I ACz 993/12

Sądy powszechne2012-11-05

Sygnatura

I ACz 993/12

Data orzeczenia

2012-11-05

Rodzaj

DECISION

Sędziowie

Lucyna Świderska-PilisPiotr Wójtowicz (PRESIDING_JUDGE)Tomasz Ślęzak

Podstawa prawna

art. 730 k.p.c.

Treść orzeczenia

Sygn. akt I ACz 993/12 <div> <h2>POSTANOWIENIE</h2> Dnia 5 listopada 2012 r. Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny w składzie : Przewodniczący: SSA Piotr Wójtowicz Sędziowie : SA Lucyna Świderska-Pilis SO del. Tomasz Ślęzak (spr.) po rozpoznaniu w dniu 5 listopada 2012 r. w Katowicach na posiedzeniu niejawnym sprawy z powództwa M. B. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w C. o uchylenie uchwał na skutek zażalenia pozwanej, na postanowienie Sądu Okręgowego w Częstochowie z dnia 1 czerwca 2012 r., sygn. akt I C 173/12, postanawia: oddalić zażalenie Sygn. akt I ACz 993/12 </div> <div> <h2>UZASADNIENIE</h2> Zaskarżonym postanowieniem Sąd Okręgowy w Częstochowie udzielił zabezpieczenia poprzez wstrzymanie wykonania uchwał podjętych na zebraniu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w C. z dnia 30 marca 2012 r. w sprawach: <dl> <dt>-</dt> <dd> udzielenia zarządowi wspólnoty mieszkaniowej pełnomocnictwa do zaciągnięcia kredytu w Banku (...) S.A. na inwestycję termomodernizacyjną, </dd> <dt>-</dt> <dd> udzielenia zarządowi wspólnoty mieszkaniowej pełnomocnictwa do czynności związanych z podpisaniem umów z wykonawcami na realizację inwestycji, </dd> <dt>-</dt> <dd> wyrażenia zgody na czynności umożliwiające zainstalowanie zestawów hydroforowych w budynku, </dd> </dl> do czasu prawomocnego zakończenia postępowania w sprawie. W uzasadnieniu Sąd I instancji stwierdził, że powódka w uzasadnieniu pozwu wskazała, iż w trakcie zebrania pozwanej Wspólnoty w dniu 30 marca 2012 r., na którym podjęto zaskarżone uchwały doszło do uchybień proceduralnych polegających między innymi na braku kontroli nad tym, czy wszystkie osoby uczestniczące w zebraniu są do tego uprawnione. Nadto powódka podniosła zarzut, iż podejmując uchwałę w sprawie udzielenia zarządowi pozwanej pełnomocnictwa do zawarcia umowy kredytowej na pokrycie kosztów termomodernizacji członkom wspólnoty nie przedstawiono kosztorysów, kalkulacji i nie zapoznano ich z zakresem robót oraz warunkami kwotami, harmonogramem spłat rat kredytu. Z kolei uchwałę w sprawie udzielenia zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej (...) pełnomocnictwa do czynności związanych z podpisaniem umów z wykonawcami na realizację inwestycji podjęto z pominięciem szczegółowych informacji o zakresie inwestycji i jej kosztach. Właścicielom nie przedstawiono żadnej ze złożonych ofert, nie poinformowano jacy przedsiębiorcy złożyli oferty, jakie były ceny ofertowe i pozostałe parametry, a także nie wyjaśniono kto i wedle jakich kryteriów dokonał wyceny. Uchwałę zaś w sprawie wyrażenia zgody na czynności umożliwiające zainstalowanie zestawów hydroforowych w budynku, podjęto bez uprzedniego wykazania zasadności tych prac oraz nie przedkładając właścicielom lokali opinii technicznej co do prawidłowości i konieczności przeprowadzenia tych robót. Nie przedstawiono także kosztów realizacji tych prac, ofert złożonych przez wykonawców ani też kryteriów ich oceny. W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał, że powódka uprawdopodobniła roszczenie bowiem przytoczone przez nią argumenty uzasadniają wątpliwości co do zgodności przedmiotowych uchwał z prawidłowym zarządzaniem nieruchomością wspólną. Uznał Sąd również, że powódka uwiarygodniła interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia bowiem wstrzymanie wykonania uchwał do czasu prawomocnego zakończenia procesu zagwarantuje stabilizację działań związanych ze sprawowaniem zarządu nieruchomością w odniesieniu zarówno do właścicieli lokali jaki i osób trzecich – ewentualnych wykonawców robót. Powyższe postanowienie zaskarżyła pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) w zażaleniu podnosząc między innymi, że w trakcie zebrania w dniu 30 marca 2012 r. zarządca nieruchomości udzielał wyjaśnień co do kwestii technicznych związanych z inwestycją termomodernizacyjną. Budynek Wspólnoty wymaga szybkich działań w celu utrzymania go w należytym stanie technicznym. W 2011 r. wykonano projekt termomodernizacji i audyt energetyczny, które sfinansowano przez pozwaną. Zarząd pozwanej i zarządca przeprowadzali wizje lokalne obiektów, w których roboty przeprowadzali przedsiębiorcy ubiegający się o uzyskanie zlecenia na przeprowadzenie prac termomodernizacyjnych. Skarżąca wniosła o „odstąpienie od wykonania zaskarżonych uchwał”. Sąd Apelacyjny zważył, co następuje: Zażalenie nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z przepisem <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 25)">art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali</a> (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.) sąd może wstrzymać wykonanie zaskarżonej uchwały wspólnoty. Podstawą takiego rozstrzygnięcia są uchybienia proceduralne przy podejmowaniu uchwał lub też ich wady merytoryczne. W rozpoznawanej sprawie powódka zdołała uprawdopodobnić swe roszczenie wskazując na nieprawidłowości, którymi dotknięte są zaskarżone uchwały mogące świadczyć o tym, że naruszają one zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak również błędy proceduralne przy podejmowaniu zaskarżonych uchwał. Twierdzenie takie znajduje oparcie w porównaniu zarzutów powódki z protokołem zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w C. z dnia 30 marca 2012 r. oraz z treścią uchwał. Zarówno z treści protokołu jak i uchwały nr (...) pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, w sprawie udzielenia pełnomocnictwa zarządowi Wspólnoty do czynności związanych z zaciągnięciem i zabezpieczeniem kredytu oraz podpisania w imieniu Wspólnoty umowy kredytowej z Bankiem (...) S.A. na inwestycję termomodernizacyjną, współfinansowaną przez Bank (...) w W. wynika, że pominięto kwestię zabezpieczenia kredytu oraz granic upoważnienia pełnomocników pozwanej do działania w tej kwestii. Tymczasem zarówno z tytułu powyższej uchwały jak i treści jej punktu (...)wynika, że właściciele mieszkań udzielają pełnomocnictwa do podejmowania czynności także w tej materii. Dlatego też uznać należy, że zasadnie powódka podnosiła, iż sposób w jaki warunki zawarcia umowy kredytowej przedstawiono na zebraniu Wspólnoty oraz ujęto w uchwale nr (...) mogą budzić zastrzeżenia co do ich zgodności z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Zaskarżając uchwałę nr (...)pozwanej Wspólnoty z dnia 30 marca 2012 r. w sprawie udzielenia pełnomocnictwa zarządowi do czynności umożliwiających modernizację własnej sieci wodociągowej w celu podwyższenia ciśnienia dla lokali mieszkalnych położonych powyżej piątego piętra w segmentach B, C i D budynku Wspólnoty, powódka podniosła, że właściciele lokali nie zostali zapoznani z planowanymi kosztami tej inwestycji ani też kryteriami wyboru ofert na jej realizację. Powyższe twierdzenia powódki znajdują oparcie we wcześniej powoływanym protokole zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej (...) , z którego wynika, że obecnie pozwana korzysta z hydroforni należącej do PKP a jedynie szacunkowo określony koszt jej obsługi i utrzymania może wynosić 10 000 złotych. W protokole nie odniesiono się w ogóle do wydatków na realizację tej inwestycji, zaś w kwestii efektów ekonomicznych modernizacji sieci wodociągowej zarządca ograniczył się jedynie do stwierdzenia, że może się ona okazać finansowo korzystniejsza dla Wspólnoty. Zważywszy, że w oparciu o powyższe pozwana podjęła uchwałę nr (...), mocą której zarządcy udzielono bardzo ogólnie sformułowanego pełnomocnictwa do podjęcia czynności koniecznych do uzyskania zgody na modernizację sieci wodociągowej , nie zakreślając żadnych granic umocowania, uznać należy, że powódka uprawdopodobniła, iż uchwała ta narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Z kolei podjęcie uchwały oznaczonej numerem (...) z dnia 30 marca 2012 r. obarczone było błędem natury proceduralnej. Z zawiadomienia o zwołaniu na dzień 30 marca 2012 r. zebrania pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej wynika, że porządek obrad miał obejmować podjęcie uchwały o udzieleniu pełnomocnictwa zarządowi do czynności związanych z podpisaniem umów z wykonawcami na realizację inwestycji (punkt (...) zawiadomienia) Tymczasem jak wynika z protokołu zebrania, informacja zarządcy nie dotyczyła przedmiotu podjętej następnie uchwały nr (...) w sprawie „zatwierdzenia finansowania inwestycji termomodernizacyjnej ze środków częściowo pochodzących z kredytu z Banku (...) w W. za pośrednictwem Banku (...) w C. na kwotę 900 tys. złotych, spłacanego przez okres piętnastu lat lub krótszym w całości z funduszu remontowego nie niższego niż 2,80zł/m 2 p.u. lokali”. Materia regulowana tą uchwałą w żaden sposób nie koresponduje z porządkiem obrad, który jak wynika ze wzmianki poczynionej w protokole, nie został zmieniony. Jest rzeczą oczywistą, że w rozpoznawanej sprawie odstąpienie od wstrzymania wykonania zaskarżonych uchwał może uniemożliwić osiągnięcie celu postępowania bowiem skutkować może wydatkowaniem znaczących kwot z naruszeniem zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i wywołać w ten sposób następstwa o nieodwracalnym charakterze. Dlatego też uznać należało, że uprawniona uprawdopodobniła również interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia. Zatem wobec wystąpienia w niniejszej sprawie obydwu przesłanek wymienionych w <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 730(1);art. 730(1) § 1)">art. 730 1 § 1 k.p.c.</a> zaskarżone postanowienie zasługuje na aprobatę, co mając na uwadze, Sąd Apelacyjny, na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 385)">art. 385 k.p.c.</a> w związku z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 397;art. 397 § 2)">art. 397 § 2 k.p.c.</a>, oddalił zażalenie. Sygn. akt I ACz 993/12 Zarządzenie: 1) (...) 2) (...) -. -. <dl> <dt>-</dt> <dd> (...) </dd> <dt>-</dt> <dd> (...) </dd> </dl> 2) (...) K., (...) (...) </div>