V GC 25/25

Sądy powszechne2025-10-28

Sygnatura

V GC 25/25

Data orzeczenia

2025-10-28

Rodzaj

SENTENCE

Sędziowie

Wojciech Karwat (PRESIDING_JUDGE)

Podstawa prawna

Streszczenie

Wypowiedzenie umowy najmu na podstawie art. 664 § 2 k.c.; spóźnione zgłoszenie zarzutu potrącenia.

Treść orzeczenia

Sygn. akt V GC 25/25 <table> <colgroup> <col width="339"/> </colgroup> <tr> <td/> </tr> </table> <div> <h2>WYROK</h2> <h5>W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ</h5> Dnia 28 października 2025 r. Sąd Rejonowy w Radomiu V Wydział Gospodarczy w następującym składzie: Przewodniczący: sędzia Wojciech Karwat Protokolant: Anna Lewandowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 października 2025 roku w R. sprawy z powództwa: M. K. przeciwko: A. K. o zapłatę I. zasądza od A. K. na rzecz M. K. kwotę 1230 (tysiąc dwieście trzydzieści) złotych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 22 lutego 2025 roku do dnia zapłaty; II. w pozostałej części powództwo oddala; III. zasądza od A. K. na rzecz M. K. kwotę 439,68 zł (czterysta trzydzieści dziewięć złotych sześćdziesiąt osiem groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z ustawowymi odsetkami od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty. Sędzia Wojciech Karwat Sygnatura akt V GC 25/25 </div> <div> <h2>UZASADNIENIE</h2> Pozwem z 22 listopada 2024 roku ( data prezentaty sądu) M. K., prowadzący działalność gospodarczą pod firmą (...) w R., wniósł o zasądzenie na jego rzecz od A. K., prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą (...) w R., kwoty 1.845,00 złotych wraz z ustawowymi odsetkami od 8 października 2024 roku do dnia zapłaty. Ponadto wniósł o zasądzenie na jego rzecz od pozwanego kosztów procesu ( pozew k. 4 – 7v). W treści uzasadnienia pozwu wskazał, że prowadzi działalność w zakresie projektowania i produkcji mebli w wynajmowanych lokalach użytkowych. W dniu 12 lutego 2024 roku powód zawarł z pozwanym umowę najmu lokalu położonego w piwnicy. Powód podnosił, że od początku korzystania z wynajętego lokalu zwracał uwagę na jego zawilgocenie. Na przełomie sierpnia i września 2024 roku lokal został zalany, a uszkodzeniu uległy meble, przedłużacz używany do połączenia szlifierki z kontaktem i odkurzacz. Pismem z dnia 9 września 2024 roku powód wezwał pozwanego do usunięcia wady lokalu w postaci jego zawilgocenia. Dokonał pomiarów wilgotności ścian zgodnie z którymi poziom wilgotności wynosił od 60,9% do 99,9%. W ocenie powoda wadą lokalu od samego początku było ponadprzeciętne zawilgocenie, utrzymujące się przez cały okres jego używania, zaś okoliczność jego zalania jedynie spotęgowała istniejącą już wadę. Powód zdecydował o rozwiązaniu umowy najmu lokalu ze skutkiem natychmiastowym. Wskazał, że jego roszczenie obejmuje kwotę 615 zł tytułem czynszu jaki zapłacił za miesiąc wrzesień oraz kwotę 1230 zł tytułem wpłaconej kaucji (pozew, k. 4-7v). Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 6 grudnia 2024 roku zasądzono na rzecz powoda kwotę dochodzoną pozwem wraz z odsetkami i kosztami procesu (nakaz zapłaty – k. 29). W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Podniósł, że kwestionuje roszczenie zarówno co do zasady jak i co do wysokości. Wskazał, że charakter lokalu będącego przedmiotem najmu nie pozwalał na wykonywanie w nim wskazanej działalności gospodarczej. Pozwany przyznał, że doszło do zalania piwnicy, jednak pomieszczenie zostało osuszone i przywrócone do stanu poprzedzającego zdarzenie losowe. Zakwestionował twierdzenia powoda dotyczące tego, iż w piwnicy podczas jej prawidłowego użytkowania ma miejsce ponadprzeciętne zawilgocenie (sprzeciw od nakazu zapłaty, k. 35-42). W piśmie procesowym z dnia 13 maja 2025 roku (data prezentaty sądowej) pozwany podniósł zarzut potrącenia wierzytelności pozwanego wobec powoda z tytułu niezapłaconych faktur na łączną kwotę 1441,69 zł z wierzytelnością Najemcy z tytułu zwrotu kaucji zabezpieczającej w wysokości 1230 zł (pismo, k. 139-145). Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny: Strony łączyła umowa najmu zawarta w dniu 12 lutego 2024 roku. W ramach umowy A. K. jako Wynajmujący oddał M. K. jako Najemcy do używania lokal nr (...) składający się z jednej izby (piwnicę) w R. przy ul. (...) na cele działalności gospodarczej. Najemca nie wniósł zastrzeżeń do stanu technicznego pomieszczenia w piwnicy. Zobowiązał się użytkować lokal zgodnie z obowiązującym prawem. Czynsz najmu wynosił 500 zł netto + Vat 23%. W dniu zawarcia umowy Najemca wpłacił kaucję w wysokości 1230 zł, której zwrot miał nastąpić w terminie siedmiu dni od daty wygaśnięcia umowy i wydania przedmiotu najmu. Jak wskazano w treści umowy, Wynajmujący w dniu zwrotu lokalu może dokonać potrącenia z kaucji wszelkich roszczeń pieniężnych przysługujących mu przeciwko Najemcy na dzień zwrotu lokalu użytkowego stanowiącego przedmiot najmu. Umowę zawarto na czas określony do dnia 14 lutego 2025 roku z możliwością przedłużenia  (d: umowa najmu wraz z potwierdzeniem wpłaty kaucji, k. 13-14v). Przy podpisywaniu umowy najmu M. K. nie badał stanu wilgotności w lokalu. Za zgodą A. N. zainstalował w lokalu gniazdko elektryczne aby dogrzewać lokal przy pomocy grzejnika (d: przesłuchanie M. K., k. 171-173). Na przełomie sierpnia i września 2024 roku doszło do zalania przedmiotowego lokalu przez (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (fakt bezsporny). Pismem z dnia 9 września 2024 roku M. K. wezwał A. K. do usunięcia w terminie 14 dni od dnia otrzymania wezwania wady wynajmowanego lokalu, będącej skutkiem jego zalania poprzez jego osuszenie i definitywne usunięcie zawilgocenia podłóg ścian i stropów. Wskazywał, że zaistniała wada uniemożliwia bezpieczne używanie lokalu oraz czyni ten lokal nieprzydatnym do dalszego prowadzenia w nim dotychczasowej działalności (d: wezwanie do usunięcia wad lokalu, k. 19). W odpowiedzi na w/w pismo A. K. wskazał, że wynajmowany lokal nie posiada wilgoci po zalaniu i jest w stanie tożsamym ze stanem z dnia zawarcia umowy najmu (d: pismo, k. 20). M. K. dokonał pomiarów wilgotności ścian przy użyciu wilgotnościomierza. Uzyskane wyniki wykazały, że poziom wilgotności ścian wynajmowanego lokalu wynosił od 60,9% do 99,9%. Pismem z dnia 30 września 2024 roku M. K., działając przez pełnomocnika złożył oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu lokalu zawartej w dniu 12 lutego 2024 roku. Jako przyczynę wskazał brak usunięcia przez A. K. wady lokalu w postaci jego zawilgocenia. Jednocześnie wezwał Wynajmującego do zapłaty kwoty 1845 zł tytułem zwrotu kaucji w wysokości 1230 zł oraz z tytułu szkody w wysokości odpowiadającej wysokości zapłaconego przez Najemcę czynszu najmu za miesiąc wrzesień 2024 tj. 615 zł (d: rozwiązanie umowy najmu z wezwaniem do zapłaty, k. 21). A. K. wystawił w ciężar (...) M. K.: - fakturę Vat (...) z dnia 3 października 2024 roku na kwotę 651,90 zł (k. 154). - fakturę Vat (...) z dnia 5 listopada 2024 roku na kwotę 639,60 zł (k. 153). W dniu 29 kwietnia 2025 roku (data nadania, k . 149) A. K. złożył M. K. oświadczenie o potrąceniu z tytułu niezapłaconych faktur oraz wierzytelności z tytułu odsetek maksymalnych za opóźnienie – łącznie 1441,69 zł - z wierzytelnością Najemcy z tytułu zwrotu kaucji zabezpieczającej w wysokości 1230,00 zł (d: oświadczenie o potrąceniu, k. 146-148, potwierdzenie doręczenia, k. 150-151). Powyższy stan faktyczny został ustalony w oparciu o dokumenty, których treść nie była kwestionowana przez żadną ze stron postępowania oraz w oparciu o przesłuchanie stron – M. K. i A. K. (protokół rozprawy z dnia 16 października 2025 roku, k . 171-173). Zeznania stron zyskiwały potwierdzenie w treści dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy i nie zawierały istotnych sprzeczności odnośnie okoliczności faktycznych. Sąd Rejonowy zważył, co następuje: Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w części. Powód wywodził roszczenie z umowy najmu zawartej z pozwanym, na podstawie której pozwany oddał mu do używania lokal nr (...) składający się z jednej izby (piwnicę) w R. przy ul. (...) na cele działalności gospodarczej. Roszczenie obejmowało kwotę 615 zł z tytułu czynszu jaki powód zapłacił za miesiąc wrzesień oraz kwotę 1230 zł z tytułu wpłaconej kaucji zabezpieczającej. W sprawie bezsporny pomiędzy stronami pozostawał fakt, że na przełomie sierpnia i września 2024 roku doszło do zalania przedmiotowego lokalu z winy (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Podstawę prawną żądania pozwu stanowił przepis <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 664;art. 664 § 2)">art. 664 § 2 k.c.</a>, który stanowi, że jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Powód jako podstawę wskazywał również <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 682)">art. 682 k.c.</a>, zgodnie z którym jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Ciężar dowodu w niniejszym postępowaniu stosownie do treści <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 6)">art. 6 k.c.</a> spoczywał na powodzie. To on powinien udowodnić, że wady w postaci wysokiej wilgoci w lokalu istniały od samego początku i w istocie ograniczały przydatność tego lokalu do umówionego użytku w okresie objętym umową. Skoro natomiast w chwili wydania lokalu powód nie kwestionował stanu lokalu i następnie kontynuował najem do września 2024 roku, to brak było podstaw do przyjęcia, że lokal posiadał wadę uniemożliwiającą korzystanie z niego w chwili wydania powodowi. W takiej sytuacji do uwzględnienia roszczenia strony powodowej wymagane było wykazanie, że stan zawilgocenia lokalu uległ zmianie od chwili zawarcia umowy do chwili jej wypowiedzenia. Pomiary wilgotności, na które powoływał się powód zostały wykonane dopiero po wystąpieniu zdarzenia losowego w postaci zalania. Brak natomiast pomiarów wcześniejszych, wykonanych przed zawarciem umowy lub przy jej podpisaniu. Podczas przesłuchania stron powód przyznał, że przy podpisywaniu umowy najmu nie badał stanu wilgotności w lokalu. Pomiary wykonane po zajściu zdarzenia losowego nie mogą zatem stanowić dowodu na to, że wada ta istniała od samego początku trwania umowy najmu. Tym bardziej, że pozwany podjął działania zmierzające do osuszenia lokalu, co nie było w sprawie sporne. Powód nie przedstawił także żadnych dowodów na to, że zawilgocenie osiągało poziom, który mógłby stanowić zagrożenie dla zdrowia. Niezależnie od powyższego należy zauważyć, że przedmiotem umowy najmu była izba zlokalizowana w piwnicy budynku, a więc pomieszczenie znajdujące się poniżej poziomu gruntu. W umowie wprost wskazano, że przedmiotem najmu jest piwnica. Z zasad doświadczenia życiowego wynika, że tego rodzaju pomieszczenia – nawet przy odpowiedniej wentylacji i izolacji – są w sposób naturalny bardziej narażone na podwyższoną wilgotność. Nie można również pomijać faktu, że piwnice służą zasadniczo do przechowywania rzeczy, a nie do przebywania w nich na stałe i wykonywania działalności gospodarczej. M. K. sam przyznał, że zdecydował się na wynajęcie lokalu w piwnicy na cele prowadzonej działalności gospodarczej, aby płacić niższy czynsz. Nie był zainteresowany wynajęciem lokalu na wyższej kondygnacji, który również był oferowany przez pozwanego, ze względu na wyższe koszty najmu takiego lokalu. Powód, zawierając umowę najmu, miał świadomość charakteru wynajmowanego lokalu oraz jego położenia. Ponadto warto podkreślić, że powód korzystał z lokalu od lutego, kiedy zawarto umowę, a zalanie miało miejsce na przełomie sierpnia i września. W świetle powyższego brak było podstaw do uznania, iż oświadczenie powoda o wypowiedzeniu umowy najmu wywołało skutek z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 664;art. 664 § 2)">art. 664 § 2 k.c.</a> Bez znaczenia dla oceny skuteczności tego wypowiedzenia pozostawała świadomość pozwanego co do zakresu prowadzonej przez powoda w lokalu działalności. M. K. czynił to bowiem na własne ryzyko, a sam fakt podjęcia w lokalu działalności gospodarczej (nawet za wiedzą pozwanego) nie spowodował zmiany przeznaczenia lokalu, który nadal pozostał piwnicą. W związku z powyższym brak było podstaw do uznania, że powód skutecznie wypowiedział umowę, zatem jego roszczenie o zwrot uiszczonej tytułem czynszu kwoty 615 zł, podlegało oddaleniu. M. K. domagał się także zasądzenia zwrotu kaucji uiszczonej przy zawarciu umowy, w wysokości 1230 zł. Zgodnie z § 3 pkt 6 umowy, zwrot wartości nominalnej kaucji miał nastąpić w terminie siedmiu dni od daty wygaśnięcia umowy i wydania przedmiotu najmu. Z kolei pkt § 3 pkt 7 umowy stanowił, iż Wynajmujący w dniu zwrotu lokalu może dokonać potrącenia z kaucji wszelkich roszczeń pieniężnych przysługujących mu przeciwko Najemcy na dzień zwrotu lokalu użytkowego stanowiącego przedmiot najmu, a w szczególności z tytułu niezapłaconego czynszu, opłat za media, maksymalnych odsetek za opóźnienie płatności czy naprawienia szkód wyrządzonych przez Najemcę w przedmiocie najmu. Umowa najmu wygasła w dniu 14 lutego 2025 r. (klucze do lokalu zostały zwrócone już wcześniej) i z tą datą możliwe stało się dokonanie potrącenia niezapłaconych należności czynszowych z kwotą kaucji. Pozwany dokonał potrącenia dopiero oświadczeniem z 28 kwietnia 2025 r. i zgłosił zarzut potrącenia w niniejszym postępowaniu w piśmie procesowym złożonym 13 maja 2025 r. Zgodnie natomiast z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 203(1);art. 203(1) § 2)">art. 203 ( 1) § 2 kpc</a>, pozwany może podnieść zarzut potrącenia nie później niż przy wdaniu się w spór co do istoty sprawy albo w terminie dwóch tygodni od dnia, gdy jego wierzytelność stała się wymagalna. W niniejszej sprawie wskazany dwutygodniowy termin winien być liczony – zdaniem Sądu – od dnia, w którym potrącenie stało się możliwe, czyli od daty wymagalności roszczenia z tytułu zwrotu kaucji, które datuje się na 14 lutego 2025 r. Złożenie oświadczenia o potrąceniu i zgłoszenie zarzutu potrącenia po upływie 14 dni od tej daty, należało uznać jako spóźnione i procesowo bezskuteczne w świetle postanowienia <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 203(1))">art. 203 ( 1) kpc</a>. Bez znaczenia dla powyższej oceny pozostawał fakt złożenia oświadczenia o potrąceniu poza procesem. Termin z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 203(1))">art. 203 ( 1) kpc</a> dotyczy bowiem możliwości zgłoszenia zarzutu potrącenia, a termin jego zgłoszenia uzależniony jest, między innymi, od daty wymagalności roszczenia zgłoszonego do potrącenia. W konsekwencji roszczenie powoda o zwrot kaucji znajdowało uzasadnienie w treści łączącej strony umowy i było uzasadnione. O odsetkach Sąd orzekł na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 481;art. 481 § 1;art. 481 § 2)">art. 481 § 1 i 2 k.c.</a> Data wymagalności roszczenia o zwrot kaucji wynikała z treści łączącej strony umowy. Koszty procesu zostały między stronami stosunkowo rozdzielone, stosownie do dyspozycji <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 100)">art. 100 k.p.c.</a> Powód poniósł koszty w wysokości 1117 zł, obejmującej: opłatę od pozwu w kwocie 200 zł, wynagrodzenie pełnomocnika będącego radcą prawnym 900 zł oraz opłatę od pełnomocnictwa 17 zł. Z kolei koszty poniesione przez stronę pozwaną obejmowały: wynagrodzenie pełnomocnika będącego adwokatem 900 zł oraz opłatę od pełnomocnictwa 17 zł – łącznie 917 zł. Biorąc pod uwagę, że powód wygrał sprawę w 66,7%, to pozwanego obciążał obowiązek zwrotu kosztów procesu w wysokości 439,68 zł, o czym Sąd orzekł w punkcie III wyroku. O odsetkach od kosztów orzeczono w oparciu o przepis <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 98;art. 98 § 1(1))">art. 98 § 1 1 k.p.c.</a> Sędzia Wojciech Karwat </div>