I OSK 578/21

SENTENCJA Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Maciej Dybowski Sędziowie sędzia NSA Zygmunt Zgierski sędzia del. WSA Agnieszka Miernik (spr.) po rozpoznaniu w dniu 19 października 2021 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Gminy S. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 10 listopada 2020 r., sygn. akt II SA/Gd 520/20 w sprawie ze skargi Gminy S. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2020 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę oddala skargę kasacyjną. UZASADNIENIE Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wyrokiem z 10 listopada 2020 r. sygn. akt II SA/Gd 520/20 oddalił skargę Gminy S. na decyzję Wojewody [...] z [...] maja 2020 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę. Skargę kasacyjną od powyższego wyroku złożyła Gmina S., zaskarżając go w całości i na podstawie art. 174 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U z 2019 r., poz. 2325 ze zm.), powoływanej dalej jako "P.p.s.a.", zarzucając mu naruszenie: 1. prawa materialnego przez naruszenie art. 153 i art. 154 oraz art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 65 ze zm.), powoływanej dalej jako "u.g.n.", oraz § 36 ust. 1, 2 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. poz. 2109 ze zm.), tj. błędne przyjęcie przez Sąd pierwszej instancji, że operat szacunkowy z [...] maja 2019 r. został wykonany w sposób szczegółowy, pozwalający na należyte ustalenie wartości prawa własności wycenianych działek podczas gdy, tak jak wskazywano w skardze, operat ten nie rozstrzyga kwestii spornych, zgłaszanych przez skarżącą w toku postępowania administracyjnego, jak również podnoszonych w skardze, 2. przepisów postępowania przed sądami administracyjnymi, mające istotny wpływ na wynik postępowania, poprzez naruszenie: a) art. 3 § 1 i art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. w związku z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 256 ze zm.), powoływanej dalej jako "K.p.a.", przez zaniechanie przez Sąd pierwszej instancji uchylenia zaskarżonej decyzji pomimo tego, że w niniejszej sprawie zostały naruszone przepisy postępowania, polegające na zupełnie dowolnym uznaniu przez Sąd, że zarzuty strony skarżącej w zakresie sposobu oszacowania odszkodowania na rzecz byłych właścicieli nieruchomości są bezzasadne, a kwestia zawyżenia odszkodowania jest jedynie subiektywnym przekonaniem skarżącej, podczas gdy kwestia prawidłowości dokonanej oceny, w szczególności w kontekście doboru prawidłowej metodologii szacowania, jak i wyników tych szacunków jest kwestią, która powinna podlegać ocenie stosownie do zasady prawdy materialnej oraz zasady kompletności materiału dowodowego, b) art. 3 § 1 i art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. w związku z art. 7, art. 75, art. 77 § 1, art. 80 K.p.a. i art. 84 § 1 K.p.a. przez zaniechanie przez Sąd pierwszej instancji uchylenia zaskarżonej decyzji, pomimo że w sprawie naruszone zostały przepisy postępowania, które miały istotny wpływ na wynik sprawy przez przyjęcie, że zastosowany przez rzeczoznawcę majątkowego sposób wyceny, w tym zastosowane podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej, były w zaistniałym stanie faktycznym prawidłowe, podczas gdy aby okoliczność ta mogła zostać stwierdzona, konieczne było przeprowadzenie dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ ani Sąd, ani organ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, pozwalającymi uznać, że operat ten w sposób prawidłowy ustala wartość odszkodowania przysługującego w zamian za prawo własności nieruchomości uczestników. Skarżąca kasacyjnie Gmina wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji oraz o zasądzenie od organu na jej rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W piśmie z [...] stycznia 2021 r. skarżąca kasacyjnie oświadczyła, że zrzeka się rozprawy. Odpowiedź na skargę kasacyjną nie została wniesiona. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Naczelny Sąd Administracyjny jest związany podstawami skargi kasacyjnej, ponieważ zgodnie z art. 183 § 1 P.p.s.a. rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod rozwagę jedynie nieważność postępowania. Jeżeli zatem nie wystąpiły przesłanki nieważności postępowania wymienione w art. 183 § 2 P.p.s.a., a w rozpoznawanej sprawie przesłanek tych brak, to Sąd związany jest granicami skargi kasacyjnej. Oznacza to, że Sąd nie jest uprawniony do samodzielnego dokonywania konkretyzacji zarzutów skargi kasacyjnej, a upoważniony jest do oceny zaskarżonego orzeczenia wyłącznie w granicach przedstawionych we wniesionej skardze kasacyjnej. Skoro w niniejszej sprawie strona skarżąca kasacyjnie – na podstawie art. 176 § 2 P.p.s.a. – zrzekła się rozprawy, a strona przeciwna w ustawowym terminie nie zawnioskowała o jej przeprowadzenie, to rozpoznanie skargi kasacyjnej nastąpiło na posiedzeniu niejawnym, zgodnie z art. 182 § 2 i 3 P.p.s.a. Jak wynikało z ustaleń zawartych w zaskarżonym wyroku, w sprawie było bezsporne, że postępowanie zostało wszczęte z urzędu przez Starostę W. w związku z wydaniem w dniu [...] października 2018 r. decyzji nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na "Budowie drogi gminnej ul [...] wraz sieciami". Decyzją tą zostały objęte między innymi działki nr [...], nr [...] i nr [...], które powstały kolejno z podziału działek nr [...], nr [...] i nr [...]. Przedmiotowe nieruchomości przeszły z mocy prawa, na podstawie art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1474 ze zm.), powoływanej dalej jako "specustawa drogowa", na własność Gminy S. od [...] grudnia 2018 r. tj. z dniem, w którym decyzja z [...] października 2018 r. stała się ostateczna. Współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości byli M. R. (w udziale wynoszącym 4/10 części prawa własności) oraz L. R. (w udziale wynoszącym 6/10 części prawa własności). Działy III i IV ww. księgi wieczystej pozostawały wolne od wpisów (KW nr [...]). Starosta W. decyzją z [...] sierpnia 2019 r. nr [...] ustalił odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w łącznej wysokości 106 610,00 zł na rzecz M. R. oraz L. R. zgodnie z przypadającymi im udziałami oraz o zobowiązał Wójta Gminy S. do jego wypłaty w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Odszkodowanie zostało ustalone na podstawie operatu szacunkowego z [...] maja 2019 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego K. W. Od decyzji odwołali się M. R. i L. R. oraz Gmina S. Wojewoda [...] decyzją z [...] maja 2020 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzje organu pierwszej instancji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku powołanym na wstępie wyrokiem oddalił skargę Gminy S. Skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw. W sytuacji, kiedy skarga kasacyjna zarzuca naruszenie prawa materialnego oraz naruszenie przepisów postępowania, tak jak w niniejszej sprawie, co do zasady w pierwszej kolejności rozpoznaniu podlegają zarzuty naruszenia przepisów postępowania. Dopiero bowiem po przesądzeniu, że stan faktyczny przyjęty przez Sąd w zaskarżonym wyroku jest prawidłowy albo nie został dostatecznie podważony, można przejść do skontrolowania procesu subsumcji danego stanu faktycznego pod zastosowany przez Sąd pierwszej instancji przepis prawa materialnego. Naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię oznacza nieprawidłowe w odniesieniu do przyjętych reguł wykładni rozumienie treści normy prawnej. Z kolei naruszenie prawa przez niewłaściwe jego zastosowanie to błąd subsumcji, polegający na wadliwym uznaniu, że ustalony w sprawie konkretny stan faktyczny odpowiada abstrakcyjnemu stanowi faktycznemu określonemu w hipotezie określonej normy prawnej. W skardze kasacyjnej zawarto dwa zarzuty naruszenia przepisów postępowania. W pierwszym z nich Gmina zarzuca naruszenie art. 3 § 1 i art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. w związku z art. 7 , art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. podważając stanowisko Sądu, zgodnie z którym zarzuty strony skarżącej, że oszacowana wartość nieruchomości jest zawyżona, jest jedynie subiektywnym przekonaniem Skarżącej niepopartym żadnymi dowodami. W drugim zaś zarzuca naruszenie art. 3 § 1 i art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. w związku z art. 7, art. 75, art. 77 § 1, art. 80 i art. 84 § 1 K.p.a., czego upatruje w dowolnym, jej zdaniem, uznaniu przez Sąd pierwszej instancji, że przyjęty przez rzeczoznawcę majątkowego sposób wyceny, był w stanie faktycznym sprawy prawidłowy. W ocenie Gminy, aby to stwierdzić konieczne było przeprowadzenie dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego, czego zaniechano. W pierwszej kolejności należy wskazać, że przepis art. 3 § 1 P.p.s.a. ma charakter ustrojowy. Wydanie wyroku, niezgodnego z oczekiwaniem skarżącego, nie może być utożsamiane z uchybieniem powołanej normie. Przepis ten zakreśla jedynie właściwość sądów administracyjnych, stanowiąc, że sądy te sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Jeżeli podnosząc zarzuty naruszenia art. 3 § 1 P.p.s.a., skarżący w istocie zmierza do podważenia oceny prawnej poczynionej przez Sąd pierwszej instancji, to nie może być to skuteczne, gdyż przepisy te zakreślają jedynie zakres sądowej kontroli działalności organów administracji, natomiast sposób przeprowadzania tej kontroli regulowany jest w dalszych przepisach P.p.s.a. Do naruszenia art. 3 § 1 P.p.s.a. mogłoby dojść wyłącznie wówczas, gdyby skarga w ogóle nie została przez sąd rozpoznana lub wbrew ustalonym w tym przepisie wymogom sąd administracyjny uchylił się od kontroli działalności administracji publicznej bądź też zastosował w ramach tej kontroli środki nieprzewidziane w ustawie. Ewentualne naruszenie przez sąd przy rozstrzygnięciu sprawy prawa materialnego czy procesowego nie oznacza, że sąd ten uchybił wynikającemu z ww. regulacji zakresowi kontroli działalności administracji publicznej jak i że nie zastosował środków określonych w ustawie. Przechodząc do zarzutów naruszenia przepisów postępowania powiązanych z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a., tj. podnoszonych przez skarżącą kasacyjnie Gminę nieprawidłowości przy dokonanej przez Sąd pierwszej instancji ocenie stanu faktycznego, Naczelny Sąd Administracyjny stoi na stanowisku, że zarzuty te nie zasługiwały na uwzględnienie. Skarżąca zarzuca naruszenie zasady prawdy obiektywnej (art. 7 K.p.a.), niedopuszczenie wszystkich dowodów w sprawie (art. 75 K.p.a.), niewywiązanie się z obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego (art. 77 § 1 K.p.a.), błędną ocenę dowodów i przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów (art. 80 K.p.a.) oraz oparcie orzeczeń na jednej opinii biegłego i niezwrócenie się do innego biegłego o wydanie kolejnej opinii (art. 84 K.p.a.). Prawidłowe ustalenie stanu faktycznego sprawy stanowi warunek konieczny do prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy. Niewyjaśnienie lub niedostateczne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy może prowadzić do wydania wadliwej decyzji. Zakres i przedmiot postępowania wyjaśniającego determinują przepisy prawa materialnego, bowiem to normy prawa materialnego przesądzają o przedmiocie sprawy i okolicznościach prawnie istotnych. W postępowaniu wyjaśniającym należy również uwzględnić specyfikę danej sprawy - odrębność okoliczności, które stanowią o stanie faktycznym. Zatem przedmiot sprawy determinuje zakres postępowania wyjaśniającego. W rozpoznawanej sprawie wszystkie istotne okoliczności z punktu widzenia przedmiotu postępowania zostały wyjaśnione i ocenione zgodnie z regułami procesowymi, a materiał dowodowy w sprawie został zgromadzony w sposób wyczerpujący. Nie są kwestionowane przez stronę skarżącą kasacyjnie przyjęte przez Sąd pierwszej instancji ustalenia, że na dzień wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej działki nie były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z decyzją podziałową z [...] lipca 2018 r nr [...]. działka nr [...] stanowiła drogę wewnętrzną, natomiast działki nr [...] i nr [...] w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego gminy S. przyjętego uchwałą nr [...] z dnia [...] listopada 2015 r., stanowiły teren zabudowy mieszkaniowej. Ponadto dla działki nr [...], z której powstała działka nr [...], wydana została decyzja o warunkach zabudowy. Także dla działki nr [...], z której powstała działka nr [...], wydana została decyzja o warunkach zabudowy. A zatem działka nr [...] ma przeznaczenie drogowe, natomiast działki nr [...] i nr [...] stanowią teren zabudowy mieszkaniowej. Rzeczoznawczyni określiła rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu komunikacyjnym oraz pod zabudowę mieszkaniową z terenu gminy S. i powiatu w. W operacie szacunkowym z [...] maja 2019 r. zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej (dla nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, dla działek nr [...] i [...]) oraz metodę porównywania parami (dla nieruchomości o przeznaczeniu pod komunikację, dla działki nr [...]). Autorka operatu szacunkowego wskazała wartość rynkową za 1 m2 działek nr [...] i nr [...] dla obszaru 857 m2, tj. 113,34 zł/m2, według aktualnego sposobu użytkowania (pod zabudowę mieszkaniową) oraz cenę średnią dla obszaru 1 481 m2, tj. 6,40 zł/m2, według aktualnego i alternatywnego sposobu użytkowania (pod drogę). Nie można więc zarzucić skutecznie Sądowi Wojewódzkiemu, że błędnie zaakceptował stanowisko organu odwoławczego, że w operacie szacunkowym szczegółowo wyjaśniono sposób ustalenia wartości prawa własności wycenianych działek, omówiono wagi cech nieruchomości, zamieszczono informacje umożliwiające prześledzenie procesu szacowania nieruchomości, w szczególności na podstawie tabeli nieruchomości przyjętych do porównań. Prawidłowa jest też ocena Sądu Wojewódzkiego, że dokument został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności. Autorka operatu, w pismach z [...] czerwca 2019 r. i [...] lutego 2020 r., odniosła się do zarzutów dotyczących wyceny, w szczególności do braku negatywnego wpływu najbliższego sąsiedztwa na wartość wycenianej nieruchomości. Podnoszone natomiast w toku postępowania administracyjnego oraz sądowego, w tym w uzasadnieniu skargi kasacyjnej, wątpliwości skarżącej kasacyjnie Gminy dotyczące wpływu na wartość wycenianych działek bliskiej odległości lasu oraz lokalizacji na sąsiedniej działce stacji bazowej bezprzewodowej szerokopasmowego dostępu do internetu i wieży telefonii komórkowej - co miałoby wpływ na możliwości zabudowy działek, zostały wyjaśnione przez rzeczoznawczynię oraz dodatkowo przez strony postępowania, które przedłożyły decyzje Wójta Gminy S. z [...] i [...] czerwca 2019 r. o numerach odpowiednio [...] i [...], zmieniające decyzje z [...] grudnia 2018 r. o numerach odpowiednio [...] i [...], przez wykreślenie zapisu o bezpiecznej lokalizacji budynków od ściany lasu. Strona skarżącą kasacyjnie nie przedstawiła zaś żadnych innych okoliczności ani dowodów na poparcie swych twierdzeń. Należało więc uznać je za gołosłowne. Nie zostało zatem wykazane, że operat szacunkowy będący podstawą określenia wysokości odszkodowania nie mógł stanowić podstawy określenia wartości działek nr [...], nr [...] i nr [...]. Nie znajdują też potwierdzenia w materiale dowodowym sprawy zarzuty strony skarżącej kasacyjnie, zawarte w uzasadnieniu skargi kasacyjnej bez powiązania ich z zarzutami zawartymi w petitum skargi, że doszło do naruszenia art. 10 i art. 79 K.p.a. przez brak zawiadomienia Gminy o sporządzeniu nowego operatu szacunkowego z [...] maja 2019 r. w miejsce poprzedniego operatu z [...] marca 2019 r., co uniemożliwiło Gminie wypowiedzenie się co do przeprowadzonego dowodu. Z akt sprawy wynika, że w piśmie Starosty W. z [...] lipca 2019 r. nr [...] zawiadomiono strony o zgromadzonym materiale dowodowym, co spotkało się z odpowiedzią Wójta Gminy S. zawartą w piśmie z [...] lipca 2019 r. W uzasadnieniu kontrolowanego wyroku Sąd Wojewódzki dał wyraz swojej argumentacji odnosząc się do całokształtu sprawy i zgromadzonego przez organy administracyjne materiału dowodowego. Nie doszło zatem do naruszenia wskazanych w skardze kasacyjnej przepisów postępowania. Na marginesie podkreślenia wymaga, że obowiązek wyczerpującego zebrania przez organ materiału dowodowego nie oznacza nieograniczonego obowiązku poszukiwania materiałów dowodowych i prowadzenia postępowania w nieskończoność, przy czym samo niezadowolenie strony z rozstrzygnięcia nie świadczy o dowolności działań Sądu. W przedmiotowej sprawie Sąd pierwszej instancji konsekwentnie zastosował art. 151 P.p.s.a., oddalając skargę, co jest w pełni zgodne z wyrażoną przez ten Sąd oceną prawną. Zamierzonego rezultatu nie mógł odnieść także zawarty w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia prawa materialnego, tj. art. 153, art. 154 i art. 4 pkt 16 u.g.n. oraz § 36 ust. 1, 2 i 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przepisy zawarte w tym zarzucie dotyczą niewłaściwej, według skarżącej Gminy, wyceny nieruchomości przez błędne określenie jej wartości mając na względzie wskazane w ustawie sposoby wyceny nieruchomości - podejścia do wyceny (art. 153 u.g.n.) oraz wybór właściwego podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości (art. 154 u.g.n.), mając także na uwadze definicję nieruchomości podobnej uregulowaną w art. 4 pkt 16 tej ustawy w związku z § 36 ust. 1, 2 i 4 rozporządzenia, który reguluje kwestię określania wartości nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. W odniesieniu do art. 153 u.g.n. dodać trzeba, że przepis ten składa się z trzech jednostek redakcyjnych o różnej treści normatywnej. Podnosząc zarzut naruszenia tego przepisu prawa, strona skarżąca kasacyjnie nie wskazała, która z norm tego przepisu została naruszona, jak również w jaki sposób została naruszona. Przepis ten wyjaśnia, na czym polega podejście porównawcze, dochodowe i kosztowe wyceny nieruchomości. Naruszenia powyżej wskazanych przepisów prawa materialnego Gmina upatruje w niesłusznym uznaniu przez Sąd pierwszej instancji, że operat szacunkowy z [...] maja 2019 r., będący podstawą orzeczeń wydanych w sprawie, został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami i może stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania na rzecz byłych właścicieli nieruchomości. Podstawowym dowodem w sprawach, których przedmiotem jest odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość jest opinia rzeczoznawcy majątkowego ustalająca wartość rynkową tej nieruchomości (art. 134 ust. 1 u.g.n.). Sporządzenie takiej opinii wymaga wiadomości specjalnych (art. 149 i nast.u.g.n.). Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w oparciu o posiadane przez niego wiadomości specjalne z zakresu szacowania nieruchomości. Jest przy tym dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. Jednak ani Sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Konieczna jest natomiast w toku tych postępowań ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym, polegająca na zbadaniu, czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy jego treść zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być poprawione, sprostowane lub uzupełnione, tak aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji jest więc możliwa do granic wiedzy specjalistycznej jaką posiada organ (pracownicy aparatu administracyjnego) w zakresie metodologii szacowania nieruchomości. O wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca majątkowy zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania w myśl § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (wyroki NSA z: 14 marca 2007 r. sygn. akt I OSK 322/06, 7 grudnia 2012 r. sygn. akt I OSK 1434/11, 15 lipca 2020 r. sygn. akt I OSK 2855/19). Ingerencja organu w tę sferę polega tylko na ocenie operatu, gdyż podmiotem umocowanym do jego sporządzenia jest tylko biegły. W przypadku niestwierdzenia naruszenia procedury sporządzenia operatu i stwierdzeniu, że jego ustalenia są spójne, logiczne i kompletne, organ nie ma podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym. Problem ten dostrzega również autor skargi kasacyjnej, jednakże z tego, że ani Sąd ani organ nie dysponują wiadomościami specjalnymi pozwalającymi uznać, czy operat prawidłowo ustala wartość nieruchomości, wywodzi konieczność przeprowadzenia dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego. Wyjaśnić trzeba więc, że należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu. Zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. ocena prawidłowości operatu należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podważenie prawidłowości operatu szacunkowego mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, przepis art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych, przy czym podkreślić należy, że nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, skoro w ich ocenie operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości (wyrok NSA z 28 kwietnia 2020 r. sygn. akt I OSK 557/19). Tym samym należało uznać, że Sąd pierwszej instancji słusznie przyjął, że sporny operat szacunkowy spełnia wymogi formalne i mógł stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy, gdyż przedstawiono w nim sposób wyceny, w tym wybór podejścia oraz metody określenia wartości, które nie zostały skutecznie zakwestionowane, został oparty na niepodważonych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym i obszernie uzasadnionym doborze nieruchomości podobnych oraz przedstawieniu cech różniących te nieruchomości, jak również ustaleniu współczynników korygujących. Prawidłowo rzeczoznawczyni dokonała doboru nieruchomości podobnych i do badań przyjęła transakcje z rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu komunikacyjnym oraz pod zabudowę mieszkaniową, obszar rynku z gminy S. oraz powiatu w., a okres objęty analizą od listopada 2015 r do maja 2019 r. - co w wyczerpujący sposób uzasadniła. Wyjaśniła też, że z uwagi na brak wpływu czasu na ceny nieruchomości, nie zastosowała korekty z tytułu upływu czasu. Biorąc zatem pod uwagę, że skarga kasacyjna nie zawierała usprawiedliwionych podstaw, Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 P.p.s.a., orzekł jak w sentencji.