I Ns 20/17

Sądy powszechne2018-12-12

Sygnatura

I Ns 20/17

Data orzeczenia

2018-12-12

Rodzaj

DECISION

Sędziowie

Alina Kowalewska (PRESIDING_JUDGE)

Podstawa prawna

art. 211 kc

Treść orzeczenia

Sygn. akt I Ns 20/17 <div> <h2>POSTANOWIENIE WSTĘPNE</h2> Dnia 12 grudnia 2018 r. Sąd Rejonowy w Giżycku I Wydział Cywilny w składzie następującym: <table> <colgroup> <col width="186"/> <col width="525"/> </colgroup> <tr> <td> Przewodniczący: </td> <td> SSR Alina Kowalewska </td> </tr> <tr> <td> Protokolant: </td> <td> starszy sekretarz sądowy Elwira Stopińska </td> </tr> </table> po rozpoznaniu w dniu 12 grudnia 2018 r. w Giżycku na rozprawie sprawy z wniosku E. B. z udziałem R. R., B. Z. o zniesienie współwłasności postanawia: 1.Uznając żądanie wnioskodawczyni E. B. ustanowienia odrębnej własności lokali w budynku mieszkalnym położonym w nieruchomości, oznaczonej nr geodezyjnym (...) we wsi O. ul. (...), zapisanej w księdze wieczystej (...) za usprawiedliwione, upoważnić wnioskodawczynię E. B. do wykonania tymczasowo na jej koszt po spełnieniu warunków wynikających z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940890414" title="Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz. U. z 1994 r. Nr 89, poz. 414 ()">prawa budowlanego</a> prac adaptacyjnych wymienionych w opinii biegłego A. Z. z dnia 31.10.2017r i 28.09.2018r w szczególności poprzez: - wykonanie wejścia głównego i otworu drzwiowego w miejscu otworu okiennego w pomieszczeniu kuchennym zajmowanym przez wnioskodawczynię, -urządzenie wejścia na poddasze poprzez wykonanie w pomieszczeniu kuchni otworów w stropie drewnianym od strony ściany na granicy działki (...) oraz schodów, -wykonanie od strony działki (...) pełnej ściany po granicy nieruchomości, -wykonanie ścianki na poddaszu na granicy pomieszczeń zajmowanych przez uczestnika postępowania F. R., -wykonanie pomieszczenia WC, -dostosowanie instalacji elektrycznej do samodzielnego odbioru energii elektrycznej. 2.Wyznaczyć wnioskodawczyni E. B. termin na wykonanie powyższych prac do 30.06.2019r. SSR Alina Kowalewska Sygn. akt I Ns 20/17 </div> <div> <h2>UZASADNIENIE</h2> Wnioskodawczyni E. B. wniosła o zniesienie współwłasności nieruchomości gruntowej zabudowanej, oznaczonej numerem geodezyjnym (...) o powierzchni 381 m 2 położonej przy ul. (...) w O. zapisanej w księdze wieczystej pod numerem (...) poprzez wydzielenie 3 samodzielnych lokali mieszkalnych odpowiadających, co do swej wartości udziałom stron postępowania oraz pozostawieniem we współwłasności części budynku, z których właściciele korzystają wspólnie – klatki schodowej, strychu i piwnicy. W uzasadnieniu wniosku wnioskodawczymi podała, że jako współwłaścicielka nieruchomości zajmuje parter i cześć poddasza, jednakże jej zakres posiadania i korzystania znacznie równi się od przysługującego udziału. Uczestnik postępowania R. R. początkowo nie godził się na zniesienie współwłasności, po czym zmienił stanowisko i nie oponował wnioskowi E. B., z tym że nie zgadzał się by do wyodrębnionego wnioskodawczyni samodzielnego lokalu prowadziło wspólne wejście z pomieszczeniami zajmowanymi przez uczestnika. Uczestniczka postępowania B. Z. zgodziła się na zniesienie współwłasności, jednak nie zgodziła się na wydzielenie 3 samodzielnych lokali mieszkalnych w sposób proponowany przez wnioskodawczynię twierdząc, że na rusza on ustalony od 65 lat sposób korzystania z budynku mieszkalnego. Zgodziła się na zniesienie współwłasności w taki sposób, jak został ustalony sposób korzystania z budynku mieszkalnego.  Sąd ustalił, co następuje: Nieruchomość gruntowa zabudowana, oznaczona numerem geodezyjnym (...) o powierzchni 381 m 2 położona przy ul. (...) w O. zapisana w księdze wieczystej pod numerem (...) jest przedmiotem współwłasności B. Z. w 42/135 części, E. B. w 42/135 części i R. R. w 51/135 części ( dowód: odpis księgi wieczystej (...)). Nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym. Nieruchomość ta powstała w wyniku umowy znoszącej współwłasność zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 15.11.1997r. przez B. Z. i poprzedników prawnych stron tego postępowania- G. S. oraz C., J. i K. D.. Na mocy tej umowy z nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym (...) będącej we współwłasności G. S. w 9/30 części, B. Z. w 7/30 części, C. i J. małżonków D. w 7/30 części oraz K. D. w 7/30 części wydzielone zostały nieruchomości oznaczone numerami geodezyjnymi (...). Podział ten został zatwierdzony decyzją Kierownika Urzędu Rejonowego w W. z dnia 07.11.1997r. W umowie współwłaściciele dokonali częściowego zniesienia współwłasności pozostawiając zabudowaną budynkiem mieszkalnym działkę (...) we współwłasności a udziały współwłaścicieli zostały określone następująco: G. S. 34/90 części, B. Z. 28/90 części, C. i J. małżonków D. 28/90 części (dowód: akt notarialny zawierający umowę zniesienia współwłasności k. 117). W wyniku dziedziczenia udział małżonków D. został przejęty przez K. D.. W dniu 11.12.2015r. wnioskodawczyni zawarła umowę sprzedaży z K. D. nabywając od niego udział 42/135 części w działce (...). Podczas zawierania umowy sprzedaży sprzedający oświadczył, że w ramach udziału korzysta z dwóch pomieszczeń tj. kuchni i pokoju usytuowanych w budynku po prawej stronie, a dostęp do tych pomieszczeń jest zapewniony z sąsiedniej jego nieruchomości tj. działki oznaczonej numerem geodezyjnym (...) poprzez pomieszczenie sieni i w związku z tym kupująca zobowiązała się w terminie 2 lat wykonać własne niezależne wejście, jak również własną łazienkę i niezależne przyłącza mediów, zaś do czasu wykonania tych prac sprzedający udzielił zgody na dostęp do pomieszczeń z jego sieni i jego łazienki (dowód: kserokopia aktu notarialnego zawierającego umowę sprzedaży k. 26-28). W dniu 16.02.2016r. uczestnik postępowania R. R. nabył w nieruchomości 167/4 udział wynoszący 51/135 części. Sprzedająca oświadczyła , iż w ramach posiadanego udziału korzystała z pomieszczeń na piętrze i strychu tj. 2 pokoi, kuchni, przedpokoju i pomieszczenia gospodarczego – na pierwszym piętrze, oraz pomieszczenia o powierzchni około 50 m 2 na strychu nieużytkowym( dowód: akt notarialny zawierający umowę sprzedaży k. 29-33). Z pomieszczeń położonych na parterze, które funkcjonalnie tworzą samodzielny lokal korzystała B. Z.. Uczestnik postępowania R. R. po nabyciu udziału we współwłasności przystąpił do remontu pomieszczeń, które w ramach przypadającego mu udziału użytkował. W wyniku tych prac pomieszczenia te zyskały również charakter samodzielny (dowód: opinia biegłego A. Z. k.42-61, 95-97, 127-162, 358-396, oględziny nieruchomości k.286-288). Pomieszczenia w budynku mieszkalnym położonym na nieruchomości o numerze 167/4, z których korzysta wnioskodawczyni nie są samodzielne. Są one pozbawione zarówno funkcjonalnego połączenia jak również wejścia z nieruchomości 167/4. Wnioskodawczyni zgodnie z zawartą umową ze sprzedawcą udziału korzysta z wejścia znajdującego się w budynku na nieruchomości 167/6 stanowiącej własność K. D.. Podczas zawierania umowy sprzedaży z K. D. wnioskodawczyni wiedziała o utrwalonym między współwłaścicielami nieruchomości 167/4 sposobie korzystania z budynku mieszkalnego. To właśnie po to, by zapewnić możliwość korzystania z pomieszczeń w budynku na nieruchomości 167/4 bez ingerencji w dotychczasowy sposób korzystania pozostałych współwłaścicieli wnioskodawczyni ustaliła ze sprzedającym możliwość korzystania z nieruchomości 167/6. Aktualnie wnioskodawczyni zajmuje na parterze pokój i kuchnię- pomieszczenia o łącznej powierzchni 34,01m 2, uczestniczka B. Z. pomieszczenia o powierzchni 78,39m 2 a uczestnik R. R. pomieszczenia na poddaszu o powierzchni 84,39m 2 i na parterze klatkę schodową o powierzchni 4,48m 2. Pomieszczenia na poddaszu o powierzchni 10,52m 2 są niezagospodarowane ( dowód: opinia biegłego k.43-61, 357-396). Sąd zważył, co następuje: Stosownie do <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 211)">art.211 kc</a> każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno- gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągał za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Tak więc na gruncie regulacji <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 211)">art.211 kc</a> podział fizyczny jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, preferowanym przez ustawodawcę - co oznacza, że w sytuacji, gdy zniesienie współwłasności następuje z mocy orzeczenia sądu, powinien on brać pod uwagę przede wszystkim ten sposób wyjścia ze współwłasności, chyba że nie są nim zainteresowani sami współwłaściciele. Szczególnym sposobem podziału nieruchomości w celu zniesienia współwłasności jest wyodrębnienie własności lokali. Do tego sposobu zniesienia współwłasności stosuje się przepisy ustawy z dnia 24.06.1994r. własności lokali ( t.j. Dz. U. 2018r. poz.716 -art.11ust.1 ustawy). Warunkiem dopuszczalności ustanowienia odrębnej własności lokali w orzeczeniu znoszącym współwłasność jest samodzielność lokali mieszkalnych, przez którą rozumie się wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych (art. 2 ust.2 powołanej wyżej ustawy). Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi". Nieruchomość lokalowa nie może więc powstać przed uzyskaniem przez lokal, który będzie ją tworzył cech określonych w art. 2 ust. 2 i 4 ustawy. Art.11.<a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (ust. 2)">ust.2 ustawy o własności lokali</a> stanowi, że jeżeli uczynienie zadość przesłance samodzielności lokali wymaga wykonania robót adaptacyjnych, sąd może w postanowieniu wstępnym, uznającym żądanie ustanowienia odrębnej własności lokali w zasadzie za usprawiedliwione, upoważnić zainteresowanego uczestnika postępowania do ich wykonania - tymczasowo na jego koszt. Powyższe rozwiązanie jest niezbędne do zastosowania w przedmiotowej sprawie. Dotychczasowy sposób korzystania z budynku mieszkalnego przez współwłaścicieli nieruchomości spowodował, że w budynku funkcjonalnie istnieją już dwa samodzielne lokale- na parterze zajmowany przez B. Z. i część pomieszczeń na poddaszu zajmowana przez R. R.. Poszukując możliwości dostępu do pozostałych pomieszczeń parteru i poddasza zajmowanych przez wnioskodawczynię biegły sądowy A. Z., biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania i cechy samodzielności lokali zajmowanych przez uczestników postępowania, zaproponował dwa rozwiązania: jedno polegające na wykonaniu wejścia do pomieszczeń zajmowanych przez wnioskodawczynię na parterze ze wspólnego korytarzyka z uczestnikiem R. R. i drugie polegające na wykonaniu samodzielnego wejścia do pomieszczeń na parterze ze wspólnym wiatrołapem dla wejść do pomieszczeń na poddaszu i na parterze bądź z wiatrołapem oddzielnym (opinia biegłego k.43-61). Ważąc swoje interesy zainteresowane strony czyli wnioskodawczyni i uczestnik postępowania R. R. skłonni byli zaakceptować zaproponowany przez biegłego wariant IV podziału polegający na wykonaniu oddzielnego wejścia i wiatrołapu do pomieszczeń wnioskodawczyni ( opinia biegłego k.356-396). Zgodnie z opinią biegłego zakres prac adaptacyjnych powinien objąć wykonie wejścia głównego poprzez demontaż okna PCV, demontaż i zmianę lokalizacji instalacji elektrycznej podtynkowej i gniazd odbiorczych, wykonanie nowego nadproża nad otworem wejściowymi okiennym, wykonie otworu drzwiowego, montaż drzwi i okna, wykonanie wiatrołapu, wykonanie wejścia na poddasze w pomieszczeniu kuchni i schodów, adaptację poddasza oraz budowę sanitariatu ( opinia biegłego k.359-362). Wykonanie tych prac pozwoli na wyodrębnienie trzeciego samodzielnego lokalu. Wielkość poszczególnych lokali wprawdzie nie odpowiada dotychczasowym udziałom stron we współwłasności nieruchomości ale uwzględnia dotychczasowy zakres korzystania i jednocześnie statuuje samodzielny charakter lokali zajmowanych przez uczestników bez potrzeby dokonywania dodatkowych prac remontowo-adaptacyjnych. W ocenie sądu wykonanie powyższych prac w terminie do 30.06.2019r. jest możliwe tym bardziej, że wnioskodawczyni powinna być przygotowana i finansowo i logistycznie do przeprowadzenia adaptacji skoro wystąpiła z wnioskiem o zniesienie współwłasności nieruchomości przez ustanowienie odrębnej własności lokali a ponadto kupując udział w nieruchomości zobowiązała się wobec sprzedającego do wykonania wejścia do swoich pomieszczeń najpóźniej do 11.12.2017r. O powyższym sąd orzekł na postawie cytowanych wyżej przepisów. SSR Alina Kowalewska </div>