II GSK 883/15

SENTENCJA Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący Sędzia NSA Jan Bała (spr.) Sędzia NSA Joanna Kabat-Rembelska Sędzia del. WSA Bartłomiej Adamczak Protokolant Anna Ważbińska-Dudzińska po rozpoznaniu w dniu 9 grudnia 2016 r. na rozprawie w Izbie Gospodarczej skargi kasacyjnej M. Ś. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 stycznia 2015 r. sygn. akt VI SA/Wa 2083/14 w sprawie ze skargi M. Ś. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] kwietnia 2014 r. nr [...] w przedmiocie odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego oddala skargę kasacyjną. UZASADNIENIE Wyrokiem z 15 stycznia 2015 r., sygn. akt VI SA/Wa 2083/14, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę M. Ś. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z [...] kwietnia 2014 r. w przedmiocie kary dyscyplinarnej. Sąd I instancji orzekał w następującym stanie sprawy: M. Ś. sporządził [...] kwietnia 2009 r., na potrzeby wydania przez Wojewodę Małopolskiego decyzji potwierdzającej prawo do rekompensaty, operat szacunkowy o wartości rynkowej nieruchomości położonej w B., pow. K., woj. t., pozostawionej poza obecnymi granicami Polski. Wojewoda w piśmie z [...] grudnia 2010 r., zwracając się do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej z prośbą o dokonanie oceny prawidłowości operatu, zgłosił do operatu uwagi. Pismem z [...] lutego 2011 r. Wojewoda Małopolski zakwestionował kolejny operat szacunkowy rzeczoznawcy z dnia [...] sierpnia 2010 r. określający wartość nieruchomości pozostawionej w miejscowości M., pow. S., woj. S., przedstawiając przedmiotowy operat do oceny Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. W sprawach obu operatów zajęła stanowisko Komisja Odpowiedzialności Zawodowej stwierdzając, że rzeczoznawca naruszył przepis art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.; dalej u.g.n.) w związku z negowaniem potrzeby zastosowania § 4 rozporządzenia w zakresie wykonywania pierwszego operatu, a co do wykonywania drugiego operatu naruszył art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 169, poz. 1418 ze zm.; dalej u.p.r.) oraz § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.; dalej rozporządzenie). W związku z tym wystąpiła o udzielenie rzeczoznawcy, na podstawie art. 178 ust. 2 pkt 1 u.g.n., kary upomnienia, podając szczegółowe ustalenia w protokole końcowym z dnia [...] sierpnia 2011 r. Decyzją z [...] sierpnia 2012 r. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej zastosował wobec rzeczoznawcy karę dyscyplinarną upomnienia. Zdaniem organu administracji twierdzenie rzeczoznawcy, iż art. 11 ust. 1 u.p.r. jest przepisem szczególnym w stosunku do ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz do rozporządzenia i nie miał dlatego zastosowania § 4 rozporządzenia, nie było zasadne. Zdaniem organu przepisy działu IV rozdziału 1 u.g.n. obowiązują rzeczoznawcę także przy wycenie nieruchomości objętych u.p.r., a wobec tego, że rozporządzenie jest efektem ustawowej delegacji z art. 159 u.g.n., więc także § 4 tego rozporządzenia powinien być uwzględniany. Organ nie uznał za zasadny wniosku rzeczoznawcy o umorzenie postępowania, nie przychylając się do jego stanowiska o wyłączności procedowania w sprawie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Odnosząc się do zarzutów stawianych rzeczoznawcy w stosunku do operatu z [...] sierpnia 2010 r., organ uznał za zasadny zarzut przyjęcia do porównania nieruchomości znacznie odbiegających powierzchnią od nieruchomości wycenianej, nie będących podobnymi w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. W operacie przyjęto jako porównywalne nieruchomości, poza transakcją wskazaną w pkt 4, mające pow. 800-1100m², a nieruchomość wyceniana miała pow. 5000m². Te różnice w powierzchniach nieruchomości mają istotne znaczenie dla zabudowy obiektami sanatoryjnymi, co dostrzegł rzeczoznawca wprowadzając jednak bez uzasadnienia w wycenie współczynnik korekcyjny 0,9. W ocenie organu nie znajduje to uzasadnienia i było uchybieniem przez rzeczoznawcę zasadzie szczególnej staranności. Zdaniem organu zasadny był także zarzut przyjęcia, na podstawie trzech dowolnie wybranych transakcji, przeciętnej ceny transakcyjnej obliczonej na podstawie średniej arytmetycznej, podczas gdy należało zastosować jedną z metod podejścia porównawczego. Tymczasem nieruchomości porównywane do nieruchomości wycenianej nie były identyczne. Różnice występowały w zakresie uzbrojenia oraz co do powierzchni. Dlatego należało przyjąć do szacunku jedną z metod porównawczych z § 4 ust. 1-4 rozporządzenia. Ponadto zdaniem organu rzeczoznawca błędnie utożsamił pojęcie ceny średniej z ceną przeciętną powołując art. 11 ust. 1 u.p.r. Decyzją z [...] kwietnia 2014 r. Minister Infrastruktury i Rozwoju utrzymał w mocy powyższą decyzję. Organ, dokonując analizy wyceny nieruchomości znajdującej się w miejscowości B., stwierdził, że w 1939 r. B. był miejscowością o statusie miasta. Zatem przyjęcie do podstawy wyceny rynku nieruchomości z terenu całej gminy N. było sprzeczne z § 48 ust. 2 rozporządzenia. Zdaniem Ministra rzeczoznawca nieprawidłowo odmówił zastosowania § 4 rozporządzenia, gdyż elementem procedury szacowania przy zastosowaniu podejścia porównawczego jest znajomość cech nieruchomości porównywalnych. Tymczasem rzeczoznawca ograniczył się do obliczenia średniej arytmetycznej cen jednostkowych wybranych nieruchomości, odrzucając zasadę stosowania podejścia porównawczego, stwierdzając, że art. 11 ust. 1 u.p.r. jest przepisem szczególnym w stosunku do regulacji z ustawy o gospodarce nieruchomościami, uznając brak podstaw do zastosowania art. 153 tej ustawy. Jednocześnie rzeczoznawca stwierdził, że zastosował podejście porównawcze z art. 11 ust. 1 u.p.r. (nie naruszając zasady z § 4 rozporządzenia i z art. 153 u.g.n.), gdyż "zastosowany sposób obliczenia wartości gruntu poprzez obliczenie średniej arytmetycznej z trzech cen transakcyjnych może być uznane za dochodzenie do wartości metodą porównywania parami". Stanowisko to, w świetle wyjaśnień rzeczoznawcy organ uznał za sprzeczne, stawiając pytanie, w jaki sposób rzeczoznawca mógł zastosować metodę porównywania parami, kiedy, jak twierdził, nie miał informacji co do cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Gdyby bowiem rzeczoznawca zastosował metodę porównywania parami, to powinien porównać nieruchomość wycenianą (o znanych cechach), kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego o znanych cenach transakcyjnych, znanych warunkach zawarcia transakcji oraz o znanych cechach tych nieruchomości (zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia). Jeżeli więc rzeczoznawca nie wykonał tych czynności, działał sprzecznie z § 4 rozporządzenia, z art. 153 ust. 1 i z art. 175 ust. 1 u.g.n. Organ stwierdził, że art. 149 u.g.n. ma zastosowanie do wyceny nieruchomości na podstawie przepisów u.p.r. Zdaniem organu zarzut nieprzedstawienia co najmniej kilkunastu transakcji nieruchomości gruntowych przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej w podejściu porównawczym nie był trafny, gdyż rzeczoznawca nie zadeklarował zastosowania metody korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca nie brał faktycznie pod uwagę (co było przedmiotem zarzutu) prawa wieczystego użytkowania. Podobnie oddalono zarzut porównywania nieruchomości wycenianej do nieruchomości odbiegających powierzchnią od tej nieruchomości. Organ uznał, że rzeczoznawca oceniał porównywalność wybranych nieruchomości, dokonując ich doboru na podstawie przeprowadzonej analizy rynku. W operacie z [...] sierpnia 2010 r. rzeczoznawca zastosował do wyceny podejście kosztowe oddzielnie szacując grunt i budynki, określając ich wartość metodą zastąpienia. Natomiast wartość gruntu określił jako iloczyn powierzchni i przeciętnej jednostkowej wartości ustalonej jako średnia. W rezultacie wartość gruntu obliczył jako średnia arytmetyczna z "typowych cen transakcyjnych" trzech nieruchomości niezabudowanych, korygując ją zmniejszającym współczynnikiem korekcyjnym ze względu na jej wielkość i media. Organ zakwestionował fakt obliczenia średniej arytmetycznej wybranych cen transakcyjnych ze skorygowaniem wartości o współczynnik 0,9. Jeżeli bowiem przyjęte do porównania nieruchomości nie były identyczne z wycenianą, to należało każdą z nich porównać z nieruchomością wycenianą, tym bardziej że ich powierzchnie były różne, tak jak ceny transakcyjne i dopiero dokonać korekty. Zdaniem organu niedopuszczalne było zastosowanie dowolnego współczynnika ze względu na różnice w wielkości i uzbrojeniu terenu, tym bardziej że w operacie nie opisano nieruchomości, których ceny transakcyjne zostały uwzględnione przy wyliczaniu średniej, dlatego nie można ocenić, jakie faktycznie uzbrojenie miały te nieruchomości w stosunku do wycenianej. Zdaniem organu administracji zastosowana przez rzeczoznawcę w operatach koncepcja szacowania nie odpowiadała przepisom ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia. Przyjęta przez rzeczoznawcę metoda uproszczona byłaby dopuszczalna, gdyby wszystkie nieruchomości porównywane posiadały te same cechy co nieruchomość wyceniana, jednakże badane operaty takiego uzasadnienia nie mają. Przy wycenianiu nieruchomości metodą porównawczą żaden z przepisów u.g.n. i rozporządzenia nie wskazuje, że wyceny takiej można dokonać przez uśrednienie wybranych cen transakcyjnych i tak uzyskaną wartość zmniejszyć jednym współczynnikiem korekcyjnym. Z tych względów zdaniem organu Komisja Odpowiedzialności Zawodowej ponownie rozpatrując sprawę zasadnie wnioskowała o udzieleniu rzeczoznawcy upomnienia, która to kara dyscyplinarna jest w ocenie organu administracji adekwatna do popełnionych przez rzeczoznawcę naruszeń. WSA w Warszawie oddalił skargę na powyższą decyzję. Sąd stwierdził, że postępowanie w sprawie zastosowania wobec skarżącego kary dyscyplinarnej upomnienia zostało przeprowadzone zgodnie z przepisami u.g.n. W ocenie WSA standardy zawodowe rzeczoznawców zawarte były m.in. w stanowisku Ministra Infrastruktury z lipca 2009 r., jednakże Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, stwierdzając, że skarżący nie mógł się z nimi zapoznać przed wykonaniem obu operatów, okoliczność tę uwzględniła, jako częściowo usprawiedliwiającą postępowanie skarżącego i w tym zakresie pomniejszyła wagę popełnionych naruszeń. Niemniej jednak Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, badając oba operaty szacunkowe sporządzone przez skarżącego (z dnia [...] kwietnia 2009 r. i z [...] sierpnia 2010 r.) uznała, że rzeczoznawca majątkowy naruszył obowiązujące przepisy w stopniu uzasadniającym wnioskowanie o karę upomnienia. Kara ta została przez Ministra Infrastruktury prawidłowo uzasadniona jako adekwatna do stwierdzonych przez Komisję naruszeń i jednocześnie jako będąca dla rzeczoznawcy majątkowego wystarczającą przestrogą w dalszym wykonywaniu zawodu. Sąd I instancji stwierdził, że czynności, jakie rzeczoznawca majątkowy był obowiązany wykonać dla wyceny tych nieruchomości, powinny opierać się na przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisach rozporządzenia łącznie z przepisami u.p.r. WSA stwierdził, że w operacie z [...] kwietnia 2009 r. skarżący z naruszeniem § 48 ust. 2 rozporządzenia przyjął do wyceny nieruchomości pozostawionej w B. rynek nieruchomości z terenu całej gminy N.. Tymczasem, miejscowość B. miała status miasta, zatem przyjęcie do wyceny nieruchomości z B., na podstawie rynku nieruchomości z terenu całej gminy N. było błędne. Nie uwzględniało bowiem dyspozycji art. 11 ust. 1 u.p.r. Sąd zaakceptował ocenę Komisji Odpowiedzialności, że skarżący dokonując wyceny nieruchomości pozostawionej w B. nie zastosował się do zasady z § 4 ust. 1-4 rozporządzenia wymagającej podejścia porównawczego ograniczając swoje czynności do obliczeni średniej arytmetycznej cech jednostkowych nieruchomości. Gdyby jednak rzeczoznawca faktycznie dokonał porównania nieruchomości parami powinien, czego nie stwierdziła Komisja badająca operat, porównać nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu na rynku o znanych cechach transakcyjnych, warunkach zawarcia transakcji i o znanych cechach tych nieruchomości podobnych, zgodnie z § 4 rozporządzenia i art. 153 ust. 1 u.g.n. mając na względzie, lecz nie jedynie, art. 11 ust. 1 u.p.r. Sąd uznał, że odstąpienie przez skarżącego, przy wykonywaniu czynności szacowania nieruchomości położonej w M. od zasady szacowania podejściem porównawczym przy zastosowaniu jednej z metod wskazanych w § 4 ust. 1-4 rozporządzenia naruszało art. 11 ust. 1 u.p.r., § 4 rozporządzenia i w rezultacie naruszało także art. 175 ust. 1 u.g.n. WSA nie znalazł podstaw do stwierdzenia naruszenia przez organ administracji przepisów prawa materialnego lub przepisów postępowania. Skargę kasacyjną od powyższego wyroku złożył skarżący, wnosząc o jego uchylenie i rozpoznanie skargi co do meritum, ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji, a także o zasądzenie kosztów postępowania. Zarzucił naruszenie: 1) przepisów prawa materialnego poprzez jego błędną wykładnię, a to: • art. 11 ust. 1 w związku z art. 10 ust. 1 u.p.r. w ten sposób, że WSA za Komisją Odpowiedzialności Zawodowej oraz Ministrem Infrastruktury i Rozwoju nie wziął pod uwagę tego, że zgodnie z art. 10 ust. 1 u.p.r. stan wycenianych nieruchomości ustalany jest nie na podstawie dokonanej obecnie "wizji terenowej", lecz w oparciu o dokumenty urzędowe do wniosku o rekompensatę. Z tego też powodu specyfika wyceny mienia zabużańskiego obejmuje również metodykę tej wyceny, co nie zostało uwzględnione w rozstrzygnięciu sprawy przez te organy; • § 4 ust. 3 rozporządzenia w związku żart. 153 ust. 1 u.g.n. w ten sposób, że organy rozstrzygające sprawę w postępowaniu administracyjnym, nie dostrzegając braku cech różniących nieruchomości wyceniane od nieruchomości podobnych, błędnie uznały, że należało dokonywać korekty cen tych nieruchomości w podejściu porównawczym metodą porównywania parami, a następnie dokonując kontroli zgodności decyzji z prawem Sąd rozpatrujący sprawę uznał, że jeżeli nieruchomość wyceniana i nieruchomości przyjęte do porównania w operacie szacunkowym z [...] sierpnia 2010 r. różniły się co do powierzchni, "to należało każdą z nich porównać oddzielnie (...) przy zastosowaniu jednej z metod wskazanych w § 4 ust. 1-4 rozporządzenia", aczkolwiek z ustaleń Komisji Odpowiedzialności Zawodowej wynika, że "stosowanie jakiejkolwiek normy powierzchniowej, dającej prawo do określania nieruchomości jako porównywalnej, nie ma więc praktycznego zastosowania." i że "przedmiotowego zarzutu nie można uznać jako naruszenia art. 175 ust. 1 u.g.n." • § 48 ust. 2 ww. rozporządzenia przez to, że Sąd w zaskarżonym wyroku pierwszej instancji, a wcześniej organy rozpatrujące sprawę w postępowaniu administracyjnym, błędnie przyjęły, że w związku z brakiem transakcji na lokalnym rynku nieruchomości w N. błędem było rozszerzenie rynku na teren gminy N., mimo że § 26 ust. 1 i ust. 3 tego samego rozporządzenia dopuszcza taką możliwość; • art. 175 ust. 1 u.g.n. przez przyjęcie przez WSA, że przy wycenie przedmiotowych nieruchomości zostały naruszone zasady wynikające z przepisów prawa, podczas gdy skarżący kasacyjnie wykonał swe obowiązki zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, a czynności szacowania nieruchomości zostały wykonane ze szczególną starannością, właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności; 2) naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez niewłaściwe zastosowanie art.178 ust. 2 pkt 1 u.g.n. wskutek przyjęcia przez WSA, że skarżący kasacyjnie nie wykonał obowiązków określonych w art. 175 ust. 1 u.g.n. W uzasadnieniu podniesiono argumenty na poparcie zarzutów. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie. Przede wszystkim stwierdzić należy, iż w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami określono m.in. zasady wyceny nieruchomości, co jednoznacznie wynika z art. 1 ust. 1 pkt 7. Z kolei według art. 149 tej ustawy, zawartym w Dziale IV – Wycena nieruchomości – rozdziale 1 – określenie wartości nieruchomości – przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Oznacza to, iż w każdej innej sytuacji niż określona w tej ostatniej ustawie rzeczoznawca majątkowy ma określić wartość rynkową lub odtworzeniową nieruchomości na podstawie odpowiednich przepisów rozdziału 1 Działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stosownie do art. 152 ust. 2 tej ustawy, wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Z kolei według art. 153 ust. 1 omawianej ustawy podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Nie budzi przy tym wątpliwości, że ustawa z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (dalej ustawa – u.p.r.) nie zawiera wskazanych wyżej pojęć, co z uwagi na klauzulę generalną zawartą w art. 149 ustawy o gospodarce nieruchomościami byłoby zbędne. W art. 11 ust. 1 u.p.r. jest mowa o wartości rynkowej nieruchomości pozostawionej poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej, którą określa się na podstawie nieruchomości podobnych, położonych na obszarze porównywalnych rynków lokalnych funkcjonujących obecnie w Rzeczypospolitej Polskiej. Takie określenie wartości rynkowej nieruchomości nie oznacza – wbrew odmiennym twierdzeniom zawartym w skardze kasacyjnej – iż wyłączone zostały ogólne metody wyceny nieruchomości pozostawionych, o jakich mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a w konsekwencji, iż Sąd I instancji dokonał błędnej wykładni art. 11 ust. 1 w związku z art. 10 ust. 1 u.p.r. Jak już bowiem była o tym mowa, ta ostatnia ustawa (u.p.r.), w tym art. 11 tej ustawy nie reguluje podejść, metod i technik wyceny, a zatem tych kwestii, które uregulowane są w rozdziale I Działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami i w akcie wykonawczym wydanym na podstawie art. 159 tej ustawy. Z tych powodów za nietrafne należy uznać też twierdzenie zawarte w skardze kasacyjnej, iż "ogólnie obowiązujące metody wyceny nieruchomości – jak wcześniej wspomniano – doznają ograniczenia wynikającego z art. 10 ust. 1 u.p.r.". Okoliczność bowiem, że zgodnie z tym ostatnim przepisem operaty szacunkowe są sporządzane przez rzeczoznawców majątkowych z uwzględnieniem dowodów wymienionych w art. 6 ust. 1 pkt 1 i ust. 3 u.p.r., nie oznacza zaniechania metod wyceny nieruchomości określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Podkreślenia wymaga, że w art. 6 ust. 1 pkt 1 tej ustawy jest mowa o dowodach, które świadczą o pozostawieniu nieruchomości oraz o rodzaju i powierzchni tej nieruchomości. W art. 6 ust. 3 tej ustawy jest zaś mowa o dokumentach urzędowych poświadczających nabycie, a nie o metodach wyceny tych nieruchomości. Sąd I instancji nie naruszył też § 48 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, podzielając stanowisko organu, iż skarżący wadliwie dokonał wyceny nieruchomości pozostawionej w B., będącego miastem, na podstawie rynku nieruchomości z terenu całej gminy N., zamiast wyceny nieruchomości miejscowości porównywalnej, tj. miasta N.. Okoliczność zaś, że w § 26 ust. 1 i 3 omawianego rozporządzenia przewidziano możliwość wyceny nieruchomości na podstawie cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości podobne na regionalnym lub krajowym rynku nieruchomości jest bez znaczenia dla sprawy, skoro skarżący jako rzeczoznawca majątkowy nie wykazał stosownie do wymogów określonych w § 26 ust. 3 rozporządzenia, iż chodzi o nieruchomość wymienioną w § 26 ust. 1, tj. taką, która z uwagi na szczególne cechy i rodzaj nie jest przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości. W okolicznościach niniejszej sprawy Sąd I instancji trafnie również podzielił stanowisko organu, iż zastosowana w operatach koncepcja szacowania nie odpowiadała zarówno przepisom ustawy o gospodarce nieruchomościami jak i rozporządzenia (§ 4 ust. 3), z których wynika obowiązek korygowania cen ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Takie uproszczenie wyceny dopuszczalne byłoby jedynie w przypadku, gdyby wszystkie nieruchomości porównawcze przyjęte do obliczeń posiadały takie same cechy jak nieruchomość wyceniana. Taki tok obliczeń wymagałby szczegółowego uzasadnienia, a operaty sporządzone przez skarżącego takiego uzasadnienia nie zawierały. Stąd też powołanie się w skardze kasacyjnej na stanowisko zajęte przez Zespół Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, która stwierdziła m.in., iż "Powierzchnia nieruchomości jest cechą cenotwórczą, lecz jej wpływ może być różnoraki. Zachowania na niektórych rynkach nieruchomości wskazują na większą wartość jednostkową (zł/m2) w odniesieniu do nieruchomości mniejszych, a na innych zupełnie odwrotną. Rzeczoznawca ma obowiązek zbadać te zależności i zastosować odpowiednią korektę. Stosowanie jakiejkolwiek normy powierzchniowej, dające prawo do określenia nieruchomości jako porównywalnej, nie ma więc praktycznego zastosowania", nie mogło mieć istotnego znaczenia, skoro skarżący jako rzeczoznawca majątkowy stosując odpowiednią metodę nie dokonał szacowania tych nieruchomości, mimo iż różniły się one co do powierzchni. W świetle powyższych rozważań nie można w konsekwencji podzielić też zarzutów skargi kasacyjnej, iż skarżący wykonywał swoje obowiązki zgodnie z przepisami prawa i dlatego brak było podstaw do orzekania o odpowiedzialności zawodowej na podstawie art. 178 ust. 1 i 2 pkt 1 w związku z art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z przytoczonych powodów Naczelny Sąd Administracyjny orzekł jak w wyroku na mocy art. 184 p.p.s.a.