I SA/Wa 632/19

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz Sędziowie Sędzia WSA Dariusz Chaciński (spr.) Sędzia WSA Monika Sawa Protokolant starszy specjalista Joanna Pleszczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 listopada 2019 r. sprawy ze skargi T.B. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] października 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2018 r., nr [...]; 2. zasądza od Ministra Finansów, Inwestycji i Rozwoju na rzecz T.B. kwotę 363 (trzysta sześćdziesiąt trzy) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. UZASADNIENIE Minister [...] decyzją z [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] w przedmiocie odszkodowania. W uzasadnieniu decyzji Minister wskazał na następujące okoliczności sprawy. Nieruchomość położona w gminie [...] obręb [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] z [...] została przeznaczona na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych w ramach zadania pn.: "[...] Etap 2 - Rozbudowa [...] na dł. [...] km, prawego wału rzeki [...] na dł. [...] km oraz lewego wału rzeki [...] na dł. [...] km, na terenie gm. [...] i gm. [...] nad [...], woj.[...]" Sekcja III - prawy wał rzeki [...] w km [...] na odcinku [...], [...]; lewy wał rzeki [...] w km [...] rzeki [...],na odcinku [...], [...]. Z dniem, w którym powyższa decyzja Wojewody [...] stała się ostateczna, tj. 2 listopada 2017 r., powyższa nieruchomość przeszła na własność Skarbu Państwa. Zgodnie z treścią księgi wieczystej nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w [...], właścicielem przedmiotowej nieruchomości był T. B. Pismem z [...] [...] Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych w [...] zwrócił się do Wojewody [...] o ustalenie wysokości odszkodowania za prawo własności ww. nieruchomości, informując jednocześnie Wojewodę, że pomiędzy dotychczasowym właścicielem nieruchomości a [...] Zarządem Melioracji i Urządzeń Wodnych w [...] nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania. Wojewoda [...] decyzją z [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz T. B. za prawo własności nieruchomości położonej w gminie [...] obręb [...] [...], oznaczonej jako działka nr [...], o pow. [...] ha oraz o zobowiązaniu Państwowego Gospodarstwa Wodnego [...] w [...] do wypłaty odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Od powyższej decyzji odwołanie wniósł T. B. podnosząc, że kwota przyznanego odszkodowania jest co najmniej kilka razy niższa od rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości położonych na terenie [...]. Po rozpatrzeniu odwołania Minister [...] wskazaną na wstępie decyzją z [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Minister stwierdził, że stosownie do art. 19 ust. 4 ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (Dz.U. z 2018 r. poz. 433; dalej: specustawa przeciwpowodziowa), nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 9 pkt 5 lit. a) z wyłączeniem nieruchomości objętych prawem własności lub prawem użytkowania wieczystego Instytutu Meteorologii i Gospodarki Wodnej – [...], stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego z dniem, w którym decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji stała się ostateczna. W myśl zaś art. 20 ust. 1 specustawy przeciwpowodziowej, z tytułu przeniesienia na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego własności nieruchomości, o których mowa w art. 9 pkt 5 lit. a), właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu tej nieruchomości przysługuje odszkodowanie, w wysokości uzgodnionej między inwestorem, a dotychczasowym właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub osobą której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości, odpowiednio od Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego. Uzgodnienia dokonuje się w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji stała się ostateczna, nie dojdzie do uzgodnienia, o którym mowa w art. 20 ust. 1 specustawy przeciwpowodziowej, wysokość odszkodowania ustala wojewoda w drodze decyzji (art. 20 ust. 2 specustawy). W myśl art. 21 ust. 1 specustawy przeciwpowodziowej wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 20 ust. 1, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o pozwoleniu na realizację inwestycji przez organ pierwszej instancji oraz według wartości tej nieruchomości z dnia, w którym następuje ustalenie odszkodowania. Stosownie do art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121 ze zm.; dalej: u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 154 ust. 2 ugn, w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W niniejszej sprawie podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w gminie [...] obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowi operat szacunkowy z [...] sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. K. Operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie i tak jak każdy inny dowód podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 k.p.a. W szczególności na podstawie art. 80 k.p.a. rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w u.g.n. i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości. W operacie biegły wskazał, że wyceniana nieruchomość położona jest w otoczeniu terenów rolnych przy wale, jest niezabudowana i nieogrodzona, klasa gruntu [...]. Teren nieruchomości jest płaski. Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż wyceniana działka na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych, tj. [...], zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...], położona była na terenach kompleksów rolniczych i ekosystemów łąkowych. W celu zastosowania odpowiedniego sposobu wyceny, autor operatu przeprowadził analizę transakcji sprzedaży nieruchomości o charakterze rolnym oraz nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje przeciwpowodziowe. Badaniem objęto okres 2 lat poprzedzających sporządzenie wyceny. W wyniku analizy rzeczoznawca ustalił, że ceny transakcyjne nieruchomości przeciwpowodziowych są wyższe od nieruchomości rolnych, co oznacza, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości. Jak bowiem ustalono, ceny uzyskiwane w wyniku sprzedaży nieruchomości niezabudowanych o funkcji rolnej kształtowały się na poziomie od [...] zł/m2 do ok. [...] zł/m2, przy cenie średniej ok. [...] zł/m2. Natomiast ceny transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanych nabywanych pod inwestycje przeciwpowodziowe kształtowały się na poziomie od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, przy cenie średniej [...] zł/m2. W związku z powyższym wycenę oparto na transakcjach nieruchomościami nabywanymi pod inwestycje przeciwpowodziowe, jako korzystniejszą dla właściciela nieruchomości, zgodnie z art. 134 ust. 4 u.g.n., tj. według alternatywnego sposobu użytkowania. Oszacowania wartości rynkowej gruntu dokonano w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. W myśl § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.; dalej rozporządzenie), przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Natomiast przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust 4 rozporządzenia). Ustalono następujące cechy rynkowe wpływające na wartość wycenianej nieruchomości i ich wagi - procentowe wpływy poszczególnych atrybutów (cech): jakość gleby (waga 20%), lokalizacja szczegółowa - (waga 40%) oraz sposób użytkowania (waga 40%). Ponadto dla każdej cechy ustalono skalę ocen, definiując jednocześnie każdą z nich Opisano nieruchomości o cenie minimalnej i cenie maksymalnej, a także wskazano, że w okresie badania rynku nie nastąpiła zmiana cen będąca wynikiem upływu czasu. W dalszej kolejności scharakteryzowano przedmiotową nieruchomość z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych i określono współczynnik korygujący dla szacowanego gruntu. Po dokonaniu stosownych obliczeń, wartość rynkową 1 m2 gruntu szacowanej nieruchomości określono w wysokości [...] zł. Ostatecznie wartość prawa własności działki nr [...] oszacowano na kwotę [...] zł. Analiza operatu szacunkowego z [...] nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłego. Zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Autor operatu szacunkowego wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. W związku z tym, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosował art. 134 ust. 4 u.g.n., tj. przyjął do porównań z nieruchomością wycenianą transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod realizację budowli przeciwpowodziowych. Przedłożona opinia rzeczoznawcy jest spójna i logiczna, sam zaś operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych opinii. Wobec powyższego Minister stwierdził, że operat szacunkowy nie zawiera wad powodujących naruszenie przepisów u.g.n. oraz rozporządzenia, co w konsekwencji sprowadza się do uznania, że wartość nieruchomości została wyceniona w sposób prawidłowy. Odnosząc się zaś do żądania skarżącego w przedmiocie ustalenia adekwatnego odszkodowania obejmującego zarówno poniesione przez dotychczasowego właściciela szkody, jak i utracone korzyści, które mógłby osiągnąć w związku z jego planami inwestycyjnymi, Minister stwierdził, że wykracza ono poza regulacje zawarte w art. 128 i 134 u.g.n. Zgodnie z art. 134 ust. 1 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Art. 128 ust. 1 u.g.n. stanowi natomiast, że wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. Przywołane przepisy nie przewidują możliwości ustalenia wartości przejętej nieruchomości w związku z uzyskiwanymi z niej dochodami ani analizy zysków aktualnych lub przyszłych. Zgodnie z ww. regulacjami odszkodowanie ustala się według wartości nieruchomości a nie szkody lub straty jaką poniesie skarżący wskutek wywłaszczenia nieruchomości. Utrata dochodów z nieruchomości i spodziewanych zysków nie może być objęta ani operatem szacunkowym, ani decyzją ustalającą odszkodowanie. W związku z powyższym należy przyjąć, że wartość nieruchomości ustalana na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu jest jedyną formą wyrównania strat w majątku byłego właściciela (m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 lutego 2012 r., I OSK 302/11). Tym samym zamiar właściciela co do planowanego korzystania z nieruchomości w konkretny sposób i czerpania w ten sposób określonych zysków pozostają poza przewidzianymi w przepisach u.g.n. zasadami ustalania odszkodowania przez organ administracji publicznej. Odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia nie prowadzi bowiem do wyrównania szkody faktycznie doznanej w indywidualnym majątku, lecz z założenia stanowi odpowiednik wartości rynkowej wywłaszczonego prawa do nieruchomości. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], przedmiotowa nieruchomość posiadała przeznaczenie rolne, co odpowiadało również charakterowi otoczenia. Ponadto w chwili wydania decyzji pozwalającej na realizację inwestycji na nieruchomości nie istniały jakiekolwiek zabudowania. Szacując wartość przejętej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest do ustalenia jej aktualnej wartości według stanu na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, dotychczasowe przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Nie ma przy tym znaczenia potencjalna możliwość inwestycyjnego wykorzystania działki, jeżeli nie znajduje ona odzwierciedlenia zarówno w dokumentach planistycznych jak i w rzeczywistym użytkowaniu gruntu. Dla ustalenia wartości wycenianej nieruchomości bez znaczenia pozostaje też proponowana przez dotychczasowego właściciela cena. Podstawą ustalenia odszkodowania jest opinia rzeczoznawcy majątkowego, która określa aktualną wartość nieruchomości według jej stanu na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej, nie zaś przeświadczenie strony o wartości nieruchomości. Zastrzeżenia skarżącego, co do ustalonej wartości nieruchomości nie zawierały konkretnych zarzutów co do sporządzonego operatu, lecz ograniczały się do kwestionowania ustalonej kwoty, uznając ją za zbyt niską. Należy w tym miejscu podkreślić, iż subiektywne przekonanie strony o błędnie określonej wartości nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Tym bardziej, że strona skarżąca nie przedstawiła miarodajnych dowodów na poparcie swoich twierdzeń. Ustosunkowując się do propozycji skarżącego aby Skarb Państwa, Wojewoda [...] lub Regionalny Zarząd Gospodarki Wodnej w [...] zakupił od innych właścicieli działek położonych w [...] grunt i przekazał go skarżącemu w formie aktu notarialnego tytułem odszkodowania za wywłaszczoną działkę, Minister wyjaśnił, że co prawda art. 131 ust. 1 u.g.n. przewiduje możliwość dostarczania przez organ w ramach odszkodowana nieruchomości zamiennej. Przepis ten ma umożliwić organom ewentualne przyznanie nieruchomości zamiennej, kiedy pozwalają na to okoliczności sprawy. Ustawodawca stworzył taką możliwość pozostawiając jej wykorzystanie uznaniu organu właściwego do ustalenia odszkodowania. Oznacza to, że po stronie właściciela przejętej nieruchomości nie powstaje na tej podstawie prawnej roszczenie o przyznanie nieruchomości zamiennej Nie przysługuje mu prawo domagania się od organu zastosowania takiej formy odszkodowania. Uznaniowy charakter tej formy załatwienia sprawy oznacza, że organ może przyznać nieruchomość zamienną, ale nie musi, jeśli w jego ocenie nie zachodzą warunki uzasadniające taki sposób załatwienia sprawy. Z tego powodu organ nie ma też obowiązku szczegółowego uzasadniania swojego stanowiska i wyjaśniania, czy proponowana przez stronę działka mogłaby - w konkretnym przypadku - stanowić nieruchomość zamienną, w rozumieniu art, 131 ust. 1 u.g.n. Zdaniem organu odwoławczego wniosek skarżącego o przyznanie nieruchomości zamiennej nie jest uzasadniony. Skoro w przedmiotowej sprawie między inwestorem a dotychczasowym właścicielem nieruchomości nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania w terminie 2 miesięcy od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji stała się ostateczna, wysokość odszkodowania została ustalona przez Wojewodę [...] w drodze decyzji w oparciu o operat szacunkowy określający wartość wywłaszczonej nieruchomości (art. 20 ust. 2 specustawy przeciwpowodziowej). Powyższe działanie nie narusza art. 131 ust. 1 u.g.n. Skargę na decyzję Ministra [...] z [...] do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł T. B. W skardze podniósł argumenty podobne do tych z odwołania. Stwierdził, że działka nr [...], z której wydzielono działkę nr [...], była i jest działką budowlaną i nigdy nie była łąką, a rzeczoznawca majątkowy badając planistyczne przeznaczenie nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji przeciwpowodziowej błędnie odczytał treść zaświadczenia z [...]. Stąd wyniknęło zaniżenie przysługującego mu słusznego odszkodowania. W odpowiedzi na skargę Minister [...] wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. W ocenie sądu skarga podlegała uwzględnieniu. Zgodnie z art. 21 ust. 1 specustawy przeciwpowodziowej "Wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 20 ust. 1, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o pozwoleniu na realizację inwestycji przez organ I instancji oraz według wartości tej nieruchomości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania." Co rozumie się przez "stan nieruchomości" specustawa przeciwpowodziowa nie definiuje. Natomiast jej art. 30 stwierdza, że "W zakresie nieuregulowanym w ustawie stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami." Stosownie do art. 4 pkt 17 u.g.n. przez stan nieruchomości rozumie się między innymi stan zagospodarowania oraz stan prawny nieruchomości. Bez wątpienia w pojęciach tych mieści się przeznaczenie nieruchomości – to jak można ją zagospodarować zgodnie z prawem. Potwierdzeniem tego jest art. 134 ust. 2 u.g.n., który przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości nakazuje uwzględniać miedzy innymi jej przeznaczenie. Natomiast z art. 154 ust. 2 u.g.n. wynika, że "W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu." W niniejszej sprawie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie został uchwalony. W chwili wydawania przez Wojewodę [...] decyzji z [...] o realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych, w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], przyjętego uchwałą Rady Gminy [...] z [...] nr [...] (zob. zaświadczenie z [...]), działka nr [...], z której powstała działka nr [...] (przejęta z mocy prawa, za którą ustalono odszkodowanie) znajdowała się w terenach zabudowy jednorodzinnej istniejącej i projektowanej. Rzeczoznawca majątkowy, a za nim organy obydwu instancji, przyjęły natomiast, że działka nr [...] położona jest w terenach rolniczych. Ustalenia takie przyjęto na podstawie zaświadczenia z [...], z którego wynika, że w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], przyjętego uchwałą Rady Gminy [...] z [...] nr [...], działka nr [...] znajduje się w terenach rolniczych. Uszło jednak uwadze zarówno rzeczoznawcy majątkowego, jak i organów obydwu instancji, że uchwała Rady Gminy [...] z [...] nr [...] została podjęta już po wydaniu decyzji z [...]. Nie może więc odzwierciedlać stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji o pozwoleniu na realizację inwestycji przez organ I instancji (art. 21 ust. 1 specustawy przeciwpowodziowej). Stan ten odzwierciedla natomiast uchwała Rady Gminy [...] z [...] nr [...] w sprawie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], zgodnie z którą, bez żadnych niedomówień i niejasności (jak próbował tłumaczyć rzeczoznawca majątkowy) działka nr [...] znajdowała się w terenach zabudowy jednorodzinnej istniejącej i projektowanej. Tak przynajmniej wynika z zaświadczenia wystawionego przez Gminę z [...]. Stosując zasadę korzyści z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównania transakcje nieruchomościami pod inwestycje przeciwpowodziowe, jako wyższe od transakcji nieruchomościami rolnymi. Nie uwzględnił zatem tego, czy transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu mieszkaniowym (zabudowa jednorodzinna), jak wynikałoby z przeznaczenia nieruchomości w studium z [...], nie są wyższe od transakcji nieruchomościami pod inwestycje przeciwpowodziowe. W konsekwencji organy obydwu instancji, w wyniku niewłaściwych ustaleń faktycznych i prawnych (art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.), błędnie zastosowały art. 21 ust. 1 specustawy przeciwpowodziowej w zw. z art. 134 ust. 3 i 4 i art. 154 ust. 2 u.g.n. Nie uwzględniły też, że operat szacunkowy, w wyniku powyższych błędów, nie spełniał wymogu dowodu odzwierciedlającego wartość szacowanej nieruchomości (art. 80 k.p.a. w zw. z art. 156 ust. 1 u.g.n.). Przy ponownym rozpoznaniu sprawy należy sporządzić kolejny operat szacunkowy, uwzględniający powyższą ocenę prawną, i dokonać jego analizy pod kątem przydatności do ustalenia wartości rynkowej wycenianej nieruchomości. Mając to na uwadze, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) w zw. z art. 135 p.p.s.a. sąd orzekł jak w pkt 1 wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a.