II SA/Gd 94/22

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie: Przewodniczący Sędzia WSA Diana Trzcińska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Magdalena Dobek - Rak Asesor WSA Wojciech Wycichowski po rozpoznaniu w dniu 13 lipca 2022 r. w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi E. Ł. na decyzję Wojewody z dnia 15 grudnia 2021 r., nr [...] w sprawie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę oddala skargę. UZASADNIENIE E. Ł. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Wojewody Pomorskiego z 15 grudnia 2021 r., którą utrzymano w mocy decyzję Starosty Wejherowskiego z 20 maja 2021 r., nr GN.683.1.12.dg.2020.MC w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym: Starosta Wejherowski wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej decyzją z 10 marca 2020 r. zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie ulicy P. i ulicy Z. w W. Decyzją tą została objęta między innymi działka nr [...], która powstała z podziału działki nr [...]. Z wpisów do księgi wieczystej nr [...] prowadzonej dla tej nieruchomości przez Sąd Rejonowy w Wejherowie wynika, zdaniem Starosty, że jej właścicielem jest Skarb Państwa, a użytkownikiem wieczystym był E. Ł. W dziale III księgi wieczystej wpisane zostało ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości, zaś w dziale IV ujawniona została hipoteka przymusowa zwykła w wysokości 227 761,80 zł na rzecz Gminy Miasta W. oraz hipoteka przymusowa w wysokości 117 451,00 zł na rzecz Gminy Miasta W. Pismem z 8 lipca 2020 r. Starosta zawiadomił o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za działkę nr [...] o pow. 381 m2 obręb [...], powstałą w wyniku podziału geodezyjnego działki nr [...]. Równocześnie organ do przedłożenia informacji o stanie zadłużenia. W odpowiedzi na wezwanie, pismem z 24 lipca 2020 r. Gmina Miasta W. przekazała informację dotyczącą wierzytelności zabezpieczonych hipoteką wpisaną do [...]. Na zlecenie organu pierwszej instancji rzeczoznawca majątkowy sporządziła operat szacunkowy i oszacowała wartość prawa własności gruntu działki nr [...] na kwotę 82 014,00 zł, a wartość użytkowania wieczystego ustanowionego na przedmiocie wyceny na kwotę 31 636,00 zł. Decyzją z 20 maja 2021 r. nr GN.683.1.12.dg.2020.MC, Starosta Wejherowski ustalił na rzecz wierzyciela hipotecznego Gminy Miasta W. odszkodowanie w wysokości 31 636,00 zł z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na nieruchomości położonej w W., oznaczonej jako działka nr [...], będącej w użytkowaniu wieczystym E. Ł. oraz stwierdził, że ustalona wysokość odszkodowania wyczerpuje całe odszkodowanie za utratę prawa użytkowania wieczystego nieruchomości i w związku z tym odszkodowanie to nie przysługuje E. Ł. Starosta Wejherowski ustalił, że wpisy ujawnione w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej działki nie wpływają na wartość nieruchomości, gdyż nie stanowią ograniczonych praw rzeczowych zgodnie z katalogiem zawartym w Kodeksie cywilnym. Organ wskazał też, że stosownie do treści art. 12 ust. 4c ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, hipoteka wygasa z dniem, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji drogowej stała się ostateczna. W przypadku, gdy nieruchomość podlegająca podziałowi jest obciążona hipoteką, hipoteka wygasa wyłącznie w stosunku do części nieruchomości objętych decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji drogowej. Z chwilą wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych (m.in. hipoteki) osoby, którym takie prawa przysługiwały nabywają uprawnienie do odszkodowania i stają się stronami w postępowaniu o ustalenie odszkodowania. Z faktem wygaszenia hipoteki związana jest konieczność ustalenia odszkodowania za to prawo. Stosownie do art. 18 ust. 1c ww. ustawy o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, jeżeli na prawie użytkowania wieczystego nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 ustawy o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Starosta ustalił, że cel wywłaszczenia przedmiotowej działki był tożsamy z jej przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, nie ma zatem zastosowania zasada korzyści. Na potrzeby wyceny rzeczoznawca określiła rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu drogowym z terenu miasta W. Analizą objęto okres od stycznia 2018 roku do grudnia 2020 roku. Rzeczoznawca majątkowy nie odnotowała istotnego trendu czasowego dla analizowanego typu nieruchomości, dlatego przyjęto trend zerowy, a badanie rynku wykazało, że ceny nieruchomości kształtowały się w przedziale od 209,09 zł/m2 do 241,38 zł/m2. Wartość prawa własności nieruchomości gruntowej określono w podejściu porównawczym metodą porównywania parami, wartość prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych, ze względu na brak transakcji prawem użytkowania wieczystego, określono na podstawie przepisu § 29 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t. j. Dz. U. z 2021 r., poz. 555). W ocenie organu rzeczoznawca dokonała odpowiedniej analizy lokalnego rynku nieruchomości i na tej podstawie oszacowała wartość nieruchomości. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy został wykonany i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków czy niejasności. Jednocześnie rzeczoznawca majątkowy szczegółowo wyjaśniła zastosowane podejście, sposób wyceny oraz podstawę prawną, zatem dokument ten stanowi miarodajny dowód na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości. Wojewoda Pomorski, rozpoznając odwołanie E. Ł., decyzją z 15 grudnia 2021 r. utrzymał w mocy decyzję Starosty Wejherowskiego z 20 maja 2021 r. w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę. Organ odwoławczy w całości podzielił ustalenia organu pierwszej instancji, a w odniesieniu do zarzutów odwołania wskazał, że jeśli doszło do wpisu w dziale IV księgi wieczystej hipoteki przymusowej zwykłej oraz kolejnej hipoteki przymusowej na zabezpieczenie długu z tytułu podatku od nieruchomości, to E. Ł. jako strona postępowania wieczystoksięgowego mógł reagować i sprzeciwiać się wpisowi hipotek, a jeśli nabył nieruchomość z wpisanymi hipotekami poprzedników prawnych, to także go dotyczą, bowiem "hipoteka idzie za rzeczą". Wpis hipoteki obciąża nieruchomość jako prawo związane z rzeczą, a nie osobą. Organ odwoławczy nie może badać podstawy wpisu w księgach wieczystych, gdyż nie ma takich uprawnień. Organ stwierdził też, że wpisy wzmianek w dziale III księgi wieczystej nr [...] nie są ograniczonymi prawami rzeczowymi wpływającymi na wartość nieruchomości. Wśród wierzycieli jest także Gmina Miasta W., zatem organ odwoławczy pismem z 9 listopada 2021 r. wystąpił do Gminy z pytaniem, czy zadłużenie zostało spłacone, a jeśli nie, to o podanie aktualnej wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonych hipotekami przymusowymi. W odpowiedzi Prezydent Miasta W. poinformował, że zadłużenie nie zostało spłacone. W odniesieniu do operatu szacunkowego Wojewoda zwrócił uwagę, że przeprowadzając analizę nieruchomości porównawczych o przeznaczeniu pod drogę (w okresie od stycznia 2018 r. do dnia wyceny, z obszaru miasta W.), biegła do wyceny przyjęła 3 transakcje nieruchomościami, w jej ocenie najbardziej podobnymi do przedmiotu wyceny. Rzeczoznawca majątkowy podczas analizy rynku nie stwierdziła wpływu współczynnika czasu na zmianę cen nieruchomości, w związku z tym nie zaktualizowała ceny nieruchomości przyjętych do porównań na datę wyceny. Ponadto, z uwagi na brak transakcji prawem użytkowania wieczystego gruntu na obszarze badanego rynku, rzeczoznawca majątkowy nie mogła, w oparciu o § 29 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, dokonać badania relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności. W związku z powyższym rzeczoznawca majątkowy posłużyła się metodą parametryczną, określoną w § 29 ust. 3 rozporządzenia i na tej podstawie ustaliła współczynnik korygujący. Podsumowując, biegła określiła współczynnik korygujący w wysokości 0,41, gdzie wartość prawa użytkowania wieczystego dla części nieruchomości o pow. 150 m2 wyniosła 13 238,00 zł oraz współczynnik korygujący w wysokości 0,37, gdzie wartość prawa użytkowania wieczystego dla części nieruchomości o pow. 231 m2 wyniosła 18 398,00 zł. Zatem wartość prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na działce nr [...] autorka wyceny oszacowała na łączną kwotę 31 636,00 zł. Wojewoda Pomorski wskazał też na art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, zgodnie z którym wysokość odszkodowania ustala się według wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania, zaś jej stan należy przyjąć z dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji. Przez stan nieruchomości rozumie się zarówno jej stan prawny, jak i faktyczny. Odnosząc się do kwestii wyceny części składowych budowlanych znajdujących się na działce nr [...] w postaci chodnika z kostki brukowej i chodnika z płytek betonowych, zatoczki z płyt mega i wjazdu z trylinki Wojewoda stwierdził, że biegła powinna była w operacie szacunkowym z 15 grudnia 2020 r. oszacować ich wartość, jednak skoro Starosta już na etapie odszkodowawczym ustalił, że te składniki budowlane stanowią drogę publiczną, ul. Z. należącą do Gminy, to prawidłowo uznał, iż odszkodowanie za nieruchomość należy pomniejszyć o wartość części składowych w postaci chodników, zatoczki i wjazdu. Wojewoda stwierdził też, że nie można oczekiwać od organu procesowego weryfikacji operatu w zakresie doboru przez biegłego nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa), właściwego wychwycenia cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej czy właściwego ustalenia współczynników korygujących, są to bowiem czynności stricte specjalistyczne, wymagające wiedzy fachowej, i o ile ich wynik nie koliduje z kryteriami swobodnej oceny dowodów, są procesowo nieweryfikowalne. Wojewoda zaznaczył także, że E. Ł. w odwołaniu z 26 maja 2021 r. wskazał, że zostały spełnione warunki określone w art. 18 ust 1e specustawy drogowej, jednak nie przedstawił stosownego oświadczenia woli o wydaniu inwestorowi działki nr [...] w ustawowym terminie. Jednocześnie zgromadzony materiał dowodowy potwierdza, że inwestor nie objął w posiadanie przedmiotowej nieruchomości w ustawowym terminie, bowiem rozpoczęcie prac budowlanych na działce nie nastąpiło do 8 czerwca 2020 r. Zatem E. Ł. nie przysługuje uprawnienie do powiększenia wartości odszkodowania za wydanie działki nr [...] o 5 % wartości nieruchomości, co Starosta słusznie zauważył. Na koniec organ stwierdził, że pismem z 13 kwietnia 2021 r. Starosta zawiadomił E. Ł., w trybie art. 10 k.p.a., że został zgromadzony materiał dowodowy w przedmiotowym postępowaniu odszkodowawczym oraz, że strony mogą się z nim zapoznać, po uprzednim zgłoszeniu takiego zamiaru organowi I instancji, w terminie 10 dni od dnia otrzymania niniejszego pisma. Zawiadomienie to zostało wysłane na adres zamieszkania E. Ł. i odebrane 19 kwietnia 2021 r. przez osobę uprawnioną do odbioru, tj. A. M. G. (nieczytelny podpis), co potwierdza zwrotne potwierdzenie odbioru (w aktach sprawy). Decyzja odszkodowawcza została wydana 20 maja 2021 r. i do tego dnia strona nie zgłosiła żadnych uwag i żądań. Zarzut niedostarczenia E. Ł. przez Starostę operatu szacunkowego z 15 grudnia 2020 r. również nie znajduje, zdaniem Wojewody, uzasadnienia, bowiem zgromadzony materiał dowodowy potwierdza, że za pomocą elektronicznej poczty e-mail, pracownik Starostwa Powiatowego w Wejherowie, udostępnił 25 marca 2021 r. wycenę E. Ł. na adres wskazany przez niego we wniosku z 22 marca 2021 r. E.Ł. w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku na decyzję Wojewody Pomorskiego z 15 grudnia 2021 r. zarzucił organowi naruszenie: 1/ art. 138 § 2 k.p.a. przez nie uchylenie decyzji Starosty Wejherowskiego z 20 maja 2021 r. 2/ art. 7, 8, 11 k.p.a. przez niepodejmowanie czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, w szczególności wysokości zadłużenia na rzecz Gminy Miasta W., co skutkowało ustaleniem odszkodowania w wysokości 31.636 zł na rzecz Wierzyciela Gminy Miasta W. (błąd w ustaleniach faktycznych). Zdaniem skarżącego organy administracji publicznej obu instancji nie wyjaśniły mu zasadności przesłanek, którymi kierowały się przy załatwieniu sprawy, a na jego wnioski i pisma odpowiadały w różny, sprzeczny ze sobą sposób, ostatnio lakonicznie (jednym zdaniem), nie odnosząc się do kwestii merytorycznych. 3/ art. 75, 78 § 1, 84 § 1, 86 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. przez niepodejmowanie czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, w tym do ustalenia faktycznej kwoty zobowiązania i wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości oraz przez odstąpienie od powołania biegłego celem wydania prawidłowej wyceny nieruchomości, a nadto nieprzesłuchania skarżącego na okoliczność zgłaszanych zastrzeżeń co do wartości zadłużenia. 4/ art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, ust. 2 i art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, 5/ art. 12 ust. 4 i 5, art. 18 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Wskazując na powyższe zarzuty wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy organowi administracyjnemu do ponownego rozpoznania, ewentualnie o powołanie biegłego sądowego z dziedziny finansowości bankowej, celem dokonania prawidłowego określenia wysokości zobowiązania na rzecz wierzyciela hipotecznego Gminy Miasta W. i powołanie biegłego rzeczoznawcy majątkowego celem ustalenia prawidłowej wyceny przedmiotowej nieruchomościami. W uzasadnieniu skargi skarżący wskazał na okoliczności nabycia prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości oraz przedstawił zastrzeżenia odnośnie do określenia przez organy wysokości jego zobowiązania wobec Gminy Miasta W. Skarżący zarzucił Wojewodzie, że wydając zaskarżoną decyzję, nie zajął wobec tych zastrzeżeń stanowiska. Zdaniem skarżącego błędnie wyliczone przez Starostę Wejherowskiego opłaty dodatkowe (odmienne w kwocie w różnych okresach czasowych) dotyczą wyłącznie lat 1998 - 2002, pomijają wcześniejszy, znacznie dłuższy okres od 1992 do 1998 r., w którym były spłacane na podstawie wyliczeń Starosty Wejherowskiego, zatem nadpłata zobowiązań może wynosić dużo więcej. Skarżący wskazał, że do Sądu Rejonowego w Wejherowie IV wydziału Ksiąg Wieczystych złożył wniosek o dokonanie ostrzeżenia w księdze wieczystej o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, który został postanowieniem z 11 kwietnia 2016 r. w sprawie oddalony. Na marginesie skarżący stwierdził też, że zaległości podatkowe będące podstawą wpisów hipotecznych nie dotyczą jego osoby, a zostały wpisane, kiedy od kilku lat był właścicielem prawa użytkowania wieczystego do przedmiotowej nieruchomości. Własność prawa użytkowania wieczystego do tej nieruchomości przysługuje skarżącemu od 27 czerwca 2007 r., to jest od daty, w której A.Ł., na podstawie umowy zlecenia z 22 czerwca 2007 r., jako nabywca fiducjarny (powierniczy) nabył przedmiotową nieruchomość w imieniu skarżącego. Skarżący podkreślił również, że wysokość odszkodowania określona na 31 636 zł nie została ustalona według wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji, ustalającej wysokość w tej kwocie, ponieważ wycena nieruchomości została sporządzona w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. – P. 15 grudnia 2020 r., a organ pierwszej instancji swoją decyzję wydał 20 maja 2021 r. Nie bez znaczenia jest również to, że dla celów porównawczych dobrano tylko dwie nieruchomości, położone w innych częściach miasta W., charakteryzujące się mniej korzystnymi warunkami ze względu na ich lokalizację, co niewątpliwie ma znaczenie dla ustalenia wartości. Nadto nie uwzględniono dat transakcyjnych, co przy wzroście cen nieruchomości ma również znaczenie. W tej sytuacji wartość wskazana w operacie szacunkowym została zdecydowanie zaniżona i wymaga korekty, co uzasadnia wniosek o wydanie nowego operatu szacunkowego. W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie wskazując, że kwestie podnoszone w skardze pozostają poza zakresem przedmiotowego postępowania odwoławczego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Przeprowadzona przez Sąd kontrola legalności wykazała, że decyzja Wojewody Pomorskiego z 15 grudnia 2021 r. jest zgodna z prawem. Okoliczności niniejszej sprawy uprawniały orzekające w sprawie organy, w trybie przepisów rozdziału 5 ("Odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości") Działu III ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. ustawy o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz.U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm.) – zwanej dalej u.g.n., do ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, tj. stanowiącą przedmiot użytkowania wieczystego skarżącego, działki nr [...] o powierzchni 381 m2, położonej w obrębie [...] miasta W. Organy prawidłowo uwzględniły przy tym, że, jak wskazuje art. 12 ust. 4f ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t. j. Dz.U z 2022 r. poz. 176, dalej także jako specustawa drogowa), że odszkodowanie za nieruchomości przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe, przy czym zgodnie z art. 244 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2022 r., poz. 1360) ograniczonym prawem rzeczowym jest hipoteka. W prowadzonej dla działki nr [...] księdze wieczystej nr [...] jako użytkownika wieczystego wskazano E. Ł., zaś w dziale IV tej księgi ujawniono hipotekę przymusową zwykłą oraz hipotekę przymusową na rzecz Gminy Miasta W. Istota hipoteki sprowadza się do zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego poprzez obciążenie nieruchomości prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (por. art. 65 ust. 1 ustawy 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz.U. z 2019, poz. 2204, dalej u.k.w.h.). W tym miejscu wskazać należy, że jak wynika z art. 3 ust. 1 u.k.w.h., domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Sąd przychyla się przy tym do wyrażonego w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego (zob. wyrok z 27 kwietnia 2022 r. sygn. akt I OSK 1318/21, CBOSA) stanowiska, że domniemanie, wynikające z art. 3 ust. 1 u.k.w.h., nie mogłoby być obalone także w postępowaniu administracyjnym, gdyż prowadziłoby do sytuacji, w której w istocie rzeczy organ administracji publicznej zastępowałby sąd powszechny, bo wydawałby rozstrzygnięcie w kwestii zastrzeżonej dla postępowań cywilnych. Zatem, organy administracji są związane wpisami w księdze wieczystej. W konsekwencji, organy administracji, nie będąc uprawnione do badania ujawnionych w dziale IV prowadzonej dla działki nr [...] księgi wieczystej nr [...] wartości wpisanych na rzecz Gminy Miasta W. hipotek przyjęły, że prawo to obciąża nieruchomość nr [...], a w konsekwencji Gmina Miasta W. jest wierzycielem hipotecznym i dokonały ustalenia wysokości odszkodowania w oparciu o art. 18 ust. 1c specustawy drogowej, zgodnie z którym jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami. W konsekwencji, chybione są zarzuty skargi, wskazujące na wadliwe ustalenie podmiotu, na rzecz którego nastąpiło ustalenie odszkodowania w okolicznościach niniejszej sprawy, którym jest wierzyciel hipoteczny – Gmina Miasta W. Bezsporne jest bowiem, że podmiot ten jest ujawnionym w księdze wieczystej beneficjentem hipotek, przy czym jak ustalił organ odwoławczy na podstawie pisma z 29 listopada 2021 r. - stan wierzytelności zabezpieczonych hipoteką na nieruchomości objętej księgą wieczystą KW [....] wynosi: hipoteka przymusowa zwykła – 110.737,30 wraz z odsetkami 99.872,00 zł, hipoteka przymusowa wynosi 91.099 zł wraz z odsetkami w wysokości 49.867 zł. Nadto, zgodnie z wymogiem art. 128 ust. 1 u.g.n. wywłaszczenie użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości nastąpiło za odszkodowaniem, z uwzględnieniem ujawnionych hipotek, w rezultacie czego wysokość orzeczonego na rzecz wierzyciela odszkodowania została ustalona, stosownie do wymogu art. 130 ust. 2 u.g.n., po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Zdaniem Sądu, orzekające w niniejszej sprawie organy prawidłowo i precyzyjnie oceniły wartość dowodową operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego 15 grudnia 2020 r., a dokonana ocena nie nosi cech dowolności. Operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega bowiem ocenie organu administracji. Choć organ administracji publicznej nie jest uprawniony do badania operatu szacunkowego w zakresie, w jakim jego sporządzenie wymagało wykorzystania wiadomości specjalnych, to jednak nie jest on zwolniony od obowiązku zweryfikowania podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy stanowi bowiem dowód z opinii biegłego, o którym mowa w art. 84 k.p.a., który podlega ocenie organu - tak jak każdy inny dowód – z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. Przepis ten nakazuje zaś organowi administracji oceniać czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego. Zgodnie bowiem z treścią art. 7 k.p.a., organ administracji publicznej zobowiązany jest podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego a art. 77 § 1 k.p.a. nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z tych przepisów wynika, że organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Stąd też operat szacunkowy powinien być sporządzony w sposób umożliwiający ocenę poprawności dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny, w tym zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze oraz co do przyjętych atrybutów dotyczących wycenianej nieruchomości. Analizie podlega również, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok NSA z 26 lipca 2017 r., sygn. akt I OSK 2665/15, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Dokonując oceny operatu szacunkowego, organy słusznie uwzględniły, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie do szacowania nieruchomości. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Oznacza to, że dla spełnienia wskazanych powyżej wymogów konieczne jest, aby rzeczoznawca majątkowy zawarł w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (zob. wyrok NSA z 14 lipca 2020 r., sygn. akt I OSK 2402/19, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Przede wszystkim, sposób sporządzenia, forma i treść operatu szacunkowego z 15 grudnia 2020 r. odpowiada wymogom określonym w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t. j. Dz.U. z 2021 r., poz. 555, dalej jako rozporządzenie w sprawie wyceny). Nadto, w operacie szacunkowym z 15 grudnia 2020 r., stosownie do wymogu art. 130 ust. 1 u.g.n., wysokość odszkodowania ustalono według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej budowa dróg gminnych na nieruchomościach gruntowych na terenie gminy miasta W. m.in. na działce ewidencyjnej nr [...]. Stan i wartość obiektu przyjęto bowiem na dzień 10 marca 2020 r., tj. datę wydania decyzji Starosty Wejherowskiego nr AB.6740.17.2019.9.D.I. Operat sporządzono przy tym 15 grudnia 2020 r. i wobec treści art. 156 ust. 3 u.g.n, od tej daty organ prawidłowo uwzględnił okres 12 miesięcy, w którym operat może być wykorzystywany. Zgodnie z art. 134 ust. 1 u.g.n. podstawą ustalenia wysokości odszkodowania rzeczoznawca uczynił wartość rynkową nieruchomości, którą określił przy zastosowaniu podejścia porównawczego metody porównywania parami. Z uwagi na brak transakcji prawem użytkowania wieczystego, w operacie prawidłowo zastosowano przepis § 29 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny. Słusznie przy tym wyjaśnił rzeczoznawca, że podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Z kolei § 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny stanowi, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). Rzeczoznawca wskazała, że przyjęta przez nią metoda szacowania parami wymaga wykonania sekwencji czynności związanych m. in. z: utworzeniem zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny; aktualizacją cen transakcyjnych na datę wyceny; wyborem do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką, przeprowadzeniem porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określeniem wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań; obliczeniem skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek; określeniem wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowych i liczby jednostek porównawczych. Przyjęte zaś przez rzeczoznawcę do porównania nieruchomości stanowią nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., zgodnie z którym nieruchomością podobną jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca przeanalizowała transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod komunikację z miasta Wejherowo, które to transakcje uznała za rynkowe i reprezentatywne. Ze względu na niewielką liczbę transakcji, rzeczoznawca poszerzyła przy tym okres badania, uwzględniając okres od stycznia 2018 r. do grudnia 2020 r. Przyjęte przez rzeczoznawcę transakcje dotyczyły nieruchomości o powierzchni od 45 m2 do 110 m2 , których ceny za prawo własności kształtowały się w przedziale od 209,09 zł/m2 do 241,38 zł/m2. Rzeczoznawca ustaliła dwie następujące cechy mające wpływ na wysokość cen: po pierwsze - lokalizację ogólną, i dostęp komunikacyjny oraz po drugie - obszar, oceniając wpływ pierwszej cechy na 65%, zaś drugiej na 35%. Po dokonaniu szczegółowego obliczenia wartość prawa własności działki nr [...] określono na 82 014,00 zł, tj. 215,26 zł za m2. Ustalając wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego, z uwagi na brak transakcji tego typu prawem, wartość tą określono jako iloczyn wartości nieruchomości jako prawa własności oraz współczynnika korygującego, zgodnie z § 29 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny. W rezultacie wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego działki nr [...] wyniosła 31 636,00 zł. W ten też sposób, w ocenie Sądu, rzeczoznawca w sposób kompletny i całkowity spełnił wymagania przeprowadzenia wyceny nieruchomości podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Sporządzony operat szacunkowy zawiera analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie celu i sposobu wyceny, a także określenie co składa się na przyjętą przez rzeczoznawcę cenę nieruchomości. Tym samym organy administracyjne orzekające w sprawie podjęły wszystkie niezbędne kroki do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i jej załatwienia poprzez szacunkowe obliczenie wartości nieruchomości. Przypomnieć przy tym trzeba, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonano uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Natomiast organy administracji nie miały kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, skoro dokument ten spełniał wymogi formalne wynikające z przepisów prawa. (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 maja 2019 r. I OSK 1852/17, Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 lipca 2015 r. sygn. akt I OSK 2546/13 i 5 lutego 2015 r. sygn. akt I OSK 1224/13, 16 września 2016 r. sygn. akt I OSK 2938/14, CBOSA). Ustosunkowując się do zarzutu skargi, że w operacie dla celów porównawczych dobrano tylko dwie nieruchomości, położone w innych częściach Wejherowa, a ich mniej korzystna lokalizacja ma znaczenie dla ustalenia wartości przedmiotu wyceny, podkreślić należy, że w ocenie Sądu prawidłowo rzeczoznawca w zakresie doboru nieruchomości podobnych uwzględniła przede wszystkim obszar miasta Wejherowo, będący obszarem gminy, tj. rynku lokalnego w rozumieniu § 36 ust. 2 rozporządzenia RM w sprawie wyceny, uznając ten obszar za wystarczający. Należy zwrócić uwagę, że dla celów porównawczych rzeczoznawca dobrała trzy nieruchomości, nie dwie, a ponadto – przy obranym podejściu porównania parami – przepisy rozporządzenia nie wprowadzają wymogu przyjęcia do porównania konkretnej liczby nieruchomości podobnych. Biorąc pod uwagę fakt, że rzeczoznawca wyjaśniła powody, dla których ten katalog tworzą tylko trzy nieruchomości, wskazując na małą liczbę transakcji tego typu nieruchomościami, uznać należy, że w okolicznościach niniejszej sprawy dobór ten jest uzasadniony. Skarżący podniósł także zarzuty dotyczące wpływu dat transakcji na wartość nieruchomości. Zauważyć należy, że w operacie rzeczoznawca dokonała poszerzenia czasookresu badania cen, wyjaśniając to niewielką liczbą transakcji. Równocześnie odnosząc się do dat transakcji, które zostały wyraźnie wskazane w operacie, rzeczoznawca uznała, że w jej ocenie nie stwierdzono wpływu czasu na zmianę cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Zatem zarzut skarżącego odnośnie do nieuwzględnienia dat transakcyjnych nie znajduje uzasadnienia. Nadto zdaniem Sądu zarzuty dotyczące położenia wybranych nieruchomości, dat transakcji nimi oraz ustalonej wartości odnoszą się do wiedzy specjalnej posiadanej przez rzeczoznawcę. Przy wyjaśnieniach rzeczoznawcy wskazujących na uzasadnienie co do ilości i dat transakcji przyjętych do porównania uznać należy, że ocena operatu w przedstawionym przez skarżącego zakresie prowadziłaby do kwestionowania wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy, do czego ani organy ani też Sąd nie są uprawnione. Skarżący przy tym nie przedstawił konkretnych zarzutów, posługując się wyłącznie gołosłowną argumentacją negującą, oczekując powołania przez organy, a w postępowaniu sądowym – przez sąd – biegłych w celu skonfrontowania się z jego twierdzeniami. Jak wskazuje orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego (teza wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 maja 2021 r., sygn. akt I OSK 3145/18), Sąd nie może wkraczać w sferę wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły rzeczoznawca, naruszyłby bowiem wtedy art. 154 ust. 1 u.g.n. Sąd, nie posiadając odpowiedniej wiedzy fachowej na temat szacowania wartości nieruchomości, nie może więc dokonywać rozważań dotyczących prawidłowości wybranego podejścia i metody, ustaleń dotyczących wag cech różnicujących wartość działek, czy wybór cech różnicujących wartość nieruchomości. Nieruchomość podobna nie może być przy tym utożsamiana z nieruchomością identyczną, czego zdaje się oczekuje skarżący, a z treści art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Z faktu, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej wynika konsekwencja tego rodzaju, że jego zakwestionowanie przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne jedynie w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast, ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Z kolei szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej – zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości jakimi posługują się rzeczoznawcy – nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych. Metodyka szacowania nieruchomości nie może być bowiem przedmiotem oceny ani organu administracji, ani też sądu. Wobec tego, w sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, polemika strony skarżącej z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii, musi być oceniane przez sąd ze szczególną ostrożnością. Samo bowiem subiektywne przekonanie osoby zainteresowanej uzyskaniem jak najwyższego odszkodowania o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. Takich dowodów w niniejszej sprawie, o czym mowa już była powyżej, skarżący nie przedstawił. Sąd uznaje także pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego (wyrok z 11 maja 2022 r. sygn. akt II GSK 88/19), że Sąd administracyjny nie dokonuje ustaleń faktycznych w zakresie objętym sprawą administracyjną, a obowiązek wydania wyroku na podstawie akt sprawy, rozumiany jako oparcie rozstrzygnięcia na istotnych w sprawie faktach udokumentowanych w aktach i stanowiących przedmiot analizy sądu administracyjnego, oznacza orzekanie na podstawie materiału dowodowego znajdującego się w aktach sprawy oraz zakaz wykraczania poza ten materiał. Współgra z tym stanowiskiem brzmienie art. 106 § 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2022, poz. 329 ze zm., dalej jako p.p.s.a.), wedle którego sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to istotne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Wnioskowany przez skarżącego dowód z opinii biegłego z zakresu finansów bankowych w postępowaniu sądowym jest zatem niedopuszczalny, niezależnie od tego, że również i nieuzasadniony, biorąc pod uwagę materialną przesłankę uzupełniania postepowania dowodowego przez sąd. Jeśli zaś chodzi o oczekiwanie skarżącego w zakresie powołania biegłego rzeczoznawcy w celu weryfikacji operatu wykonanego w sprawie wskazać należy, niezależnie od powyższych uwag, że ustawodawca umożliwia ich weryfikację w szczególnym trybie uregulowanym w ustawie o gospodarce nieruchomościami, z którego skarżący mógł skorzystać, co również stoi na przeszkodzie uwzględnienia wniosku zawartego w skardze w tym zakresie (o czym niżej). Podkreślenia wymaga, że skarżący miał zapewnioną możliwość zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym i przedkładania dowodów w sprawie. Organ I instancji poinformował pisemnie skarżącego o sporządzonym operacie oraz możliwości udostępnienia go pocztą elektroniczną, a wobec złożonego wniosku o udostępnienie operatu – operat ten został przekazany przez pracownika organu korespondencją mailową z 25 marca 2021 r. Następnie pismem z 13 kwietnia 2021 r. organ umożliwił stronom skorzystanie z uprawnień wynikających z art. 10 § 1 k.p.a. Organ II instancji umożliwił natomiast stronom postępowania skorzystanie z tych uprawnień pismem z 15 października 2021 r. Nadto, wskazać należy, że zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Brzmienie tego przepisu oznacza bowiem, że o ocenę, o której mowa w tym przepisie może wystąpić każdy, w tym strona postępowania zainteresowana podważeniem metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie współczynników korygujących czy nieruchomości przyjętych do porównania. Skarżący nie skorzystał jednak z tej możliwości. W ocenie Sądu, nie można zarazem oczekiwać od organu, by występował do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, gdy nie ma on wątpliwości co do prawidłowości operatu, tak jak to ma miejsce w niniejszej sprawie. Odnosząc się do podniesionego w skardze zarzutu odstąpienia przez organ od przesłuchania go jako strony postępowania na okoliczność zgłaszanych zastrzeżeń co do wartości zadłużenia wyjaśnić należy, że organ może przesłuchać stronę, jednak przesłanką do tego jest istnienie - po wyczerpaniu środków dowodowych lub z powodu ich braku - niewyjaśnionych faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, na co wyraźnie wskazuje art. 86 k.p.a. W niniejszej sprawie nie miało jednak miejsca spełnienie przesłanek art. 86 k.p.a. Sąd zaś przychyla się do stanowiska wyrażonego w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 stycznia 2021 r., sygn. akt I OSK 1967/20, CBOSA), że jeżeli przeprowadzone przez organ postępowanie dowodowe wyjaśniło wszystkie fakty istotne dla rozstrzygnięcia, nie jest konieczne przeprowadzenie dowodu z przesłuchania stron. Z treści art. 86 k.p.a. wynika, że dowód z przesłuchania strony jest dowodem posiłkowym (subsydiarnym), pozostawionym do uznania organu i przeprowadzanym z urzędu jedynie wówczas, gdy po przeprowadzonym postępowaniu dowodowym pozostają do wyjaśnienia istotne dla sprawy okoliczności. Podkreślenia wymaga, że skarżona decyzja nie rozstrzyga o wysokości zadłużenia, a o wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę, nadto, jak już wcześniej wskazano, organ administracji nie był w prowadzonym postępowaniu uprawniony do weryfikowania wpisów w księdze wieczystej dotyczących hipoteki. Z uwagi na cywilnoprawny charakter tego zagadnienia nie należy to także do kognicji sądu administracyjnego (co wynika z art. 3 p.p.s.a. i art. 1 p.u.s.a.). Ujawnione w dziale IV księgi wieczystej nr [...] hipoteki na rzecz Gminy Miasta W., tj.: przymusowa zwykła w wysokości 227 761,80 zł oraz przymusowa w wysokości 117 451,00 zł, wielokrotnie przewyższały ustaloną wysokość odszkodowania, tj. 31 636,00 zł. Nadto, co wskazano już powyżej, w trakcie prowadzonego postępowania organ II instancji uzyskał od Prezydenta Miasta W. pismem z 29 listopada 2021 r. informacje potwierdzające wysokość obu hipotek i wierzytelności w wysokości świadczenia głównego wraz z odsetkami – w wysokościach wielokrotnie przewyższających ustaloną wysokość odszkodowania. W rezultacie brak było podstaw do prowadzenia dalszego postępowania wyjaśniającego w tej kwestii i zarzuty skarżącego w tym zakresie są bezzasadne. W ocenie Sądu, wbrew zawartym w odwołaniu z 26 maja 2021 r. twierdzeniom, nie zostały spełnione przesłanki określone w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, uprawniające do podwyższenia kwoty odszkodowania. Zgodnie z ww. przepisem, w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia: 1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17, 2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo 3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna - wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. W piśmie z 3 sierpnia 2020 r. Urząd Miejski w W. poinformował, że na dzień sporządzenia tego pisma użytkownik wieczysty nie złożył oświadczenia w sprawie wydania nieruchomości. Przesłanki uzyskania podwyższonego o 5% odszkodowania są spełnione jednak również, gdy bez czynienia przeszkód przez byłego właściciela nieruchomości dochodzi do faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie przez zarządcę drogi (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 8 lipca 2020 r., I SA/Wa 1788/19, CBOSA). Przyjmując jednakże możliwość dorozumianego przekazania nieruchomości inwestorowi, należy zauważyć, że do wydania w taki sposób nie wystarcza jedynie wola po stronie wydającego. Potrzebne jest jeszcze objęcie nieruchomości w posiadanie przez inwestora w określonym prawnie terminie. Dopiero wtedy można mówić o dorozumianym wydaniu (przekazaniu) mu nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 1 grudnia 2021 r., sygn. akt II SA/Gl 1081/21, CBOSA). Tymczasem w piśmie z 3 sierpnia 2020 r. Urząd Miejski w W. poinformował także, że nie rozpoczęto prac budowlanych. W rezultacie organ II instancji prawidłowo uznał, że brak jest podstaw do stwierdzenia, że nieruchomość została objęta w posiadanie przez inwestora w określonym w powołanym wyżej przepisie terminie, co uprawniałoby do podwyższenia kwoty odszkodowania. Z tych wszystkich względów, biorąc pod uwagę, że powołane w skardze zarzuty okazały się niezasadne, a wydane w sprawie decyzje są zgodne z prawem, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a. wniesioną w niniejszej sprawie skargę, jako niezasadną, oddalił. Sąd rozpoznał niniejszą sprawę w postępowaniu uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 2 p.p.s.a., na wniosek organu, zgłoszony w odpowiedzi na skargę, przy braku sprzeciwu skarżącego poinformowanego o takiej możliwości w piśmie z 10 lutego 2022 r. (k. 58 akt).