I OSK 1222/11

SENTENCJA Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący sędzia NSA Joanna Banasiewicz, Sędzia NSA Joanna Runge-Lissowska (spr.), Sędzia del. WSA Stanisław Marek Pietras, Protokolant asystent sędziego Agnieszka Gugała-Szczerbicka, po rozpoznaniu w dniu 5 października 2011 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Zarządu Dzielnicy Śródmieście Miasta Stołecznego Warszawy od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 11 kwietnia 2011 r. sygn. akt I SA/Wa 2029/10 w sprawie ze skargi R.B. na uchwałę Zarządu Dzielnicy Śródmieście Miasta Stołecznego Warszawy z dnia [...] maja 2010 r. nr [...] w przedmiocie odmowy umieszczenia na liście osób oczekujących na wynajęcie lokalu oddala skargę kasacyjną UZASADNIENIE Wyrokiem z dnia 11 kwietnia 2011 r. sygn. akt I SA/Wa 2029/10, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, po rozpoznaniu skargi R. B., stwierdził nieważność zaskarżonej przez niego uchwały Urzędu Dzielnicy Śródmieście m.st. Warszawy z dnia [...] maja 2010r. nr [...] w sprawie odmowy umieszczenia go na liście osób oczekujących na wynajęcie lokalu. W uzasadnieniu wyroku Wojewódzki Sąd, opisując stan sprawy, wyjaśnił: R. B. wstąpił w stosunek najmu lokalu 11 przy ul. K. z dniem 28 lutego 2004 r. na podstawie art. 691 k.c., po śmierci matki – poprzedniego najemcy, nieruchomość przy ul. K. została zwrócona w 2008 r. dawnym właścicielom, którzy dnia 25 stycznia 2010 r. wypowiedzieli umowę najmu z 3-letnim okresem wypowiedzenia, skutkiem czego R. B. musi opuścić lokal do 28 lutego 2013 r. i w tym stanie złożył wniosek w sprawie wynajęcia mu lokalu, jego średni dochód miesięczny wynosi 1615 zł. Podejmując uchwałę odmawiającą wpisania na listę osób oczekujących na wynajęcie lokalu Zarząd Dzielnicy Śródmieście powołał się na § 5 ust. 2 pkt 1 i ust. 4 uchwały Rady m.st. Warszawy nr LVIII/1751/2009 z dnia 9 lipca 2009 r. w sprawie zasad wynajmowani lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta stołecznego Warszawy (Dz.Urz. Woj. Maz. Nr 132, poz. 3937), zgodnie z którymi przepisy dotyczące wynajmowania lokali mają zastosowanie do osób, które zawarły umowę najmu przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i były zobowiązane do uiszczania czynszu regulowanego. R. B. stał się najemcą lokalu po wejściu w życie ustawy, zatem nie uiszczał czynszu regulowanego, przekraczał kryterium dochodowe, nie spełniał więc kryteriów wpisania go na listę. Przechodząc do rozważań, Wojewódzki Sąd przede wszystkim uznał, iż skarga jest dopuszczalna, bowiem wniesiona w sprawie z zakresu administracji publicznej i stwierdził: § 4 uchwały Rady m.st. Warszawy z dnia 9 lipca 2009 r. ustala krąg podmiotów, którym mogą być wynajmowane lokale z mieszkaniowego zasobu miasta, jednak § 5 zawiera wyjątki od tych zasad. Zgodnie z § 5 ust. 2 pkt 1 postanowień § 4 nie stosuje się do osób będących lokatorami zamieszkującymi w lokalach w budynkach prywatnych, którzy zobowiązani byli do uiszczania czynszu regulowanego i którym wypowiedziano umowy najmu, zaś stosownie do ust. 4 § 5 w stosunku do takich osób zwiększa się kryterium dochodowe. Poglądu organu, iż R. B. nie mieści się w tych kryteriach nie można podzielić. Wstąpił on w stosunek najmu na podstawie art. 691 k.c., zatem z mocy prawa, bez konieczności zawierania nowej umowy najmu, co potwierdza zaświadczenie Burmistrza Dzielnicy Śródmieście z 7 czerwca 2006 r. Wstąpienie w stosunek najmu oznacza więc, że najem nie wygasa, ale przekształca się podmiotowo po stronie najemcy. Pozwala to przyjąć, że między R. B. a wynajmującym z mocy prawa istnieje stosunek prawny o takiej samej treści jak ten, który łączył wynajmującego z dotychczasowym najemcą, tj. matką R. B., zatem może się on powoływać na wszelkie prawa i obowiązki wynikające ze stosunku najmu. Odmowa wpisania R. B. na listę osób narusza zatem rażąco § 5 ust. 2 pkt 1 i ust. 4 ww. uchwały Rady m.st. Warszawy z dnia 9 lipca 2009 r. Reprezentowany przez radcę prawnego, Zarząd Dzielnicy Śródmieście m.st. Warszawy wniósł skargę kasacyjną od tego wyroku, domagając się jego uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie i zarzucając: – naruszenie prawa materialnego § 5 ust. 2 pkt 1 i ust. 4 w zw. z § 4 uchwały nr LVIII/1751/2009 Rady m.st. Warszawy z dnia 9 lipca 2009 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu m.st. Warszawy poprzez ich błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, iż R. B. był osobą zobowiązaną do zapłaty czynszu regulowanego w rozumieniu art. 56 ust. 2 i 20 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, a co za tym idzie mają do niego zastosowanie przepisy § 5 ust. 2 pkt 1 i ust. 4 ww. uchwały. R. B. wniósł o oddalenie skargi kasacyjnej z uwagi na brak usprawiedliwionych podstaw. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga kasacyjna nie zasługiwała na uwzględnienie z uwagi na brak usprawiedliwionych podstaw. Uchwała nr LVIII/1751/2009 Rady m.st. Warszawy z dnia 9 lipca 2009 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta stołecznego Warszawy (Dz.Urz. Woj. Maz. Nr 132, poz. 3937 ze zm.), dalej "uchwała", w § 4 ustala krąg osób, którym mogą być wynajmowane lokale z mieszkaniowego zasobu miasta i są nimi bezdomni albo mający trudne warunki mieszkaniowe (6 m2 na osobę), a także zamieszkujące w pomieszczeniach nie nadających się na stały pobyt ludzi, a nadto w których gospodarstwie domowym średni dochód nie przekracza minimum. Od tych zasad § 5 przewiduje odstępstwa, stanowiąc m.in. w ust. 2 pkt 1, że nie stosuje się do osób będących lokatorami zamieszkującymi w lokalach w budynkach prywatnych, którzy byli zobowiązani do uiszczania czynszu regulowanego, a którym wypowiedziano umowę najmu, zaś w ust. 4, że minimum dochodowe w stosunku do osób, o których mowa w ust. 2 pkt 1 i 2 zwiększa się o 30% lub o 60%. W niniejszej sprawie Zarząd Dzielnicy Śródmieście uznał, że ww. wyjątki, przewidziane § 5 ust. 2 pkt 1 i ust. 4 nie mają zastosowania do R. B., z czym nie zgodził się Wojewódzki Sąd zasadnie. Z akt sprawy wynika, że R. B. wstąpił w stosunek najmu lokalu z dniem 21 lutego 2004 r. po śmierci matki, na podstawie art. 691 § 1 k.c. Podstawa stosunku najmu z takiego tytułu nie wymaga zawarcia nowej umowy najmu, co oznacza, iż, jak to podkreślił Wojewódzki Sąd Administracyjny, następuje tylko podmiotowa zmiana. Stosunek najmu trwa nadal, nieprzerwanie, a zmianie ulega jedynie tylko jeden podmiot umowy – najemca – osoba wstępująca w ten stosunek w miejsce dotychczasowego najemcy, po jego śmierci. W sprawie taki stan został też potwierdzony stosownym zaświadczeniem z dnia 7 czerwca 2006 r. Wstąpienie w stosunek najmu z mocy art. 691 § 1 k.c. pociąga za sobą taki skutek, że nowy najemca wchodzi w dotychczasowe prawa i obowiązki poprzedniego. Matka R. B. – dotychczasowy najemca, korzystała z praw i obowiązków wynikających z przepisów prawa lokalowego zastąpionych potem aktami o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych. Z mocy tych przepisów jednym z obowiązków, ale też i uprawnień, było opłacanie czynszu tzw. regulowanego. Instytucja ta została zniesiona w związku z wejściem w życie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i w zmianach Kodeksu cywilnego, dalej "ustawa", jednak z pewną ochroną tych lokatorów. Z art. 28 ust. 2 tej ustawy wynika bowiem, że do 31 grudnia 2004 r. w stosunkach najmu powstałych po dniu wejścia w życie ustawy, wysokość czynszu w lokalach, w których obowiązywał w dacie jej wejścia w życie czynsz regulowany, nie można przekraczać w stosunku rocznym 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Z przepisu tego można wyprowadzić wniosek, że mimo iż czynsz regulowany został zniesiony, gdyż przepisy ustawy nie używają tego pojęcia, jeśli idzie o jeden z istotnych elementów stosunku najmu, to jednak w dalszym ciągu czynsz taki pozostaje do końca 2004 r., choć już tak nienazwany, jednak uregulowany co do wysokości. Powiedzieć więc należy, iż matka R. B. opłacała czynsz regulowany w istocie do dnia swojej śmierci, początkowo na mocy przepisów o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych, które także czynsz ten wyraźnie określają, a następnie na mocy ww. art. 28 ust. 2 ustawy. Można więc uznać, iż wstąpienie przez R. B. w stosunek najmu z dniem 11 lutego 2004 r. z mocy prawa spowoduje, że to już on sam do końca 2004 r. opłacał czynsz regulowany w rozumieniu art. 28 ust. 2 ustawy. Zasadniczą kwestią jest, że wstąpienie w stosunek najmu z mocy art. 691 § 1 k.c. powoduje wejście nowego najemcy w prawa i obowiązki dotychczasowego i z tego już tytułu nowy najemca korzysta z uprawnień jakie przysługiwałyby dotychczasowemu, w tym do umieszczenia na liście osób uprawnionych do wynajmu lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy. Natomiast w tej sprawie dodatkowo potwierdza to prawo także art. 28 ust. 2 ustawy, o czym mowa wyżej. Rację miał zatem Wojewódzki Sąd Administracyjny, uznając, że zaskarżona uchwała narusza prawo i wobec tego skargę kasacyjną należało oddalić, na podstawie art. 184 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).