I SA/Gl 1277/23

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bożena Pindel (spr.), Sędzia WSA Agata Ćwik-Bury, Asesor WSA Mikołaj Darmosz, , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 14 grudnia 2023 r. sprawy ze skargi S.D. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Katowicach z dnia 14 lipca 2023 r. nr 2401-IEE.7192.194.2023.8/AZ UNP: 2401-23-156500 w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości 1) uchyla zaskarżone postanowienie, 2) zasądza od Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Katowicach na rzecz strony skarżącej kwotę 597 (pięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. UZASADNIENIE Postanowieniem z 14 lipca 2023 r. nr 2401-IEE.7192.194.2023.8/AZ Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Katowicach, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 775 ze zm., dalej "K.p.a.") oraz powołanych przepisów ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 479 ze zm., dalej "u.p.e.a." lub "ustawa egzekucyjna") ‒ po rozpoznaniu zażalenia zobowiązanego S.D. (dalej: "strona", "skarżący") na postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w R. (dalej "organ egzekucyjny") z 25 kwietnia 2023 r., nr [...] uznające za nieuzasadnione zarzuty z 30 stycznia 2023 r. do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, tj. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu położonego w R. przy u. [...], dla którego Sąd Rejonowy w R. [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...] ‒ utrzymał w mocy ww. postanowienie Dyrektor Izby Administracji Skarbowej przedstawił następujący stan faktyczny i prawny. Organ egzekucyjny prowadzi postępowanie egzekucyjne na podstawie własnych tytułów wykonawczych: z 28 lutego 2020 r., nr 2426.723.90496.2020; z 10 listopada 2020 r., nr 2426-723.809460.2020; z 22 marca 2021 r., nr 2426-723.233718.2021; z 30 kwietnia 2021 r., nr 2426-723.363073.2021 oraz z 14 grudnia 2022 r., nr 2426.723.677845.2020. W toku postępowania ww. organ, m. in. zawiadomieniem z 20 stycznia 2022 r., dokonał zajęcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu położonego w R. (opisanego wyżej). Zawiadomienie doręczono stronie na adres: W., ul. [...] - w dniu 9 lutego 2022 r. Pismem z 7 października 2022 r. organ egzekucyjny zawiadomił znanych mu uczestników o terminie opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości, wyznaczając rozpoczęcie czynności na 3 listopada 2022 r., o godz. 9:00 pod adresem położenia nieruchomości, a zakończenie - 30 listopada 2022 r. o godz. 13:00 w siedzibie Urzędu Skarbowego w R. Zawiadomienie to zostało doręczone stronie na adres R., ul. [...], w trybie art. 44 K.p.a. - 24 października 2022 r. Następnie pismem z 25 października 2022 r. organ egzekucyjny zawiadomił znanych mu uczestników o nowym terminie opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości, wyznaczając rozpoczęcie czynności na 28 listopada 2022 r. o godz. 9:00 pod adresem położenia nieruchomości, a zakończenie na 13 stycznia 2023 r. o godz. 13:00 w siedzibie Urzędu Skarbowego w R.. Zawiadomienie to zostało doręczone stronie na adres R., ul. [...], w trybie art. 44 K.p.a. - 10 listopada 2022 r. Pismem z 24 listopada 2022 r. organ zarządził otwarcie lokalu mieszkalnego znajdującego się w R. przy ul. [...] (dalej: "lokal") oraz schowków w tym lokalu, w celu dokonania niezbędnych czynności egzekucyjnych. Zawiadomienie zobowiązany odebrał - 28 listopada 2022 r. w siedzibie Urzędu Skarbowego w R. Natomiast w dniu 28 listopada 2022 r. pod ww. adresem spisano protokół z czynności egzekucyjnych otwarcia i przeszukania lokalu oraz znajdujących się w nim schowków. W trakcie przeszukania lokalu organ egzekucyjny zajął ruchomość w postaci hulajnogi elektrycznej Segway NineBot. W dniu 28 listopada 2022 r. spisano protokół zajęcia i odbioru ruchomości (doręczony zobowiązanemu 28 listopada 2022 r. w siedzibie organu egzekucyjnego). Dodatkowo 28 listopada 2022 r. w siedzibie ww. organu spisano protokół o stanie majątkowym zobowiązanego, z którego wynika, iż mieszka on w W. przy ul. [...], w lokalu udostępnionym od Spółki O.; nie pracuje. Posiada lokal mieszkalny w R., samochód Renault Master rok produkcji 2013, 9% udziałów w Spółce O. Ponadto posiada należności od różnych podmiotów na łączną kwotę ok. 250.000 zł. Organ egzekucyjny 16 stycznia 2023 r. sporządził protokół opisu i oszacowania wartości spółdzielczego własnościowego prawa do ww. lokalu. Protokół został przekazany stronie przy piśmie z 18 stycznia 2023 r. Natomiast 5 grudnia 2022 r. zobowiązany wniósł skargę na czynności egzekucyjne dokonane 28 listopada 2022 r., tj.: 1) otwarcie i przeszukanie lokalu będącego przedmiotem egzekucji oraz znajdujących się w nim schowków, 2) zajęcie ruchomości w postaci hulajnogi elektrycznej Segway NineBot. Postanowieniem z 9 stycznia 2023 r. organ egzekucyjny oddalił skargę na ww. czynności egzekucyjne, dokonane 28 listopada 2022 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej – rozpatrując zażalenie strony – postanowieniem z 27 lutego 2023 r. utrzymał je w mocy. Pismem z 30 stycznia 2023 r. (nadanym tego dnia) zobowiązany wniósł zarzuty do opisu o oszacowania wartości nieruchomości. Wniósł o uchylenie zaskarżonej czynności i sporządzenie ponownej wyceny wartości spółdzielczego własnościowego prawa do ww. lokalu. Organ egzekucyjny pismem z 16 lutego 2023 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o zajęcie stanowiska w sprawie wniesionych zarzutów do operatu szacunkowego z 30 listopada 2023 r., jednakże w odpowiedzi otrzymał informację o zgonie rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego powyższy operat szacunkowy. Postanowieniem z 25 kwietnia 2023 r. organ I instancji uznał za nieuzasadnione zarzuty z 30 stycznia 2023 r. do opisu i oszacowania wartości nieruchomości będącej przedmiotem egzekucji. W zażaleniu zobowiązany zarzucił ww. rozstrzygnięciu naruszenie: - art. 110m u.p.e.a. w związku z art. 42 § 1 K.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a., poprzez uznanie za doręczone wezwania do zapłaty i tym samym przedwczesne dokonanie opisu i oszacowania, podczas gdy doręczenie to było niewłaściwe, albowiem zostało przesłane na adres pod którym zobowiązany nie przebywa, w sytuacji gdy możliwe było doręczenie na adres miejsca pracy, na który wcześniej były odbierane przez zobowiązanego; - art. 10 K.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a. poprzez celowe kierowanie korespondencji na adres, gdzie zobowiązany nie przebywa i pozbawienie go czynnego udziału w postępowaniu; - art. 7 oraz art. 77 § 1 K.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a. poprzez naruszenie przez organ administracji obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego i pozostawienie bez wyjaśnienia z rzeczoznawcą majątkowym zarzutów do operatu szacunkowego; - art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie przez rzeczoznawcę sporządzającego operat szacunkowy dotyczący nieruchomości i brak uzyskania wszelkich niezbędnych danych o nieruchomości, umożliwiających określenie jej wartości; - art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie przez rzeczoznawcę sporządzającego operat szacunkowy dotyczący nieruchomości i przeprowadzenie wyceny przy zastosowaniu metody porównawczej, z uwzględnieniem do porównania transakcji dotyczących lokali cechujących się odmienną lokalizacją i stanem, w stosunku do lokalu szacowanego, a więc lokali nie będących nieruchomościami podobnymi w rozumieniu powołanego przepisu; - art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, że tylko z inicjatywy strony można wszcząć procedurę kontroli operatu, podczas gdy o taką ocenę może wystąpić każdy, w tym również organ, a w konsekwencji niezastosowanie tego przepisu. Organ odwoławczy nie uwzględnił zarzutów zażalenia. Uznał, że organ egzekucyjny w prawidłowy sposób dokonał zajęcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, zawiadomieniem z 20 stycznia 2022 r. Jednocześnie wezwał zobowiązanego do zapłaty należności w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Ponadto organ złożył do Sądu Rejonowego w R. elektroniczny wniosek o wpis w księdze wieczystej. Zawiadomienie z 20 stycznia 2022 r. doręczono stronie, jako zobowiązanemu 9 lutego 2022 r., pod adresem: W., ul. [...], a jego odbiór pokwitował zobowiązany własnoręcznym podpisem na blankiecie zwrotnego potwierdzenia odbioru. Zatem miał on pełną świadomość o zajęciu nieruchomości oraz o konsekwencjach wynikających z braku zapłaty należności. Z uwagi na brak zapłaty należności organ egzekucyjny przystąpił do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, wysyłając zawiadomienie z 7 października 2022 r., wyznaczając rozpoczęcie czynności - 3 listopada 2022 r. o godz. 9:00 pod adresem położenia nieruchomości, a zakończenie na 30 listopada 2022 r. o godz. 13:00 w siedzibie organu. Zawiadomienie to zostało doręczone stronie pod adresem R., ul. [...], w trybie art. 44 K.p.a. - 24 października 2022 r. (a także pozostałym podmiotom). Następnie pismem z 25 października 2022 r. organ egzekucyjny zawiadomił znanych mu uczestników o nowym terminie opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości, wyznaczając rozpoczęcie czynności na 28 listopada 2022 r. o godz. 9:00 pod adresem położenia nieruchomości, a zakończenie na 13 stycznia 2023 r. o godz. 13:00 w siedzibie organu. Zawiadomienie to zostało doręczone zobowiązanemu pod adresem R., ul. [...], w trybie art. 44 K.p.a. - 10 listopada 2022 r. (a także pozostałym podmiotom). Organ odwoławczy stwierdził, że zawiadomienia o terminie opisu i oszacowania zostały prawidłowo doręczone uczestnikom postępowania egzekucyjnego z nieruchomości, zgodnie z treścią art. 110b u.p.e.a. Z treści art. 42 § 1 K.p.a. wynika, że pisma doręcza się osobom fizycznym w ich mieszkaniu lub miejscu pracy albo na adres do korespondencji wskazany w bazie adresów elektronicznych. Z danych Systemu Rejestracji Centralnej - SeRCe wynika, że adres rejestracyjny (adres zamieszkania) zobowiązanego aktualny od 14 września 2017 r. do nadal to: R., ul. [...], natomiast adres do doręczeń aktualny od 1 stycznia 2022 r. do 4 stycznia 2023 r. to: R., ul. [...]. Zatem organ egzekucyjny prawidłowo doręczał korespondencję pod ww. adresem. Ponadto doręczenie zobowiązanemu korespondencji pod adresem miejsca pracy, tj.: O. Sp. z o.o.. W., ul. [...] nie było możliwe. Jak wynika z raportu poborcy skarbowego z Urzędu Skarbowego W [...] z 19 sierpnia 2022 r. wskazany adres jest niedokładny, brak numeru lokalu uniemożliwia przeprowadzenie skutecznej egzekucji. W kwestii sporządzenia operatu szacunkowego organ odwołał się do art. 110s § 1 ustawy egzekucyjnej wydanego na mocy delegacji zawartej w art. 110r § 2 tej ustawy rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. U. z 2014 r., poz. 742). Stwierdził, że wyznaczony w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy zastosował właściwą metodę wyceny, tj. podejście porównawcze, polegające na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Powołując się na art. 154 ust. 1 i art. 4 pkt 14 ustawy o gospodarce nieruchomościami zauważył, że w obu tych przepisach ustawodawca posługuje się pojęciem "nieruchomości podobnej", które zostało zdefiniowane jako nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Dodał, że sposób sporządzenia operatu szacunkowego został uregulowany w akcie wykonawczym, tj. w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2023 r., poz. 553). W odniesieniu do naruszenia art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazał, że wyznaczony w sprawie rzeczoznawca majątkowy porównał transakcje sprzedaży 16 spółdzielczych własnościowych praw do lokali położonych w R. w dzielnicy [...]. Lokale te są podobne do przedmiotu wyceny, tj. zlokalizowane są w budynkach wysokich zrealizowanych w technologii przemysłowej. Ponadto 14 z tych lokali znajduje się na ulicy [...]. Natomiast do dalszej analizy wybrano 3 lokale mieszkalne zlokalizowane przy ulicy [...] nr [...], [...] i [...], które są najbardziej podobne do lokalu będącego przedmiotem wyceny. Wszystkie te lokale wraz z przedmiotowym lokalem zostały ocenione jako "średnio korzystne" pod względem lokalizacji i otoczenia. Również stan techniczny tych budynków został oceniony jednakowo jako "średni", a także jednakową ocenę otrzymały one w odniesieniu do powierzchni lokalu, tj. "korzystna". Pomimo różnic w ocenach stanu technicznego lokalu i położenia lokalu w budynku, wszystkie lokale spełniają, określone ustawą o gospodarce nieruchomościami, wymogi dotyczące nieruchomości porównywalnej (ale nie identycznej) z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z 30 listopada 2022 r. dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości oraz w sposób zrozumiały i logiczny przedstawił procedurę i poszczególne elementy w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Przed podjęciem opracowania dokonał oględzin nieruchomości oraz jej otoczenia. W operacie wskazał stan faktyczny i prawny nieruchomości oraz różne cechy rynkowe lokali mające największy wpływ na ich wartość na lokalnym rynku nieruchomości. Rzeczoznawca dokonał oceny cech rynkowych nieruchomości, określił następnie wagi procentowe dla tak ustalonych atrybutów, a w dalszej kolejności - dokonując już wyceny poszczególnych lokali, uwzględnił wpływ tych cech i wag na wartość konkretnego lokalu podlegającego wycenie. Wyjaśnił, że szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym, oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych. Przyznał, że rzeczoznawca majątkowy występujący w postępowaniu administracyjnym w roli biegłego zobowiązany jest nie tylko do sporządzenia opinii o wartości nieruchomości, ale również do wyjaśnienia organowi prowadzącemu postępowanie wszystkich zarzutów i wątpliwości zgłoszonych w postępowaniu do tej opinii, o których wyjaśnienie organ wystąpi do rzeczoznawcy. W sytuacji zgonu rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego dany operat szacunkowy, nie jest możliwe wydawanie opinii/stanowiska dotyczącego tego operatu przez innego rzeczoznawcę majątkowego, gdyż tenże operat szacunkowy jest opinia autorską rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził. Wskazał więc, że w przypadku uznania przez stronę, że sporządzony 30 listopada 2022 r. operat szacunkowy narusza prawo, może on zgodnie z treścią 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zawnioskować do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o wydanie oceny prawidłowości sporządzenia przedmiotowego operatu szacunkowego. W podsumowaniu uznał, że organ egzekucyjny prawidłowo przyjął, że brak jest podstaw do kwestionowania operatu szacunkowego i metody przyjętej przez rzeczoznawcę. Przedmiotem porównania były nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego na rynku lokalnym. W dalszej kolejności - dokonując już wyceny poszczególnych lokali biegły uwzględnił wpływ tych cech i wag na wartość konkretnego lokalu. Prowadzący postępowanie egzekucyjne organ dostosował się do wymogów ustawodawcy w zakresie oszacowania wartości nieruchomości, albowiem rzeczoznawca majątkowy dokonujący szacunku wartości nieruchomości lokalowej, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest uprawnionym do realizowania tego typu zlecenia organu egzekucyjnego, a operat szacunkowy stosownie do założeń art. 110s § 1 u.p.e.a. zawiera wszystkie niezbędne elementy wymienione w § 2 tego artykułu. W skardze pełnomocnik zobowiązanego wniósł o uchylenie postanowienia organu odwoławczego jak również poprzedzającego go postanowienia organu I instancji i zasądzenie kosztów postępowania zarzucając mu naruszenie: 1) art. 8, art. 15, art. 77 § 1, art. 81 oraz art. 107 § 3 K .p .a., a to poprzez naruszenie zasady bezstronności, błędne ustalenia stanu faktycznego, nie wyjaśnienie wszystkich okoliczności istotnych dla sprawy, nierozpatrzenie sprawy ponownie, nie odniesienie się do wszystkich zarzutów odwołania, a w konsekwencji utrzymanie decyzji organu I instancji mimo zaistnienia podstaw do jej uchylenia; 2) art. 110m u.p.e.a. w zw. z art. 42 § 1 w zw. z art. 44 § 4 K.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a., poprzez uznanie za doręczone wezwania do zapłaty i zawiadomienia o dokonaniu opisu i oszacowania i tym samym przedwczesne dokonanie opisu i oszacowania, podczas gdy doręczenie to było niewłaściwe, albowiem wezwanie zostało przesłane na adres pod którym skarżący nie przebywa, w sytuacji gdy możliwe było doręczenie na adres miejsca pracy, na który wcześniej przesyłki były odbierane przez skarżącego; 3) art. 10 K.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a, poprzez celowe kierowanie korespondencji na adres, gdzie skarżący nie przebywa i pozbawienie go czynnego udziału w postępowaniu; 4) art. 7 oraz art. 77 § 1 K.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a., poprzez naruszenie przez organ administracji obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego i pozostawienie bez wyjaśnienia z rzeczoznawcą majątkowym zarzutów do operatu szacunkowego; 5) art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego niewłaściwie zastosowanie i uznanie za prawidłowy i kompletny operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę M.M.; 6) art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego błędną wykładnie, polegającą na przyjęciu, że tylko z inicjatywy strony można wszcząć procedurę kontroli operatu, podczas gdy o taką ocenę może wystąpić każdy, w tym również organ, a w konsekwencji niezastosowanie tego przepisu; 7) art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., poprzez utrzymanie decyzji organu I instancji mimo braku przesłanek ku temu. W ocenie pełnomocnika, organ egzekucyjny w nieprawidłowy sposób zawiadomił skarżącego o zamiarze dokonania oględzin nieruchomości, a także nieprawidłowo wezwał skarżącego do zapłaty, co za tym idzie przedwcześnie dokonał opisu i oszacowania. Od początku niniejszego postępowania skarżący wskazywał, że adres w R. przy ul. [...] nie jest właściwym adresem do korespondencji, podając przy tym adres ul. [...] w W., gdzie jak ustalono prawidłowo doręczono mu korespondencje w sprawie. Ponadto organ egzekucyjny posiadała w aktach sprawy informacje, że pod adresem w R. skarżący nie przebywa, a zamieszkuje tam jego była żona – K.D. Pomimo tego, organ egzekucyjny doręczył zawiadomienie o planowanym dokonaniu opisu i oszacowaniu nieruchomości na adres w R. Organ jedynie pozornie zweryfikował zarzuty, co do prawidłowego doręczenia korespondencji skarżącemu, nie odnosząc się w żaden sposób do dowodów znajdujących się w aktach sprawy, które potwierdzały, że skarżący nie przebywa pod adresem w R. (protokół posiedzenia o ujawnienie majątku, informacje uzyskane od K.D., prawidłowe doręczenie na adres w W.), powołując się bezpodstawnie na dane z Systemu Rejestracji Centralnej. Prowadzenie w taki sposób postępowania w konsekwencji doprowadziło do ograniczenia skarżącemu prawa do czynnego udziału w postępowaniu, w tym do uczestnictwa w oględzinach nieruchomości, a w konsekwencji do naruszenia prywatności osób zamieszkujących lokal, nie wspominając o utracie zaufania do władzy publicznej. Pełnomocnik zarzuciła organowi odwoławczemu naruszenie zasady dwuinstancyjności postępowania (art. 15 K.p.a.), ograniczając się wyłącznie do oceny decyzji organu I instancji bez zbadania całości sprawy ponownie. Organ nie dokonał więc samodzielnie ustaleń stanu faktycznego, ani też nie zweryfikował ustaleń dokonanych przez organ I instancji. W zażaleniu bowiem podniesiono, że organ I instancji nie zwrócił się do rzeczoznawcy o ocenę operatu. Zaś organ II instancji nie poczynił żadnych rozważań, co do ewentualnego rozwiania tych wątpliwości, w tym np. zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu - o co wnosił skarżący, a co organ całkowicie zignorował i nie uzasadnił z jakich przyczyn nie zwrócił się o taką ocenę, przerzucając obowiązek ten na skarżącego. W sprawie, z powodu śmierci rzeczoznawcy, organ winien zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy lub skierować wniosek do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę operatu szacunkowego. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując w całości zajęte w sprawie stanowisko. Rozpoznając sprawę w trybie uproszczonym Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Sądowej kontroli – na podstawie art. 3 § 1 i § 2 pkt 2 w związku z art. 119 pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej P.p.s.a.) – podlegało postanowienie utrzymujące w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji oddalające zarzuty złożone do protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości z 16 stycznia 2023 r. dotyczące nieruchomości opisanej wyżej. Dokonując kontroli zaskarżonego postanowienia, w granicach kompetencji przysługujących sądowi administracyjnemu uznano, że skarga zasługuje na uwzględnienie. Spór sprowadza się do dwóch kwestii: - po pierwsze, czy organ doręczał korespondencję na rzecz skarżącego na prawidłowy adres, a co za tym idzie czy prawidłowe było doręczenie w trybie zastępczym określonym w art. 44 K.p.a., - po drugie, czy operat szacunkowy sporządzony przez powołanego przez organ egzekucyjny rzeczoznawcę był kompletny oraz czy konieczne było wszczęcie procedury kontroli tego operatu. Przepis art. 110u § 1 u.p.e.a. dopuszcza możliwość wniesienia zarzutów na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości uregulowane w komentowanym artykule są samodzielnymi środkami prawnymi, których nie należy identyfikować z zarzutem w sprawie prowadzenia egzekucji administracyjnej, o jakim mowa w art. 33-35 ustawy egzekucyjnej. Czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą zostać zaskarżone w drodze zarzutu w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zarzut wnosi się do organu egzekucyjnego prowadzącego postępowanie, który wydaje rozstrzygnięcie w formie postanowienia. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie do organu nadzoru. Uprawnionym do wniesienia zażalenia jest każdy uczestnik postępowania. Na postanowienie organu odwoławczego w sprawie zarzutów przysługuje skarga do sądu administracyjnego. Skarżący złożył zarzuty w terminie. Odnosząc się do pierwszego ze spornych zagadnień, należy podkreślić, że w aktach sprawy (karta 61 i nast. akt administracyjnych) znajduje się – nadesłany przez Sąd Rejonowy w R., Wydział [...] Cywilny – odpis protokół z rozprawy z dnia 6 września 2021 r. w sprawie [...], dotyczący wyjawienia majątku przez skarżącego (doręczony przez Sąd Rejonowy na żądanie organu). W protokole skarżący oświadczył, że nie przebywa pod adresem R., ul. [...], bowiem mieszka tak jego była żona. Podał adres do korespondencji: W., ul. [...]. Organ egzekucyjny wystosował do skarżącego wezwanie do zapłaty należności, wskazując termin 14 dni na wykonanie tej czynności, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości nieruchomości (pismo z 20 stycznia 2022 r.), kierując je na ww. adres w W. Wezwanie do zapłaty zostało przez skarżącego odebrane 9 lutego 2022 r. Należy więc przyznać rację organowi, że skarżący miał pełną świadomość o zajęciu nieruchomości oraz o konsekwencjach wynikających z braku zapłaty należności. Doręczenie dokonane na ten adres należy uznać za prawidłowe, dokonane bowiem zostało na adres wskazany przez skarżącego. Za niezrozumiały należy uznać zarzut pełnomocnika skarżącego, że wezwanie do zapłaty zostało doręczone na nieprawidłowy adres, skoro w uzasadnieniu skargi wyraźnie wskazano, że ww. adres w W. jest prawidłowy. Na dalszym etapie postępowania organ ustalił, że nie było możliwe doręczenie korespondencji skarżącemu pod adresem miejsca pracy, tj.: O. Sp. z o.o. (W., ul. [...]), bowiem z raportu poborcy skarbowego z Urzędu Skarbowego W. [...] z 19 sierpnia 2022 r. wynika, iż wskazany adres jest niedokładny, a brak numeru lokalu uniemożliwia przeprowadzenie skutecznej egzekucji. Organ skorzystał również z danych Systemu Rejestracji Centralnej (SeRCe), z której wynika, że adres rejestracyjny (adres zamieszkania) skarżącego jest aktualny od 14 września 2017 r. do nadal (tj. R., ul. [...]). Również ten sam adres jest aktualnym adresem do doręczeń, od 1 stycznia 2022 r. do 4 stycznia 2023 r. Skutkowało to dokonywaniem doręczenia dalszej korespondencji na adres w R. Do akt sprawy (karta 93 akt administracyjnych) załączono lakoniczną notatkę poborcy skarbowego, z której m.in. wynika, że osoba o imieniu i nazwisku skarżącego - jest nieznana. Zgodnie z art. 42 § 1 K.p.a. pisma doręcza się osobom fizycznym w ich mieszkaniu lub miejscu pracy albo na adres do korespondencji wskazany w bazie adresów elektronicznych. Pisma mogą być doręczane również w lokalu organu administracji publicznej, jeżeli przepisy szczególne nie stanowią inaczej (§ 2). W razie niemożności doręczenia pisma w sposób określony w § 1 i § 2, a także w razie koniecznej potrzeby, pisma doręcza się w każdym miejscu, gdzie się adresata zastanie (§ 3). Przepis art. 43 tej ustawy przewiduje doręczenie zastępcze pism dorosłemu domownikowi, sąsiadowi lub dozorcy domu. Natomiast art. 44 § 1 K.p.a. stanowi, że w razie niemożności doręczenia pisma w sposób wskazany w art. 42 i 43: 1) operator pocztowy w rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. - Prawo pocztowe przechowuje pismo przez okres 14 dni w swojej placówce pocztowej - w przypadku doręczania pisma przez operatora pocztowego; 2) pismo składa się na okres czternastu dni w urzędzie właściwej gminy (miasta) - w przypadku doręczania pisma przez pracownika urzędu gminy (miasta) lub upoważnioną osobę lub organ. Doręczenie uważa się za dokonane z upływem ostatniego dnia okresu, o którym mowa w § 1, a pismo pozostawia się w aktach sprawy (§ 4). W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że uchybienie któremukolwiek z elementów procedury doręczenia zastępczego powoduje, że nie można skutecznie powołać się na domniemanie doręczenia. Musi bowiem istnieć pewność co do tego, że nastąpiło prawidłowe zawiadomienie adresata o pozostawieniu przesyłki w oddawczym urzędzie pocztowym przez określony czas. Adresat musi być zawiadomiony zarówno o pozostawieniu pisma, jak i miejscu, gdzie może je odebrać i o terminie odbioru, a zwrotne potwierdzenie odbioru musi zawierać pełną informację o sposobie poinformowania adresata (por. wyrok NSA z 12 września 2022 r., sygn. akt II OSK 1942/21, dostępny pod adresem: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Z punktu widzenia doręczenia przez organ pisma stronie istotne znaczenie ma m.in. prawidłowość ustalenia miejsca zamieszkania, a w konsekwencji kierowania korespondencji pod właściwy adres jej zamieszkania. Przez pojęcie mieszkania należy rozumieć rzeczywiste, faktyczne (a nie prawne) mieszkanie adresata. Mieszkaniem takim jest więc każde miejsce, w którym adresat przebywa z zamiarem dłuższego − a nie wyłącznie krótkotrwałego − pobytu, którego okres jest na tyle długi, że umożliwia on dokonanie doręczeń pism. Warunkiem koniecznym dla zastosowania art. 44 K.p.a. jest to, aby adresat pisma faktycznie mieszkał pod "wskazanym" adresem, a jedynie nie jest możliwe doręczenie mu pisma w sposób przewidziany w przepisach art. 42 i 43. Doręczenie, o którym mowa w art. 44 § 4 K.p.a. będzie więc skuteczne wówczas, gdy korespondencja zostanie skierowana na prawidłowy adres strony (por. wyrok WSA w Warszawie z 19 marca 2021 r., VII SA/Wa 2209/20). Innymi słowy zastosowanie przepisu art. 44 § 4 K.p.a. i uznanie, iż doszło do doręczenia decyzji w sytuacji, gdy strona jej nie odebrała, może nastąpić jedynie wtedy, gdy próbę doręczenia dokonano na właściwy adres zamieszkania strony. Podkreślenia wymaga, że doręczenie jest w postępowaniu administracyjnym czynnością sformalizowaną, stanowi gwarancję podstawowych praw strony w tym postępowaniu, a jednocześnie chroni organ przed negatywnymi skutkami działań strony zmierzającej do utrudnienia, czy wydłużenia postępowania. Czynność ta powinna więc być dokonana zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie uregulowaniami. Za wszelkie błędy popełnione w zakresie doręczenia odpowiada organ administracji publicznej i to bez względu na to, czy czynność tę realizował samodzielnie, czy też zlecał jej wykonanie innym uprawnionym podmiotom, a ich wystąpienie skutkuje niemożnością uznania czynności doręczenia za skuteczną. Adresat pisma nie powinien ponosić negatywnych konsekwencji niezawinionych przez siebie uchybień przy doręczaniu korespondencji, będących wynikiem zaniedbań organu lub podmiotu dokonującego doręczenia, a wszelkie pojawiające się w tym zakresie wątpliwości winny być interpretowane i oceniane na jego korzyść. Przy czym indywidualnie w każdej sprawie winno się badać i oceniać prawidłowość doręczenia stronie pism, z uwzględnieniem okoliczności sprawy, w tym zachowania się tak organu, jak i strony oraz ewentualnych skutków procesowych dla strony będącej adresatem. Zważywszy więc na okoliczności sprawy stwierdzić należy, że skarżący podał swój aktualny adres (w W.) w Sądzie Rejonowym w R. w Protokole dotyczącym wyjawienia majątku z dnia 6 września 2021 r. i po tej dacie nie podawał innego adresu organowi egzekucyjnemu. Organ zaś sięgając do Sytemu Rejestracji Centralnej ustalił adres do doręczeń skarżącego w R., w okresie od 1 stycznia 2022 r. do 4 stycznia 2023 r. Pozostaje więc organ w sprzeczności dokonując doręczenia zawiadomienia z 20 stycznia 2022 r. (wezwanie do zapłaty) na adres w W., uznając je zarazem za prawidłowe, a dalszych doręczeń na adres w R., bez jego jakiejkolwiek weryfikacji. Trudno bowiem uznać ww. lakoniczną notatkę poborcy skarbowego za dowód potwierdzający zmianę adresu do doręczeń. W razie wątpliwości powinnością organu egzekucyjnego było sprawdzenie, czy adres skarżącego w R. jest prawidłowy, zważywszy na skutki podjętych dalszych czynności. Przy czym owo "sprawdzenie" nie powinno ograniczać się jedynie do sięgnięcia do systemów informatycznych, które w tym przypadku były niezgodne z rzeczywistym stanem. Z tych względów należy uznać, że zawiadomienia kierowane do skarżącego (w tym z 7 października 2022 r. oraz z 25 października 2022 r.) dotyczące opisu i oszacowania zostały dokonane na nieprawidłowy adres, tj. wbrew oświadczeniu skarżącego wskazującym na jego aktualny adres dla doręczeń. Organ naruszył więc art. 110o § 1 u.p.e.a., zgodnie z którym o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny zawiadamia znanych mu uczestników postępowania egzekucyjnego. Zawiadomienia i obwieszczenia dokonywane są nie później niż na 14 dni przed rozpoczęciem opisu (§ 3). Przechodząc do drugiego ze spornych zagadnień wskazać należy na art. 110m § 1 u.p.e.a., zgodnie z którym po upływie terminu określonego w wezwaniu zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Zgodnie zaś z art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Mając na uwadze przedmiot zarzutów skarżącego, wskazać należy, że przeprowadzenie w sprawie dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, a co za tym idzie uwzględnienie źródła dowodowego o statusie kwalifikowanym, tj. wymagającym wiadomości specjalnych, nie zwalnia organu administracji z obowiązku oceny jego wiarygodności. Natomiast art. 110u § 1 u.p.e.a. przewiduje, że zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie. Skoro ustawodawca dopuścił możliwość kwestionowania opisu i szacowania nieruchomości przed organem egzekucyjnym, to organ egzekucyjny posiada kompetencje do dokonywania oceny takiego operatu, zaś odrębną rzeczą są granice tej oceny. Ocena operatu szacunkowego polegająca na zbadaniu, czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy jego treść zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być poprawione, sprostowane lub uzupełnione, tak aby dokument ten miał wartość dowodową, leży w zakresie kompetencji organu egzekucyjnego. Organ egzekucyjny jest władny do oceny operatu szacunkowego w zakresie jego oczywistych błędów, braków, nieścisłości, czy też sprzeczności (por. powołany przez organ wyrok NSA z 4 sierpnia 2020 r., II FSK 1448/18). Zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 344, dalej "u.g.n.") oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Podważenie prawidłowości operatu szacunkowego może nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, gdyż art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie ograniczeń podmiotowych. Operat szacunkowy może być więc weryfikowany pod względem merytorycznej prawidłowości jego sporządzenia jedynie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, o którą to ocenę może wystąpić organ, gdy ma uzasadnione wątpliwości co do jego prawidłowości, ale także sama strona postępowania. Jednocześnie strona nie może oczekiwać takiego wystąpienia od organu w sytuacji, gdy operat nie wzbudza wątpliwości organu co do jego prawidłowości. Ma więc rację organ, że strona wyrażając zastrzeżenia co do prawidłowości sporządzonego operatu, może sama wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie sporządzonego na zlecenie organu operatu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. Natomiast samodzielne zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, w sytuacji gdy przy sporządzaniu operatu szacunkowego doszło do naruszenia przepisów prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, braki w zakresie wymaganych prawem elementów czy niejasności, które dyskwalifikują jego wartość dowodową. Szczegółowe zaś kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej, zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości jakimi posługują się rzeczoznawcy, w tym w zakresie wyróżnionych cech rynkowych, nadawania im określonych wag, przyjętych współczynników korygujących - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych. Niemniej, choć wybór podejścia oraz metody i techniki wyceny oraz dobór nieruchomości podobnych należy do rzeczoznawcy majątkowego, to jednak informacje i dane operatu w tym zakresie muszą być weryfikowalne i nie cechować się dowolnością. Zatem ocena operatu szacunkowego przez organy administracji nie jest możliwa jedynie w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych, skoro ocena merytorycznej treści operatu, objętej wiedzą specjalistyczną, a więc ocena prawidłowości operatu, może odbywa się jedynie w trybie art. 157 u.g.n. W zakresie kompetencji organu pozostaje natomiast ocena wartości dowodowej operatu szacunkowego, co obejmuje przede wszystkim zbadanie przez organ, czy operat jest zgodny z przepisami prawa, jest jasny, logiczny, spójny, konsekwentny, czy nie zwiera braków i błędów matematycznych, czy nie jest sprzeczny z innymi dowodami lub zasadami logiki i wiedzy ogólnej, jak też czy nie zawiera wewnętrznych sprzeczności i niespójności, a więc nie jest sprzeczny z zasadami zdrowego rozsądku. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyrok NSA z 12 stycznia 2021 r., II OSK 2568/19 i powołane tam judykaty). W wyroku tym NSA stwierdził także, że w sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, polemika strony skarżącej z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii, musi być oceniane przez sąd ze szczególną ostrożnością. W szczególności o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie jego wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Podobnie polemika osoby nieposiadającej wiadomości specjalnych co do przyjęcia np. określonych cech i ich wagi jest całkowicie nieuprawniona. Skarżący w zgłoszonych zarzutach, a także na dalszym etapie, zarzucał organowi naruszenie art. 153 u.g.n. twierdząc, że rzeczoznawca sporządzający operat szacunkowy dotyczący nieruchomości i przeprowadzając wycenę przy zastosowaniu metody porównawczej, z uwzględnieniem do porównania transakcji dotyczących lokali cechujących się odmienną lokalizacją i stanem, w stosunku do lokalu szacowanego, błędnie przyjął lokale nie będące nieruchomościami podobnymi w rozumieniu powołanego przepisu. Podkreślić jednak należy, że organ egzekucyjny również powziął wątpliwości co do dokonanej wyceny, skoro pismem z 16 lutego 2023 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego, która wydała opinię o zajęcie stanowiska w sprawie wniesionych zarzutów do operatu szacunkowego z 30 listopada 2022 r. W związku z otrzymaną informacją z 31 marca 2023 r. o zgonie rzeczoznawcy majątkowego sporządzającej ww. operat szacunkowy, nie podejmował dalszych czynności w sprawie i jednocześnie uznał, że nie było podstaw do kwestionowania operatu szacunkowego. Organ odwoławczy zaś przyjął, że organ egzekucyjny dostosował się do wymogów ustawodawcy w zakresie oszacowania wartości nieruchomości, albowiem rzeczoznawca majątkowy dokonujący szacunku wartości nieruchomości lokalowej, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jest uprawnionym do realizowania tego typu zlecenia organu egzekucyjnego, a operat szacunkowy stosownie do założeń art. 110s § 1 u.p.e.a. zawiera wszystkie niezbędne elementy wymienione w § 2 tego artykułu. Należy przy tym podzielić twierdzenia organu odwoławczego, że rzeczoznawca majątkowy występujący w postępowaniu administracyjnym w roli biegłego zobowiązany jest bowiem nie tylko do sporządzenia opinii o wartości nieruchomości, ale również do wyjaśnienia organowi prowadzącemu postępowanie wszystkich zarzutów i wątpliwości zgłoszonych w postępowaniu do tej opinii, o których wyjaśnienie organ wystąpi do rzeczoznawcy. Trudno jednak podzielić spostrzeżenie, że w przypadku niemożności sporządzenia takich wyjaśnień (tu: z powodu zgony rzeczoznawcy), to sam skarżący winien skorzystać z uprawnień przewidzianych w art. 157 ust. 1 u.g.n. W ocenie Sądu, skoro organ egzekucyjny zwrócił się o wyjaśnienia do rzeczoznawcy, w związku z zarzutami zobowiązanego do sporządzonego opisu i oszacowania, lecz wyjaśnień tych z przyczyn obiektywnych nie mógł uzyskać, winien rozważyć wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, celem dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Należy bowiem przyjąć, że organ egzekucyjny powziął wątpliwości w tym zakresie. Przepis art. 157 ust. 1 u.g.n. umożliwia dokonanie weryfikacji opinii w zakresie spełniania przez rzeczoznawcę standardów zawodowych, a także zasad i norm dokonanej przez niego w operacie wyceny, pozwalając na rozstrzygnięcie uzasadnionych wątpliwości w zakresie prawidłowości sporządzenia operatu, w tym związanych z zarzutami zgłoszonymi przez stronę postępowania. W tym przypadku chodzi o wyjaśnienie wątpliwości dotyczących metodologii wyceny. Organ prowadzący postępowanie dowodowe weryfikuje zebrany materiał dowodowy z zachowaniem zasady swobodnej oceny dowodów; dotyczy to również dowodu z opinii biegłego. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ uwzględni ocenę prawną i wytyczne Sądu wskazane powyżej. Wobec naruszenia przez organ przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, Sąd orzekł o uchyleniu zaskarżonego postanowienia na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. O kosztach postępowania rozstrzygnięto na podstawie art. 200, art. 205 § 2 P.p.s.a. zasądzając od organu odwoławczego na rzecz strony skarżącej koszty postępowania, na które składają się: uiszczony wpis od skargi, opłata skarbowa od dokumentu pełnomocnictwa oraz wynagrodzenie pełnomocnika.