I ACa 961/13

Суды общей юрисдикции2013-12-18

Номер дела

I ACa 961/13

Дата решения

2013-12-18

Тип

SENTENCE

Судьи

Ewa StaniszewskaJacek Nowicki (PRESIDING_JUDGE)Jan Futro

Текст решения

Sygn. akt I ACa 961/13 <div> <h2>WYROK</h2> <h5>W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ</h5> Dnia 18 grudnia 2013 r. Sąd Apelacyjny w Poznaniu, I Wydział Cywilny w składzie: <table> <colgroup> <col width="219"/> <col width="398"/> </colgroup> <tr> <td> Przewodniczący: </td> <td> SSA Jacek Nowicki /spr./ </td> </tr> <tr> <td> Sędziowie: </td> <td> SA Jan Futro SA Ewa Staniszewska </td> </tr> <tr> <td> Protokolant: </td> <td> st. sekr. sądowy Ewa Gadomska </td> </tr> </table> po rozpoznaniu w dniu 27 listopada 2013 r. w Poznaniu na rozprawie sprawy z powództwa  M. J., R. W. i B. M. przeciwko  (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w (...) o zapłatę na skutek apelacji powodów od wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 18 lipca 2013 r., sygn. akt IX GC 499/12 1. oddala apelację, 2. zasądza od powodów solidarnie na rzecz pozwanego kwotę 2.700 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym. /-/SSA E. Staniszewska /-/SSA J. Nowicki /-/ SSA J. Futro Sygn. akt I ACa 961/13 </div> <div> <h2>UZASADNIENIE</h2> Pozwem z dnia 22 maja 2012 roku powodowie: M. J., B. M. i R. W. – wspólnicy spółki cywilnej (...) w Z. wnieśli o zasądzenie od pozwanego (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Z. kwoty 83.560,03 złote oraz zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W odpowiedzi na pozew z dnia 16 sierpnia 2012 roku pozwany wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie solidarnie od powodów kosztów procesu, w tym zastępstwa procesowego. Wyrokiem z 18 lipca 2013 roku Sąd Okręgowy oddalił powództwo w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i prawne. W dniu 31 marca 2000 roku powodowie zawarli z pozwanym jako najemcą umowę najmu nieruchomości budynkowej. Pozwanego reprezentował prezes zarządu – M. J.. Zgodnie z treścią § 3 ust. 1 umowy najemca zobowiązał się płacić wynajmującemu czynsz najmu w wysokości 55.000 zł netto w terminie do 10 dnia każdego miesiąca, przelewem na rachunek bankowy wynajmującego. Całkowita powierzchna magazynowa budynków wynajętych przez pozwanego wynosiła 1344 m 2, a całkowita powierzchnia biurowa – 565,3 m 2. Z kolei całkowita powierzchnia użytkowa wynosiła 2.267,7 m 2. W dniu 31 grudnia 2009r. strony podpisały aneks do umowy w którym m.in. ustaliły, że umowa najmu została zawarta na czas określony do dnia 31 grudnia 2013 roku z możliwością jej przedłużenia. Postanowienia aneksu w tym zakresie weszły w życie w dniu 1 stycznia 2010r. Przy podpisywaniu aneksu pozwanego reprezentował M. J. i B. M.. Na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę z dnia (...)roku powodowie wybudowali na nieruchomości przy ulicy (...) w Z. wiaty magazynowe nr (...) o powierzchni użytkowej 99,60 m ( 2) i nr (...) – o powierzchni użytkowej 137,50 m ( 2). Budowa wiat zakończyła się w 2005r. i wiaty zostały oddane do użytku pozwanego. W dniu 21 września 2006r. zakończyła się rozbiórka budynku gospodarczego o powierzchni 93 m 2 użytkowanego do tej pory przez pozwanego, położonego przy ulicy (...) w Z. na działce (...). Pozwany użytkował wiaty magazynowe od 2005r. aż do rozwiązania umowy najmu. Pismem z dnia 11 października 2011 roku pozwany wypowiedział powodom umowę najmu nieruchomości ze 6 – cio miesięcznym okresem wypowiedzenia, ze skutkiem na dzień 30 kwietnia 2013 roku. Następnie pismem z dnia 19 grudnia 2011r. pozwany oświadczył powodowi, że w związku z wyburzeniem z 2006r. budynku(...), powierzchnia budynków objętych umową najmu z 31 marca 2000r. zmniejszyła się o 12,41 % tj. z 3.323,50 m 2 do 2.911,20 m 2 przy jednoczesnym obciążeniu pozwanego czynszem w pełnej wysokości. W tej sytuacji pozwany podał, że spełnił na rzecz powodów, w okresie od listopada 2006r. do listopada 2011r. nienależne świadczenie w wysokości 643.456,38 zł i przysługuje mu, na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 405)">art. 405 kc</a>, roszczenie o jego zwrot. Pismem z dnia 28 grudnia 2011r. pozwany złożył powodom oświadczenie o potrąceniu przysługującej powodom wierzytelności z tytułu czynszu najmu od grudnia 2011r. do 30 kwietnia 2012r. w kwocie 398.199,69 zł z wierzytelnością przysługującą pozwanemu z tytułu roszczenia o zwrot nienależnego świadczenia w wysokości 643.456,38 zł, wobec czego pozwany wezwał powodów do zapłaty kwoty 245.256,69 zł. Pozwany nie zapłacił powodom czynszu najmu za grudzień 2011r. i styczeń 2012r. Pismem z dnia 11 stycznia 2012r. powodowie wezwali pozwanego do zapłaty kwoty 223.660,70 zł tytułem zaległego czynszu najmu za grudzień 2011r. i styczeń 2012r. i jednocześnie wyznaczyli mu miesięczny termin na uregulowanie zaległości pod rygorem rozwiązania umowy najmu bez wypowiedzenia. Pismem z dnia 13 lutego 2012r., z uwagi na brak zapłaty powyższej zaległości powodowie rozwiązali ze skutkiem natychmiastowym umowę najmu nieruchomości. Powodowie, w związku z rozwiązaną umową najmu, poszukiwali nowych najemców w celu wynajmu nieruchomości. W dniu 12 stycznia 2012 roku zawarli z Centrum (...) spółka z o.o. umowę najmu lokalu – pomieszczenia biurowego o powierzchni 10 m 2 – znajdującego się w budynku przy ul. (...) w Z.. Czynsz najmu strony określiły na kwotę 20 zł netto za każdy metr 2 wynajmowanej powierzchni. W dniu 15 lutego 2012 roku powodowie zawarli z (...) S.A. z siedziba w K. umowę najmu budynku magazynowo – biurowego o powierzchni 845 m 2 znajdującego się w Z. przy ul. (...), budynku magazynowo – biurowego o powierzchni 565 m 2 znajdującego się w Ż. przy ul. (...) i placu manewrowego usytuowanego w obrębie nieruchomości. Czynsz najmu został określony na kwotę 16 zł netto za 1 m 2 powierzchni. Wreszcie w dniu 1 marca 2012 roku powodowie zawarli z (...) S.A. z siedzibą w W. umowę najmu lokalu o powierzchni 14 m 2 położonego przy ul. (...) w Z.. Czynsz najmu został określony na 16 zł za m 2 miesięcznie, tj. 224 netto miesięcznie. Pismem z dnia 7 maja 2012 roku powodowie wezwali pozwanego do zapłaty kwoty 83.560,03 zł stanowiącej różnicę pomiędzy wysokością czynszu z tytułu umowy najmu nieruchomości z dnia 31 marca 2000r. a wysokością czynszu obecnie uzyskiwaną od nowo pozyskanych najemców. Powodowie wyjaśnili, iż żądana kwota stanowi odszkodowanie za utracone korzyści za marzec 2012r. W pierwszej kolejności Sąd Okręgowy odniósł się do zarzutu pozwanego w przedmiocie nieważności umowy najmu z dnia 31 marca 2000r. W ocenie pozwanego umowa z dnia 31 marca 2000r. jest bezwzględnie nieważna, albowiem jednym z powodów – wspólników spółki cywilnej – był M. J., pełniący jednocześnie funkcję prezesa zarządu pozwanej spółki. Z powyższym stanowiskiem, Sąd pierwszej instancji się zgodził. Zgodnie bowiem z treścią <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20000941037" title="Ustawa z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych - Dz. U. z 2000 r. Nr 94, poz. 1037 (art. 210;art. 210 § 1)">art. 210 § 1 ksh</a> w umowie między spółką a członkiem zarządu oraz w sporze z nim spółkę reprezentuje rada nadzorcza lub pełnomocnik powołany uchwałą zgromadzenia wspólników. Jak jednocześnie wynika z treści <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20000941037" title="Ustawa z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych - Dz. U. z 2000 r. Nr 94, poz. 1037 (art. 210;art. 210 § 1)">art. 210 § 1</a>, szczególne zasady reprezentacji spółki w umowach pomiędzy nią a członkiem zarządu dotyczą wszystkich zawieranych w takiej relacji umów, a nie tylko związanych ze sprawowaną funkcją członka zarządu. Zasady reprezentacji przewidziane w <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20000941037" title="Ustawa z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych - Dz. U. z 2000 r. Nr 94, poz. 1037 (art. 210;art. 210 § 1)">art. 210 § 1</a> dotyczą także sytuacji, gdy spółka zawiera umowę albo pozostaje w sporze tylko z jednym albo z niektórymi członkami zarządu. Także wówczas spółki nie mogą reprezentować pozostali członkowie zarządu. Naruszenie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20000941037" title="Ustawa z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych - Dz. U. z 2000 r. Nr 94, poz. 1037 (art. 210)">art. 210 ksh</a> (zarówno <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 58 § 1)">§ 1</a>, jak i § 2) powoduje bezwzględną nieważność czynności prawnej (<a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 58;art. 58 § 1)">art. 58 § 1 kc</a>). W dniu 31 marca 2000 roku, tj. w dniu podpisania umowy najmu M. J. pełnił jednocześnie funkcję prezesa zarządu pozwanego oraz był wspólnikiem powodowej spółki cywilnej. Nie ma przy tym znaczenia fakt, że umowę najmu podpisali również pozostali wspólnicy spółki cywilnej, albowiem, zgodnie z treścią <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 866)">art. 866 kc</a> każdy wspólnik jest umocowany do reprezentowania spółki w takich granicach, w jakich jest uprawniony do prowadzenia jej spraw. Zasadą jest również, że wspólnik występuje wobec osób trzecich w imieniu pozostałych wspólników, co wynika z samej istoty spółki cywilnej, która jest stosunkiem prawnym powstałym na podstawie umowy, przez którą jej strony, czyli wspólnicy, zobowiązują się do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego przez działanie w sposób oznaczony, w szczególności przez wniesienie wkładów. Z uwagi na występujące elementy o charakterze organizacyjnym spółkę cywilną można uznać za pewną jednostkę organizacyjną, organizację wspólników, pozbawioną jednak odrębnej od nich podmiotowości prawnej. W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy uznał, że umowa najmu zawarta pomiędzy powodem M. J. a pozwanym reprezentowanym przez tą sama osobę jest nieważna. Zdaniem Sądu pierwszej instancji mimo, iż umowa z dnia 31 marca 2000 roku okazała się nieważna, stosunek prawny pomiędzy stronami istniał, albowiem strony przez wiele lat go wykonywały, a jego treść nie budzi wątpliwości. Zarówno przedmiot najmu, jak i wysokość czynszu najmu nie były w niniejszej sprawie sporne. Skoro zatem umowa najmu nieruchomości należących do powodów została zawarta per facta concludentia, zastosowanie znajdą ogólne przepisy <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ()">kodeksu cywilnego</a> odnoszące się do najmu, w tym zwłaszcza przepis <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 672;art. 673)">art. 672 i 673 kc.</a> Jeżeli zatem najemca dopuścił się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący mógł najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. Czynsz był płatny miesięcznie i w taki sposób umowa przez ponad 10 lat była wykonywana, powodom przysługiwał zatem jednomiesięczny okres wypowiedzenia. Gdyby jednak powodowie wypowiedzieli pozwanemu umowę najmu na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 673)">art. 673 kc</a>, mogliby dochodzić od niego za okres wypowiedzenia należnego im czynszu, w tym za zaległe miesiące. Termin ten upłynąłby w dniu 31 marca 2012 roku, a zatem pozwany obowiązany byłby zapłacić powodom dodatkowo czynsz za luty i marzec 2012r. Skoro jednak powodowie dokonali wyboru w zakresie rozwiązania kwestii braku zapłaty czynszu po stronie pozwanej i uznali za zasadne natychmiastowe rozwiązanie umowy z pozwanym na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 672)">art. 672 kc</a>, szkoda w postaci braku obowiązku zapłaty należności za marzec 2012r. powstała nie na skutek zachowania pozwanego, lecz na skutek podjęcia określonych czynności przez powodów. W tym stanie faktycznym powodom nie należy się czynsz za miesiąc marzec 2012r. Tym samym niezasadne okazało się roszczenie powoda o przyznanie mu utraconych korzyści. W ocenie Sądu Okręgowego powodowie nie wykazali także wysokości poniesionej szkody ani nie zaoferowali żadnych dowodów, które pozwoliłyby Sądowi na poczynienie ustaleń w tym zakresie. Celem ustalenia wysokości szkody zaoferowali bowiem jedynie dowód z umów zawartych z nowymi najemcami nieruchomości. W apelacji z 12 sierpnia 2013 roku powodowie zarzucili zaskarżonemu wyrokowi naruszenie prawa materialnego, a mianowicie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 471)">art. 471 kc</a> w zw. z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 6)">art. 6 kc</a> poprzez niesłuszne uznanie, że powodowie nie wykazali istnienia i rozmiarów szkody wyrządzonej przez pozwanego na skutek rozwiązania przez powodów z winy pozwanej umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym oraz naruszenie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 233;art. 233 § 1)">art. 233 § 1 kpc</a> poprzez niesłuszne uznanie że przedłożone umowy najmu z 12 stycznia 2012, 15 lutego 2012 i 1 marca 2012 z nowymi najemcami nie pozwalają na ustalenie wysokości powstałej szkody z tytułu utraconych korzyści. Wskazując na powyższe powodowie wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów procesu za obie instancje. Pozwany wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.  Sąd Apelacyjny zważył, co następuje: 1. Apelacja jest niezasadna. Powodowie wywiedli roszczenie odszkodowawcze (utracone korzyści) z zawinionego działania pozwanego, który nie zapłacił czynszu za dwa okresy płatności (grudzień 2011 i styczeń 2012). W tej sytuacji powodowie pismem z 13 lutego 2012 r. wypowiedzieli umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym. W rezultacie, jak podnoszą, ponieśli szkodę, ponieważ od nowych najemców uzyskali niższy czynsz i różnica stanowi utraconą korzyść (za marzec 2012r.). Sąd pierwszej instancji uznał, że wprawdzie pisemna umowa najmu jest nieważna, ale między stronami doszło do zawarcia umowy najmu w drodze czynności konkludentnych. Jednakże brak obowiązku zapłaty czynszu przez pozwanego za marzec 2012 powstał na skutek działania powodów, którzy wypowiedzieli umowę ze skutkiem natychmiastowym, zamiast za jednomiesięcznym wypowiedzeniem. W tej sytuacji, w ocenie Sądu Okręgowego, nie może być mowy o szkodzie. 2. Pozwany w toku postępowania podniósł zarzut nieważności umowy najmu z 31 marca 2000 i aneksu z 31 grudnia 2009. Powołał się na przepis <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20000941037" title="Ustawa z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych - Dz. U. z 2000 r. Nr 94, poz. 1037 (art. 210;art. 210 § 1)">art. 210 § 1 ksh</a>. Zgodnie z tym przepisem w umowie między spółką a członkiem zarządu oraz w sporze z nim, spółkę reprezentuje rada nadzorcza lub pełnomocnik powołany uchwałą zgromadzenia wspólników. Powyższy przepis dotyczy reprezentacji spółki w umowach zawieranych pomiędzy spółką z jednej strony a członkiem zarządu z drugiej. Wynika z niego, że reprezentacja spółki przez zarząd, to jest przez członków zarządu jest całkowicie wykluczona i wówczas spółkę powinna reprezentować rada nadzorcza lub specjalnie wyznaczony pełnomocnik. W przepisie tym nie chodzi jednak o regulację zakazu czynności samego ze sobą, ponieważ w razie wieloosobowego zarządu, spółkę mogliby reprezentować pozostali członkowie zarządu. Wyłącznie możliwości reprezentacji spółki przez zarząd w umowach i w których drugą stroną jest członkiem zarządu ma szerszy cel, ponieważ chodzi o wyeliminowanie istniejącego wówczas konfliktu interesów między członkiem zarządu (osobą fizyczną) z jednej strony oraz spółką (osobą prawną) z drugiej strony. Stanowisko to wynika z kolegialnego charakteru zarządu, co wyklucza przyzwolenie na występowanie jego członków jako przeciwnych stron sporu. W przypadku umów pojawia się oczywisty motyw zbyt bliskich relacji zainteresowanych osób, co grozi powstaniem nadużyć (Kodeks spółek handlowych, Komentarz, tom II, S. Sołtysiński, A. Szajkowski, A. Szumański, J. Szwaja, 2. wydanie, C.H. Beck, Warszawa 2005, s. 524 – 525; Kodeks spółek handlowych, Komentarz pod red. J. Bieniaka, 2. wydanie, C.H. Beck, Warszawa 2012, s. 809). Przepis <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20000941037" title="Ustawa z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych - Dz. U. z 2000 r. Nr 94, poz. 1037 (art. 210;art. 210 § 1)">art. 210 § 1 ksh</a> jest przepisem bezwzględnie wiążącym i jego naruszenie powoduje nieważność czynności prawnej, ze względu na treść <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 58;art. 58 § 1)">art. 58 § 1 kc</a> (Kodeks spółek handlowych, Komentarz, tom II, C.H. Beck, Warszawa 2005, s. 527). W niniejszej sprawie umowę najmu zawierał z jednej strony w imieniu pozwanej spółki prezes zarządu M. J., a z drugiej strony jeden ze wspólników spółki cywilnej (...). Oprócz R. W., wspólnikami spółki cywilnej są M. J. i B. M.. To, że umowę oraz aneks do umowy podpisał tylko R. W. jest bez znaczenia albowiem istota reprezentacji w spółce cywilnej wyraża się w tym, że wspólnik występuje wobec osób trzecich w imieniu własnym i pozostałych wspólników. (...) spółki cywilnej jako organizacji pozbawionej osobowości prawnej przesądza o tym, że reprezentujący spółkę wspólnik działa w imieniu wszystkich wspólników, a czynność prawna wywołuje skutki bezpośrednio dla reprezentowanej spółki, a ściśle dla wszystkich wspólników. Nabyte prawa wchodzą do majątku wspólnego, zaś zaciągnięte zobowiązania są wspólnymi zobowiązaniami wszystkich wspólników, za które odpowiadają solidarnie (St. Grzybowski w: System prawa cywilnego, tom I, wyd. II, Ossolineum 1985, s. 823 i nast.). W świetle powyższych rozważań Sąd pierwszej instancji słusznie uznał, że pisemna umowa najmu (plus aneks) jest nieważna. Przy podpisywaniu umowy i aneksu w imieniu pozwanej spółki powinna działać rada nadzorcza lub pełnomocnik ustanowiony przez zgromadzenie wspólników, tymczasem oba dokumenty podpisał prezes zarządu M. J. (za spółkę działał zarząd). Chociaż za wynajmującego umowę podpisał tylko jeden wspólnik R. W., w istocie stroną tej umowy byli także pozostali wspólnicy spółki cywilnej, M. J. i B. M.. Powodowie w apelacji nie kwestionują ustaleń Sądu pierwszej instancji, że umowa najmu z 31 marca 2000r. jest nieważna. Nie można natomiast zgodzić się z Sądem Okręgowym, że doszło do zawarcia umowy najmu w drodze czynności konkludentnych i że w rezultacie do tej umowy mają zastosowanie przepisy <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ()">Kodeksu cywilnego</a> dotyczące umowy najmu, w tym zwłaszcza przepisy <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 672;art. 673)">art. 672 i 673 kc.</a> Elementem koniecznym i najistotniejszym każdej czynności prawnej jest oświadczenie woli. Stanowi ono rdzeń pojęcia „czynność prawna”. Oświadczeniem woli jest działanie, którego celem jest dokonanie czynności prawnej, to jest powstanie, zmiana albo zniesienie stosunku cywilnoprawnego. Przepis <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 60)">art. 60 kc</a> wyraża zasadę swobody wyboru formy oświadczenia. Zgodnie z tym przepisem z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, która ujawnia jej wolę w sposób dostateczny. Powyższa zasada nie jest jednak nieograniczona i nie może prowadzić do obejścia wymogów, które są określone w przepisach bezwzględnie wiążących, jakim jest <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20000941037" title="Ustawa z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych - Dz. U. z 2000 r. Nr 94, poz. 1037 (art. 210;art. 210 § 1)">art. 210 § 1 ksh</a>. Zastrzeżenie wymogu polegającego na reprezentacji spółki z ograniczoną odpowiedzialnością przez radę nadzorczą lub pełnomocnika powołanego uchwałą zgromadzenia wspólników z wyłączeniem zarządu, wyklucza możliwość skutecznego złożenia oświadczenia w sposób konkludentny. Podobnie jest np. w przypadku, gdy zastrzeżono formę oświadczenia woli pisemną ad solemitatem lub akt notarialny, która wyklucza skuteczne złożenie oświadczenia per facta concludentia (wyrok SN z 21 listopada 1996, II CRN 55/96, Legalis). Do przyjęcia jest jednak również inny pogląd, że wprawdzie złożenie oświadczenia woli w sposób konkludentny, (pozawerbalny) jest dopuszczalne, ale powstałyby znaczne trudności dowodowe, ponieważ należałoby wykazać, że konkludentne oświadczenie zostało złożone przez członków rady nadzorczej lub przez pełnomocnika, a nie przez zarząd spółki. W niniejszej sprawie problem ten się nie pojawia, ponieważ nie było rady nadzorczej ani pełnomocnika. Bez nich nie było możliwe zawarcie umowy najmu per facta concludentia (<a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20000941037" title="Ustawa z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych - Dz. U. z 2000 r. Nr 94, poz. 1037 (art. 210;art. 210 § 1)">art. 210 § 1 ksh</a>). Konsekwencją braku umowy było po pierwsze to, iż pozwany korzystał z nieruchomości bez tytułu prawnego, a opłaty uiszczane przez pozwanego stanowiły wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Po drugie, w tej sytuacji nie było możliwe rozwiązanie umowy najmu ani ze skutkiem natychmiastowym ani za wypowiedzeniem umowy. Z chwilą, gdy pozwany opuścił zajmowaną nieruchomość, powodowie utracili prawo do żądania wynagrodzenia, a nieuiszczenie wynagrodzenia za grudzień (...)i styczeń (...) nie mogło stanowić zawinionego naruszenia umowy. W tej sytuacji podniesione w apelacji zarzuty są chybione, ponieważ opierają się wyłącznie na nienależytym wykonaniu umowy przez pozwanego (<a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 471)">art. 471 kc</a> w zw. z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 361)">art. 361 kc</a>). Mając powyższe na uwadze, na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 385)">art. 385 kpc</a> należało orzec jak w sentencji wyroku. /-/E. Staniszewska /-/J. Nowicki /-/ J. Futro </div>