II SA/Ol 906/19

SENTENCJA Dnia 19 grudnia 2019 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczy sędzia WSA Adam Matuszak Sędziowie sędzia WSA Katarzyna Matczak sędzia WSA Beata Jezielska (spr.) Protokolant referent Małgorzata Gaida po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 grudnia 2019 roku sprawy ze skargi T. W. na decyzję Wojewody z dnia "[...]", nr "[...]" w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Wojewody na rzecz skarżącego kwotę "[...]" zł (słownie: "[...]" złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. UZASADNIENIE Decyzją z dnia "[...]" Starosta O., na podstawie art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130, art. 132 ust. 1a i 2, art. 134 w związku z art. 98 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018r. poz. 2204 ze zm., dalej jako: u.g.n.), ustalił na rzecz T. W. (dalej jako: strona albo skarżący) odszkodowanie w wysokości 50 035 zł za nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr "[...]" o pow. 0,1125 ha w obrębie S., gmina O., wydzieloną w ramach podziału geodezyjnego na poszerzenie drogi gminnej, która przeszła z mocy prawa na własność Gminy O., na podstawie ostatecznej decyzji Burmistrza O. z dnia "[...]" zatwierdzającej podział nieruchomości. Do wypłaty ustalonego odszkodowania organ zobowiązał Burmistrza O. (dalej jako: Burmistrz). W uzasadnieniu podniesiono, że spełnione zostały wszystkie przesłanki do wydania decyzji o odszkodowaniu w myśl art. 129 ust. 5 pkt. 1 u.g.n. Na wniosek właściciela nieruchomości dokonany został podział działki nr "[...]" położonej w obrębie S., gmina O., w wyniku którego wydzielona została między innymi działka nr "[...]" przeznaczona na poszerzenie drogi gminnej. Pomimo prowadzonych negocjacji w sprawie ustalenia i zapłaty odszkodowania nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania pomiędzy właścicielem nieruchomości a Burmistrzem, o czym oświadczy wymiana pism pomiędzy stronami. Wskazano, że w operacie szacunkowym, sporządzonym w toku postępowania, określono wartość odtworzeniową nieruchomości na kwotę 50 035 zł. Przy czym rzeczoznawca majątkowy określił wartość odtworzeniową nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, będącą sumą wartości rynkowej gruntu (26 023 zł) oraz wartości odtworzeniowej części składowych tj. budowli (23 834 zł) jak również upraw i zasiewów (178 zł). Wskazano, że operat został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zgodnie z § 36 ust. 2 i 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Podano, że w toku postępowania Burmistrz wniósł zastrzeżenia do operatu szacunkowego podnosząc, że ustalona wysokość odszkodowania jest nieuzasadniona i znacząco zawyżona, a ponadto że wyceniona przez rzeczoznawcę infrastruktura umiejscowiona w działce została wybudowana przez inną osobę prywatną nie będącą stroną postępowania. Burmistrz podał, że na dzień podziału wodociąg był własnością prywatną, a Gmina nabyła odpłatnie na własność sieć wodociągową zgodnie z ugodą sądową. Dodatkowo zarzucił, że w operacie szacunkowym nie uwzględniono zmniejszenia wartości nieruchomości w kontekście treści odpowiadającej służebności przesyłu. W udzielonej odpowiedzi biegły wyjaśnił, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, a wycenie podlega grunt oraz wszystkie części składowe nieruchomości. Powołując zapisy art. 49 Kodeksu cywilnego wskazał, że sieci przesyłowe nie należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu. Wskazał także, że operacie szacunkowym nie uwzględniono zmniejszenia wartości nieruchomości w kontekście treści odpowiadającej służebności przesyłu, ponieważ służebność taka nie była ustanowiona. Organ podał, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej jest dopuszczalne jedynie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach - jeśli zostanie wykazane, że przy jego sporządzaniu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym, oceny w świetle wiedzy specjalistycznej nie podlegają bezpośredniej kontroli organu orzekającego w sprawie. Na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział sieć wodociągowa umiejscowiona w przedmiotowej działce nie wchodziła w skład przedsiębiorstwa, a w związku z tym stanowiła zatem część składową nieruchomości, na której była posadowiona. Kwestie roszczeń osoby, która wybudowała infrastrukturę, jak również umów zawieranych przez Gminę nie mogą być przedmiotem postępowania administracyjnego o ustalenie wysokości odszkodowania, które zgodnie z art. 130 u.g.n., ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale. Zatem organ uznał, uwzględniając także wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego do zgłoszonych zastrzeżeń, że operat szacunkowy jest wyczerpujący, logiczny, nie zawiera wewnętrznych sprzeczności, czyli spełnia wymogi obowiązującego w tym zakresie prawa. Od powyższej decyzji odwołanie wniósł Burmistrz podnosząc zarzuty: - naruszenia art. 130 u.g.n. polegające na wydaniu decyzji w oparciu o błędny operat szacunkowy wliczający wartość wodociągu przebiegającego przez działkę, co w konsekwencji skutkowało błędnym określeniem wysokości należnego stronie odszkodowania; - art. 409 Kodeksu cywilnego polegające na wliczeniu wartości infrastruktury istniejącej na działce do wartości nieruchomości mimo tego, że Gmina poniosła już koszty jej posadowienia i nabyła tę sieć, co w konsekwencji powoduje bezpodstawne wzbogacenie strony kosztem organu; - naruszenie art. 7 i art. 8 k.p.a. polegające na braku podjęcia przez organ niezbędnych czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, z pominięciem interesu społecznego i naruszając zasadę proporcjonalności, bezstronności i równego traktowania, polegające m. in. na pominięciu faktu pokrycia kosztów posadowienia wodociągu na przedmiotowej nieruchomości przez Gminę. W związku z tym Burmistrz wniósł o uchylenie decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Podniesiono, że sama wypłata odszkodowania za przedmiotową nieruchomość jest w pełni uzasadniona, jednakże kwoty wskazane przez właściciela były zbyt wygórowane. W związku z tym na zlecenie Gminy został wykonany operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego, w którym wartość działki została ustalona na kwotę 19.000 zł, ale kwota ta nie została zaakceptowana przez wnioskodawcę. Podniesiono, że w sprawie zostały wykonane dwa operaty szacunkowe przez dwóch niezależnych rzeczoznawców majątkowych, a kwoty w nich określone znacznie się różnią, zaś organ I instancji nie wyjaśnił tej rozbieżności. Zakwestionowano przy tym transakcje, jakie uwzględniono w operacie sporządzonym na zlecenie organu. Ponadto w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie organu I instancji uwzględniono odszkodowanie także za sieć wodociągową, która została wybudowana przez osobę prywatną, a nie przez właściciela gruntu, ani Gminę i na dzień wykonania podziału była własnością tej osoby prywatnej. Podkreślono, że Gmina nabyła tę sieć odpłatnie na własność w całości na podstawie ugody sądowej z dnia "[...]". Zatem uwzględnianie tej wartości w kwocie odszkodowania za przedmiotowy grunt oznacza ponowne obciążanie Gminy za ten sam przedmiot. Wskazano, że przedmiotowa sieć wodociągowa była w chwili wydania decyzji o podziale przyłączona do istniejącego układu sieci wodociągowej gminy, zatem można stwierdzić. że rzeczywiście wchodziła w skład przedsiębiorstwa. Decyzją z dnia "[...]" Wojewoda uchylił decyzję organu I instancji w pkt 1 oraz w pkt 3 i w tym zakresie ustalił na rzecz strony odszkodowanie w wysokości 26201 zł za nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr "[...]" o powierzchni 0,1125 ha, położoną w obrębie S., gmina O., wydzieloną w ramach podziału geodezyjnego na poszerzenie drogi gminnej oraz zobowiązał Burmistrza do wypłaty tak ustalonego odszkodowania na rzecz strony w terminie 14 dni od dnia wydania decyzji. W pozostałej części organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Wskazano, że podstawą ustalenia odszkodowania jest operat szacunkowy. Biegły podał, że wartość rynkową gruntu części nieruchomości przeznaczonej pod teren drogi dojazdowej klasy D określono przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej, zaś części gruntu przeznaczonej pod zabudowę mieszkalno-usługową i rekreacyjną określono metodą porównywania parami, podejściem porównawczym. Do wartości odtworzeniowej budowli zastosowano podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę wskaźnikową, wartość odtworzeniową upraw i zasiewów oszacowano metodą poniesionych kosztów. Wskazano, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, w tym wymogami rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i może stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. Podano jednak, że na organie prowadzącym postępowanie administracyjne spoczywa obowiązek prawidłowego ustalenia stanu prawnego i faktycznego nieruchomości. W związku z tym stwierdzono, że organ I instancji naruszył przepisy art. 7 i 77 k.p.a. oraz art. 130 ust. 1 u.g.n. nie ustalając w sposób właściwy odszkodowania tj. ustalając odszkodowanie które nie jest słuszne. Pojęcie odszkodowania wiąże się ściśle z utratą lub ograniczeniem prawa rzeczowego do nieruchomości, natomiast sposób ustalenia wysokości odszkodowania uzasadnia stwierdzenie, że w odszkodowaniu za wywłaszczenie nieruchomości zawiera się element utraty wartości gruntu i jego części składowych. Przy ustalaniu odszkodowania organ prowadzący postępowanie jest zobligowany uwzględnić wszystkie składniki, które są częściami składowymi gruntu, a zatem są trwale związane i nie stanowią odrębnego przedmiotu własności (art. 47 § 1 k.c.). Organ prowadzący postępowanie administracyjne powinien zatem ustalić, czy urządzenie stanowi część składową nieruchomości i czy jest własnością właściciela gruntu. Wskazano, że ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika, że fragment sieci wodociągowej został wybudowany przez osobę fizyczną, lecz nie przez właściciela przedmiotowych gruntów - według informacji biegłego w roku 2003, natomiast mapa sytuacyjno-wysokościowa z projektem budowlanym sieci wodociągowej wskazuje na 2009r. Następnie w roku 2017 za sieć wodociągową, w tym za fragment znajdujący się działce nr "[...]" Gmina O. zapłaciła odszkodowanie na podstawie ugody sądowej. Wskazano, że naniesienie budowlane, zrealizowane na cudzym gruncie w dobrej wierze, nie stanowi części składowej nieruchomości, na której znajduje się wyłącznie fragment danej budowli. Wynika to z art. 151, stanowiącego regulację szczególną, wobec zawartej w art. 48 k.c. W danym przypadku zasada superficies solo cedit doznaje ograniczenia. Koncepcja jakoby odszkodowanie mogło obejmować wartość naniesień budowlanych, stanowiących własność osób trzecich, nie jest do pogodzenia z regułą tzw. słusznego odszkodowania. Błędnie zatem przyjął organ I instancji, że częścią składową nieruchomości jest sieć wodociągowa. W związku z tym uchylono decyzję ustalającą kwotę odszkodowania i ustalono je w wysokości pomniejszonej o wartość odtworzenia budowli. Odnosząc się do zarzutów dotyczących operatu szacunkowego uznano, że nie są zasadne. Wskazano, że rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyceny, co wymaga, a już zwłaszcza w zakresie sposobu wyceny, wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania. Zatem ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca i to on dokonuje wyboru nieruchomości porównawczych. Ponadto podniesiono, że Burmistrz powołał się na operat sporządzony na jego zlecenie, lecz nie przedłożył go w trakcie toczącego się postępowania. W związku z tym organ nie może odnieść się do podniesionej kwestii dotyczącej różnicy pomiędzy wartościami tej samej nieruchomości. W skardze na powyższą decyzję skarżący, reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, zarzucił: - naruszenie art. 47 i 48 k.c. oraz art. 49 § 1 k.c. polegające na ich niezastosowaniu i nieuznaniu wodociągu znajdującego się na działce jako części składowej tej nieruchomości, podczas gdy na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości właścicielem infrastruktury był ówczesny właściciel nieruchomości, albowiem w tamtym czasie urządzenia te nie wchodziły w skład przedsiębiorstwa przesyłowego; - art. 151 k.c. poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie i przyjęcie, iż sieć wodociągowa zlokalizowana na działce nie stanowi jej części składowej, albowiem to nie właściciel nieruchomości poniósł koszty ich wybudowania, podczas gdy inwestor nie był właścicielem gruntu sąsiedniego, wobec czego nie przysługiwało mu prawo własności tych urządzeń na podstawie tego przepisu, a nadto w zakresie urządzeń przesyłowych, jako części składowych, to art. 49 k.c. stanowi lex specialis nie zaś zastosowany przez organ przepis art. 151 k.c.; - art. 130 ust. 1 u.g.n. polegające na jego błędnym zastosowaniu i w konsekwencji ustaleniu odszkodowania w niewłaściwej wysokości - nieuwzględniającej wartości odtworzeniowej wodociągu, podczas gdy stan wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji wskazywał na to, że urządzenia te stanowiły jej część składową; - art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. poprzez dowolną ocenę dowodów i przyjęcie, że w ugodzie z 23 czerwca 2017r. Gmina zapłaciła odszkodowanie za sieć wodociągową znajdującą się na działce, podczas gdy dokładna analiza i prawidłowa ocena dowodu w postaci przedłożonej ugody wskazuje, iż wodociąg znajdujący się na działce nie był przedmiotem tej ugody, co w konsekwencji potwierdza, że był częścią składową nieruchomości nabytej w drodze wywłaszczenia przez Gminę, wobec czego nie mógł być objęty ugodą, albowiem Gmina uzyskała jego własność wraz z nieruchomością i bez uiszczenia odpowiedniego odszkodowania na rzecz wywłaszczonego. Skarżący wniósł o uchylenie decyzji w zaskarżonej części oraz o zasądzenie od organu na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu podniesiono, że wodociąg jest urządzeniem wskazanym wart. 49 § 1 k.c. Z tych też powodów to ten przepis winien mieć zastosowanie w przedmiotowej sprawie, jako lex specialis w odniesieniu do przepisu art. 48 k.c. Z tych powodów zastosowanie art. 151 k.c. jest błędne. Ponadto art. 151 k.c. reguluje kwestie i uprawnienia między właścicielami gruntów sąsiadujących. Właścicielem nieruchomości sąsiednich, na których znajduje się pozostała część wodociągu jest Gmina, nie zaś osoba trzecia. Wobec tego ewentualne uprawnienia wynikające z art. 151 k.c. przysługiwałyby właścicielowi działki wobec Gminy jako właścicielowi gruntu sąsiedniego. Trudno zatem zaaprobować sytuację, w której skarżący zwróciłby się do osoby trzeciej o wykupienie zajętej części gruntu, gdyż inwestorka nie była właścicielem gruntów sąsiadujących. Zarzucono ponadto, że organ II instancji wykracza poza zakres swoich kompetencji i wkracza w sferę rozliczeń o charakterze cywilno-prawnym i to między osobami trzecimi. Natomiast powinien się ograniczyć jedynie do ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość według stanu z chwili dokonania podziału. Z niekwestionowanego w sprawie stanu faktycznego jednoznacznie wynika, iż sieć wodociągowa na działce stanowiła jej część składową, albowiem na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości sieć ta nie wchodziła w skład przedsiębiorstwa przesyłowego. Wskazano, iż zarówno na podstawie art. 151 k.c., jak i art. 49 § 1 k.c. nie można wyłączyć przedmiotowych urządzeń spod władztwa właściciela nieruchomości. W związku z tym bezwzględnie stanowić powinny one przedmiot wyceny, a następnie odszkodowania. Ponadto wszelkie dokonane po dacie wywłaszczenia czynności nie mogą wpływać na ustalenie wysokości odszkodowania. Przy czym organ nie może wkraczać w rozliczenia między wywłaszczonym a osobami trzecimi na gruncie prawa cywilnego. Zarzucono także, że organ II instancji poprzez dowolną ocenę dowodów przyjął, że Gmina w ugodzie zapłaciła odszkodowanie za sieć wodociągową znajdującą się na przedmiotowej działce, a dokładna analiza i prawidłowa ocena dowodu w postaci przedłożonej ugody wskazuje, iż wodociąg znajdujący się na tej działce nie był przedmiotem tejże ugody. Wskazano, że w 2015r., kiedy dokonano podziału nieruchomości i powstała przedmiotowa działka, która przeszła na rzecz Gminy, to Gmina miała już wiedzę odnośnie tego, że część wodociągu znajduje się także w przedmiotowej nieruchomości. Stąd, zawierając ugodę w 2017r., działka ta nie była objęta treścią tego porozumienia, albowiem Gmina musiałaby wówczas zapłacić za rzecz należącą do niej, jako części składowej nieruchomości. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia. Wyjaśniono, że okoliczność iż część wodociągu znajdująca się na przedmiotowej działce nie została ujęta w ugodzie, nie zmienia faktu, że ten fragment urządzeń infrastruktury stanowi element całej sieci wodociągowej, zapewniając jego ciągłość w funkcjonowaniu. W piśmie z dnia 10 grudnia 2019r. pełnomocnik Burmistrza wniósł o oddalenie skargi. Podano, że w sprawie zostały wykonane dwa operaty szacunkowe przez dwóch niezależnych rzeczoznawców majątkowych, a różnica w wysokości wyceny jest znacząca. Zarzucono ponadto, że niezasadne jest ponowne obciążanie Gminy za wodociąg przebiegający przez działkę nr "[...]", który został wybudowany przez osobę trzecią, podczas gdy Gmina nabyła odpłatnie na własność w całości tę sieć. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2019r., poz. 2167) i art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019r., poz. 2325, dalej jako: p.p.s.a.), sąd administracyjny kontroluje legalność zaskarżonego rozstrzygnięcia administracyjnego, czyli jego zgodność z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa, obowiązującymi w dacie jego wydania, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. sąd ma obowiązek uwzględnienia skargi i wyeliminowania z obrotu prawnego aktu administracyjnego, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Skarga wniesiona w niniejszej sprawie zasługuje na uwzględnienie. Podnieść należy, że przedmiotowej sprawie nie budzi zastrzeżeń kwestia zasadności przyznania skarżącemu odszkodowania za działkę gruntu, która przeszła na własność Gminy na skutek decyzji Burmistrza z dnia "[...]" zatwierdzającej podział działki nr "[...]", w wyniku którego wydzielona została między innymi działka nr "[...]" o pow. 0,1125 ha, przeznaczona na poszerzenie drogi gminnej. Nie kwestionuje tego zresztą nawet Burmistrz jako uczestnik postępowania. Natomiast przedmiotem sporu w niniejszej sprawie jest wysokość odszkodowania, w tym przed wszystkim zasadność uwzględnienia w kwocie odszkodowania wartości wodociągu biegnącego przez przedmiotową działkę, wybudowanego przez inną osobę niż jej dotychczasowy właściciel. Zważyć należy, że zgodnie z art. 130 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio. W myśl art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Zgodnie z art. 134 ust. 1 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Stosownie do art. 159 u.g.n. Rada Ministrów została upoważniona do określenia, w drodze rozporządzenia, rodzajów metod i technik wyceny nieruchomości, sposobów określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposobu sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego. Zatem szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przejętej pod drogę w wyniku podziału nieruchomości zostały określone w § 36 ust. 1 – 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Przy czym wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania określa się przyjmując stan nieruchomości na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości (§ 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia). Podstawą ustalenia odszkodowania jest zatem operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. W orzecznictwie ugruntował się pogląd, że operat szacunkowy jest uznawany za dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. (por. wyrok NSA z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. II OSK 2012/06, dostępny w Internecie). Zatem organ rozpatrując taki dowód powinien stosować się do ogólnych reguł postępowania dowodowego, wyrażonych m.in. w art. 7, 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Z drugiej jednak strony, konieczne jest uwzględnienie okoliczności, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej. W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym, oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych. Wynika z tego, że ocenie organu administracji ani sądu administracyjnego, nie może wprost podlegać prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, lecz wyłącznie jego przydatność, jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania (wyrok NSA z dnia 18 listopada 2016r. II OSK 344/15, dostępny w Internecie). W niniejszej sprawie organ odwoławczy nie zakwestionował prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego co do ustalonej wysokości odszkodowania za poszczególne elementu wycenianej nieruchomości. Jednakże zmienił decyzję organu I instancji w zakresie wysokości przyznanego odszkodowania ustalając jego wysokość z pominięciem wartości wodociągu przebiegającego przez działkę. Takie postępowanie organu w ocenie Sądu budzi uzasadnione zastrzeżenia. Skoro bowiem organ nie zakwestionował rzetelności sporządzonego operatu szacunkowego, to wątpliwe jest twierdzenie organu, że należało ustalić wysokość odszkodowania w innej wysokości niż określona w operacie szacunkowym, gdyż skarżącemu nie należy się odszkodowanie za wodociąg przebiegający przez przedmiotową działkę. Wojewoda stwierdził przy tym, że wodociąg ten nie został wybudowany przez skarżącego, lecz przez inną osobę fizyczną oraz że Gmina zapłaciła już za niego odszkodowanie, w tym za część biegnącą po działce skarżącego, na mocy ugody sądowej zawartej w 2017r. Jednakże ze znajdujące się w aktach sprawy ugody sadowej nie wynika, aby dotyczyła ona także tej części wodociągu, która przebiega przez działkę skarżącego. Wprawdzie w dacie jej zawarcia gmina była już właścicielem tej działki, ale skoro twierdzi, że wodociąg jest przedmiotem odrębnego od gruntu prawa własności osoby, która go wybudowała, to twierdzenia tego nie potwierdza fakt nieobjęcia ugodą także tej działki. Zważyć natomiast należy, że zgodnie z art. 47 § 2 k.c. częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przy czym w myśl art. 47 § 1 k.c. część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Art. 48 k.c. stanowi zaś, że z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Jest to tzw. zasada superficies solo cedit, która oznacza, że wszystko co zostało z gruntem w sposób trwały połączone – dzieli los prawny tego gruntu. Inaczej mówiąc, wszystko co zostało na gruncie lub w gruncie wzniesione, lub zasadzone, staje się jako część składowa – własnością właściciela gruntu, bez względu na to, kto (właściciel gruntu, właściciel materiałów lub inna osoba) oraz z czyich materiałów i za czyje pieniądze tego dokonał. Przedstawiona zasada może doznać ograniczenia w odniesieniu do sieci wodociągowych ze względu na brzmienie art. 49 k.c. Przepis ten może bowiem wyłączyć zasadę superficies solo cedit jeżeli sieci te zostały faktycznie podłączone do przedsiębiorstwa. Wówczas nie są częścią składową gruntu, a ich byt prawny jest odrębny od bytu prawnego gruntu. O ile zatem Wojewoda zakwestionował fakt, że wodociąg stał się własnością skarżącego przez sam fakt jego wybudowania na należącej do niego nieruchomości, to w ocenie Sądu materiał dowodowy zgromadzony w sprawie nie potwierdza jednoznacznie tych okoliczności. Zarówno bowiem ugoda sądowa, jak i pozwolenie na budowę przedmiotowego wodociągu nie dotyczą działki skarżącego. Wątpliwości budzi także możliwość zastosowania w niniejszej sprawie art. 151 k.c., skoro – jak podnosi skarżący, a czego nie wyjaśnił organ odwoławczy – osoba, która wybudowała wodociąg nie była właścicielem działki sąsiedniej. Natomiast podnieść należy, że w ocenie Sądu ani organ administracji, ani sąd administracyjny nie są uprawnione do rozstrzygania kwestii o charakterze cywilnoprawnym. O ile zatem w przedmiotowej sprawie nie jest będzie możliwe jednoznaczne przesądzenie kwestii własności w odniesieniu przedmiotowego wodociągu, a tym samym ustalenie, czy kwota odszkodowania winna uwzględniać także wartość tego urządzenia, to organ winien rozważyć możliwość zawieszenia postepowania na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. i ewentualnego zobowiązania stron postępowania do wystąpienia ze stosownym roszczeniem do sądu cywilnego w trybie art. 100 § 1 k.p.a. W związku z tym organ odwoławczy powinien ponownie rozpoznać sprawę mając na uwadze powyżej wskazania Sądu. W tym stanie rzeczy na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. orzeczono jak w sentencji wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a., uwzględniając wysokość uiszczonego wpisu, wysokość opłaty skarbowej za złożenie dokumentu stwierdzającego pełnomocnictwo oraz wynagrodzenie pełnomocnika skarżącego ustalone stosownie do § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015r. poz. 1800 ze zm.).