II SA/Rz 1431/22

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Magdalena Józefczyk /spr./ Sędziowie WSA Piotr Godlewski AWSA Karina Gniewek - Berezowska Protokolant starszy specjalista Anna Mazurek–Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 kwietnia 2023 r. sprawy ze skargi A. S.A. w [...] Oddział [...] na decyzję Wojewody Podkarpackiego z dnia 21 września 2022 r. nr N-III.7570.2.29.2022 w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia 23 lutego 2022 r. nr BGM-VI.436.1.2021.GL; II. zasądza od Wojewody Podkarpackiego na rzecz strony skarżącej A. S.A. w [...] Oddział [...] kwotę 4 046 zł /słownie: cztery tysiące czterdzieści sześć złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. UZASADNIENIE Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Wojewody Podkarpackiego (dalej: "Wojewoda", "organ odwoławczy" lub "organ II instancji") z 21 września 2022 r. nr N-III.7570.2.29.2022, wydana w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. Wydanie decyzji poprzedziło postępowanie administracyjne o następującym przebiegu: Decyzją z [...] sierpnia 2016 r. nr [...] Prezydent Miasta [...] (dalej: "Prezydent" lub "organ I instancji") ograniczył sposób korzystania z nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], poprzez wyrażenie zgody dla A. S.A. z/s w [...] (dalej: "skarżąca" lub "Spółka") na wejście w teren tej nieruchomości, celem wykonania inwestycji celu publicznego – budowy dwutorowej linii 110 kV. Z adnotacji zamieszczonej przez pracownika organu na decyzji znajdującej się w nadesłanych aktach administracyjnych wynika, że rozstrzygniecie to stało się ostateczne 8 października 2016 r. Wnioskiem z 1 marca 2021 r. Spółka zwróciła się do Prezydenta Miasta [...] o wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z opisanej wyżej nieruchomości. Decyzją z [...] lutego 2022 r. nr [...] Prezydent Miasta [...]: 1. ustalił odszkodowanie w wysokości 14 280 zł z tytułu zmniejszenia wartości prawa własności nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...], w związku z ograniczeniem sposobu jej korzystania określonym w decyzji z [...] sierpnia 2016 r.; 2. zobowiązał A. S.A. z/s w [...] do wypłaty ustalonego odkodowania na rzecz [...] po 4 760 zł. Organ I instancji podał, ze zgodnie z art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 344) – dalej: "u.g.n.", podstawę wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Postanowieniem z 25 marca 2021 r. powołano biegłego rzeczoznawcę majątkowego, który w sporządzonej 18 maja 2021 r. opinii określił wysokość zmniejszenia wartości działki nr [...] na kwotę 14 280 zł. W piśmie z 28 października 2021 r. biegły ustosunkował się do zarzutów skarżącej i podtrzymał swoją wycenę. W ocenie organu I instancji, sporządzony operat szacunkowy odpowiada wymogom określonym u.g.n. oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r. poz. 555). Tym samym mógł stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania na rzecz współwłaścicieli działki nr [...]. Skarżąca wniosła odwołanie od tej decyzji podnosząc, że odszkodowanie zostało ustalone w oparciu o wadliwie sporządzony operat szacunkowy. Zmniejszenie wartości nieruchomości w rozumieniu art. 128 ust. 4 u.g.n. nie powinno być utożsamiane z ograniczeniem możliwości inwestycyjnych, wynikających ze wskazań miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lecz winno wynikać z ograniczeń na skutek posadowienia urządzenia podczas jego budowy. W opisywanej sprawie rzeczoznawca majątkowy nie dokonał rozróżnienia obniżenia wartości nieruchomości, które może powstać na skutek prawnej lokalizacji urządzenia w dokumentach planistycznych oraz zmniejszenia wartości nieruchomości, które może powstać na skutek ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie art. 124 ust. 1 u.g.n, utożsamiając je ze współkorzystaniem z nieruchomości. Decyzją z 21 września 2022 r. nr N-III.7570.2.29.2022 Wojewoda Podkarpacki utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...]. Organ odwoławczy wskazał, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowił operat szacunkowy z 18 maja 2021 r., którego aktualność potwierdzono 18 maja 2023 r. Rzeczoznawca określił wartość działki nr [...] podejściem porównawczym, metodą porównania parami, przyjmując rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod tereny zielone z terenu miasta [...], ze szczególnym uwzględnieniem obrębu, w którym znajduje się wyceniania nieruchomość. Okresem badania rzeczoznawca objął przedział czasowy dwóch lat do daty sporządzenia operatu. W wyniku analizy biegły przyjął do wyceny pięć transakcji spełniających w jego opinii kryterium podobieństwa, z czego finalnie wyselekcjonował trzy transakcje nieruchomościami najbardziej podobnymi do wycenianej. Wartość odszkodowania z tytułu posadowienia urządzeń przesyłowych określono sposobem pośrednim (parametrycznym) na kwotę 14 280 zł. Zdaniem Wojewody, biegły dokonał wyceny zgodnej z § 43 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Sporządzona wycena nie został przyjęta bez uzasadnienia i nie jest wynikiem przypadkowości, a zatem zasadnie organ I instancji uznał przedłożoną opinię za prawidłową oraz spełniającą wymogi do ustalenia na jej podstawie wysokości odszkodowania. Tym bardziej, że w myśl art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Kwestionowanie rzetelności i prawidłowości operatu szacunkowego winno zaś odbyć się poprzez zwrócenie się przez stronę do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o kontrolę prawidłowości operatu w trybie art. 157 u.g.n. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, A. S.A. z/s w [...] wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a ponadto o zasądzenie kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji Spółka zarzuciła naruszenie: 1. art. 7, art. 8, art. 77 § 1 oraz art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r. poz. 2000 z późn. zm.) – dalej: "K.p.a.", poprzez nieprzeprowadzenie prawidłowej analizy okoliczności niniejszej sprawy oraz brak wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego, w szczególności operatu szacunkowego, w ramach którego nie uwzględniono wynikających z obowiązujących przepisów prawa wymogów formalnych przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości; 2. art. 138 § 2 K.p.a poprzez utrzymanie w mocy decyzji Prezydenta Miasta [...] i nieprzekazanie sprawy do ponownego rozpoznania pomimo istnienia szeregu istotnych naruszeń przepisów postępowania przed organem pierwszej instancji, co przesądza o wadliwości decyzji; 3. art. 80 w zw. z art. 140 K.p.a. w zw. z § 43 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez oparcie decyzji na operacie w zakresie którego organ dokonał błędnej oceny wartości dowodowej pod kątem kompletności i prawidłowości, pomimo, że biegły w ramach operatu szacunkowego nie przeanalizował czynników określonych w § 43 rozporządzenia; 4. art. 134 i art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 ust. 4 u.g.n. poprzez ustalenie nieprawidłowej wartości odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości w związku z zawyżeniem wysokości przyznanego odszkodowania z uwagi na nieprawidłowy i nieuzasadniony dobór nieruchomości podobnych przyjęty do wybranej metody szacowania wartości nieruchomości. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczas zajęte stanowisko. W piśmie procesowym z 12 grudnia 2022 r. Spółka przedłożyła sporządzony na jej zlecenie operat szacunkowy oraz podtrzymała zarzuty skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje; Sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r. poz. 2492). Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 259 z późn. zm.) – dalej: "P.p.s.a.". Stosownie do tego przepisu sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W myśl art. 145 § 1 P.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności, ewentualnie niezgodności z prawem, gdy dotknięte są one naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli miało ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 k.p.a. lub innych przepisach. Zgodnie z art. 151 P.p.s.a., w razie nieuwzględnienia skargi w całości albo w części Sąd oddala skargę odpowiednio w całości albo w części. Dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji Sąd stwierdził, że skarga zasługuje na uwzględnienie. Z powodu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie art. 124 u.g.n. przysługuje odszkodowanie. Podstawę ustalenia odszkodowania w tym przypadku przewiduje art. 128 ust. 4 u.g.n., zgodnie z którym odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Zasady wyceny szkód, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. określa § 43 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Zgodnie z ust. 1 tego przepisu, przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności: 1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji; 2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie. Przez stan zagospodarowania w przypadku nieruchomości zabudowanej rozumie się przeznaczenie i sposób wykorzystywania obiektów budowlanych oraz ich stan techniczny, a także cechy tych obiektów, a w szczególności gabaryty, formę architektoniczną, usytuowanie względem linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu (tak § 43 ust. 2 ww. rozporządzenia). W niniejszej sprawie istotne znaczenie ma treść § 43 ust. 3 ww. rozporządzenia, zgodnie z którym, przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się: 1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości; 2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; 3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; 4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, stosownie do art. 130 ust. 2 u.g.n. Operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego będzie więc podstawowym i kluczowym dowodem dla rozstrzygnięcia tego rodzaju sprawy, jako że wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla strony ograniczonej w prawie własności. Powinien więc spełniać nie tylko wymogi formalne, lecz określać odszkodowanie w sposób zgodny z wymogami przewidzianymi przepisami prawa, w tym przypadku przede wszystkim z § 43 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Należy więc pamiętać, że choć operat szacunkowy stanowi opinię biegłego z uwagi na zawarte tam wiadomości specjalne, którymi dysponuje rzeczoznawca majątkowy, to jednak jest on dowodem, który podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ nie jest więc zwolniony z obowiązku dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie z oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Należy pamiętać, że szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej, w tym w zakresie wyróżnionych cech rynkowych, nadawania im określonych wag czy przyjętych współczynników korygujących, nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych. Jednakże Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, logiczności i zupełności (zob. wyrok NSA z 31 stycznia 2012 r. I OSK 2085/11; wyrok NSA z 13 stycznia 2012 r. I OSK 173/11; wyrok WSA w Olsztynie z 15 lutego 2022 r. II SA/Ol 1067/21; dostępne na stronie: orzeczenia.nsa.gov.pl). W niniejszej sprawie, zdaniem Sądu zaistniała konieczność zbadania zgodności sporządzonego operatu z przepisem art. 128 ust. 4 u.g.n. w zw. z § 43 ww. rozporządzenia. Problem dotyczący zakresu odszkodowania, jakie przysługuje na podstawie art. 128 ust. 4 u.g.n. był już przedmiotem rozważań sądów administracyjnych. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 czerwca 2022r., I OSK 890/19 wskazał, że zmniejszenie wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. nie powinno być utożsamiane ze skutkami dla wartości nieruchomości, jakie wynikają z uchwalonych planów miejscowych czy wydanych decyzji lokalizacyjnych. W tych przypadkach właścicielowi nieruchomości służą roszczenia odszkodowawcze, o jakich mowa w ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. 2022, poz. 503 z późn. zm.) – dalej: "u.p.z.p.". W szczególności, zgodnie z art. 36 ust. 1 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z uwzględnieniem ust. 2 i art. 37 ust. 1, żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. W przypadku obniżenia wartości nieruchomości oznacza to prawo właściciela do żądania odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości, jeżeli zbywa tę nieruchomość (art. 36 ust. 3 u.p.z.p.). Jest to instrument prawny służący ochronie interesów ekonomicznych właścicieli nieruchomości objętych działaniem miejscowego planu. Natomiast przepis art. 128 ust. 4 u.g.n. dotyczy odszkodowań ustalanych w trybie administracyjnym za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 124 u.g.n. Zdarzeniami mogącymi rodzić szkodę nie są jednak same akty planistyczne, czy też decyzja lokalizacyjna, lecz faktyczne zakładanie i przeprowadzanie ciągów, przewodów i urządzeń. To za skutki tych zdarzeń właścicielowi nieruchomości służą dwa rodzaje roszczeń. Pierwsze dotyczy odszkodowania za szkody, jeżeli takie na nieruchomości powstaną (zgodnie z art. 124 ust. 4 u.g.n. w pierwszej kolejności podmiot występujący o zezwolenie ma bowiem obowiązek przywrócić nieruchomość do stanu poprzedniego). Powinno ono odpowiadać wartości poniesionych szkód. Drugie roszczenie dotyczy natomiast odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości. Przysługuje ono w przypadku, gdy wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 124 u.g.n., zmniejszy się wartość nieruchomości. Przy czym przepis § 43 ust. 3 ww. rozporządzenia wyraźnie określa czynniki, jakie należy wziąć pod uwagę przy określaniu wysokości tego rodzaju odszkodowania i są to: 1) zmiana warunków korzystania z nieruchomości; 2) zmiana przydatności użytkowej nieruchomości; 3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; 4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy. W analizowanym operacie szacunkowym biegły wskazał na następujące czynniki decydujące o wartości odszkodowania: – obniżenie wartości nieruchomości – funkcja rodzaju urządzenia i wielkości obszaru oddziaływania urządzeń, – negatywne skutki związane ze współkorzystaniem z pasa eksploatacyjnego przez przedsiębiorstwie przesyłowe, – inne czynniki mające wpływ na obniżenie wartości nieruchomości. Rzeczoznawca ustalając wartość odszkodowania nie odwołał się do czynników wskazanych w § 43 ust. 3 ww. rozporządzenia, lecz przedstawił trzy inne, niewymienione w ww. przepisie, które zostały określone w sposób ogólnikowy. Zdaniem Sądu rzeczoznawca w operacie szacunkowym winien wskazać, czy względem wycenianej działki zachodzą ograniczenia wskazane w § 43 ust. 3 pkt 1-4 ww. rozporządzenia i ile winno wynosić odszkodowanie z przyczyn wskazanych w tym przepisie. W przedmiotowym operacie szacunkowym brak jest informacji w tym zakresie, co świadczy o sporządzeniu operatu z naruszeniem § 43 ust. 3 ww. rozporządzenia i w rezultacie prowadzi do wniosku, że dowód ten nie mógł być podstawą ustaleń co do wysokości odszkodowania, przysługującego na podstawie art. 128 ust. 4 u.g.n. Rzeczoznawca powołał się na trzy opisane wyżej wskazane czynniki, które zostały sformułowane w sposób budzący wątpliwości co do zakresu ustalonego odszkodowania. W szczególności zwraca uwagę, że biegły uznał, że o wartości odszkodowania decydują negatywne skutki związane ze współkorzystaniem z pasa eksploatacyjnego przez przedsiębiorstwo przesyłowe. Należy natomiast wskazać, że ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości nie wiąże się z uprawnieniem po stronie przedsiębiorstwa przesyłowego do współkorzystania z nieruchomości w ramach pasa eksploatacyjnego. Tego rodzaju uprawnienie przedsiębiorstwo przesyłowe może nabyć w ramach służebności przesyłu. W przypadku natomiast ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie art. 124 u.g.n. przedsiębiorstwo ma prawo do założenia lub przeprowadzenia odpowiedniej sieci oraz wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii przewodów i urządzeń (por. wyrok WSA w Rzeszowie z 29 marca 2023 r. II SA/Rz 1424/22). W tym zakresie rację więc ma strona Skarżąca, która zarzuca, że rzeczoznawca dokonał wyceny wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu a nie odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek zastosowania art. 124 u.g.n. Należy bowiem podkreślić, że art. 128 ust. 4 u.g.n. nie przewiduje możliwości przyznania wynagrodzenia za współkorzystanie z obciążonej nieruchomości w przypadku gdy dochodzi do ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie art. 124 u.g.n. Wynagrodzenie za współkorzystanie z nieruchomości nie zostało również wymienione w § 43 ust. 3 ww. rozporządzenia, jako jeden z czynników, jakie należy uwzględnić przy obliczaniu zmniejszenia wartości nieruchomości. Możliwość przyznania właścicielowi nieruchomości wynagrodzenia przewidziana jest w ramach służebności przesyłu. Jednak jest to odmienna instytucja prawna a zasady dotyczące jej ustanawiania nie mają zastosowania przy ustalaniu odszkodowania za ograniczenie prawa własności na podstawie art. 124 u.g.n. Zwraca również uwagę, że z treści operatu wynika, że rzeczoznawca uwzględniał w ramach odszkodowania obniżenie wartości nieruchomości na skutek lokalizacji urządzenia przesyłowego. Jak już powyżej wskazano, odszkodowanie na skutek prawnej lokalizacji przewodów, czy też urządzeń przesyłowych stanowi przedmiot odrębnej instytucji prawnej, przewidzianej w art. 36 u.p.z.p. natomiast odszkodowanie na podstawie art. 128 ust. 4 u.g.n. należne jest z tytułu samych działań, polegających na zakładaniu i przeprowadzaniu ciągów, przewodów i urządzeń. Nie jest natomiast dopuszczalne rozszerzanie odszkodowania, poza zakres wyznaczony przez art. 128 ust. 4 u.g.n. w zw. z § 43 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Z tych przyczyn Sąd uznał, że operat szacunkowy z uwagi na niespełnienie wymogów, wynikających z art. 128 ust. 4 u.g.n. w zw. z § 43 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości nie mógł stanowić podstawy ustaleń dotyczących wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie. Organy nie dostrzegły, że wydały decyzje w przedmiocie ustalenia wartości odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego, który nie zawiera wyceny czynników wskazanych w § 43 ust. 3 ww. rozporządzenia. W toku ponownie prowadzonego postępowania organy winny uzyskać operat szacunkowy, spełniający wymogi, wynikające w szczególności z § 43 ww. rozporządzenia. Uznając, że w niniejszej sprawie doszło do istotnego naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. oraz art. 128 ust. 4 u.g.n. w zw. z § 43 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, Sąd uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta Miasta [...] z [...] lutego 2022 r. na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i lit. c) w zw. z art. 135 P.p.s.a. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 205 § 1 P.p.s.a. Na zasądzone koszty złożyły się: wpis od skargi w wysokości 429 zł, wynagrodzenie zawodowego pełnomocnika w wysokości 3 600 zł oraz opłata skarbowa od złożenia dokumentu pełnomocnictwa w wysokości 17 zł.