II Cz 794/14

<p>sygn. akt: II Cz 794/14</p> <div> <h2>POSTANOWIENIE</h2> <p>Dnia 16 grudnia 2014 r.</p> <p> <strong> <!-- -->Sąd Okręgowy w Bydgoszczy II Wydział Cywilny - Odwoławczy</strong> </p> <p>w następującym składzie:</p> <p> <strong> <!-- -->Przewodniczący SSO Bogumił Goraj</strong> </p> <p> <strong> <!-- -->Sędziowie SO Maria Leszczyńska</strong> </p> <p> <strong> <!-- -->SO Tomasz Adamski (spr.)</strong> </p> <p>po rozpoznaniu w dniu 16 grudnia 2014 r. w Bydgoszczy</p> <p>na posiedzeniu niejawnym</p> <p>sprawy z wniosku wierzyciela <span class="anon-block">(...)</span> Funduszu <span class="anon-block">(...)</span> </p> <p> <span class="anon-block">(...)</span> w <span class="anon-block">W.</span> </p> <p>z udziałem dłużników <span class="anon-block">A. P.</span> i <span class="anon-block">T. P.</span> </p> <p>o egzekucję świadczenia pieniężnego</p> <p>w przedmiocie skargi dłużników na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie</p> <p>Rejonowym w Szubinie <span class="anon-block">M. K.</span> polegającą na opisie i oszacowaniu</p> <p>nieruchomości objętej <span class="anon-block">księgą wieczystą KW Nr (...)</span> w sprawie KM</p> <p>1126/13</p> <p>na skutek zażalenia dłużników na postanowienie Sądu Rejonowego w Szubinie IX</p> <p>Zamiejscowego Wydziału Cywilnego w Żninie z dnia 4 września 2014 r. w sprawie o</p> <p>sygn. akt: IX Co 83/14</p> <p> <strong> <!-- -->postanawia:</strong> </p> <p>oddalić zażalenie.</p> <p>sygn. akt: II Cz 794/14</p> </div> <div> <h2>UZASADNIENIE</h2> <p>Postanowieniem z dnia 4 września 2014 r. Sąd Rejonowy w Szubinie IX Zamiejscowy Wydział Cywilny w Żninie, w sprawie z wniosku wierzyciela <span class="anon-block">(...)</span>Funduszu <span class="anon-block">(...)</span> w <span class="anon-block">W.</span> z udziałem dłużników <span class="anon-block">A. P.</span> i <span class="anon-block">T. P.</span> o egzekucję świadczenia pieniężnego, nakazał Komornikowi Sądowemu przy Sądzie Rejonowym w Szubinie <span class="anon-block">M. K.</span> uwzględnienie w oszacowaniu <span class="anon-block">działki nr (...)</span> objętej <span class="anon-block">księgą wieczystą KW Nr (...)</span> w sprawie KM 11126/13 uzupełniającej opinii biegłego <span class="anon-block">R. G.</span> z dnia 20 czerwca 2014 r. (punkt 1), oddalił skargę dłużników na opis i oszacowanie w pozostałej części (punkt 2) oraz oddalił wniosek dłużników o zawieszenie postępowania egzekucyjnego (punkt 3).</p> <p>W uzasadnieniu Sąd podał, że dłużnicy w swojej skardze na opis i oszacowanie nieruchomości położonej w <span class="anon-block">Z.</span>, objętej powyższą księgą wieczystą domagali się powtórzenia oszacowania z uwagi na przyjęcie przez rzeczoznawcę rażąco zaniżonej stawki. W kolejnym piśmie wskazali, że biegły nie ujął przekształcenia <span class="anon-block">działki nr (...)</span> na cele przemysłowo-usługowo-budowlane.</p> <p>Na wstępie swoich rozważań Sąd Rejonowy podniósł, że Komornik Sądowy w toku sprawy KM 1126/13 dokonał zajęcia nieruchomości dłużników położonej w miejscowości <span class="anon-block">Z.</span>. Na tę nieruchomość składały się <span class="anon-block">działki o nr (...)</span>. Jej wartość w opisie i oszacowaniu ustalono na podstawie opinii biegłego na kwotę 216.700 zł. Biegły w swojej pierwszej opinii nie uwzględnił przekształcenia części <span class="anon-block">działki nr (...)</span> na cele usługowo-produkcyjne, co sam przyznał podczas przesłuchania na rozprawie w dniu 23 czerwca 2014 r. Jednakże biegły równocześnie przedłożył opinię uzupełniającą z dnia 20 czerwca 2014 r., w której uwzględnił zmianę przeznaczenia części <span class="anon-block">działki nr (...)</span>. Dłużnicy kwestionowali wartość przyjętą także i w tym operacie, jednakże w ocenie Sądu nie było do tego podstaw.</p> <p>Sąd Rejonowy wskazał, że oszacowanie w sprawie zostało dokonane zgodnej z obowiązującymi przepisami i według zasad dotyczących wyceny nieruchomości. Biegły w obu opiniach zastosował podejście porównawcze metodą korygowania średniej ceny. Ilość przyjętych nieruchomości podobnych jest dostateczna, a ich cechy zostały ocenione we właściwy sposób. Tym samym Sąd nie miał zastrzeżeń do sposobu ustalenia wartości rynkowej nieruchomości przez biegłego, dlatego też oddaleniu podlegał wniosek dłużników o powołanie innego biegłego, albowiem był on zbędny i jednocześnie wiązał się z przedłużeniem postępowania oraz ze wzrostem jego kosztów. Prawidłowości dokonanego</p> <p>oszacowania nie podważały również umowy przeniesienia własności różnych nieruchomości z lat 2009-2010 r. przedłożone przez dłużników, albowiem na ich podstawie nie można było ustalić, czy i na ile były to działki podobne do wycenionych przez biegłego oraz w jakim stopniu można porównywać ich wartości. Do zakwestionowania oszacowania nie mogła również doprowadzić informacja z Urzędu Skarbowego z dnia 11 sierpnia 2014 r., albowiem jest w niej mowa tylko o przyjętych na skutek narady wartościach nieruchomości dla celów podatkowych. Na tej podstawie nie można było natomiast stwierdzić, że oszacowanie konkretnych działek przez biegłego nie było prawidłowe.</p> <p>Mając na uwadze powyższe Sąd Rejonowy na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 947)">art. 947 k.p.c.</a> i <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 948)">art. 948 k.p.c.</a> w zw. z § 3 ust. 2, § 4 i § 26 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741" title="Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 (art. 151;art. 153)">art. 151 i art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami</a> nakazał Komornikowi Sądowemu uwzględnienie w oszacowaniu <span class="anon-block">działki nr (...)</span> objętej <span class="anon-block">księgą wieczystą (...)</span> w sprawie KM 1126/13 uzupełniającej opinii biegłego <span class="anon-block">R. G.</span> z dnia 20 czerwca 2014 r., oddalając skargę w pozostałym zakresie.</p> <p>Sąd nadto oddalił żądanie wstrzymania postępowania egzekucyjnego, które potraktował jako wniosek o jego zawieszenie, albowiem zgodnie z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 952)">art. 952 k.p.c.</a> termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni od uprawomocnienia się opisu i oszacowania (<a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 821;art. 821 § 1)">art. 821 § 1 k.p.c.</a> <em> <!-- -->a contrarió).</em> </p> <p>Zażalenie na powyższe postanowienie złożyli dłużnicy domagając się uchylenia oszacowania z dna 10 stycznia 2014 r. oraz „uchylenia opinii uzupełniającej z dnia 20 czerwca 2014 r." i powołania innego biegłego w tej sprawie. W uzasadnieniu wskazali, że skoro biegły ustalał stan <span class="anon-block">działki nr (...)</span> odnośnie planu zagospodarowania przestrzennego na podstawie informacji telefonicznej, to istnieje wysokie prawdopodobieństwo, że ceny porównawcze przyjęte w operacie zostały ustalone w ten sam sposób, co w konsekwencji doprowadziło do ustalenia rażąco niskiej ceny wycenianej nieruchomości. Nadto stwierdzili, że ich stanowisko ma swoje uzasadnienie w przedłożonych aktach notarialnych, z których wynika wyższa cena za 1 ha od tej przyjętej w operacie w stosunku do ich nieruchomości.</p> <p> <strong> <!-- -->Sąd Okręgowy zważył, co następuje:</strong> </p> <p>Zażalenie nie jest zasadne.</p> <p>Sąd Rejonowy zasadnie uznał za prawidłowe oparcie się przez Komornika Sądowego przy sporządzaniu protokołu opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości, na wycenie</p> <p>sporządzonej przez biegłego rzeczoznawcę z dziedziny szacowania nieruchomości, co wynika wprost z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 948)">art. 948 k.p.c.</a> Na skutek jednak omyłki w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 10 stycznia 2014 r. polegającej na nieuwzględnieniu odnośnie <span class="anon-block">działki nr (...)</span> istnienia wobec niej planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczającego część tej działki na cele usługowo-produkcyjne, Sąd pierwszej instancji zasadnie na podstawie opinii uzupełniającej biegłego z dnia 20 czerwca 2014 r., korygującej powyższe uchybienie, nakazał Komornikowi Sądowemu uwzględnienie wynikającej z tej opinii zmiany w protokole opisu i oszacowania. Istnienie powyższego uchybienia nie budziło wątpliwości, albowiem biegły sam przyznał się do błędu podczas składania wyjaśnień przed Sądem pierwszej instancji.</p> <p>Sąd Okręgowy w pełni podziela przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia ocenę bezzasadności pozostałych zarzutów dłużników dotyczących rażąco zaniżonej wyceny ich nieruchomości przez powołanego w sprawie biegłego sądowego <span class="anon-block">R. G.</span>, na podstawie której został sporządzony w sprawie protokół opisu i" oszacowania. Sąd Odwoławczy nie widzi potrzeby powtarzania słusznej argumentacji Sądu pierwszej instancji i przyjmuje ją za własną.</p> <p>Podkreślić należy, że opinia w sprawie została wykonana przez rzeczoznawcę majątkowego przy uwzględnieniu metody szacowania właściwej w świetle <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741" title="Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 (art. 152;art. 152 ust. 3)">art. 152 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami</a> (tekst jednolity - Dz. U. 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20042072109" title="Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ()">rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego</a> (Dz. U. 2004 r. Nr 207, poz. 2109), przyjmując kryterium porównawcze cen sprzedaży podobnych nieruchomości. Sąd Okręgowy zwraca uwagę, że zastosowane podejście porównawcze jest powszechnym przy sporządzaniu tego rodzaju ekspertyz.</p> <p>Odnosząc się do twierdzeń dłużników stwierdzić należy, że biegły - legitymujący się niezbędną wiedzą specjalistyczną - w sposób wyczerpujący wyjaśnił jakimi kryteriami kierował się dobieraj ąc nieruchomości podobne celem przeprowadzenia wyceny * przedmiotowej nieruchomości. Przeprowadzona analiza kryteriów doboru tych nieruchomości trafnie nie budziła żadnych wątpliwości Sądu Rejonowego.</p> <p>Fakt, iż biegły nie uwzględnił w pierwszej opinii przeznaczenia części <span class="anon-block">działki nr (...)</span> na cele usługowo-produkcyjne nie oznacza, że w stosunku do pozostałych działek składających się na wycenianą nieruchomość popełnił podobne uchybienia. W każdym bądź razie dłużnicy nie wykazali, aby takie uchybienia miały miejsce i aby przełożyły się one na ustaloną wycenę ich nieruchomości.</p> <p>Podkreślić przy tym należy, że wyceny nieruchomości na potrzeby postępowania egzekucyjnego dokonuje się w oparciu o ceny transakcyjne (wynikające z aktów notarialnych</p> <p>umów sprzedaży), a nie na podstawie subiektywnych odczuć dłużników, którzy wywodzili swoje zarzuty z treści przedłożonych przez siebie aktów notarialnych dotyczących sprzedaży różnych nieruchomości. Na ich podstawie nie było uzasadnionych powodów do zakwestionowania wyceny przeprowadzonej przez biegłego, albowiem - jak zasadnie wskazał Sąd pierwszej instancji - w oparciu o te umowy nie można było zakwalifikować objętych nimi nieruchomości jako nieruchomości podobnych względem wycenianej nieruchomości.</p> <p>Reasumując, biegły sądowy, biorąc pod uwagę także opinię uzupełniającą, dokonał oszacowania w sposób odpowiadający treści <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741" title="Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 (art. 152;art. 152 ust. 3)">art. 152 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami</a> oraz zgodnie z przepisami <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20042072109" title="Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ()">rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego</a>. Subiektywny charakter zarzutów zawartych w zażaleniu nie mógł mieć wpływu na powyższą ocenę.</p> <p>Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 385)">art. 385 k.p.c.</a> w zw. z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 397;art. 397 § 2)">art. 397 § 2 k.p.c.</a> w zw. z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 13;art. 13 § 2)">art. 13 § 2 k.p.c.</a> oddalił zażalenie jako niezasadne.</p> </div>