XVII AmC 3753/11

Sądy powszechne2012-10-29

Sygnatura

XVII AmC 3753/11

Data orzeczenia

2012-10-29

Rodzaj

SENTENCE

Sędziowie

Magdalena Kurc-Mazurkiewicz (PRESIDING_JUDGE)

Treść orzeczenia

Sygn. akt XVII AmC 3753/11 <div> <h2>WYROK</h2> <h5>W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ</h5> Dnia 29 października 2012 r. Sąd Okręgowy w Warszawie Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów XVII Wydział Ochrony Konkurencji i Konsumentów w składzie: Przewodniczący SSR (del.) Magdalena Kurc - Mazurkiewicz Protokolant Edyta Borucińska po rozpoznaniu w dniu 29 października 2012 r. w Warszawie na rozprawie sprawy z powództwa Stowarzyszenia (...) w P. przeciwko (...) spółce akcyjnej w W. o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone I. uznaje za niedozwolone i zakazuje (...) spółce akcyjnej w W. wykorzystywania: 1. postanowienia wzorca umowy o treści: „W przypadku niewykonania/niedotrzymania przez klienta obowiązku określonego w ust. 1 powyżej, Pośrednik zastrzega sobie prawo do pobrania kary umownej w wysokości 2.000 złotych” (§ 6 ust. 3 umowy), 2. postanowienia wzorca umowy o treści: „W przypadku zawarcia z pominięciem Pośrednika umowy sprzedaży albo umowy przedwstępnej sprzedaży albo umowy najmu (...) pomiędzy Klientem, a zbywcą (...) przedstawionym Klientowi przez Pośrednika, zarówno w czasie obowiązywania niniejszej umowy jak i po jej zakończeniu, Klient zobowiązuje się do zapłaty na rzecz Pośrednika kary umownej w wysokości 150% wynagrodzenia brutto określonego w § 3 ust. 1” (§ 5 ust. 1 umowy), SSR (del.) Magdalena Kurc - Mazurkiewicz Sygn. akt XVII AmC 3753/11 </div> <div> <h2>UZASADNIENIE</h2> Powód – Stowarzyszenie (...) w P. w dniu 8 lipca 2011 r. złożył dwa pozwy o uznanie za niedozwolone i zakazanie wykorzystywania w obrocie z konsumentami postanowień wzorca umowy stosowanego przez pozwanego – (...) spółkę akcyjną w W. w § 6 ust. 3 „Umowy pośrednictwa kupna nieruchomości” o treści  „W przypadku niewykonania/niedotrzymania przez Klienta obowiązku określonego w ust. 1 powyżej, Pośrednik zastrzega sobie prawo do pobrania kary umownej w wysokości 2.000 złotych” oraz w § 5 ust. 1 „Umowy pośrednictwa kupna nieruchomości” o treści  „W przypadku zawarcia z pominięciem Pośrednika umowy sprzedaży albo umowy przedwstępnej sprzedaży albo umowy najmu (...) pomiędzy Klientem, a zbywcą (...) przedstawionym Klientowi przez Pośrednika, zarówno w czasie obowiązywania niniejszej umowy jak i po jej zakończeniu, Klient zobowiązuje się do zapłaty na rzecz Pośrednika kary umownej w wysokości 150% wynagrodzenia brutto określonego w § 3 ust. 1.”. Zdaniem powoda postanowienie powyższe wypełniają znamiona klauzuli opisanej w <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 385(1);art. 385(1) § 1)">art. 385 ( 1) § 1 k.c.</a> (k. 2 – 3 w każdej z połączonych spraw). Pozwany otrzymał odpisy pozwów w dniu 23 sierpnia 2011 r. (data na zwrotnym potwierdzeniu odbioru - k.11), a dniu 6 września 2011 r. złożył odpowiedzi na pozew, wnosząc o oddalenie powództwa i zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych. Zdaniem pozwanego przedstawiony przez powoda projekt umowy nie stanowi wzorca umownego, w rozumieniu <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 385(1))">art. 385 1 k.c.</a>, gdyż jest to projekt przykładowej umowy pośrednictwa, proponowany jako punkt wyjścia dla negocjacji warunków umowy. Ponadto zdaniem pozwanego kara jest współmierna do możliwej szkody (k. 12 – 18 w sprawie XVII AmC 3753/11 oraz k. 12 – 17 w sprawie XVII AmC 3755/11). Na rozprawie w dniu 29 października 2012 r. w imieniu prawidłowo zawiadomionych stron – stawił się jedynie pełnomocnik strony pozwanej oraz wezwany świadek. Sąd postanowił połączyć do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy o sygnaturach XVII AmC 3753/11 oraz XVII AmC 3755/11 i dalsze postępowanie prowadzić pod sygnaturą XVII AmC 3753/11. W dalszej części rozprawy Sąd dopuścił i przeprowadził dowód z zeznań świadka T. O.. Dodatkowo dopuszczony został dowód z dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy – na okoliczności w pismach tych wskazane (k. 78 - 80). Sąd Okręgowy w Warszawie - Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, na podstawie materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy, ustalił następujący stan faktyczny: Pozwany - (...) spółka akcyjna w W. stosował w obrocie z konsumentami wzorzec umowny pod nazwą „Umowa pośrednictwa kupna nieruchomości”, określający prawa i obowiązki konsumentów świadczonych przez niego usług. Zamieszczone w § 6 ust. 3 tego wzorca postanowienie o treści „W przypadku niewykonania / niedotrzymania przez Klienta obowiązku określonego w ust. 1 powyżej, Pośrednik zastrzega sobie prawo do pobrania kary umownej w wysokości 2.000 złotych” stanowi niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 385(3);art. 385(3) pkt. 17)">art. 385 3 pkt 17 k.c.</a> („Umowy pośrednictwa kupna nieruchomości” - k. 7 – 9 akt XVII AmC 3753/11). Dodatkowo pozwany stosował w § 5 ust. 1 tegoż wzorca postanowienie o treści  „W przypadku zawarcia z pominięciem Pośrednika umowy sprzedaży albo umowy przedwstępnej sprzedaży albo umowy najmu (...) pomiędzy Klientem, a zbywcą (...) przedstawionym Klientowi przez Pośrednika, zarówno w czasie obowiązywania niniejszej umowy jak i po jej zakończeniu, Klient zobowiązuje się do zapłaty na rzecz Pośrednika kary umownej w wysokości 150% wynagrodzenia brutto określonego w § 3 ust. 1.” stanowi niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 385(3);art. 385(3) pkt. 17)">art. 385 ( 3) pkt 17 k.c.</a> („Umowy pośrednictwa kupna nieruchomości” - k. 7 – 9 akt XVII AmC 3755/11). Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zważył, co następuje: Podstawową zasadę ochrony konsumentów wyraża <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19970780483" title="Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. - Dz. U. z 1997 r. Nr 78, poz. 483 (art. 76)">art. 76 Konstytucji RP</a>, zgodnie z którym „władze publiczne chronią konsumentów, użytkowników i najemców przed działaniami zagrażającymi ich zdrowiu, prywatności i bezpieczeństwu oraz przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi. Zakres tej ochrony określa ustawa” (Dz. U. z 1997, Nr 78, poz. 483 ze zmianami). Przede wszystkim wyróżnić należy dwa rodzaje kontroli postanowień umownych, są to: kontrola abstrakcyjna i kontrola incydentalna. Kontrola incydentalna polega na badaniu określonego stosunku prawnego łączącego strony, dlatego wymaga aby stronami postępowania byli przedsiębiorca i konsument, których łączyła określona umowa lub wzorzec umowny, zaś wynik tej kontroli dotyczy wyłącznie stron postepowania. Natomiast w przypadku kontroli abstrakcyjnej „właściwość sądu jest ukształtowana inaczej - w sprawach tych orzeka wyłącznie Sąd Okręgowy w Warszawie - Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Powództwo przed tym sądem może wytoczyć każdy, kto potencjalnie mógłby być stroną umowy, organizacja społeczna, do której zadań statutowych należy ochrona interesów konsumentów, powiatowy (lub miejski) rzecznik konsumentów wykonujący zadania samorządu powiatowego (powiatu) w zakresie ochrony interesów konsumentów oraz Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów” (M. Skory, Klauzule abuzywne w polskim prawie ochrony konsumenta, wyd. Zakamycze 2005, źródło: LEX nr 50185). Ponadto mając na uwadze orzeczenie SN „kontrola abstrakcyjna polega na kontroli wzorca jako takiego, w oderwaniu od konkretnej umowy, której wzorzec dotyczy” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 października 2007 r., III SK 19/07). Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości w przypadku obu powództw. W ocenie Sądu pozwany prowadząc działalność gospodarczą, polegającą na świadczeniu usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wykorzystywał w obrocie z konsumentami postanowienia wzorca, które należało uznać za niedozwolone. Zgodnie z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 385(1);art. 385(1) § 1)">art. 385 1 § 1 k.c.</a> „postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa lub obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy”. Natomiast <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 385(1);art. 385(1) § 3)">art. 385 1 § 3 k.c.</a> stanowi, że „nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przyjętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta”. Odnośnie pierwszego postanowienia zawartego w § 6 ust. 3 „Umowa pośrednictwa kupna nieruchomości” o treści „W przypadku niewykonania/niedotrzymania przez Klienta obowiązku określonego w ust. 1 powyżej, Pośrednik zastrzega sobie prawo do pobrania kary umownej w wysokości 2.000 złotych” należy uznać za niedozwolone zgodnie z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 385(3);art. 385(3) pkt. 17)">art. 385 3 pkt 17 k.c.</a> z uwagi na to, iż nakłada na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego, a przez to kształtuje jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Sąd podzielił stanowisko powoda. Przede wszystkim o odpowiedzialności podmiotu świadczącego usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami stanowi <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741" title="Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 ()">ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami</a> (Dz. U. 1997, nr 115, poz. 741 ze zmianami), jednakże w ustawie tej mowa jedynie o odpowiedzialności zawodowej pośrednika. Do odpowiedzialności odszkodowawczej natomiast stosuje się ogólne przepisy <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ()">Kodeksu cywilnego</a> o odpowiedzialności za wyrządzoną szkodę. Ważne jest, że pośrednik w obrocie nieruchomościami, zgodnie z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741" title="Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 (art. 181;art. 181 ust. 1)">art. 181 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami</a>, „jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741" title="Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 (art. 180;art. 180 ust. 1;art. 180 ust. 1 a)">art. 180 ust. 1 i ust. 1a</a>, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesów osób, na których rzecz wykonuje te czynności”. Jest to więc zawód, którego wykonywanie oprócz posiadania szczególnych umiejętności podlega także pewnym standardom etycznym. Odpowiedzialność pośrednika, jak i konsumenta opiera się na <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 471)">art. 471 k.c.</a>, zgodnie z którym „dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi”. Natomiast <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 483;art. 483 § 1)">art. 483 § 1 k.c.</a> stanowi, iż „można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).” Zgodnie zaś z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 484;art. 484 § 1)">art. 484 § 1 k.c.</a> „w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w wysokości zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły”. Natomiast w przedmiotowej sprawie istotna jest również treść <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 484;art. 484 § 2)">art. 484 § 2 k.c.</a>, zgodnie z którym „jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej; to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana”. Kara umowna pełni rolę zabezpieczenia trwałości umowy, jej wykonania oraz pełni zarazem funkcję odszkodowawczą. Zdaniem Sądu zastosowana przez pozwanego stawka kary umownej jest rażąco wygórowana. „Ustalenie na rażąco wysokim poziomie należnej od konsumenta kary umownej za niewykonanie zobowiązania albo odstępnego za odstąpienie od umowy narusza wewnętrzną równowagę umowy i słuszność kontraktową, dyskryminując konsumenta” (Komentarz do kodeksu cywilnego. Zobowiązania. Tom 1 (red.) Gerard Bieniek, Wydanie 8, Wyd. LexisNexis, Warszawa 2007, s. 158). Zastrzeżona przez pozwanego kwota kary umownej w ocenie Sądu nie pozostaje w normalnym związku przyczynowym z zawarciem umowy. Przy ocenie rażącego wygórowania należy brać pod uwagę relację między wysokością zastrzeżonej kary umownej a wysokością wynagrodzenia należnego stronie zobowiązanej do zapłaty kary umownej (tak m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 maja 1980 r., I CR 229/80, OSNC 1980, nr 12, poz. 243). Dopuszczalne jest również odniesienie się do wysokości odszkodowania, jakie należałoby się wierzycielowi na zasadach ogólnych, tzn. w sytuacji, gdyby kara umowna nie została w ogóle zastrzeżona (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 czerwca 2003 r., III CKN 50/01). Za zasadnicze kryterium uznaje się jednak stosunek wysokości zastrzeżonej kary umownej do wysokości szkody doznanej przez wierzyciela (tak m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 września 2007 r., V CSK 139/07). W sytuacji, gdy kara umowna zostanie uznana za rażąco wygórowaną, powinna ona ulec zmniejszeniu w stopniu dostosowanym do jej dysproporcji (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 marca 1988 r., IV CR 58/88). Natomiast odnośnie drugiego postanowienia zawartego w § 5 ust. 1 „Umowy pośrednictwa kupna nieruchomości” o treści  „W przypadku zawarcia z pominięciem Pośrednika umowy sprzedaży albo umowy przedwstępnej sprzedaży albo umowy najmu (...) pomiędzy Klientem, a zbywcą (...) przedstawionym Klientowi przez Pośrednika, zarówno w czasie obowiązywania niniejszej umowy jak i po jej zakończeniu, Klient zobowiązuje się do zapłaty na rzecz Pośrednika kary umownej w wysokości 150% wynagrodzenia brutto określonego w § 3 ust. 1.” należy uznać za niedozwolone zgodnie z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 385(3);art. 385(3) pkt. 17)">art. 385 ( 3 )pkt 17 k.c.</a> z uwagi na to, iż nakłada na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego, a przez to kształtuje jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Również w zakresie tej klauzuli Sąd podzielił stanowisko powoda. Przede wszystkim o odpowiedzialności podmiotu świadczącego usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami stanowi <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741" title="Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 ()">ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami</a> (Dz. U. 1997, nr 115, poz. 741 ze zmianami), jednakże w ustawie tej mowa jedynie o odpowiedzialności zawodowej pośrednika. Do odpowiedzialności odszkodowawczej natomiast stosuje się ogólne przepisy <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ()">k.c.</a> o odpowiedzialności za wyrządzoną szkodę. Ważne jest, że pośrednik w obrocie nieruchomościami, zgodnie z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741" title="Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 (art. 181;art. 181 ust. 1)">art. 181 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami</a>, „jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741" title="Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 (art. 180;art. 180 ust. 1;art. 180 ust. 1 a)">art. 180 ust. 1 i ust. 1a</a>, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesów osób, na których rzecz wykonuje te czynności”. Jest to więc zawód, którego wykonywanie oprócz posiadania szczególnych umiejętności podlega także pewnym standardom etycznym. Odpowiedzialność pośrednika jak i konsumenta opiera się na <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 471)">art. 471 k.c.</a>, zgodnie z którym „dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi”. Natomiast <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 483;art. 483 § 1)">art. 483 § 1 k.c.</a> „można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).” Zgodnie z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 484;art. 484 § 1)">art. 484 § 1 k.c.</a> „w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w wysokości zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły”. Natomiast w przedmiotowej sprawie istotny jest też <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 484;art. 484 § 2)">art. 484 § 2 k.c.</a>, zgodnie z którym „jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej; to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana”. Kara umowna pełni rolę zabezpieczenia trwałości umowy, jej wykonania oraz pełni zarazem funkcję odszkodowawczą. Zdaniem Sądu zastosowana przez pozwanego stawka kary umownej jest rażąco wygórowana. „Ustalenie na rażąco wysokim poziomie należnej od konsumenta kary umownej za niewykonanie zobowiązania albo odstępnego za odstąpienie od umowy narusza wewnętrzną równowagę umowy i słuszność kontraktową, dyskryminując konsumenta” (Komentarz do kodeksu cywilnego. Zobowiązania. Tom 1 (red.) Gerard Bieniek, Wydanie 8, Wyd. LexisNexis, Warszawa 2007, s. 158). Zastrzeżona przez pozwanego kwota kary umownej w ocenie Sądu nie pozostaje w normalnym związku przyczynowym z zawarciem umowy. Przy ocenie rażącego wygórowania należy brać pod uwagę relację między wysokością zastrzeżonej kary umownej a wysokością wynagrodzenia należnego stronie zobowiązanej do zapłaty kary umownej (tak m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 maja 1980 r., I CR 229/80, OSNC 1980, nr 12, poz. 243). Dopuszczalne jest również odniesienie się do wysokości odszkodowania, jakie należałoby się wierzycielowi na zasadach ogólnych, tzn. w sytuacji, gdyby kara umowna nie została w ogóle zastrzeżona (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 czerwca 2003 r., III CKN 50/01). Za zasadnicze kryterium uznaje się jednak stosunek wysokości zastrzeżonej kary umownej do wysokości szkody doznanej przez wierzyciela (tak m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 września 2007 r., V CSK 139/07). W sytuacji, gdy kara umowna zostanie uznana za rażąco wygórowaną, powinna ona ulec zmniejszeniu w stopniu dostosowanym do jej dysproporcji (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 marca 1988 r., IV CR 58/88). Nadto Sąd uznał, iż użyta przez pozwanego w zakwestionowanym postanowieniu konstrukcja myślowa „(…) zarówno w czasie obowiązywania niniejszej umowy jak i po jej zakończeniu” stanowi istotne naruszenie interesów konsumentów zważywszy na zakres odpowiedzialności pośrednika w obrocie nieruchomościami. W ocenie Sądu pozwany powinien precyzyjnie określić czas w jakim przysługiwać mu będzie prawo do kary umownej, bowiem w przeciwnym razie kontrahent pozwanego byłby zmuszony sprzedać nieruchomość wyłącznie klientowi przychodzącemu od pozwanego. W przeciwnym razie narażałby się na zarzut naruszenia postanowień umowy. Na potwierdzenie swego stanowiska odnośnie indywidualnego uzgadniania treści umowy – pozwany zgłosił wniosek dowodowy w postaci świadka T. O.. Świadek zeznał, iż pozwany nie ma wzorca umowy i go nie stosuje. Są jedynie pewne projekty, które proponuje klientom – każdy klient ma indywidualnie konstruowaną umowę. Dalej świadek przyznał, że są elementy umowy – postanowienia, które są jednakowe dla wszystkich: przedmiot umowy, zakres umowy, sposób wyliczenia wynagrodzenia, są klauzule, które dotyczą przetwarzania danych osobowych, obowiązkowego ubezpieczenia pośrednika, odpowiedzialności cywilnej pośrednika, są też ustalenia dotyczące kar umownych. Według świadka ten ostatni element podlega negocjacjom. Pozwany stosuje zasadę, że umowa pośrednictwa jest umową ekwiwalentną tzn. nikt nie ma obowiązku do jej przystępowania, poprzez osiągnięty kompromis strony przystępują do jej zawarcia. Świadek zeznał też, że teoretycznie pośrednicy mogą zmienić wysokość kary umownej wskazanej w umowie, bo inaczej będzie się przedstawiać sytuacja klienta przy nieruchomości o wartości 100 tysięcy złotych, a inaczej o wartości 10 milionów złotych. Indagowany przez pełnomocnika pozwanego świadek wskazał, iż teoretycznie klient ma możliwość posługiwania się swoim wzorem umowy, ale zdarza się to niezwykle rzadko, zazwyczaj dotyczy to podmiotów gospodarczych, a nie konsumentów. Zeznania świadka nie pozwoliły na ustalenie, że klauzule których dotyczy niniejsze postępowanie – są indywidualnie uzgadniane z klientem – konsumentem. Wskazanie, że nikt nie ma obowiązku zawierania umowy z pozwanym jest dla niniejszego postępowania. W większości przypadków umowy zawierane są bowiem dobrowolnie. Kwestią istotną dla niniejszej sprawy było natomiast to, czy klient ma wpływ na klauzule dotyczące wysokości kar umownych. Zeznania świadka, które Sąd uznał za wiarygodne - wskazują, iż możliwość taka była jedynie teoretyczna. Zatem teza strony pozwanej nie znalazła potwierdzenia w materiale dowodowym. O kosztach postępowania orzeczono w punkcie drugim i trzecim wyroku na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 98;art. 98 § 1)">art. 98 § 1 k.p.c.</a> Zgodnie z tym przepisem strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Przedmiotowe powództwo zostało uwzględnione w całości, a zatem na pozwanym - (...) S.A. w W. ciąży obowiązek zwrotu powodowi kosztów procesu, które poniósł w związku ze swym udziałem w sprawie. Dlatego Sąd na podstawie § 14 ust. 3 pkt 2 w zw. z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20021631349" title="Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu - Dz. U. z 2002 r. Nr 163, poz. 1349 (§ 2;§ 2 ust. 2)">§ 2 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu</a> (Dz. U. nr 163. poz. 1349 ze zm.) zasądził od pozwanego kwotę 720 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu, a także opłatę stałą od pozwu w kwocie 600 zł (sześćset złotych). Sąd obciążył pozwaną również kosztami publikacji prawomocnego wyroku w Monitorze Sądowym i Gospodarczym zgodnie z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 479(44))">art. 479 44 k.p.c.</a> Mając powyższe na względzie, Sąd orzekł jak w sentencji. </div> <div> <h2>ZARZĄDZENIE</h2> Odpis uzasadnienia doręczyć pełnomocnikowi strony pozwanej. </div>