości; - art. 175 ust. 1 u.g.n., poprzez ustalenie odszkodowania w oparciu o operat uwzględniający notę interpretacyjną, standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych, który nie może być podstawą do określenia wartości nieruchomości; - § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości, poprzez ustalenie odszkodowania w oparciu o operat sporządzony z naruszeniem tego przepisu wskutek porównania nieruchomości wycenianej tylko z trzema wybranymi przez rzeczoznawcę nieruchomościami, a nie z wszystkimi nieruchomościami podobnymi; - § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r., poz. 555) – dalej jako: "rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r.", poprzez poszerzenie przez biegłego okresu analizy wartości gruntów od początku 2017 r.; - art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, poprzez błędne określenie terminu przysługującego na wydanie nieruchomości inwestorowi; - art. 7, 8, 9 i 10 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2021 r., poz. 735 z późn. zm.) – dalej jako: "k.p.a.", poprzez zaniechanie dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, niepoinformowanie strony o okolicznościach faktycznych i prawnych, które miały wpływ na rozstrzygnięcie sprawy oraz niezapewnienie stronie czynnego udziału w postępowaniu. Spółka wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i ustalenie odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego zgodnego z obowiązującymi przepisami i powiększenia odszkodowania o 5% z tytułu bezzwłocznego wydania nieruchomości, ewentualnie o przekazanie sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania. Po rozpatrzeniu odwołania, Wojewoda Warmińsko-Mazurski (dalej jako: "Wojewoda", "organ drugiej instancji"), decyzją z [...] r., uchylił pkt 3 zaskarżonej decyzji i orzekł, że do wypłaty odszkodowania na rzecz skarżącej zobowiązuje Burmistrza M. (dalej jako: "Burmistrz"), w terminie 14 dni od daty wydania niniejszej decyzji. W pozostałej części decyzja została utrzymana w mocy. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że zgodnie z art. 132 ust. 5 u.g.n., jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, do zapłaty stosownego odszkodowania zobowiązany jest organ wykonawczy tej jednostki, czyli w rozpoznawanej sprawie Burmistrz. Ponadto wyjaśnił, że podstawę ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość od skarżącej stanowił operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego z dnia 30 listopada 2021 r., określający wartość rynkową nieruchomości według stanu z dnia 1 marca 2021 r., tj. z dnia wydania przez Starostę decyzji nr [...], z uwzględnieniem poziomu cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu wysokości odszkodowania. Zdaniem organu, określoną wartość rynkową przedmiotowych działek należy uznać za słuszną i może ona stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą nieruchomość. Wojewoda wskazał, że wyceniane działki położone są w strefie peryferyjnej miasta, stanowiącej dojazdową drogę gruntową. Nieruchomość nie była zagospodarowana. Przeznaczenie nieruchomości było tożsame z celem wywłaszczenia, a zatem jej wartość określono według aktualnego sposobu użytkowania. Do określenia wartości rynkowej przedmiotowych działek biegły zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Przedmiotem analizy rynku były nieruchomości gruntowe niezabudowane, dla których uwarunkowania planistyczne lub cel nabycia wykazywały funkcję drogową. Badaniami objęto teren województwa warmińsko-mazurskiego, okres badania rynku rozszerzono do początku 2017 r. Wojewoda uznał, że sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiłyby jego wykorzystanie dla celów ustalenia odszkodowania. Przeprowadzona wycena została dokonana zgodnie z przepisami, rzeczoznawca dokonał właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania, z uwzględnieniem celu wyceny, rodzaju, położenia, przeznaczenia, stanu przedmiotowej nieruchomości oraz dostępnych danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Za niezasadny organ uznał zarzut dotyczący uwzględnienia przez rzeczoznawcę noty interpretacyjnej, stanowiącej standard zawodowy rzeczoznawców majątkowych, wskazując, że aktualnie nie istnieje obowiązek stosowania standardów zawodowych, prawo jednak tego nie zabrania. Wyjaśnił ponadto, że biegły poddał analizie 5 nieruchomości, z których wybrał 3 podobne. W metodzie porównywania parami porównuje się bowiem wyceniane nieruchomość kolejno z nieruchomościami podobnymi, które zostały przyjęte do wyceny. Z kolei, rozszerzenie okresu badań do początku 2017 r. gwarantowało uzyskanie wystarczającej liczby danych do wyceny nieruchomości z rynku regionalnego. Wojewoda wyjaśnił również, że skoro decyzja Starosty nr 1/2021 została opatrzona pieczęcią ostateczności z datą 15 kwietnia 2021 r., to 30-dniowy termin wydania przez skarżącą przedmiotowych działek upłynął 15 maja 2021 r. "Wydanie" nieruchomości, o którym mowa w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej w określonym terminie oznacza, że w tym terminie powinno dojść do przekazania nieruchomości inwestorowi albo w sposób wyraźny (przez złożenie stosownego oświadczenia woli), albo w sposób dorozumiany, tj. gdy właściciel nie czyni przeszkód w objęciu nieruchomości w posiadanie przez inwestora. Ze znajdującego się w aktach sprawy pisma skarżącej z dnia 15 czerwca 2021 r. wynika, że była ona gotowa do wydania nieruchomości "w każdym momencie". Zatem termin na wydanie nieruchomości został przekroczony o miesiąc. Natomiast protokolarne przejęcie przedmiotowych działek przez Gminę nastąpiło w dniu 30 sierpnia 2021 r. Nie zostały zatem spełnione przesłanki uprawniające starostę do powiększenia ustalonego odszkodowania o 5 % wartości nieruchomości z tytułu jej wydania. Organ nie zgodził się również, że w rozpoznawanej sprawie nie zapewniono uczestnikom czynnego udziału oraz nie informowano ich o okolicznościach faktycznych i prawnych. Skarżąca została bowiem powiadomiona o wszczęciu postępowania i przysługujących jej prawach, udostępniono jej operat szacunkowy, a wniesione uwagi co do wyceny zostały skierowane do rzeczoznawcy majątkowego w celu wyjaśnienia. I chociaż organ pierwszej instancji nie zawiadomił stron o zakończeniu postępowania i nie przekazał wyjaśnień rzeczoznawcy, to wyjaśnienia te zostały przytoczone w uzasadnieniu decyzji organu pierwszej instancji. Na powyższą decyzję skarżąca wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, domagając się jej uchylenia oraz uchylenia poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania z zaleceniem ustalenia odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego zgodnego z obowiązującymi przepisami. Skarżący w zasadzie powtórzył zarzuty naruszenia prawa materialnego, zawarte w odwołaniu oraz zarzuty naruszenia art. 7, 8, 9 i 10 k.p.a. oraz zarzucił naruszenie: - art. 107 § 3 w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez brak rozważenia i ustosunkowania się do zarzutów odwołania także przez brak wyjaśnienia podstawy prawnej decyzji ze wskazaniem przepisów prawa; - art. 81 k.p.a. poprzez uznanie, że wysokość odszkodowania została udowodniona w toku postępowania przed organem pierwszej instancji, mimo że skarżąca nie miała możliwości wypowiedzenia się co do przeprowadzonego dowodu w postaci wyjaśnień biegłego; W odpowiedzi na skargę, Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r., poz. 329 z późn. zm.) – dalej jako: "p.p.s.a.", sąd administracyjny kontroluje legalność zaskarżonego rozstrzygnięcia administracyjnego, czyli jego zgodność z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa, obowiązującymi w dacie jego wydania, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. sąd ma obowiązek uwzględnienia skargi i wyeliminowania z obrotu prawnego aktu administracyjnego, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd uznał, że w rozpoznawanej sprawie skarga nie jest zasadna. W wyniku przeprowadzonej kontroli legalności, Sąd nie stwierdził bowiem naruszenia prawa, które uzasadniałoby wyeliminowanie z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji. Na wstępie należy wyjaśnić, że Sąd orzekał w postępowaniu uproszczonym na posiedzeniu niejawnym, na podstawie art. 119 pkt 2 p.p.s.a., zgodnie z którym sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy. Jak wynika z akt sprawy, wniosek taki został złożony przez Wojewodę, a skarżąca nie sprzeciwiła się temu wnioskowi w przepisanym terminie. Podstawę prawną wydanych w sprawie decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, stosowane na mocy odesłania zawartego w art. 23 specustawy drogowej. Zgodnie z art. 12 ust. 4a specustawy drogowej organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wydaje decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Stosownie do art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia wysokości i wypłacenia tego odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18, który stanowi, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Przepis ten doprecyzowuje unormowanie, wynikające z art. 134 ust. 1 u.g.n., w myśl którego podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Jak wynika z art. 134 u.g.n., przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3). Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, którą to opinię rzeczoznawca przedstawia w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). W świetle art. 154 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przejętych z mocy prawa na własność Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego określają przepisy § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. W przedmiotowej sprawie, skarżąca kwestionuje rzetelność operatu szacunkowego, sporządzonego na zlecenie organu pierwszej instancji, a w konsekwencji kwestią sporną jest prawidłowość ustaleń organów co do wysokości przyznanego odszkodowania, poczynionych w oparciu o ten operat. Należy zauważyć, że obowiązkiem organu jest - jak wynika z przytoczonych regulacji prawa - dokonanie oceny wartości dowodowej opinii rzeczoznawcy majątkowego, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy. Skoro bowiem organ administracji ostatecznie rozstrzyga sprawę, powinien więc dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, a zatem, ocenić, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. O kwestiach merytorycznych operatu decyduje natomiast rzeczoznawca. Organ rozpoznający sprawę nie posiada bowiem wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły. Dlatego też organ może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie, mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności można żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Oznacza to, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy (por. wyroki NSA: z dnia 27 kwietnia 2016 r., sygn. I OSK 1604/14; z dnia 5 marca 2015 r., sygn. I OSK 1521/14; z dnia 16 października 2014 r., sygn. I OSK 611/13 oraz z dnia 16 września 2014 r., sygn. I OSK 246/13; dostępne w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem: orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej jako: CBOSA). W kontrolowanym postępowaniu, dokonując analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, organy obu instancji uznały, że nie zawiera on uchybień, które wykluczałyby posłużenie się tym dokumentem przy ustalaniu wysokości odszkodowania za przejęte na rzecz Gminy działki gruntu. Sąd tę ocenę podziela. Skoro, jak wskazano powyżej, operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, to zakwestionowanie operatu przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Takich uchybień nie można stwierdzić jednak w rzeczonej sprawie. Przedmiotem wyceny w sprawie były dwie działki, które z mocy prawa przeszły na własność Gminy w związku z planowaną realizacją inwestycji drogowej. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową prawa własności nieruchomości w podejściu porównawczym, stosując metodę porównywania parami. Przedmiotem analizy rynku były nieruchomości gruntowe niezabudowane, dla których uwarunkowania planistyczne lub cel nabycia wykazywały funkcję drogową. Rzeczoznawca odniósł się do podniesionych przez skarżącą zastrzeżeń dotyczących właściwego doboru tych nieruchomości w odpowiedzi złożonej w toku postępowania przed organem pierwszej instancji (pismo z dnia 25 lutego 2022 r.). W świetle informacji zawartych w operacie szacunkowym oraz złożonym wyjaśnieniu, przyjęte do porównania nieruchomości uznać należy za podobne. Zgodnie bowiem z art. 4 pkt 16 u.g.n., za nieruchomość podobną rozumieć należy nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Z operatu wynika, że ponieważ dane z rynku lokalnego były niewystarczające, dlatego badaniami cen objęto rynek regionalny województwa warmińsko-mazurskiego na porównywanych terenach podmiejskich oraz miejskich. Z uwagi na niewielką liczbę transakcji nieruchomości podobnych z okresu dwóch lat poprzedzających datę sporządzenia operatu szacunkowego, okres analizy poszerzono od początku 2017 r. Jak wskazał rzeczoznawca, przyjęcie takiego okresu badania cen gwarantuje uzyskanie wystarczającej liczby danych do wyceny nieruchomości w metodzie porównywania parami. W ocenie Sądu, brak jest jakichkolwiek podstaw, by zakwestionować takie stanowisko biegłego, w szczególności jeżeli uwzględni się szczególny charakter wycenianych nieruchomości. Oczywiste jest bowiem, że tego rodzaju nieruchomości, tj. nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne, są stosunkowo rzadko przedmiotem obrotu na rynku nieruchomości, przy czym dodatkowo są to transakcje o specyficznym charakterze. Tego rodzaju nieruchomości nabywają podmioty publicznoprawne na cele inwestycji publicznych, nie kupi ich typowy nabywca prywatny. Jak wyjaśnił również rzeczoznawca, przyjęcie do porównań nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie dłuższym niż dwa lata, nie stoi w sprzeczności z Notą Interpretacyjną nr 1 "Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości". Nota ma status normy zawodowej, jednakże żaden przepis prawa nie wprowadza ograniczeń co do zakresu czasowego przeprowadzonej analizy rynkowej. Zgodzić należy się z Wojewodą, że chociaż aktualnie nie istnieje obowiązek stosowania noty interpretacyjnej, stanowiącej standard zawodowy rzeczoznawców, to prawo tego nie zabrania. Odnośnie do zarzutu porównania nieruchomości wycenianej tylko z 3 wybranymi przez rzeczoznawcę nieruchomościami, a nie z wszystkimi podobnymi, biegły wyjaśnił, że w metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które zostały przyjęte do wyceny, a nie okazane w analizie rynku. W tym przypadku były to obiekty transakcyjne nr 1, 2, 3, które cechował największy stopień podobieństwa i najkrótszy okres od daty transakcji do daty wyceny. Zatem biegły po analizie podobieństwa nieruchomości będących przedmiotem obrotu z nieruchomością szacowaną dokonał wyboru nieruchomości podobnych stanowiących podstawę wyceny, kierował się przy tym największym stopniem podobieństwa i najkrótszym okresem od daty transakcji do daty wyceny. Należy jednocześnie zaznaczyć, że szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej, w tym w zakresie wyróżnionych cech rynkowych, nadawania im określonych wag czy przyjętych współczynników korygujących, nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych. Te kwestie, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., mogą być poddane kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Z akt sprawy nie wynika jednak, aby skarżąca w toku postępowania administracyjnego wystąpiła o taką ocenę. Nie przedłożyła również kontroperatu, który pozwoliłby w obiektywny sposób zakwestionować dokonany w niniejszej sprawie sposób wyceny nieruchomości. Jak wynika zaś z orzecznictwa sądów administracyjnych (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 30 stycznia 2008 r., sygn. akt I SA/Wa 1833/07, dostępny CBOSA), w przypadku gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądanie organu w dalszym ciągu są kwestionowane, na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. W konsekwencji, brak jest podstaw do podważenia prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie. Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że organy słusznie przyjęły, że sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy operat szacunkowy to wiarygodny i wystarczający dowód dla określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości. Zawiera bowiem wymagane przepisami elementy, został sporządzony zgodnie z wymogami określonymi w przepisach u.g.n. oraz rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. i nie został skutecznie podważony obiektywnym przeciwdowodem. W konsekwencji, organy administracyjne opierając się na dokonanej w tym operacie wycenie, nie naruszyły przepisów k.p.a. dotyczących wyjaśnienia i oceny stanu faktycznego sprawy. Wbrew stanowisku skarżącego, organ odwoławczy poddał przedmiotowy operat wnikliwej analizie i oceniając na podstawie art. 80 k.p.a. jego wartość dowodową uznał, iż jest on dowodem wiarygodnym. Ustosunkował się również do zgłaszanych w toku postępowania odwoławczego zarzutów skarżącego podważających prawidłowość ustaleń dokonanych w tym operacie, a w wydanej decyzji została zamieszczona podstawa prawna. Za niezasadny należy również uznać zarzut naruszenia zasady czynnego udziału strony w postępowaniu. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym aktualnie przyjmuje się, że dla skuteczności zarzutu naruszenia zasady czynnego udziału stron w toczącym się postępowaniu administracyjnym koniecznym jest wykazanie, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło stronie przeprowadzenie konkretnych czynności procesowych, a w następstwie realizację przysługujących jej praw i nie mogło być konwalidowane na późniejszych etapach tego postępowania, jak również, że naruszenie to miało istotny wpływ na wynik sprawy (por. np. wyrok NSA z 18 maja 2006 r., sygn. akt II OSK 831/05; wyrok NSA z 24 stycznia 2019 r., sygn. akt I OSK 1691/18; z 12 marca 2019 r., sygn. akt II OSK 1022/17, z 27 sierpnia 2019 r., sygn. akt I OSK 2908/17, wyrok NSA z 9 czerwca 2022 r., sygn. akt I OSK 841/19, dostępne w CBOSA). W niniejszej sprawie sytuacja taka nie miała jednak miejsca. Skarżąca została zawiadomiona o wszczęciu postępowania pismem z dnia 1 czerwca 2021 r. Z kolei pismem z 11 stycznia 2021 r., organ poinformował skarżącą o możliwości zapoznania się ze zgromadzoną w sprawie dokumentacją. Skarżąca w toku postępowania wniosła zarzuty co do sporządzonego operatu, wniosła też skutecznie odwołanie i tym samym mogła w postępowaniu odwoławczym odnieść się do zebranych w sprawie dowodów oraz przedstawić swoją argumentację. Należy zauważyć, że pomimo niezgadzania się ze sporządzonym operatem, skarżąca w postępowaniu odwoławczym nie przedłożyła kontroperatu, ani też nie skorzystała z możliwości weryfikacji operatu przez organizację rzeczoznawców majątkowych. Tymczasem w sytuacji, gdy organ nie powziął wątpliwości co do operatu, inicjatywa wystąpienia do organizacji rzeczoznawców należy do strony. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia. (zob. wyrok NSA z dnia 10 sierpnia 2021 r., sygn. akt I OSK 494/21, dostępny w CBOSA). W powyższych okolicznościach zarzut niezapewnienia skarżącej czynnego udziału w postępowaniu nie mógł odnieść skutku. W warunkach niniejszej sprawy zarzuty podniesione w skardze okazały się zatem nieuzasadnione. Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę.