II SA/Kr 1141/20

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie: Przewodniczący: Sędzia WSA Mirosław Bator (spr.) Sędziowie: WSA Jacek Bursa WSA Paweł Darmoń po rozpoznaniu w dniu 21 grudnia 2020 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej [...]" na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala UZASADNIENIE Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 15 czerwca 2020 r. nr [...] działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 1 - § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy oraz art. 104 K.p.a. po rozpatrzeniu wniosku "[...]" s.c. P. S., M. S. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami usługowymi i z garażem podziemnym na działkach nr [...], [...] obr. [...] wraz z infrastrukturą techniczną i komunikacyjną, urządzeniami budowlanymi na działkach nr [...], [...], [...], [...] obr. [...]. ewid. P.ze oraz budową zjazdu z działki nr [...] na działkę nr [...] obr j.w. przy [...] w K.. W uzasadnieniu podniesiono, że postępowanie w sprawie wszczęto na wniosek z dnia 26 marca 2018 r. Podkreślono, że spełnione są łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przedstawiając argumenty przemawiające za zasadnością przyjęcia stosownych rozwiązań. Wydana decyzja określa stosowne warunki zabudowy oraz dołączono do niej wymagane prawem załączniki. W toku postępowania uzyskano niezbędne opinie oraz uzgodnienia. Odwołanie od tej decyzji złożyła Spółdzielnia Mieszkaniowa [...]" w K. wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Zaskarżonej decyzji zarzucono nieuwzględnienie okoliczności, że działka nr [...] jest zabudowana kilkudziesięcioletnim budynkiem noszącym cechy zabytku, który może podlegać ochronie w myśl ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, a w konsekwencji wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy powinno poprzedzać uzyskanie stosownej opinii [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. Zarzucono ponadto nieuprawnione włączenie do terenu objętego wnioskiem dla realizacji infrastruktury technicznej i komunikacyjnej pozostającej w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni działki nr [...], do którego inwestor nie legitymuje się żadnym tytułem prawnym. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 3 sierpnia 2020 r. nr [...] utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że w niniejszej sprawie, w trakcie postępowania pierwszoinstancyjnego, przeprowadzono analizę, o jakiej mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Analiza zawiera część graficzną - mapę ewidencyjną, na której zakreślono granice obszaru analizowanego, granice terenu objętego wnioskiem, jak i część tekstową. Organ zweryfikował warunki oraz zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy wynikające z art. 61 ust. 1 ustawy, w tym w szczególności dotyczące ustalenia: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Zasadę dobrego sąsiedztwa, o której mowa powyżej na grunt prawa polskiego wprowadza art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy uzależniający zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, czyli takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjne - estetyczne. Powyższy przepis wskazuje kumulatywne przesłanki składające się na zagwarantowanie ładu przestrzennego. Z kolei pod pojęciem cech zabudowy i zagospodarowania terenu (§ 2 pkt 3 rozporządzenia) należy rozumieć w szczególności gabaryty, formę architektoniczną obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu, zaś działka sąsiednia to działka dostępna z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy). Należy w tym miejscu podkreślić, że zgodnie z wolą ustawodawcy wyrażoną w art. 60 ust. 4 ustawy, ustalenie warunków zabudowy odbywa się z udziałem osoby posiadającej wiadomości specjalne. Osoba taka, wpisana na listę izby samorządu zawodowego urbanistów lub architektów, dzięki swojej wiedzy, ma dać gwarancję właściwego stosowania cytowanego tu przepisu art. 61 ust. 1 i następnych ustawy. W ocenie Kolegium, sporządzona w niniejszej sprawie analiza urbanistyczno-architektoniczna odpowiada wymogom formalnym, o których mowa w przedmiotowym rozporządzeniu. Obszar analizowany określono w sposób zgodny z § 3 rozporządzenia mając na uwadze rozległy front działki obejmującej teren inwestycji. Kolegium Odwoławcze nie kwestionuje sposobu wyznaczenia frontu działki oraz obszaru analizowanego. W obszarze analizowanym niewątpliwie istnieją działki sąsiednie, pozwalające na kontynuację funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, tj. działki [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr[...]. W obszarze analizowanym, znajduje się zabudowa wielorodzinna z wbudowanymi usługami. Z przeprowadzonej analizy architektoniczne - urbanistycznej wynika, że realizacja planowanej zabudowy pozostaje w zgodności z zasadami kształtowania ładu przestrzennego. W ocenie Kolegium parametry urbanistyczne zostały ustalone w sposób prawidłowy, na podstawie szerokiej weryfikacji stanu zagospodarowania w obszarze analizowanym. Parametry urbanistyczne w większości zostały ustalone poprzez nawiązanie do zabudowy bezpośrednio sąsiadującej. Przechodząc do weryfikacji kolejnych wskaźników architektoniczno - urbanistycznych, Organ I instancji ustalił nieprzekraczalną linię zabudowy ustalono w odległości 8m od granicy z działką nr [...], jako kontynuację linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej nr [...], zgodnie z treścią § 4 ust.4 rozporządzenia, a przyjęte rozwiązanie Kolegium uznało za prawidłowe. Dla inwestycji ustalono wskaźnik powierzchni istniejącej i projektowanej zabudowy w stosunku do powierzchni działki przedmiotowej na poziomie 26% z tolerancją 1%. Podkreślenia wymaga, że średni wskaźnik w obszarze analizowanym wyniósł 26%, natomiast średni dla zabudowy wielorodzinnej wynosi 25%. Przyjęta przez Organ wartość pozwoli wkomponować projektowany obiekt w istniejący układ urbanistyczny. Wskaźnik szerokości elewacji frontowej ustalono na 15m, z tolerancją 20%, zgodnie z § 6 ust. 2 rozporządzenia. Warto zauważyć, że średnia szerokość elewacji frontowej wszystkich budynków w obszarze analizowanym wynosi 28 m, natomiast dla zabudowy wielorodzinnej wynosi 37 m. Z powyższego wynika, że przyjęta wartość jest znacznie niższa od wartości średnich i znajduje pełne uzasadnienie przestrzenne. Również wskaźnik wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono w przedziale od 9 m do 12,5m, z dachem płaskim. Organ oparł się w tym względzie na wysokości budynku istniejącego na terenie objętym wnioskiem (9m) oraz wartości na działkach nr [...], [...], [...], [...]. Przyjęte rozwiązanie pozwoli zachować ład przestrzenny i zostało przez Organ prawidłowo uzasadnione. Podsumowując tę część, sporządzona w toku postępowania przed organem I instancji analiza architektoniczno - urbanistyczna pozwala na ustalenie warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia z poszanowaniem wymogów ustawodawstwa z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Ustalone warunki zabudowy nawiązują do zabudowy sąsiadującej, w ocenie Kolegium Odwoławczego zabudowa objęta wnioskiem realizuje zasadę, o, której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Planowana zabudowa stanowić będzie kontynuację rodzaju zabudowy, funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu oraz parametrów i wskaźników kształtujących zabudowę na działkach sąsiednich. Ustalenie przyjętych parametrów pozostaje zatem w zupełnej zgodności z zasadami kształtowania ładu przestrzennego, realizuje zasadę dobrego sąsiedztwa, a konkretne wartości parametrów urbanistycznych określono w sposób wyważony. Kolegium nie podziela w tym zakresie zarzutów odwołania, a powyższe rozważania stanowią w istocie również odpowiedź na przedstawione w odwołaniach zarzuty dotyczące wysokości przyjętych parametrów. Na marginesie Kolegium zwróciło uwagę, że nie stoi w sprzeczności z przepisami określenie parametrów w wielkości od minimalnej do maksymalnej, gdyż takie rozwiązanie ułatwiające dostosowanie projektu budowlanego do decyzji o warunkach zabudowy zapewnia także zachowanie ładu architektonicznego, pod warunkiem jednakże odpowiedniego określenia tych wielkości ze wskazaniem przekonującej argumentacji (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 17 grudnia 2010 r., II SA/Kr 1290/10, Lex nr 753488 oraz wyrok WSA w Krakowie z dnia 7 lutego 2012 r. sygn. akt II SA/Kr 1306/11). Ponadto ustalone w załączniku nr l do decyzji parametry urbanistyczne należy odczytywać w związku z załącznikiem nr 3, w którym w sposób jasny uzasadniono sposób ich wyliczenia. Zresztą zaskarżona decyzja zawiera prawidłowo sporządzone załączniki, zarówno te obejmujące część tekstową wyników analizy architektoniczno - urbanistycznej, jak również załącznik graficzny zawierający prawidłowo wyznaczony obszar analizowany. Załączniki graficzne do decyzji jak i do analizy architektoniczno - urbanistycznej sporządzono na odpowiednich mapach we właściwej skali. Należy zauważyć, że załączniki do decyzji o warunkach zabudowy stanowią jej integralną część, a w związku z tym parametry urbanistyczne oraz inne warunki zabudowy mogą być określane w załącznikach. Nie budzi ponadto wątpliwości, że osoba wpisana na listę samorządu zawodowego architektów uczestniczyła w procesie orzeczniczym sporządzając analizę architektoniczną -urbanistyczną oraz projekt decyzji. Osoba ta wskazana jest również w samej decyzji kończącej postępowanie. Zamierzenie posiada pośredni dostęp do drogi publicznej ul. [...] poprzez drogę wewnętrzną ulicę [...] i realizuje przesłankę z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. (ponadto postanowieniem Sądu Rejonowego dla K. - P. w K. sygn. [...] z dnia 21 listopada 2016 r. ustanowiona została na rzecz każdoczesnych właścicieli nieruchomości składającej się z działki nr [...] służebność drogi koniecznej na prawie użytkowania wieczystego polegającej na prawie przejazdu i przechodu od ul. [...] przez działkę nr [...]). Spełniona jest również przesłanka, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Zaopatrzenie inwestycji w zakresie infrastruktury technicznej nastąpi na warunkach określonych przez dysponenta sieci. Ponadto w ocenie Kolegium wskaźnik wymaganej ilości miejsc parkingowych określony został w sposób zgodny z Uchwałą z dnia 29 sierpnia 2012 r. nr [...] Rady Miasta K.. Uwzględniono wskazania zawarte w tej uchwale, w szczególności wytycznych w zakresie określania liczby miejsc postojowych i wskaźników liczby miejsc postojowych w różnych obszarach miasta. Ustosunkowując się ponadto do zarzutów należy podkreślić, że z istoty decyzji o warunkach zabudowy wynika, że z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy wystąpić może każdy niezależnie od przysługującego tytułu do nieruchomości objętej wnioskiem. Ponadto decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. W ślad za orzecznictwem sądowo - administracyjnym, że z samego faktu wydania decyzji o warunkach zabudowy nie można wywodzić naruszenia interesów osób trzecich, gdyż decyzja nie narusza prawa własności i innych praw tych osób, co wynika z art. 63 ust. 2 u.p.z.p. Należy również wskazać, że decyzja o warunkach zabudowy nie stanowi jakiejkolwiek podstawy do wywłaszczenia. Decyzja ta jest aktem administracyjny o charakterze planistycznym nie uprawniającym do prowadzenia robót budowlanych, wymaganym natomiast do złożenia ewentualnego wniosku o pozwolenie na budowę, a to właśnie na etapie postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę weryfikowane są między innymi zagadnienia dotyczące tytułu do nieruchomości objętych zamierzeniem budowlanym. Ponadto teren inwestycji, w tym istniejący na terenie inwestycji budynek znajduje się poza obszarami wpisanymi do rejestru zabytków odrębnymi decyzjami [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K., a zatem brak było podstaw do dokonywania stosownych uzgodnień przez ten organ. Na tę decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła Spółdzielnia Mieszkaniowa "[...] w K. zarzucając naruszenie jej interesu prawnego poprzez nieuprawnione uwzględnienie w decyzji pozostających w użytkowaniu wieczystym spółdzielni działek nr [...] oraz [...] (za wyjątkiem fragmentu, na którym ustanowiona została służebność drogi koniecznej) dla realizacji infrastruktury technicznej i komunikacyjnej do których zagospodarowania inwestor nie legitymuje się żadnym tytułem prawnym. W uzasadnieniu rozwinięto powyższe zarzuty w konkluzji wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując przy tym argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych – o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia. Kontroli sądu w niniejszym postępowaniu poddana jest ocena legalności decyzji, ustalającej warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Zdaniem strony skarżącej decyzja jest wadliwa, część planowanej inwestycji wykracza bowiem poza teren, do którego inwestor legitymuje się tytułem prawnym. W ocenie sądu zarzuty te są bezzasadne.. Zgodnie z dyspozycją art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 293 z późn. (dalej ustawa) zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio. Przepis art. 61 ust. 1 mówi z kolei, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalając na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodną uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o które mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Jak wynika z wyżej przytoczonych przepisów, każda zmiana zagospodarowania terenu lub zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego czy jego części, wymaga uzyskania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Decyzja ustalająca te warunku jest wydawana przez organ administracji na zasadzie związania administracyjnego – po ustaleniu, że zamierzenie inwestycyjne lub projektowany sposób użytkowania obiektu spełnia warunki określone w art. 61 ustawy, organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy. Wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy poprzedzać musi postępowanie wykazujące, iż wnioskowane zamierzenie spełnia warunek tzw. dobrego sąsiedztwa, to znaczy, że będzie nawiązywało do funkcji, jaka na danym obszarze występie tj. funkcji zabudowy mieszkaniowej, usługowej przemysłowej itp., oraz parametrów cech i wskaźników kształtowania zabudowy. Organ ustala też czy działka obejmująca zamierzenie inwestycyjne ma dostęp do drogi publiczne, oraz czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego oraz czy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne a także czy decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Zaznaczyć przy tym należy, iż zgodność decyzji ustalającej warunki zabudowy z przepisami odrębnymi nie dotyczy przepisów szeroko rozumianego Prawa budowlanego, gdyż organ administracji wydający decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie może wkraczać w kognicję organów administracji architektoniczno-budowlanej (por. wyroki NSA: z 5 kwietnia 2016 r., II OSK 2151/12; z 7 lutego 2014 r. II OSK 2151/12 z 7 sierpnia 1998 r., IV SA 1584/96, ONSA 2000, Nr 1, poz. 15; z 19 stycznia 2007 r., II OSK 200/06, z 15 marca 2010 r., II OSK 1512/08; z 18 stycznia 2012 r. II OSK 2065/10, z 8 listopada 2013 r., II OSK 1302/12). Jak zasadnie podkreśla Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 16 stycznia 2020 r. II SA/Kr 1177/19 przepisy odrębne, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. stanowią wszelkie normy prawa powszechnie obowiązującego, które dotyczą planowanego zamierzenia ze względu na jego cechy lub lokalizację. Pojęcie to obejmuje w szczególności przepisy dotyczące zabytków, przyrody, środowiska, wód, dróg etc. Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 powołanej ustawy - Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Dz. U. z dnia 19 września 2003 r. Nr 164, poz. 1588 (dalej; rozporządzenie) określone zostały zasady ustalania parametrów tej zabudowy tj. linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokości elewacji frontowej, geometrii dachu w oparciu o tzw. analizę urbanistyczno- architektoniczną. Przepis § 3 rozporządzenia stanowi, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust 2). Analizę urbanistyczno–architektoniczną sporządza uprawniony architekt lub urbanista. Stanowi ona podstawę ustaleń dokonywanych przez organ a wyniki analizy stanowią część merytoryczną decyzji - jeden z jej załączników. Organ ma obowiązek przeprowadzenia kontroli sporządzonej w sprawie analizy, stanowi ona bowiem merytoryczną część ustaleń organu przeniesionych wprost do wydawanej przez siebie decyzji. Dokonując ocenę decyzji organu I instancji a utrzymanego w mocy orzeczeniem organu odwoławczego, sąd nie dopatrzył się uchybień skutkujących koniecznością eliminacji skarżonej decyzji z obrotu prawnego. Jak wynika z decyzji funkcja planowanej zabudowy będzie funkcją zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Funkcja ta stanowi kontynuację funkcji, jaka dominuje tak w obszarze analizy jak i występuje na innych działkach dostępnych do tej samej drogi publicznej. Spełniony został zatem warunek, o którym mowa w art. 61 ust 1 pkt 1 w zakresie kontynuacji przez planowaną inwestycje funkcji jaka w obszarze objętym analizą występuje a nawet jest dominująca. Z decyzji też wynika, że działka objęta zamierzeniem inwestycyjnym ma dostęp do drogi publicznej (ul.. [...] przez drogę wewnętrzną ulicę [...]), projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego a teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze. Odnośnie parametrów zamierzenia inwestycyjnego, to jak wynika z decyzji ulica [...], przy której ma być zlokalizowana przedmiotowa inwestycja ma przebieg nieregularny i posiada zmienne szerokości. Linia zabudowy została więc wyznaczona jako przedłużenie a w zasadzie odwzorowanie odległości od tej drogi zabudowy na działce nr [...], która stanowi najbliższe sąsiedztwo zabudowy planowanej i jest usytuowana w sposób tożsamy do tej zabudowy. Ponieważ, jak wynika z analizy w części tekstowej jak i graficznej, nie było możliwe ustalenie linii zabudowy stosownie do § 4 ust 1 rozporządzenia - jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, organ wyznaczył linię zabudowy w oparciu o przepis § 4 ust 4 rozporządzenia uzasadniając logicznie zajęte w tej sprawie stanowisko. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu ustalono, jako wartość średnia z obszaru analizy tj. stosownie do § 5 ust 1 rozporządzenia. Szerokość elewacji frontowej ustalono w wartości znacznie niższej niż średnia z obszaru analizy, co organ uzasadnia tak wnioskiem inwestora jak i względami technicznymi i projektowymi. Parametr ten ustalono prawidłowo w oparciu o § 6 ust 2 rozporządzenia. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki ustalono w oparciu o przepis § 7 ust 4 rozporządzenia, także w wartości niższej niż średnia z obszaru analizy, co uzasadnia się dużymi rozbieżnościami tego parametru w obszarze analizy i koniecznością zapewnienia kontynuacji charakterystycznych cech zabudowy na działkach sąsiednich. Geometrię dachu ustalono odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Zarzuty skargi w ocenie sądu są bezzasadne. Decyzję o ustaleniu warunków zabudowy organ wydaje na zasadzie związania administracyjnego. Po stwierdzeniu , że zamierzenie inwestycyjne spełnia warunki określone przepisem art. 61 ust. 1 ustawy organ ma obowiązek decyzję taką wydać. Organ nie bada przy tym aspektów techniczno-budowlanych oraz tego, czy inwestor posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Wynika to wprost z brzmienia art. 63 ust 2 ustawy, zgodnie z którym, decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informację tej treści zamieszcza się w decyzji. Dopiero na etapie zatwierdzania projektu budowlanego i udzielania pozwolenia na budowę organ administracji architektoniczno-budowlanej kwestię tę bada. Zgodnie z art. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm.) każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Jak zasadnie wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 lipca 2016 r. II OSK 2822/14 decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie przesądza o prawie do rozpoczęcia budowy. Budowę można dopiero rozpocząć na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, która może być wydana jedynie inwestorowi, który m.in. wykaże się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Brak zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości nie ma zatem znaczenia w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy. W tym sensie wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy nie jest bezwzględną promesą, że pozwolenie na budowę dla tego zamierzenia będzie wydane. Dopiero bowiem na etapie oceny przez organ administracji architektoniczno-budowlanej czy inwestor posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane możliwa będzie ocena czy uzyska on decyzję o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego, niezależnie od tego że jest adresatem decyzji ustalającej warunki zabudowy. Mając na uwadze wyżej wskazane okoliczności na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzeczono jak w sentencji.