II SA/Bd 462/19

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Renata Owczarzak (spr.) Sędziowie sędzia WSA Jerzy Bortkiewicz sędzia WSA Joanna Janiszewska-Ziołek Protokolant sekretarz sądowy Kamila Wesołowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 października 2019 roku sprawy ze skargi [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2019 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz [...] kwotę [...](tysiąc osiemset dwadzieścia cztery) złotych oraz na rzecz [...] kwotę [...](czterysta pięćdziesiąt sześć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. UZASADNIENIE Decyzją z dnia [...] grudnia 2016 r. Prezydent M. T. zatwierdził podział nieruchomości położonej w T. przy ul. [...], których współwłaścicielami byli "[...]" sp. z o.o. oraz P. R. T. [...] sp. z o.o. sp. k. Działka nr [...], obręb 30, została podzielona na działki o numerach: [...]. Dla dzielonej nieruchomości Sąd Rejonowy w T. prowadził księgę wieczystą KW nr [...]. Zawiadomieniem z dnia [...] czerwca 2018 r. organ I instancji wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości w następstwie jej podziału. Organ powołał rzeczoznawcę majątkowego w charakterze biegłego celem sporządzenia operatu szacunkowego, z którego miałaby wynikać zmiana wartości nieruchomości w następstwie dokonania jej podziału. Biegła sporządziła operat szacunkowy, na podstawie którego organ I instancji ustalił, że wartość nieruchomości stanowiącej współwłasność stron niniejszego postępowania wzrosła o [...] zł. Decyzją z dnia [...] stycznia 2019 r., znak: [...] Prezydent M. T., działając na podstawie art. 98 a ust. 1 i 1a i art. 148 ust. 1, 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (tj. Dz.U. z 2018r., Nr 2204), uchwały Rady Miasta Torunia Nr 206/03 z dnia 25 września 2003 r. w sprawie ustalenia stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. Kuj. Pom. z 2003 r. Nr 140 poz. 1915), zmienionej uchwałą Rady Miasta Torunia Nr 158/07 z dnia 13 września 2007 r. ( Dz. Urz. Woj. Kuj. Pom. z 23.10.2007 r., Nr 119 poz. 1775) oraz uchwałą Rady Miasta Torunia Nr 308/08 z dnia 15 maja 2008 r. (Dz. Urz. Woj. Kuj. Pom. z 09.06.2008 r. Nr 83 poz. 1381) oraz art. 104 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz. U. 2018 r., poz. 2096), orzekł o ustaleniu PRT [...] sp. z o. o. sp. k. w T. oraz [...] sp. z o. o. w T. opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości rynkowej nieruchomości, położonej w T. przy ul. [...], stanowiącej pierwotnie działkę [...] (obręb 30), następnie podzielonej, zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...], przyjmując, iż kwotę opłaty stanowi iloczyn wzrostu wartości nieruchomości i stawki procentowej opłaty adiacenckiej wynoszącej 30% - zgodnie z uchwałą Rady M. T. z dnia [...] września 2003r. w brzmieniu obowiązującym na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ przywołał przepisy prawa mające zastosowanie w sprawie oraz powołał się na przeprowadzony dowód z opinii biegłego. Dla organu I instancji operat szacunkowy był logiczny, wiarygodny i kompletny, nie zawierał pomyłek, a sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Biegła przyjęła do wycenienia nieruchomości podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W operacie szacunkowym biegła ustaliła, iż wartość nieruchomości, tj. działki nr [...], przed podziałem wynosiła [...] zł. Po podziale wartości poszczególnych działek przedstawiały się następująco: . działka nr [...] - [...] zł; . działka nr [...] - [...] zł; . działka nr [...] - [...] zł; . [...] - działka nr [...] zł. Suma wartości działek powstałych w następstwie podziału wynosiła [...] zł, a różnica wartości nieruchomości przed podziałem i sumy wartości działek powstałych po podziale wyniosła [...] zł; z czego 30% stanowi kwotę [...]zł. W odwołaniu od powyższej decyzji [...]" sp. z o. o. oraz P. R. T. [...] sp. z o. o. sp. k. zarzuciły rozstrzygnięciu organu I instancji naruszenie przepisów art. 98a ust. 1 i 2, art. 153 i 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.), § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia [...] września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz art. 7, 77 § 1 i art. 80 kpa. W opinii odwołujących, wzrost wartości nieruchomości nie nastąpił. Zarzucili oni, iż rzeczoznawca wycenił nie nieruchomość powstałą po podziale, a poszczególne działki powstałe po podziale, które to wartości rzeczoznawca następnie zsumował. Strona odwołująca powołała się przy tym na poglądy doktryny, zgodnie z którymi nie można wyceniać wartości poszczególnych działek, ponieważ nie istnieją one jako nieruchomość. Zdaniem odwołujących, spółek rzeczoznawca majątkowy nieprawidłowo dobrała nieruchomości podobne do wyceny, albowiem nieruchomości przyjęte do analizy nie posiadają cech porównywalnych z nieruchomością wycenianą po podziale, przede wszystkim pod względem powierzchni. Ponadto w operacie brak jest uzasadnienia dokonanego wyboru nieruchomości pomocniczych. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. po rozpatrzeniu odwołania, decyzją z dnia [...] marca 2019 r., znak: [...] uchyliło zaskarżoną decyzję w całości oraz ustaliło opłatę adiacencką P. R. T. [...] spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa oraz "[...]" spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości rynkowej nieruchomości położonej w T. przy ul. [...], stanowiącej pierwotnie działkę nr [...] (obręb 30), dla której Sąd Rejonowy w T. prowadzi księgę wieczystą KW nr [...], z której na podstawie decyzji Prezydenta M. T. z dnia [...] grudnia 2016 r., znak: [...], wydzielono działki o numerach: [...]. Zdaniem organu II instancji zaskarżona decyzja jest co do zasady prawidłowa, a jej uchylenie w całości i orzeczenie co do istoty sprawy spowodowane było koniecznością precyzyjnego określenia adresata decyzji. Dlatego też Kolegium zastosowało przepis art. 138 § 1 pkt 2 kpa, gdyż w sentencji decyzji pierwszoinstancyjnej określono jako jednego z jej adresatów PRT [...] sp. z o. o. sp.k., podczas gdy z danych zawartych w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego wynika, iż firma współwłaściciela nieruchomości, która została podzielona decyzją Prezydenta M. T., to P. R. T. [...] spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa. Taką firmę należało wpisać w sentencji zaskarżonej decyzji aby precyzyjnie określić adresata obowiązku nałożonego przedmiotowym aktem administracyjnym. Jednocześnie wskazano, że nie było wątpliwości, ani po stronie organu, ani po stronie ww. spółki, jak też jej pełnomocnika, iż przez PRT [...] sp. z o.o. sp. k. rozumiane jest P. R. T. [...] spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa. Sama spółka używa bowiem pieczęci ze skrótem "PRT" (k. - 16 akt organu I instancji), skrótem takim posłużyła się również pełnomocniczka spółki określając reprezentowaną przez siebie stronę w odwołaniu. Zdaniem organu odwoławczego, kluczowy w sprawie dowód, tj. operat szacunkowy, został sporządzony przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia, został sporządzony zgodnie z przepisami rozdziału 1. działu IV u.g.n. oraz § 4 ust. 1 i § 5 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zgodnie z którymi to przepisami, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. Operat szacunkowy zawiera wszystkie niezbędne elementy wymagane przepisami rozdziału 4. w/w rozporządzenia. Podniesiono, że organ administracji opinią nie jest związany. Dowód ten podlega swobodnej ocenie organu co do jego wiarygodności i mocy dowodowej. Kolegium zwróciło uwagę, że rzeczoznawca majątkowy, który sporządził operat szacunkowy na zlecenie organu I instancji zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Zdaniem Kolegium, operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami powszechnie obowiązującego prawa, nie zawiera sprzeczności, jest więc poprawny pod względem logicznym. Operat zawiera co prawda błąd rachunkowy, ale błędne obliczenie jednej wartości, co powinno się przełożyć na końcowy wynik, nastąpiło z korzyścią dla stron postępowania, zatem zaskarżona decyzja nie mogła zostać zmieniona poprzez podwyższenie opłaty adiacenckiej zgodnie z przepisem art. 139 kpa. Chodzi mianowicie o wartość działki nr [...] - iloczyn powierzchni działki (4862 m˛) i ceny metra kwadratowego gruntu ustalonej przez biegłą (118,58 zł) daje kwotę [...]zł, w zaokrągleniu w górę do pełnych tysięcy złotych - [...] zł. Różnica w wartościach wyniosła [...] zł, w związku z czym opłata adiacencka winna być wyższa o [...] zł. Kolegium nie uznało, by zasadnym było zmienić zaskarżoną decyzję na niekorzyść stron albowiem nie doszukało się w powyższej okoliczności cechy rażącego naruszenia prawa czy też rażącego naruszenia interesu społecznego. Opłata adiacencką w prawidłowej wysokości jest wyższa od wynikającej z decyzji o niespełna 2,5%. Ustosunkowując się do zarzutów odwołania kolegium stwierdziło, że ocena odwołujących, iż ich zdaniem wzrost wartości nieruchomości nie nastąpił, jest całkowicie gołosłowna, jako nie poparta żadnym dowodem. Odwołujący powołali się na poglądy doktryny, które miałyby uwiarygodnić zasadność zarzutu kwestionującego możliwość wyceny działek powstałych po podziale i zsumowania tych wartości, jednakże w ocenie Kolegium - żadnego przykładu owej doktryny nie przytoczyli. Tymczasem taki sposób wyceny nieruchomości powstałej po podziale, wprost wynika z przepisu art. 98a ust. 1b ugn. Organ odwoławczy nie podzielił zarzutu co do niepodobieństwa działek przyjętych do porównań, ponieważ nieruchomości wzięte pod uwagę przez rzeczoznawcę majątkowego były podobne, choć oczywiście nie były identyczne. Rzeczoznawca majątkowy wzięła pod uwagę różnice w położeniu, lokalizacji szczegółowej czy powierzchni występujące pomiędzy nieruchomościami wycenianymi i nieruchomościami porównywanymi, dokonując odpowiednich korekt (w tym z uwagi na różnice co do zurbanizowania nieruchomości wycenianych i porównywanych), co zostało uwidocznione na stronach 15 - 16 i 19-26 operatu szacunkowego. Z przepisu art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika nakaz dokonania odpowiednich korekt ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. W przekonaniu Kolegium, nie może przyjąć zamierzonego skutku wskazanie innych działek przez odwołującego, które jego zdaniem winny być wzięte pod uwagę przy dokonywaniu wyceny. Z pewnością na rynku nieruchomości w T. możliwe byłoby znalezienie innych jeszcze nieruchomości, które spełniałyby definicję nieruchomości podobnych, jednakże wyboru dokonuje rzeczoznawca na własną odpowiedzialność, przy dochowaniu należytej staranności wynikającej z zawodowego charakteru prowadzonej przez siebie działalności. O podobieństwie nieruchomości przyjętych do porównań świadczy ich zbliżona powierzchnia do nieruchomości wycenianych oraz przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Organ odwoławczy zwrócił uwagę, że porównywane działki zostały należycie opisane ze względu na cechy brane pod uwagę przy dokonywaniu wyceny, tj. wskazano ich powierzchnię, datę transakcji oraz przeznaczenie w planie miejscowym, a odwołujący nie wskazali - jakich cech opisujących nieruchomości porównywane zabrakło aby możliwe było właściwe ich porównanie. W ocenie kolegium, zarzut zbyt małej ilości transakcji wziętych pod uwagę przy dokonywaniu porównań jest zarzutem bardzo subiektywnym, bowiem żaden przepis prawa nie wskazuje, ile co najmniej transakcji powinno być wziętych pod uwagę (wymóg taki istnieje wyłącznie przy metodzie korygowania ceny średniej), a i sami odwołujący nie precyzują, ile ich zdaniem winno być tych transakcji, aby można mówić o wystarczającej ich liczbie. Zarzut popełnienia błędu logicznego przez rzeczoznawcę również w ocenie organu odwoławczego jest niezasadny, co wyjaśniła sama biegła wskazując, iż waga cechy powierzchni gruntu wynosząca 20%, wpływa w takim zakresie na rozstęp cenowy (AC), a nie bezpośrednio na ustalenie wzrostu wartości nieruchomości. Powierzchnia nieruchomości wpływa na jej cenę w 20%, a nie na wzrost wartości nieruchomości. Zdaniem Kolegium, do oceny prawidłowości wyceny nieruchomości nie jest niezbędna znajomość nazw i numerów ulic, przy których położone są działki przyjęte do porównań. Kolegium uznało, iż biegły prawidłowo przepisał powierzchnie i inne cechy nieruchomości z aktów notarialnych i aktów prawa miejscowego. Nie jest rolą organu odwoławczego kontrolowanie tych okoliczności. Poza tym, rzeczoznawca majątkowy nie ma prawa ujawniać stronom postępowania za jaką cenę została sprzedana konkretna nieruchomość. W ocenie Kolegium, zarzut wydłużenia okresu monitorowania rynku jest gołosłowny, a autor zarzutu nie wskazał w stosunku do jakiego właściwego okresu został on wydłużony. Brak jest podstaw faktycznych do przyjęcia, by rzeczoznawca wziął pod uwagę bardziej odległe w czasie transakcje, a pominął te bliższe dacie sporządzenia operatu; zresztą biorąc pod uwagę trend wzrostu cen nieruchomości wskazany na stronie 12. operatu szacunkowego takie działanie rzeczoznawcy spowodowałby raczej określenie niższej wartości nieruchomości wycenianych a więc niższą opłatę adiacencką, co jest z korzyścią dla stron. Rzeczoznawca majątkowy wskazała prawidłową podstawę prawną do dokonania wyceny, tj. ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Kolegium zwróciło również uwagę, że organy obu instancji nie są uprawnione do merytorycznej, a jedynie formalnej oceny operatów szacunkowych. Strony winny więc, wobec podnoszenia zarzutów odnośnie merytoryki, czy też warsztatu pracy rzeczoznawcy majątkowego, skorzystać z możliwości, jaką daje przepis art. 157 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym, niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy, o dokonanie tej oceny. W skardze do Sądu P. R. T. [...] spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa oraz "[...]" spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w T. wniosły o uchylenie decyzji organu odwoławczego oraz zasądzenie kosztów postępowania, zarzucając naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik postępowania, a w szczególności normy art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r., poz. 2096 z późn. zm.) (powoływanego dalej jako: "kpa") poprzez: 1. nieprawidłowe i niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego, w szczególności poprzez pobieżnie przeanalizowanie dowodu jakim jest operat szacunkowy, na podstawie którego organ ustalił opłatę adiacencką, w sytuacji gdy treść operatu budzi wątpliwości co do jego rzetelności i logiczności, a tym samym organ winien zwrócić się do biegłego o ich wyjaśnienie w toku prowadzonego postępowania odwoławczego, 2. nieuwzględnienie położenia nieruchomości porównawczej przy ulicy [...] na terenie zurbanizowanym, o wyższym stopniu urbanizacji niż nieruchomość wyceniana po podziale, która to nieruchomość jest niezabudowana i niezagospodarowana, porośnięta lasem sosnowym 30-40 letnim, w sytuacji gdy okoliczność ta bezpośrednio rzutuje na wartość nieruchomości, 3. nieuwzględnienie położenia nieruchomości porównawczej przy ulicy [...] na terenie o wyższym stopniu urbanizacji, z pełną infrastrukturą i w sąsiedztwie m.in. T. A. R. R. S.A., podczas gdy w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości po podziale znajdują się grunty zalesione, w sytuacji gdy okoliczność ta bezpośrednio rzutuje na wartość nieruchomości. Ponadto strona skarżąca zarzuciła naruszenie prawa materialnego mające wypływ na wynik postępowania poprzez naruszenie normy art. 98a ust. 1, art. 153 § 1 i art. 154 § 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 2204 z późn. zm.) (powoływanej dalej jako: "ugn") oraz § 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia [...] września 2004 roku (Dz.U. Nr 207, poz. 2109) w zw. z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa poprzez wydanie decyzji w oparciu o dowód w postaci operatu szacunkowego, który organ zaakceptował uznając go za wiarygodny, kompletny, poprawny pod względem logicznym i sporządzony zgodnie z przepisami powszechnie obowiązującego prawa, na podstawie którego ustalił opłatę adiacencką, podczas gdy operat budzi wątpliwości co do jego poprawności i rzetelności, przede wszystkim z uwagi na niespełnienie warunku adekwatności doboru przez rzeczoznawcę majątkowego transakcji pomocniczych do nieruchomości wycenianej po podziale, brak szczegółowej indywidualizacji i charakterystyki nieruchomości porównywalnych, niedostateczny zbiór transakcji podobnych, brak możliwości weryfikacji danych przyjętych przez rzeczoznawcę, brak uzasadnienia wydłużenia okresu monitorowania rynku, dokonanie oszacowania wartości poszczególnych działek, opierając się na danych dotyczących nieruchomości podobnych do tych działek, a nie do wycenianej nieruchomości. Uzasadniając podniesione zarzuty, skarżące spółki wskazały, że nie zgadzają i kwestionują przede wszystkim poprawność sporządzonego operatu i jego ocenę dokonaną przez organ, a co za tym idzie przyjęty przez organ wzrost wartości nieruchomości, rzutujący na wysokość określonej decyzją opłaty adiacenckiej. W opinii skarżących, w wyniku podziału nieruchomości, nie nastąpił wzrost jej wartości. Wskazano, że w przedmiotowej sprawie, rzeczoznawca dokonując wyceny nieruchomości po podziale, de facto dokonał oszacowania wartości poszczególnych działek, opierając się na danych dotyczących nieruchomości podobnych do tych działek, a nie do wycenianej nieruchomości, a więc tak jak wymaga przepis prawa, przy czym również według doktryny nie można wyceniać wartości poszczególnych działek, ponieważ nie istnieją one jako nieruchomość. Ponadto, w ocenie skarżących, w niniejszej sprawie nie został spełniony warunek adekwatności doboru przez rzeczoznawcę transakcji pomocniczych do nieruchomości wycenianej po podziale w zakresie cech rynkowych, które różnicują nieruchomości i które mają istotny wpływ na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. W kwestionowanej wycenie rzeczoznawca majątkowy, stosując metodę porównawczą, poddał analizie transakcje obiektami - według niego - podobnymi do przedmiotu wyceny pod względem wybranych cech rynkowych, zawarte na lokalnym rynku nieruchomości w latach 2013-2016. W podejściu porównawczym dobór nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny stanowi klucz do poprawnego określania wartości rynkowej. Dla zastosowania powyższej metody istotnego znaczenia nabiera rozumienie samej nieruchomości podobnej, która w art. 4 pkt 16 ugn zdefiniowana została jako nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Jedną z istotnych cech determinujących wartość nieruchomości jest jej powierzchnia (zob. wyrok NSA z dnia 28.04.2011 r., sygn. akt I OSK 159/11). Istotny jest również stan nieruchomości, który w art. 4 pkt 17 ugn zdefiniowany został jako stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień. W ocenie skarżących spółek, nieruchomości przyjęte do analizy nie posiadają cech porównywalnych z nieruchomością wycenianą po podziale przede wszystkim pod względem powierzchni jak i cech wpływających na wartość. Ponadto, w operacie brak jest uzasadnienia dokonanego wyboru nieruchomości pomocniczych. Wskazano, że rzeczoznawca majątkowy szacując wartość rynkową nieruchomości po podziale przyjął do porównań nieruchomość o zbyt dużej powierzchni. Dotyczy to nieruchomości przy ulicy [...] o powierzchni 12397 m˛. Powierzchnia działek po podziale mieści się bowiem w zakresie 4862 m˛ do 9737 m˛. Wobec powyższego, w ocenie skarżących, zawarte w metodzie porównawczej dane nie odzwierciedlają wielkości nieruchomości wycenianej. Ponadto, między nieruchomością pomocniczą wskazaną powyżej, a nieruchomościami po podziale zachodzą wyraźne różnice. Jak wynika z operatu, nieruchomość porównawcza przy ulicy [...] położona jest na terenie zurbanizowanym, o wyższym stopniu urbanizacji niż nieruchomość wyceniana po podziale, natomiast działki nieruchomości po podziale są niezabudowane i niezagospodarowane, porośnięte lasem sosnowym 30-40 letnim, a zatem tereny te są o innych cechach. Wobec powyższego, czynniki te zaburzają wyniki operatu (podwyższając wartość). Podobną uwagę w zakresie stopnia urbanizacji odniesiono do nieruchomości pomocniczej przy ulicy [...] o powierzchni 5856 m˛ wskazując, że jest to nieruchomość o wyższym stopniu urbanizacji i z pełną infrastrukturą. Ponadto wskazana nieruchomość pomocnicza jest położona m.in. w sąsiedztwie T. A. R. R. S.A., podczas gdy w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości po podziale znajdują się grunty zalesione. Z tego zdaniem skarżących wynika, że nieruchomość wyceniana po podziale i nieruchomości pomocnicze są o innych cechach. Powyższe w przekonaniu skarżących świadczy o nierzetelności wykonania operatu oraz podejmowania działań zmierzających do zawyżenia wartości. Z tego powodu nie może on być podstawą do wydania decyzji o nałożeniu opłaty adiacenckiej. Wskazano, że organ odwoławczy nie podziela zarzutu, co do niepodobieństwa działek przyjętych do porównań, twierdząc, iż nieruchomości wzięte pod uwagę przez rzeczoznawcę majątkowego są podobne, a o podobieństwie nieruchomości świadczy ich zbliżona powierzchnia do nieruchomości wycenianych, lecz zdaniem skarżących nie sposób zgodzić się z tą argumentacją, biorąc pod uwagę fakt, iż rzeczoznawca majątkowy szacując wartość rynkową nieruchomości po podziale przyjął do porównań nieruchomość o powierzchni ponad 2,5 krotnie większą od najmniejszej z działek po podziale i pominął zróżnicowanie nieruchomości, przede wszystkim w zakresie stopnia ich zurbanizowania. Nie ulega wątpliwości, iż okoliczności te bezpośrednio rzutują na wartość nieruchomości, co jednak nie zostało przez organ orzekający w żaden sposób zweryfikowane. Obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie jest natomiast podejmowanie wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy zgodnego z rzeczywistością. Wszelkie ustalenia faktyczne organu należy zatem traktować jako dowolne. Skarżące we własnym zakresie znalazły transakcje podobne do nieruchomości po podziale, natomiast operat sporządzony przez rzeczoznawcę przedstawia tabele zawierające wykaz nieruchomości przyjętych do porównania, tabele wraz z wycenami nieruchomości przed i po podziale, gdzie rzeczoznawca stwierdził, że ceny transakcyjne nieruchomości tego typu co działka nr [...] o powierzchni 25672 m˛ przed podziałem kształtują się w przedziale od [...] zł do [...] zł w przeliczeniu na 1 m˛ powierzchni gruntu, zaś po podziale w przedziale od [...] zł do [...] zł w przeliczeniu na 1 m˛ powierzchni gruntu. Jak widać z przedstawionej powyżej tabeli, ceny transakcyjne nieruchomości podobnych po podziale są znacząco niższe, niż przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego (91,19 zł; [...] zł - w przeliczeniu na 1 m˛ powierzchni gruntu). W odpowiedzi na wskazanie powyższych transakcji, organ odwoławczy stwierdził, iż wyboru nieruchomości podobnych dokonuje rzeczoznawca, zapominając jednak o tym, iż oczywiście rzeczoznawca korzysta w zakresie wyboru transakcji porównywalnych ze swobody, jednakże wybrana próba musi odpowiadać prawu i być relatywna. Zdaniem skarżących pokreślenia wymaga również fakt, iż przedstawiona w operacie szacunkowym charakterystyka nieruchomości zestawianych z nieruchomością wycenianą ogranicza się do podania powierzchni tych nieruchomości, cen uzyskanych przy transakcjach obejmujących poszczególne nieruchomości oraz bardzo ogólnej charakterystyki nieruchomości pomocniczych. Brak jest szczegółowej indywidualizacji i charakterystyki nieruchomości porównywanej z przedmiotowymi działkami, co uniemożliwia kontrolę wniosków formułowanych w opinii w zakresie relacji, jaka zachodzi pomiędzy wartościami nieruchomości przyjętych do porównań. Opis wszystkich, w tym porównywanych nieruchomości podobnych, stanowiących podstawę wyceny, powinien być obszerny i na tyle precyzyjny, aby umożliwiał zidentyfikowanie tych nieruchomości, a wszystko na potrzeby weryfikacji prawidłowości sporządzenia operatu, także przez osobę nie posiadającą wiedzy specjalistycznej w tym zakresie. Brak zaś możliwości zapoznania się z cechami indywidualizującymi nieruchomości, które zostały wytypowane jako podobne, skutecznie podważa wiarygodność dokonanej wyceny i całego operatu szacunkowego, a wadliwość ta nie została zauważona i należycie oceniona przez organ administracji. Zdaniem skarżących spółek, rzeczoznawca majątkowy nie przedstawił w operacie szacunkowym również profesjonalnej analizy rynku nieruchomości przyjętego jako podstawa wyceny. Dokonana analiza jest bardzo powierzchowna, nie prowadzi do poznania wszystkich uwarunkowań dokonanych transakcji i cech rynkowych nieruchomości będących przedmiotem obrotu. W operacie rzeczoznawca majątkowy podał rodzaj analizowanego rynku, zasięg obszarowy oraz okres jego monitorowania. Nie zamieścił informacji o liczbie odnotowanych transakcji. Także z orzecznictwa sądów administracyjnych dotyczących stosowania podejścia porównawczego wynika, że proces wyceny powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku, a rzeczoznawca majątkowy winien w operacie szacunkowym zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych oraz opis tych nieruchomości pod kątem cech rynkowych. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości po podziale został wzięty pod uwagę zbiór transakcji w liczbie trzech, podczas gdy w ocenie skarżących warunkiem wiarygodnego określenia rynku jest dostateczna liczba nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ich ceny i cechy. Organ odwoławczy w uzasadnieniu swojej decyzji wskazał, iż zarzut zbyt małej ilości transakcji wziętych pod uwagę przy dokonywaniu porównań jest zarzutem bardzo subiektywnym. W ocenie skarżących nie sposób się z tym zgodzić. Rzeczoznawca majątkowy powinien dążyć do utworzenia zbioru - kilkunastu lub więcej obiektów, co wynika z powszechnej praktyki i norm zawodowych. Jest to potrzebne m.in. dla potrzeb określenia zmiany cen transakcyjnych w związku z upływem czasu, ustalenia cech rynkowych nieruchomości i ich wag. Mała liczba nieruchomości nie pozwala na wiarygodną analizę rynku. W operacie rzeczoznawca majątkowy wziął pod uwagę tylko trzy transakcje pomocnicze mające służyć do określenia wartości rynkowej nieruchomości po podziale. Oczywiście - co skarżące podkreśliły raz jeszcze - rzeczoznawca korzysta w zakresie wyboru transakcji porównywalnych ze swobody, jednakże wybrana próba musi odpowiadać prawu i być relatywna, oraz przedstawiać dostateczną ilość transakcji. Wskazano, że autorka operatu dokonała zestawienia nieruchomości wycenianej z wytypowanymi przez siebie nieruchomościami będącymi, w jej ocenie, nieruchomościami w największym stopniu podobnymi do wycenianej. Rzeczoznawca określiła również cechy (atrybuty), które wpływają na wartość nieruchomości, wskazując, że są to: położenie, lokalizacja szczegółowa, infrastruktura techniczna i powierzchnia gruntu. Do każdego z wytypowanych atrybutów przypisana została skala (waga procentowa). Wagi cech są pomiarem wpływu oddziaływania zmiennych, tj. cech rynkowych nieruchomości na ceny nieruchomości. Z operatu wynika, że przyjęte przez rzeczoznawcę do określenia wartości rynkowej nieruchomości przed podziałem, jak i po podziale, wagi cech rynkowych nie uległy zmianie. Z powyższego zestawienia wynika logiczny wniosek, że wpływ cechy w postaci powierzchni gruntu na wzrost wartości nieruchomości po podziale nie powinien przekraczać 20% z uwagi na to, że inne przyjęte wagi cech rynkowych nie uległy zmianie. Tymczasem – jak wskazano - różnica w wartości nieruchomości przed i po dokonaniu podziału wynosi [...] złotych, co oznacza, że przyrost wartości nieruchomości po podziale jest na poziomie ponad 30%. Zdaniem Kolegium, zarzut popełnienia błędu logicznego przez rzeczoznawcę jest niezasadny, gdyż waga cechy powierzchni gruntu wynosząca 20% wpływa w takim zakresie na rozstęp cenowy, a nie bezpośrednio na ustalenie wzrostu wartości nieruchomości, jednak w przekonaniu skarżących spółek wnioskowanie takie jest nieprawidłowe. W sytuacji, gdy przyjęte wagi cech rynkowych nie uległy zmianie, jedynym logicznym wnioskiem jest taki, że wpływ cechy w postaci powierzchni gruntu na wzrost wartości nieruchomości po podziale, nie powinien przekraczać 20%. Ponadto, skarżące zakwestionowały przyjęte przez rzeczoznawcę wagi, bowiem rzeczoznawca majątkowy lakonicznie opisuje przeprowadzenie analizy wybranych do wyceny nieruchomości porównawczych w zakresie wag mających wpływ na ceny transakcyjne i ogranicza się do stwierdzenia, że określając wagi zostały wzięte pod uwagę przeprowadzone ankiety, natomiast zgodnie z § 56 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia [...] września 2004 roku, do operatu dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. W tych okolicznościach podane wagi cech nie mogą stanowić podstawy obliczeń proporcjonalności dalszych wyliczeń. Skarżące podniosły również, że w spisie transakcji nie podano szczegółowej lokalizacji (numerów ulic) działek, od których zależy wartość nieruchomości po podziale, co uniemożliwia sprawdzenie prawidłowości zastosowanych przykładów. Sporządzony operat nie zawiera zatem danych pozwalających na weryfikację przyjętych przez biegłego założeń (dokładny adres czy nr działki). Uniemożliwia to ocenę poprawności danych przyjętych do operatu. Brak danych umożliwiających identyfikację przyjętych do porównania nieruchomości powoduje, że operat w ogóle nie poddaje się weryfikacji bądź weryfikacja ta jest w znacznym stopniu ograniczona. Brak jest w operacie map, na których przedstawione byłoby położenie nieruchomości przyjętych do porównania. Zastrzeżenia skarżących spółek budzi również przyjęcie przez rzeczoznawcę do porównań transakcji nieruchomości podobnych, mających miejsce więcej niż 2 lata od dnia wyceny, bowiem rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny konkretnej nieruchomości, może wziąć pod uwagę (jako materiał porównawczy) transakcje dokonywane w czasie bardziej lub mniej odległym od dnia wyceny, ale nie może przy tym pominąć umów zawartych w okresie najbardziej zbliżonym do daty sporządzenia operatu (por. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 7 grudnia 2011 r. II SA/G1, Lex nr 1152556). Do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Brak kategorycznego zakreślenia konkretnego terminu (powinien on wynikać z analizy rynku zawartej w operacie szacunkowym), daje rzeczoznawcy majątkowemu możliwość zastosowania podejścia porównawczego w sytuacji słabo rozwiniętego rynku nieruchomości, przy ograniczonej dostępności transakcji nieruchomości podobnych, pod warunkiem, dokonania szczegółowego uzasadnienia wydłużenia okresu monitorowania rynku. W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości po podziale, analizie poddała transakcje zawarte na lokalnym rynku nieruchomości usługowo produkcyjnych w latach 2013 - 2016, nie podając żadnego uzasadnienia wydłużenia okresu monitorowania rynku. Ponadto, w ocenie skarżących, w operacie szacunkowym wskazano m.in. jako podstawę prawną: ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 778, 904, 961, 1250, 1579 i późniejsze zm.), podczas gdy prawidłową podstawą prawną jest ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 i późniejsze zm.). Na marginesie skarżące zaznaczyły, iż w procedurze wyceny rzeczoznawca majątkowy wskazał datę proceduralną wyceny, jednak brak jest wyjaśnienia co autor rozumie pod tym pojęciem. Reasumując, skarżące spółki stwierdziły, że ze względów przedstawionych powyżej przedmiot i zakres wyceny nie znajdują odzwierciedlenia w rzeczywistym stanie nieruchomości po podziale. Główną przyczyną tego stanu rzeczy jest dokonanie przez rzeczoznawcę majątkowego nieadekwatnych porównań cen i analizy rynku, a analiza uzasadnienia zaskarżonej decyzji wskazuje, że organ odwoławczy zaakceptował sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy, uznając go za wiarygodny, kompletny i logiczny, jednak w ocenie skarżących tak sformułowany wniosek organu nie znajduje żadnego oparcia, a dostrzeżone uchybienia operatu szacunkowego wskazują na naruszenie przez organ w sposób istotny przepisów odnoszących się do postępowania dowodowego (art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa). W odpowiedzi na skargę organ, nie znajdując podstaw do jej uwzględnienia, wniósł o jej oddalenie wskazując, że po ponownej analizie akt sprawy nie znalazł podstaw do zmiany zaskarżonego orzeczenia, ponieważ zostało ono podjęte zgodnie ze stanem faktycznym oraz w oparciu o obowiązujące przepisy prawa. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 2107 ze zmianami), sądy te sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W przedmiotowej sprawie, kontroli sądowej podlega zgodność z prawem decyzji administracyjnej, o której mowa w art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zmianami, zwana dalej "p.p.s.a."). Ocenie Sądu podlega zatem zgodność aktów administracyjnych z przepisami prawa materialnego i procesowego, przy czym Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, jak też powołaną podstawą prawną, jest natomiast związany granicami sprawy (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Realizując wyżej określone granice kontroli, Sąd stwierdził, że skarga zasługuje na uwzględnienie, choć z innych powodów niż w niej podane. Materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji był art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r., poz. 2204 ze zm., dalej "u.g.n."). Zgodnie z tym unormowaniem, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio". Stosownie do treści art. 98a ust. 1b u.g.n., wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Decyzja o podziale nieruchomości została wydana [...] grudnia 2016 r. i stała się ostateczna [...] grudnia 2016r. Wyceny nieruchomości dokonała rzeczoznawca w operacie z [...] sierpnia 2018 r., po przeprowadzonej wizji lokalnej w dniu [...] lipca 2018r. Wartość nieruchomości określiła w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Wartość nieruchomości przed podziałem wyniosła [...] zł. Wartość nieruchomości po podziale wyniosła [...] zł. Oznacza to wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału o [...] zł, co przy określonej na poziomie 30% stawki opłaty, wynosi [...] zł. Zgodnie bowiem z uchwałą Rady Miasta Torunia Nr 206/03 z 25 września 2003 r. w sprawie ustalenia stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek jej podziału (Dz. Urz. Woj. Kujawsko-Pomorskiego z 2003 r., Nr 140, poz. 1915 ze zm.), wysokość stawki opłaty wynosi 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale. Oszacowanie nieruchomości następuje zaś w drodze operatu sporządzanego przez uprawnionego rzeczoznawcę, w sposób sformalizowany i uwzględniający szczegółowe regulacje, zarówno ustawowe, jak i rangi przepisów wykonawczych. Podkreślić należy, że zgodnie z art. 154 u.g.n., wybór metody szacowania oraz [...] porównawczej należy do rzeczoznawcy majątkowego. To jego zadaniem jako osoby dysponującej wiadomościami specjalnymi, jest analiza rynku obrotu nieruchomościami i dobór adekwatnej w okolicznościach danej sprawy metody szacowania uwzględniającej cel wyceny, rodzaj wycenianej nieruchomości, jej położenie i przeznaczenie. Przepis art. 157 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami reguluje sposób dokonywania merytorycznej oceny prawidłowości operatu szacunkowego. W tym miejscu należy zaznaczyć, że ocena operatu szacunkowego może dotyczyć wartości merytorycznej, z punktu widzenia wiadomości specjalnych, których ani organ ani Sąd nie posiadają, oraz z punktu widzenia jego równie istotnych cech, nie związanych bezpośrednio z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości, tj. poprawności formalnej, według kryteriów prawnych formy i treści oraz kryteriów oceny dowodów, które wynikają z art. 80 i art. 107 § 3 Kpa. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. To rzeczoznawca decyduje o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Sądy administracyjne nie są więc władne do dokonywania oceny tych zagadnień w postępowaniu, które wymagają wiedzy specjalistycznej, jednakże Sąd zobowiązany jest do oceny formalnej, pod względem spójności logicznej, braku pomyłek oraz niejasności (por. wyrok WSA: w Szczecinie z dnia 27 marca 2013 r., sygn. akt II SA/Sz 1325/12, we Wrocławiu z dnia 17 stycznia 2019 r., II SA/Wr 757/18; wyrok NSA z dnia 15 maja 2018 r. II FSK 2970/17). Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może przedstawić własny kontroperat lub wystąpić o ocenę operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych - do czego jest uprawniona z mocy art. 157 u.g.n. W niniejszej sprawie, skarżące nie podjęły skutecznej próby podważenia merytorycznej zawartości operatu z punktu widzenia wiadomości specjalnych, poprzez przedłożenie własnego kontroperatu, bądź poddanie operatu rzeczoznawcy, ocenie organizacji zawodowej. Zaniechanie to nie pozwala organom i Sądowi na kwestionowanie mocy dowodowej operatu w tym zakresie (por. I. Skipioł "Opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości w orzecznictwie sądów administracyjnych" w: B. Dolnicki, J. P. Tarno, "Samorząd terytorialny w Polsce a sądowa kontrola administracji", E. Bończak-Kucharczyk, Komentarz do art. 153, art. 154 część 3, art. 156 część 8, art. 157 ugn; wyroki NSA: z dnia 14 marca 2007 r. sygn. I OSK 322/06; z dnia 17 listopada 2010 r., sygn. I OSK 136/10; z dnia 7 grudnia 2012 r., sygn. I OSK 1434/11; z dnia 7 marca 2014 r., sygn. I OSK 1894/12). Przedstawiona analiza dotyczyła nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę usługowo - produkcyjną. Cechy rynkowe oraz ich wagi określono na podstawie rynku miejscowego oraz badań preferencji potencjalnych nabywców. Jak ustaliła rzeczoznawca, ceny gruntu zależą przede wszystkim od następujących cech rynkowych - położenia – centralne względem głównych dróg, podobnym sąsiedztwie , braku uciążliwości, ograniczeń w zabudowie, pełnej infrastruktury technicznej oraz powierzchni działki (wzrost wpływa malejąco na cenę jednostkową gruntu. Wagi cech rynkowych - położenie (50), lokalizacja szczegółowa (15), infrastruktura techniczna (15), powierzchnia gruntu (20) Wyceny dokonano w oparciu m.in. o wizję lokalną z dnia [...] lipca 2018 r. i analizę lokalnego rynku nieruchomości. Operat zawiera szczegółowy opis nieruchomości według stanu przed i po podziale. Z punktu widzenia możliwych w niniejszej sprawie kryteriów oceny, operat nie budzi zastrzeżeń, jak wskazały organy. Wartość nieruchomości określono w podejściu porównawczym, metodą porównania parami. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny a także cech wpływających na poziom ich cen. Skarżąca zarzuciła wadliwość w doborze działek przyjętych do porównania, gdyż jej zdaniem, nie spełniają kryterium podobieństwa, jednakże nie przedstawiła żadnego dowodu pozwalającego na poparcie swoich twierdzeń. Jak wskazano, doboru nieruchomości dokonuje jednak rzeczoznawca na podstawie posiadanej wiedzy specjalistycznej. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Natomiast definicja nieruchomości podobnej zawarta jest w art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (m.in. wielkość działki). Z zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n. definicji nieruchomości podobnej nie wynika, aby miały to być nieruchomości o identycznych cechach, który to wymóg byłby najczęściej w praktyce niemożliwy do spełnienia. Wielkość działki nie jest zatem ani wyłącznym, ani też podstawowym kryterium podobieństwa nieruchomości, a w procesie wyceny należy uwzględnić także inne cechy świadczące o podobieństwie, m.in. położenie, przeznaczenie, stan prawny nieruchomości, dlatego też nie należy przeceniać znaczenia powierzchni nieruchomości. Wskazując na art. 153 ust. 1 u.g.n. skarżąca stwierdziła, że przy przyjęciu podejścia porównawczego, wartość nieruchomości określa się z uwzględnieniem cen jakie uzyskano za nieruchomości podobne. Punktem odniesienia przy poszukiwaniu nieruchomości jest nieruchomość będąca przedmiotem wyceny a nie poszczególne działki. Tu należy jednak zwrócić uwagę na brzmienie art. 98 ust. 1b, który to przepis stanowi, że wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do swobodnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Skarżąca zarzuciła również, że wadliwe było ustalenie opłaty, gdyż podział nieruchomości został dokonany niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Stanowisko skarżącej nie znajduje jednak potwierdzenia w decyzji podziałowej. Błędne jest zatem przekonanie o braku podstaw do zastosowania art. 98a u.g.n. w sytuacji podziału działki, z uwagi na fakt, że w ten sposób nastąpiło w istocie zniesienie współwłasności, a nie podział nieruchomości. Odnośnie działki stanowiącej współwłasność – na wniosek współwłaścicieli – została bowiem wydana decyzja administracyjna zatwierdzająca jej podział, a to oznacza, że organy mogły w tej sprawie prowadzić postępowanie na podstawie art. 98a u.g.n. W warstwie merytoryczno-formalnej, po zgłoszeniu zarzutów w odniesieniu do operatu, organ zwrócił się do rzeczoznawcy, która ustosunkowała się do nich,. W ocenie Sądu, podzielając stanowisko organów, opinia rzeczoznawcy majątkowego przedstawia się jako pełna i dostatecznie uzasadniona, sporządzona z zachowaniem wymogów wynikających z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Z jej treści nie wynikają żadne wątpliwości odnośnie do przyjętych metod i sposobu wyceny, w tym doboru transakcji. Poszczególne składniki opinii wyczerpują nakazany ustawowo zakres operatu, który realizuje ponadto unormowane ustawowo wymogi treści operatu. Jak już wyżej wskazano, to rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Niezasadny jest również zarzut dotyczący braku dostatecznych danych w zakresie źródła informacji o transakcjach. Rzeczoznawca wskazała lokalizację przyjętych do porównania działek poprzez podanie ulicy i położenia w stosunku do drogi, charakterystyki nieruchomości oraz uzbrojenia. W operacie zawarto więc dostateczny opis przyjętych do porównania nieruchomości. Kluczowe dla procesu szacowania są informacje na temat cen uzyskanych za wskazane nieruchomości, do których skarżąca jako osoba trzecia i tak nie miałaby dostępu, nawet znając numer repertorium aktu notarialnego. Wprawdzie ocena operatu szacunkowego przez organ I instancji była istotnie nader lakonicznie wyrażona, co budzi zastrzeżenia, ale nie oznacza, że operat nie został przez organ oceniony. Operat szacunkowy został przyjęty bez zastrzeżeń przez organy obu instancji, a zarzuty skarżącej zostały przedstawione rzeczoznawcy, która ustosunkowała się do nich w piśmie z [...] lutego 2019 r. Sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy operat posiada wartość dowodową, wykazał bowiem istnienie związku przyczynowego pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości, a podziałem nieruchomości. Operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej – zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości jakimi posługują się rzeczoznawcy – nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych (zob. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia z dnia 18 kwietnia 2018 r., sygn. akt II OSK 1448/16, LEX nr 2494059; z dnia 27 lutego 2019 r. sygn. akt II OSK 944/17). Należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 27 czerwca 2017 r., sygn. akt II SA/Bk 224/17, opubl. LEX nr 2322942). Jak już wskazano, zarzucając niewiarygodność i błędy sporządzonego w sprawie operatu w zakresie wzrostu wartości nieruchomości po podziale, strona skarżąca mogła skorzystać z procedury wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny jego prawidłowości (art. 157 ust. 1 u.g.n.), bądź przedłożyć inny operat w przedmiocie określenia, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości wskutek jej podziału, który uzasadniałby zlecenie przez organ takiej oceny sporządzonego już operatu, w oparciu o przepis art. 157 ust. 4 u.g.n. Skoro tego nie uczyniła, brak było dostatecznego uzasadnienia do podważenia prawidłowości operatu stanowiącego podstawę ustalenia w tej sprawie opłaty adiacenckiej. Nie można zatem na tym etapie skutecznie zakwestionować dokonanej wyceny i twierdzić, że wadliwie została wyceniona wartość nieruchomości, jeżeli tak jak w niniejszej sprawie, nie można doszukać się oczywistych błędów, czy braków w operacie szacunkowym. Nie wystarczą same gołosłowne twierdzenia strony, że wartość nieruchomości nie wzrosła, bowiem skoro strona postępowania administracyjnego czyni zarzuty dotyczące wad operatu szacunkowego, powinna wykazać konkretnie istnienie takich wad, gdyż leży to w jej interesie prawnym (tak: Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 27 kwietnia 2016 r., sygn. akt I OSK 1604/14 (publ. na stronie orzeczenia.nsa.gov.pl). Uwzględniając powyższe rozważania, Sąd nie podzielił zarzutów skargi dotyczących naruszenia przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego i ustawy o gospodarce nieruchomościami w tym aspekcie sprawy. W szczególności, zgodnie z art. 7, art. 8, art. 11 i art. 107 § 3 k.p.a. organy orzekające dokonały oceny operatu szacunkowego i wyjaśniły dlaczego może stanowić on podstawę ustalenia wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale. Organ II instancji podał motywy rozstrzygnięcia, obrazujące jego tok myślowy. Okoliczność, że strona skarżąca nie zgadza się z wydanym przez Kolegium rozstrzygnięciem, nie świadczy o naruszeniu przez organ tych przepisów, ale o braku akceptacji dla zajętego stanowiska. Nawet jeżeliby przyjąć, że organ nie odniósł się wyczerpująco do argumentów podniesionych w odwołaniu, to należałoby wykazać, że może mieć to istotne znaczenie dla kierunku rozstrzygnięcia. W rozpoznawanej sprawie zaś tak nie jest, co zostało omówione powyżej. Zaskarżonej decyzji można natomiast postawić inne zarzuty. Jeżeli nieruchomość podzielona stanowiła przedmiot współwłasności, to w decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej należy rozdzielić zobowiązanie z tytułu tej opłaty na poszczególnych współwłaścicieli - stosownie do ich udziałów we współwłasności podzielonej nieruchomości. Organ odwoławczy, uchylając w całości decyzję organu I instancji, ustalił wysokość opłaty adiacenckiej, nie wskazując jednak w treści rozstrzygnięcia zasad, w jakich ta spłata ma zostać dokonana przy wielości dłużników. W przypadku gdy nieruchomość stanowi przedmiot współwłasności, nie można np. domniemywać solidarnego obowiązku wniesienia opłaty adiacenckiej przez współwłaścicieli, gdyż brak wyraźnej normy zezwalającej organowi administracji na solidarne obciążanie współwłaścicieli nieruchomości opłatą adiacencką. W związku z tym, prawidłowym sposobem ustalenia tej opłaty w odniesieniu do tychże współwłaścicieli, jest ustalenie jej jedną decyzją w odniesieniu do każdego z nich w kwocie odpowiadającej udziałowi tego współwłaściciela w prawie własności nieruchomości (por. wyrok WSA w Lublinie z dnia 9 października 2008 r., II SA/Lu 445/08, LEX nr 500970; podobnie orzekł też NSA w wyroku z dnia 19 października 2007 r., I OSK 1467/06, LEX nr 340425, oraz WSA w Warszawie w wyroku z dnia 12 czerwca 2007 r., I SA/Wa 652/07, LEX nr 339947, wyrok WSA w Poznaniu z 22 listopada 2012 r., IV SA/Po 973/12, Lexis.pl nr 5804584). Reasumując, zaniechanie wskazania wysokości zobowiązania każdego podmiotu, czyni decyzję niewykonalną. W istocie takie brzmienie decyzji nie określa bowiem stron nałożonego zobowiązania, co narusza treść normy art. 107 § 1 k.p.a. W przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu spowodowanego podziałem wzrostu wartości nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, stronami są wszyscy współwłaściciele podzielonej nieruchomości i powinna zostać wydana jedna decyzja administracyjna ustalająca jedną opłatę adiacencką w wysokości uwzględniającej wzrost wartości całej nieruchomości oraz rozdzielająca zobowiązanie z tytułu tej opłaty na poszczególnych współwłaścicieli - stosownie do ich udziałów we współwłasności podzielonej nieruchomości. Dodatkowo należy zauważyć, że organ odwoławczy uchylił decyzję z powodu wskazania przez organ I instancji skróconej firmy jednego podmiotu. Decyzja organu odwoławczego byłaby uzasadniona, gdyby niewłaściwe określenie firmy utrudniało identyfikację podmiotu zobowiązanego, ale w okolicznościach niniejszej sprawy taka sytuacja nie wystąpiła. Ponadto odnotować należy, że skarżąca spółka posługuje się też skróconą nazwą, a w decyzji organu I instancji podano również NIP firmy, co jednoznacznie identyfikuje podmiot w razie jakichkolwiek wątpliwości. W tych okolicznościach, decyzja reformatoryjna nie była uzasadniona. Z powyższych względów, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd orzekł jak w punkcie 1 sentencji wyroku. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a. w zw. z art. 202 § 1 p.p.s.a. Nie uwzględniono w zasądzonych kosztach, zwrotu kosztów zastępstwa procesowego. Skargę wniosły obie strony. Pełnomocnik wstąpił do sprawy w późniejszym okresie, składając wniosek o zniesienie terminu rozprawy ze wskazaniem, że strony sprzeciwiają się ustanowieniu pełnomocnika substytucyjnego. Sąd uwzględnił wniosek. W wyznaczonym terminie rozprawy, pełnomocnik nie stawił się, będąc wcześniej powiadomiony telefonicznie o terminie i nie odebrał zawiadomienia, które musiało być dwukrotnie awizowane. Sąd zmuszony był rozprawę odroczyć. Na kolejny termin rozprawy pełnomocnik również nie stawił się. W tych okolicznościach, nie dość, że pełnomocnik nie wykazał żadnej aktywności procesowej, to doprowadził do przedłużenia postępowania. Wobec powyższego, Sąd postanowił odstąpić od zasądzenia zwrotu kosztów zastępstwa procesowego na podstawie art. 206 p.p.s.a.