I C 265/24

Sądy powszechne2025-07-31

Sygnatura

I C 265/24

Data orzeczenia

2025-07-31

Rodzaj

SENTENCE

Sędziowie

Joanna Jank (PRESIDING_JUDGE)

Podstawa prawna

art.222§1 kc

Treść orzeczenia

Sygn. akt: I C 265/24 <div> <h2>WYROK</h2> <h5>W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ</h5> Dnia 31 lipca 2025 r. Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący: SSR Joanna Jank Protokolant: starszy sekretarz sądowy Katarzyna Pietkiewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 lipca 2025 r. w G. sprawy z powództwa J. T. przeciwko H. M. przy udziale Prokuratora Rejonowego oraz interwenienta ubocznego - Gminy M. G. o eksmisję I. nakazuje pozwanej H. M., aby opuściła, opróżniła i wydała powodowi lokal mieszkalny nr (...) położony w G., przy ul. (...), II. orzeka, że pozwanej przysługuje prawo do lokalu socjalnego i wstrzymuje wykonanie eksmisji do czasu złożenia pozwanej przez Gminę M. G. oferty najmu lokalu socjalnego, III. odstępuje od obciążania pozwanej kosztami postępowania. Sygnatura akt I C 265/24 </div> <div> <h2>UZASADNIENIE</h2>  wyroku z dnia 31 lipca 2025 roku Powód J. T. wniósł pozew przeciwko H. M. o nakazanie pozwanej opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w G. w stanie wolnym od osób i rzeczy. W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że jest współwłaścicielem nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr (...) w udziale 625/10.000. Pozwana natomiast zajmuje od 2003 roku lokal nr (...) znajdujący się na tej nieruchomości. Administracją nieruchomości zajmuje się Zrzeszenie (...) w G.. Pozwana nie regulowała należności czynszowych oraz opłat za media. W związku z czym powód wystąpił do sądu o zasądzenie zaległych należności w kwocie 16.818,50 zł, uzyskując nakaz zapłaty. Pismem z dnia 7 września 2023 roku administrator – działając w oparciu o dyspozycję współwłaścicieli – wezwał pozwaną do zapłaty zaległych należności na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20010710733" title="Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz. U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733 (art. 11;art. 11 ust. 2;art. 11 ust. 2 pkt. 2)">art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego</a>, a wobec bezskuteczności wezwania – pismem z dnia 13 listopada 2023 roku wypowiedział umowę najmu ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2023 roku. Pozwana jednak nadal zajmuje lokal bez tytułu prawnego i nie reguluje należności za lokal. (pozew, k. 3-4) Interwencję uboczną po stronie powodowej zgłosiła Gmina M. G., która wniosła o uwzględnienie powództwa, a także o ustalenie, że pozwanej nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego. (interwencja uboczna, k. 45-45v) Do udziału w sprawie przystąpił prokurator Prokuratury Rejonowej w Gdyni, wnosząc – w przypadku uwzględnienia powództwa – o przyznanie pozwanej prawa do lokalu socjalnego na zasadzie art. 14 ust. 1 i 4 ustawy o ochronie praw lokatorów (…). (pismo z dnia 24 września 2024r., k. 112, pismo z dnia 15 stycznia 2025r., k. 160-161) Pełnomocnik pozwanej z urzędu również wniósł o przyznanie pozwanej prawa do lokalu socjalnego. (pismo z dnia 8 maja 2025r., k. 178-179, pismo z dnia 5 czerwca 2025r., k. 184) Sąd ustalił następujący stan faktyczny: Powód J. T. jest współwłaścicielem w udziale 625/10.000 części zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w G. przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr (...). Pozostałymi współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości są: (...) Ltd sp. z o.o. z siedzibą w G. (6.497/10.000), M. M. (1) (31.739.038/1.800.000.000), M. T. (7.802/1.500.000), H. O. ( (...).500.000), H. K. (1/24), M. K. (1) (1/24), E. K. i B. K. (725/10.000, 1/48), W. D. i E. D. (7.309/160.400, (...).000), B. T. (625/10.000), P. M. (105/10.000, (...).000, 105/10.000), U. S. (1/96), J. U. i B. U. ( (...)), B. S. (1) i L. S. (239/100.000), K. M. (1) (1/96), K. A. (5.852/1.500.000), Z. D. i L. D. ( (...).000), E. P. (890.682/30.000.000), Z. B. ( (...).500.000), M. M. (2) (153.171.046/7.200.000.000), E. U. ( (...)), B. C. (1/8), K. O. (890.682/30.000.000), P. J. ( (...).000.000), K. M. (2) (293.976.962/21.600.000.000), M. K. (2) (293.976.962/21.600.000.000), B. P. (293.976.962/21.600.000.000), A. S. (79/30.000), B. S. (2) (2.297.022/90.000.000), P. S. (2.297.022/90.000.000) oraz M. S. (2.297.022/90.000.000). (dowód: wydruk aktualnej treści księgi wieczystej nr (...), k. 7-13v) Od 2003 roku pozwana H. M. była najemcą niewyodrębnionego lokalu mieszkalnego nr (...) znajdującego się w budynku mieszkalnym posadowionym na ww. nieruchomości przy ulicy (...). (dowód: pismo pozwanej z dnia 24 maja 2003r., k. 14) Współwłaściciele nieruchomości przy ulicy (...) w G. zawarli na czas nieoznaczony począwszy od dnia 1 maja 2019 roku ze Zrzeszeniem (...) z siedzibą w G. umowę – zlecenie, na podstawie której powierzyli zleceniobiorcy na zasadzie wyłączności administrację ww. nieruchomością wspólną. Zgodnie z umową do obowiązków administratora należało m.in. zawieranie umów najmu lokal w oparciu o dyspozycję zleceniodawcy, protokolarne przejmowanie lokali, naliczanie opłat czynszowych i eksploatacyjnych i ich windykacja. Nadto, współwłaściciele udzielili zleceniobiorcy pełnomocnictwa m.in. do podejmowania wszelkich czynności wchodzących w zakres zwykłego zarządu. (dowód: umowa o administrowanie nieruchomością, k. 15-17, 81-110) Pismem z dnia 7 września 2023 roku administrator Zrzeszenie (...) z siedzibą w G. wezwał pozwaną do zapłaty zaległego czynszu oraz pozostałych opłat z tytułu umowy najmu w kwocie 17.281,23 zł w terminie jednego miesiąca od otrzymania tegoż wezwania pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu. Przedmiotowe wezwanie zostało doręczone pozwanej w dniu 13 września 2023 roku. (dowód: wezwanie do zapłaty wraz z zpo, k. 19-20, przesłuchanie pozwanej H. M., k. 149-150v) W dniu 13 listopada 2023 roku – w związku z zaleganiem z zapłatą czynszu i pozostałych należności za okres przekraczający trzy miesiące – administrator Zrzeszenie (...) z siedzibą w G. skierował do pozwanej oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20010710733" title="Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz. U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733 (art. 11;art. 11 ust. 2;art. 11 ust. 2 pkt. 2)">art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego</a> ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2023 roku , wyznaczając termin odbioru lokalu na dzień 3 stycznia 2024 roku. Wypowiedzenie zostało pozwanej doręczone w dniu 15 listopada 2023 roku. We wskazanym terminie pozwana odmówiła dobrowolnego wydania lokalu. (dowód: wypowiedzenie umowy najmu wraz z zpo, k. 21-22, protokół zdawczo – odbiorczy, k. 23, przesłuchanie pozwanej H. M., k. 149-150v) Współwłaściciele nieruchomości potwierdzili dyspozycję udzieloną administratorowi do złożenia pozwanej wypowiedzenia umowy najmu, a także potwierdzili wszelkie czynności z tym związane jak np. wezwanie do zapłaty. (dowód: oświadczenia współwłaścicieli, k. 129-138) W dniu 6 lutego 2024 roku w sprawie o sygnaturze akt I 1 Nc 4489/23 Referendarz sądowy Sądu Rejonowego w Gdyni wydał przeciwko pozwanej nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, nakazując jej zapłatę na rzecz J. T. kwotę 16.818,50 zł z tytułu czynszu i innych opłat obciążających najemcę wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 4 grudnia 2023 roku do dnia zapłaty. (dowód: nakaz zapłaty, k. 18) H. M. legitymuje się orzeczeniem o umiarkowanym stopniu niepełnosprawności (symbol 02-P, 10-N), korzysta ze świadczeń pomocy społecznej od dnia 17 kwietnia 2015 roku. Aktualnie otrzymuje zasiłek stały z ubezpieczeniem zdrowotnym, drobną pomoc celową m.in. zakup żywności, a także przydzielono jej asystenta w ramach programu „Asystent osoby niepełnosprawnej”. Pozwana nie jest zarejestrowana jako osoba bezrobotna w Powiatowym Urzędzie Pracy, nie pobiera renty, emerytury bądź zasiłku z ubezpieczenia społecznego. (dowód: pismo PUP w G. z dnia 12 kwietnia 2024r., k. 36, pismo ZUS z dnia 11 kwietnia 2024r., k. 37, pismo MOPS w G. z dnia 15 kwietnia 2024r., k. 39, pismo MOPS w G. z dnia 22 sierpnia 2024r., k. 73) H. M. jest rozwódką, w przedmiotowym lokalu zamieszkuje sama, nie ma kontaktu ze swoimi dziećmi. Od około 2022 roku pozwana nie pracuje, ma problemy z poruszaniem się, cierpi na alkoholizm, leczy się psychiatrycznie, nie przyjmuje żadnych leków. Czasem odwiedza ją rodzeństwo, które przekazuje drobną pomoc finansową. Wcześniej sprzątała klatkę schodową w zamian za zwolnienie z czynszu. Pozwana nie ma innego lokalu, do którego mogłaby się wyprowadzić. (dowód: przesłuchanie pozwanej H. M., k. 149-150v) Sąd zważył, co następuje: Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, a także dowodu z przesłuchania stron, z ograniczeniem do strony pozwanej. W ocenie Sądu nie ma żadnych podstaw do kwestionowania wiarygodności i mocy dowodowej wskazanych w ustaleniach stanu faktycznego dowodów z dokumentów w postaci wezwania do zapłaty, oświadczenia o wypowiedzeniu, oświadczeń współwłaścicieli nieruchomości, a także informacji przesłanych przez wezwane organy i instytucje etc. Po pierwsze, powołane w ustaleniach stanu faktycznego dokumenty zostały podpisane, co w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości umożliwia ustalenie osoby ich wystawcy. Po wtóre, zgodnie z treścią <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 245)">art. 245 k.p.c.</a> dokumenty będące dokumentami prywatnymi korzystają z domniemania autentyczności oraz domniemania pochodzenia oświadczeń zawartych w tych dokumentach od ich wystawców, co nie było w toku niniejszego postępowania kwestionowane. Sąd z urzędu również nie doszukał się żadnych okoliczności mogących wzbudzić wątpliwości co do autentyczności wymienionych powyżej dokumentów i na ich podstawie poczynił ustalenia faktyczne co do tytułu prawnego pozwanej do spornego lokalu i jego utraty, a także co do jej sytuacji finansowej i rodzinnej. Ponadto, częściowo ustalenia faktyczne w niniejszej sprawie Sąd poczynił na podstawie dowodu z przesłuchania pozwanej H. M. w zakresie dotyczącym jej sytuacji osobistej, rodzinnej i zdrowotnej. Zaznaczyć należy, iż podczas przesłuchania pozwana sprawiała wrażenie osoby zagubionej, co zapewne jest skutkiem jej stanu zdrowia. Pozwana cierpi bowiem na alkoholizm i z tego względu pozostaje pod opieką psychiatry. Niemniej, z okoliczności nie wynika, aby pozwana nie rozumiała zadawanych jej pytań. Odpowiadała na nie dość sensownie, wiedziała, że powód wypowiedział jej umowę najmu, wiedziała, że nie płaciła czynszu, przyznała też, że doręczono jej oba pisma i wskazała, że zrozumiała ich treść. Nadto, dość logicznie pozwana opisała swoją sytuację rodzinną oraz osobistą. Jedynie w zakresie dotyczącym uzyskiwanych dochodów jej zeznania były dość niespójne, gdyż nie potrafiła wskazać, czy posiada świadczenie z ZUS czy też nie. Zaznaczyć należy, ze sąd celowo wyznaczył przesłuchanie pozwanej w miejscu je zamieszkania, aby w drodze bezpośredniego kontaktu z pozwaną móc ocenić stopień jej rozeznania co do przyczyn i przedmiotu postępowania. Na tej podstawie Sąd doszedł do przekonania, że pozwana była w stanie zrozumieć , o co chodzi w sprawie i miała świadomość własnego położenia. Natomiast, na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 235(2);art. 235(2) § 1;art. 235(2) § 1 pkt. 2)">art. 235 2 § 1 pkt 2 k.p.c.</a> Sąd pominął wnioski dowodowe złożone przez prokuratora o dopuszczenie dowodu z zeznań świadka K. L., o zobowiązanie MOPS do przedłożenia orzeczenia o niepełnosprawności pozwanej, a także o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego psychiatry celem ustalenia możliwości udziału pozwanej w niniejszym postępowaniu. Zważyć należy, iż okoliczności dotyczące sytuacji osobistej, materialnej i zdrowotnej pozwanej zostały dostatecznie wykazane za pomocą dowodu z przesłuchania pozwanej oraz dowodów przedstawionych przez wezwane organy i instytucje. Z informacji przedstawionej przez MOPS jednoznacznie wynika też podstawa ustalenia umiarkowanego stopnia niepełnosprawności. Natomiast, co do możliwości udziału pozwanej w niniejszym postępowaniu w charakterze strony, to na podstawie przesłuchania pozwanej, Sąd doszedł do przekonania, że stan zdrowia umożliwia jej samodzielny udział w sprawie, zwłaszcza, że pozwana wspomagana była przez pełnomocnika z urzędu oraz ostatecznie Prokuratora. Treść i forma złożonych przez pozwaną zeznań nie wzbudzają żadnych wątpliwości co do rozumienia przez nią znaczenia czynności podejmowanych przez właściciela nieruchomości w kwestii rozwiązania stosunku najmu, a także świadomości toczącego się procesu eksmisyjnego i jego konsekwencji. Jak wspomniano powyżej, H. M. rozumiała treść zadawanych pytań, odpowiadała na nie dość rzeczowo, a także jednoznacznie wskazała, że rozumie treść zarówno wezwania do zapłaty, jak też wypowiedzenia. Przechodząc do szczegółowych rozważań należy wskazać, że w niniejszej sprawie powód będący jednym ze współwłaścicieli nieruchomości domagał się nakazania pozwanej opuszczenia, opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ul. (...) w G.. Podstawę prawną powództwa stanowił w tym stanie rzeczy przepis <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 222;art. 222 § 1)">art. 222 § 1 k.c.</a>, zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela prawo do władania rzeczą. W świetle powołanego przepisu przesłankami roszczenia windykacyjnego są: 1) własność podmiotu podnoszącego roszczenie; 2) faktyczne władanie rzeczą przez podmiot, przeciwko któremu kierowane jest roszczenie; 3) brak skutecznego względem właściciela uprawnienia do władania rzeczą, które przysługiwałoby osobie, która rzeczą faktycznie włada (zob. M. Gutowski (red.) Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz. Art. 1-449 11 , wyd. 1, 2016). W pierwszej kolejności należało rozważyć kwestię legitymacji procesowej powoda. Otóż, jak już zasygnalizowano powyżej, w niniejszej sprawie z powództwem windykacyjnym przeciwko byłemu najemcy wystąpił jeden ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, któremu przysługuje udział w wysokości 625/10.000 części. W doktrynie wskazuje się jednak, że uprawnienie do żądania eksmisji najemcy z lokalu mieszkalnego przez jednego ze współwłaścicieli wynika z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 209)">art. 209 k.c.</a> (zob. postanowienie Sądu Wojewódzkiego w Poznaniu z dnia 17 sierpnia 1973 r., III Cr 1366/73, L.). Zgodnie zaś z treścią przywołanego <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 209)">art. 209 k.c.</a> każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. W świetle stanowiska doktryny i judykatury należało uznać, że każdy ze współwłaścicieli posiada samodzielną legitymację do wykonywania wszelkich czynności i dochodzenia wszelkich roszczeń, które zmierzają do "zachowania" wspólnego prawa. Jest to uprawnienie, które może być realizowane przez współwłaściciela bez konieczności posiadania jakiejkolwiek zgody pozostałych współwłaścicieli. Jest to też równoznaczne z posiadaniem pełnej legitymacji procesowej (zob. E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 11, 2023). Tym samym należało uznać, że powód – mimo że jest mniejszościowym współwłaścicielem – posiada legitymację procesową do domagania się eksmisji byłego najemcy. Nadto, na podstawie zaoferowanego materiału dowodowego Sąd doszedł do przekonania, że wykazana została również druga z wymienionych na wstępie przesłanek powództwa windykacyjnego. Strona powodowa zaoferowała bowiem wystarczający materiał dowodowy, pozwalający na stwierdzenie, że aktualnie pozwana nie posiada tytułu prawnego do zajmowania spornego lokalu z uwagi na prawidłowe rozwiązanie umowy najmu w drodze wypowiedzenia. Jak stanowi przepis <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20010710733" title="Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz. U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733 (art. 11;art. 11 ust. 1)">art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego</a> (tekst jednolity Dz.U. z 2023 r. poz. 725 z późn. zm.) jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20010710733" title="Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz. U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733 (art. 11 ust. 2;ust. 3;art. 21 ust. 4;ust. 5;art. 21;art. 21 ust. 4)">ust. 2-5, art. 21 ust. 4</a>-4b i 5 oraz <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20010710733" title="Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz. U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733 (art. 21 a)">art. 21a</a>. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Powyższy przepis znajduje zastosowanie do sytuacji prawnej pozwanej, ponieważ zajmowała ona sporny lokal na podstawie umowy najmu i była z tego tytułu zobowiązana do opłacania czynszu najmu. Zgodnie z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20010710733" title="Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz. U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733 (art. 11;art. 11 ust. 2;art. 11 ust. 2 pkt. 2)">art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego</a>, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator, m.in. jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. W świetle przedłożonych przez stronę powodową dokumentów uznać należało, iż wszystkie przesłanki, o jakich mowa w <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20010710733" title="Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz. U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733 (art. 11;art. 11 ust. 2;art. 11 ust. 2 pkt. 2)">art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego</a>, zostały spełnione. Przede wszystkim należy wskazać, iż strona powodowa wykazała, iż w momencie wypowiedzenia umowy pozwana posiadała zadłużenie z tytułu czynszu najmu w kwocie odpowiadającej czynszowi za co najmniej trzy pełne okresy płatności. W momencie skierowania wezwania do zapłaty kwota zaległości wynosiła 17.281,23 zł. Fakt posiadania przez najemcę znacznego zadłużenia potwierdza również wydany przeciwko niej nakaz zapłaty. Nadto, wypowiedzenie umowy najmu zostało dokonane zgodnie z ustawą. Co prawda oświadczenie w przedmiocie wypowiedzenia umowy najmu oraz poprzedzające je wezwanie do zapłaty zostały skierowane do najemczyni nie przez współwłaścicieli nieruchomości, lecz przez administratora Zrzeszenie (...) z siedzibą w G., który zgodnie z umową o administrowanie nieruchomością nie miał uprawnienia do samodzielnego wypowiadania umów najmu, niemniej w toku sprawy strona powodowa przedłożyła podpisane przez współwłaścicieli nieruchomości dysponujących ponad połową udziałów w prawie współwłasności nieruchomości wspólnej oświadczenia potwierdzające dokonane przez administratora czynności zarówno w postaci wezwania do zapłaty jak i wypowiedzenia umowy najmu. Podkreślić należy, iż skuteczność wypowiedzenia umowy najmu w odniesieniu do lokalu, którego najemca nie płaci czynszu nie stanowi czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu i nie jest uzależniona od zgody wszystkich współwłaścicieli (zob. mutatis mutantis wyrok SN z dnia 10 lipca 2020r., II CSK 616/18, L.). Nadto, w świetle przedłożonych dokumentów nie budzi wątpliwości Sądu, że dochowano trybu przewidzianego w przepisie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20010710733" title="Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz. U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733 (art. 11)">art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego</a>. W dniu 7 września 2023 roku administrator skierował do pozwanej wezwanie do zapłaty zadłużenia, wyznaczając jej dodatkowy miesięczny termin na uiszczenie należności z zagrożeniem wypowiedzenia umowy najmu w przypadku braku spłaty zadłużenia w tym terminie. Następnie, wobec braku spłaty zadłużenia, pismem z dnia 13 listopada 2023 roku wypowiedział pozwanej umowę najmu. Pozwana przyznała, że oba pisma zostały jej faktycznie doręczone. Z tych przyczyn Sąd uznał, iż skoro pozwanej nie przysługuje uprawnienie do władania rzeczą, to żądanie powoda nakazania pozwanej opuszczenia przedmiotowego lokalu i wydania go właścicielom, zasługuje na uwzględnienie i na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 222;art. 222 § 1)">art. 222 § 1 k.c.</a> orzekł jak w punkcie pierwszym sentencji wyroku. W świetle zebranego materiału dowodowego nie sposób uznać, by zgłoszone przez powoda roszczenie windykacyjne stanowiło nadużycie prawa. W orzecznictwie Sądu Najwyższego za utrwalony można uznać obecnie pogląd, zgodnie z którym możliwość nieuwzględnienia roszczenia windykacyjnego na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 5)">art. 5 k.c.</a> może mieć miejsce tylko w sytuacjach wyjątkowych. Oddalenie powództwa na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 5)">art. 5 k.c.</a> oznacza bowiem pozbawienie właściciela ochrony przysługującego mu prawa własności, którego ochrona jest zasadą konstytucyjną (zob.: orzeczenie SN z dnia 22 listopada 1994r. II CRN 127/94 niepublikowany; wyrok SN z dnia 27 stycznia 1999r. II CKN 151/98, wyrok SN z dnia 22 marca 2000r. I CKN 440/98). Sąd Najwyższy trafnie stwierdził w orzeczeniu z dnia 25 maja 1973r. III CRN 86/73, że zasady współżycia społecznego chronią wprawdzie przed nadużyciem prawa, ale nie mogą tego prawa w ogóle unicestwić. W szczególności przy żądaniu eksmisji mogą one jedynie powodować odroczenie eksmisji, a nie pozbawienie uprawnionego jego prawa podmiotowego w zupełności. W ocenie Sądu sytuacja życiowa pozwanej – mimo że trudna – nie może zostać uznana za szczególnie wyjątkową w stopniu uzasadniającym unicestwienie uprawnienia właściciela do żądania wydania nieruchomości. Podkreślić bowiem należy, iż pozwana nie jest obłożnie chora, nie wymaga stałej opieki osób trzecich, funkcjonuje samodzielnie w życiu codziennym. Nadto, mimo pewnych problemów zdrowotnych (alkoholizm) posiada niezbędną pomoc (w tym materialną) ze strony właściwych instytucji zajmujących się pomocą społeczną. Tym samym żądanie powoda nie jawi się jako sprzeczne ze względami słuszności. W konsekwencji, wobec braku skutecznego wobec powoda tytułu prawnego do lokalu, Sąd na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 222;art. 222 § 1)">art. 222 §1 k.c.</a> uwzględnił żądanie eksmisji. W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Obligatoryjne przesłanki przyznania uprawnienia do lokalu socjalnego przewiduje art. 14 ust. 4 ww. ustawy. Zważyć jednak należy, iż zgodnie z treścią przepisu art. 14 ust. 7 ustawy przepisu ust. 4 nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z społeczną inicjatywą mieszkaniową. W niniejszym przypadku zajmowany przez pozwaną lokal bez wątpienia nie wchodzi w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, gdyż umowa najmu obowiązywała pomiędzy osobami fizycznymi. W takim przypadku o uprawnieniu do lokalu socjalnego należy orzec w oparciu o przepis <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20010710733" title="Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz. U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733 (art. 14;art. 14 ust. 3)">art. 14 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego</a>, który stanowi, że Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. W ocenie Sądu szczególna sytuacja pozwanej uzasadnia przyznanie jej prawa do lokalu socjalnego na podstawie art. 14 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zważyć bowiem należy, iż pozwana jest osobą bezrobotną, nie posiadają żadnego stałego dochodu, utrzymuje się jedynie z zasiłków otrzymywanych z pomocy społecznej oraz drobnej pomocy finansowej od rodziny. Nadto, pozwana jest osobą schorowaną, cierpi na chorobę alkoholową, ma problemy z poruszaniem, nie ma wystarczających środków na leczenie. Niskie dochody bez wątpienia nie pozwalają pozwanej na uzyskanie tytułu prawnego do innego lokalu na wolnym rynku. Faktem notoryjnym jest, że osoby schorowane, a tym bardziej bez pracy, nie mają szans na wynajęcie lokalu na wolnym rynku. Z okoliczności sprawy nie wynika też w żaden sposób, że pozwana korzystała z przedmiotowego lokalu w sposób naganny czy też naruszyła porządek domowy. Nie przedstawiono żadnych dowodów, które potwierdzałyby, że pozwana urządzała w lokalu pijackie libacje, w których uczestniczyli bezdomni (sama pozwana temu zaprzeczyła). Wreszcie, pozwana nie posiada tytułu prawnego do innej nieruchomości i nie ma możliwości zamieszkania u rodziny. Pozwana nie ma kontaktu z dziećmi. Wobec powyższego, skoro pozwana spełnia przesłankę o jakiej mowa w <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20010710733" title="Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz. U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733 (art. 14;art. 14 ust. 3)">art. 14 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego</a>, to Sąd zobowiązany był do ustalenia jej uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, zaś na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20010710733" title="Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz. U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733 (art. 14;art. 14 ust. 6)">art. 14 ust. 6</a> wyżej cytowanej ustawy, Sąd nakazał wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia pozwanej przez Gminę M. G. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Natomiast na zasadzie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 102)">art. 102 k.p.c.</a> Sąd odstąpił od obciążania pozwanej kosztami procesu. Nie ulega wątpliwości, że przepis <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 102)">art. 102 k.p.c.</a> urzeczywistnia zasadę słuszności, będącą odstępstwem od zasady odpowiedzialności za wynik procesu. Zważyć jednak należy, iż nieskonkretyzowanie w tym przepisie „wypadków szczególnie uzasadnionych” oznacza, że to sądowi rozstrzygającemu sprawę została pozostawiona ocena, czy całokształt okoliczności pozwala na uznanie, że zachodzi szczególnie uzasadniony wypadek, przemawiający za nieobciążaniem strony przegrywającej spór kosztami procesu w całości lub w części. Takie stanowisko znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie. W wyroku z dnia 2 października 2015 r. I ACa 2058/14 LEX nr 1820933 Sąd Apelacyjny w Warszawie stwierdził, że sposób skorzystania z przepisu <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 102)">art. 102 k.p.c.</a> jest suwerennym uprawnieniem jurysdykcyjnym sądu orzekającego i do jego oceny należy przesądzenie, czy wystąpił szczególnie uzasadniony wypadek, który uzasadnia odstąpienie, a jeśli tak, to w jakim zakresie, od generalnej zasady obciążenia kosztami procesu strony przegrywającej spór. Ustalenie, czy w danych okolicznościach zachodzą "wypadki szczególnie uzasadnione", ustawodawca pozostawia swobodnej ocenie sądu, która następuje niezależnie od przyznanego zwolnienia od kosztów sądowych. Zgodnie natomiast ze stanowiskiem Sądu Najwyższego zawartym w postanowieniu z dnia 22 lutego 2011r. II PZ 1/11 trudna sytuacja życiowa, majątkowa, zdrowotna, osobista, która uniemożliwia pokrycie przez stronę kosztów procesu należnych przeciwnikowi, należy do okoliczności uzasadniających odstąpienie od zasady wyrażonej w <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 98;art. 98 § 1)">art. 98 § 1 k.p.c.</a> Dokonując tej oceny sąd orzekający winien kierować się własnym poczuciem sprawiedliwości, a podważenie oceny tego sądu wymaga wykazania że jest ona wadliwa. Nadto, należy zwrócić uwagę, że zastosowanie przepisu <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 102)">art. 102 k.p.c.</a> nie wymaga osobnego wniosku od strony przegrywającej. Powinno ono być ocenione w całokształcie okoliczności konkretnego przypadku, z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego. W orzecznictwie Sądu Najwyższego do kręgu tych okoliczności zalicza się między innymi ciężką sytuację strony przegrywającej (zob. wyrok SN z dnia 17 listopada 1972 r., I PR 423/72, OSNC 1973, Nr 7-8, poz. 138). W ocenie Sądu sytuację pozwanej należy uznać za szczególną w rozumieniu <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 102)">art. 102 k.p.c.</a> W świetle zebranego materiału dowodowego nie budzi bowiem wątpliwości, że pozwana znajduje się w trudnej sytuacji finansowej, nie ma zatrudnienia, jest schorowana, a jej dochody pochodzą z pomocy społecznej. W tym stanie rzeczy obciążenie pozwanej nawet częścią kosztów procesu może wpłynąć tylko na pogorszenie i tak złej sytuacji materialnej pozwanej i spowodować, że nie będzie miała wystarczających środków na pokrycie podstawowych potrzeb egzystencjonalnych. Zresztą, wobec braku stałego dochodu i przewidzianych prawem zwolnień przedmiotowych od egzekucji, wątpliwe jest, by strona powodowa uzyskałaby w drodze egzekucji zaspokojenie swoich roszczeń o zwrot kosztów procesu. Dlatego też sytuacja majątkowa i osobista pozwanej przemawia za odstąpieniem od obciążania jej kosztami procesu. </div>