II SA/Bk 635/07

TEZY Organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego przy nakładaniu określonego w art. 81c ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane obowiązku dostarczenia ocen technicznych lub ekspertyz powinny uwzględniać zakres odpowiedzialności właściciela lub zarządcy za utrzymanie konkretnego obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym. SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Stanisław Prutis, Sędziowie asesor WSA Jacek Pruszyński (spr.), asesor WSA Małgorzata Roleder, Protokolant Elżbieta Stasiewicz, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 06 grudnia 2007 r. sprawy ze skargi S. Spółdzielni Mieszkaniowej w S. na postanowienie P. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w B. z dnia [...] czerwca 2007 r. nr [...] w przedmiocie nakazania przedłożenia orzeczenia technicznego 1. uchyla zaskarżone postanowienie, 2. stwierdza, że zaskarżone postanowienie nie może być wykonane w całości do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, 3. zasądza od P. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w B. na rzecz skarżącej S. Spółdzielni Mieszkaniowej w S. kwotę 100 zł (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego UZASADNIENIE Postanowieniem z dnia [...].04.2007 r. nr [...] Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego Miasta S. nakazał D. R. - właścicielowi lokalu mieszkalnego nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. N. [...] przedłożenie w terminie do dnia 01.06.2007 r. orzeczenia technicznego dotyczącego zagrzybienia i zawilgocenia wskazanego mieszkania określającego przyczyny powstania zawilgocenia i zagrzybienia, sposób wykonania niezbędnych robót celem usunięcia istniejącego zagrzybienia i zawilgocenia oraz usunięcia przyczyn ich powstania. W uzasadnieniu wskazano, że w wyniku przeprowadzonych oględzin w przedmiotowym lokalu stwierdzono występowanie zagrzybienia i zawilgocenia w pokojach i w kuchni, w związku z tym stosownie do dyspozycji art. 81 c ust. 2 ustawy – Prawo budowlane nałożono na właściciela mieszkania obowiązek dostarczenia stosownego orzeczenia technicznego. P. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w B. postanowieniem z dnia [...].06.2007 r. nr [...] po rozpoznaniu zażalenia D. R. uchylił postanowienie organu I instancji i nakazał przedłożenie orzeczenia technicznego (w określonym powyżej zakresie) S. Spółdzielni Mieszkaniowej w S. w terminie do dnia 03.09.2007 r. Organ stwierdził m.in., że w zebranym materiale dowodowym nie wyjaśniono przyczyn powstawania zawilgocenia w przedmiotowym mieszkaniu. Organ I instancji nie wziął pod uwagę roli wentylacji grawitacyjnej, a więc systemu przewodów wentylacyjnych wykonywanych w trakcie budowy. Organ odwoławczy wskazał też, że często niewłaściwy jest również sposób użytkowania mieszkania, gdyż właściciele nie dbają o całkowitą wymianę powietrza w pomieszczeniach. Przyczyny zawilgocenia w lokalach mieszkalnych mogą mieć też związek z konstrukcją budynku, w tym z jakością wykonanych ścian zewnętrznych (mostki termiczne, brak ocieplenia itp.). W związku z tym, iż przewody wentylacyjne są wspólną częścią w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. N. [...] w S. i są też elementem składowym wentylacji w mieszkaniu nr [...] organ II instancji uznał, że obowiązek dostarczenia w określonym terminie orzeczenia technicznego należy nałożyć na podstawie art. 81 c ust. 2 ustawy Prawo budowlane na zarządcę obiektu, czyli S. Spółdzielnię Mieszkaniową. W skardze wywiedzionej do sądu administracyjnego S. Spółdzielnia Mieszkaniowa stwierdziła, że przedmiotowe mieszkanie jest odrębną własnością D. R. i to na niego powinien być nałożony obowiązek dostarczenia orzeczenia technicznego. W odpowiedzi na skargę P. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w B. wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu. Organ stwierdził, iż zawilgocenie ścian przedmiotowego mieszkania ma związek z pracą i utrzymaniem całego budynku, którego właścicielem i zarządcą jest S. Spółdzielnia Mieszkaniowa. Fakt, iż przedmiotowe mieszkanie stanowi odrębną własność D. R. nie oznacza, że jest on właścicielem części instalacji wewnętrznych, znajdujących się w tym lokalu, w tym instalacji wentylacyjnej, w budynku wielorodzinnym mieszkańcy mają wiele części wspólnych i korzystają z tych samych pionów instalacji. Dlatego w zaskarżonym postanowieniu obowiązek ten został nałożony na właściciela i jednoczesnego zarządcę obiektu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje: Podkreślić należy, że zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Kontrola ta sprowadza się do oceny, czy organ administracji przy rozpoznawaniu sprawy nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy i nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi (art. 134 § 1 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi). Podstawę wydania zaskarżonego postanowienia P. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w B. z dnia [...].06.2007 r. stanowił art. 81 c ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego, w razie powstania uzasadnionych wątpliwości co do jakości wyrobów budowlanych lub robót budowlanych, a także stanu technicznego obiektu budowlanego, mogą nałożyć, w drodze postanowienia, na osoby, o których mowa w ust. 1, obowiązek dostarczenia w określonym terminie odpowiednich ocen technicznych lub ekspertyz, koszty tych ocen i ekspertyz ponosi osoba zobowiązana do ich dostarczenia. Biorąc pod uwagę treść ust. 1 tego przepisu osobami, na które mogą zostać nałożone wskazane obowiązki są uczestnicy procesu budowlanego, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Jak wskazuje się w orzecznictwie postanowienie to ma charakter dowodowy (vide: wyrok NSA z dnia 05.12.2000 r., sygn. akt II SA/Gd 1425/98, ONSA 2002/2/71), uprawnienie przyznane w tym przepisie organom administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego ma na celu umożliwienie prawidłowego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w postępowaniu administracyjnym lub w trakcie czynności kontrolnych. Organ nakładający taki obowiązek musi wykazać, że istnieją uzasadnione wątpliwości dotyczące – jakości wyrobów budowlanych, jakości wykonywanych robót budowlanych bądź stanu technicznego obiektu budowlanego. Kwestią bezsporną w niniejszej sprawie jest fakt występowania zawilgocenia i zagrzybienia w lokalu mieszkalnego nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. N. [...]. Okoliczność ta może uzasadniać powstanie uzasadnionych wątpliwości, co do stanu technicznego obiektu budowlanego – mieszkanie to stanowi niewątpliwie część tego obiektu. Jak wskazano powyżej, organ w przypadku powzięcia takich wątpliwości może skierować przedmiotowe postanowienie do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego. Niewątpliwie wybór któregoś z tych podmiotów nie jest kwestią dowolnego uznania organu, zwłaszcza, że wiąże się z poniesieniem określonych kosztów. Należy w tym zakresie mieć na uwadze regulację zawartą w art. 61 ustawy – Prawo budowlane zgodnie, z którą właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany m. in. użytkować obiekt zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym. Redakcja tego przepisu (podobnie jak art. 81 c ust. 1) wskazuje, że w pierwszej kolejności obowiązek ten spoczywa na właścicielu. W ocenie Sądu znacząca w tej kwestii jest także treść stosunku prawnego pomiędzy właścicielem i zarządcą, użyty w tym przepisie spójnik "lub" oznaczający alternatywę łączną wskazuje bowiem, że obowiązki te mogą spoczywać w zależności od ich charakteru na właścicielu albo zarządzającym, jak również na obu tych podmiotach w zakresie określonym w odrębnych przepisach regulujących dany stosunek prawny. W niniejszej sprawie organ II instancji nakazał przedłożenie orzeczenia technicznego dotyczącego zagrzybienia i zawilgocenia przedmiotowego lokalu mieszkalnego S. Spółdzielni Mieszkaniowej w S. Uzasadniając to rozstrzygnięcie organ wskazał, że przyczyną powstawania zawilgocenia może być nieprawidłowo działająca wentylacja grawitacyjna, zaś przewody wentylacyjne są wspólną częścią w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. N. [...] w S. i są też elementem składowym wentylacji w mieszkaniu nr [...]. W ocenie Sądu stwierdzenie takie jest niewystarczające do nałożenia tego obowiązku we wskazanym zakresie wyłącznie na Spółdzielnię. Trudno bowiem zgodzić się z tym, że to wyłącznie Spółdzielnia odpowiada za zły stan techniczny lokalu stanowiącego własność D. R. - w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia stwierdzono m.in., że możliwą przyczyną nadmiernej wilgotności w mieszkaniu może być nieprawidłowy sposób jego użytkowania. Zgodnie z art. 13 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) to właściciel lokalu jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie. Jak wskazano powyżej, adresat nakazu musi być określony w zależności od zakresu jego odpowiedzialności. Jeżeli obowiązek właściwego utrzymania i użytkowania budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. N. [...] w S. ciąży na Spółdzielni Mieszkaniowej jako zarządcy tego obiektu, to obowiązek dostarczenia stosownego orzeczenia technicznego może być nałożony na ten podmiot, ale wyłącznie odnośnie stanu technicznego jego części wspólnych objętych jej zarządem (ewentualnie stanowiących własność Spółdzielni). W wyroku z dnia 09.05.2005 r. (sygn. akt VII SA/Wa 752/04, Lex nr 168052) WSA w Warszawie stwierdził, że obowiązki wynikające z art. 61 i art. 66 Prawa budowlanego związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego obiektu budowlanego, w którym funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa winny być nałożone właśnie na ten podmiot, w sytuacji gdy odnoszą się do części wspólnych budynku. Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, iż zaskarżone postanowienie zostało wydane z istotnym naruszeniem art. 81c ust. 2 ustawy - Prawo budowlane, co uzasadnia jego uchylenie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Organ rozpoznając ponownie sprawę winien zatem ustalić i uwzględnić przy nakładaniu obowiązku określonego w art. 81c ust. 2 ustawy - Prawo budowlane zakres odpowiedzialności właściciela lub zarządcy za utrzymanie konkretnego obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym. W pkt II wyroku orzeczono w oparciu o art. 152 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. O kosztach rozstrzygnięto w myśl przepisu art. 200 w zw. z art. 205 § 1 w/w ustawy.