I C 249/12

<p> <strong> <!-- -->Sygn. akt I C 249/12 </strong> </p> <div> <h2>WYROK</h2> <h5>W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ</h5> <p>Dnia 17 grudnia 2012 roku</p> <p> <strong> <!-- -->Sąd Okręgowy w Legnicy I Wydział Cywilny </strong> </p> <p>w składzie następującym:</p> <p>Przewodniczący: <strong> <!-- -->SSO Katarzyna Kamińska </strong> </p> <p>Protokolant: Marta Radosz</p> <p> <strong> <!-- -->po rozpoznaniu w dniu 17 grudnia 2012 roku w Legnicy</strong> </p> <p>sprawy z powództwa Gminy <span class="anon-block">L.</span> <span class="anon-block"> - Zarząd (...)</span> w <span class="anon-block">L.</span> </p> <p>przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej <span class="anon-block">(...)</span> w <span class="anon-block">L.</span> </p> <p>o uchylenie uchwały</p> <p>I.  oddala powództwo;</p> <p>II.  zasądza od strony powodowej na rzecz strony pozwanej kwotę 240,00zł tytułem zwrotu kosztu zastępstwa procesowego.</p> </div> <div> <h2>UZASADNIENIE</h2> <p>Powód Gmina <span class="anon-block">L.</span>reprezentowana przez <span class="anon-block">Zarząd (...)</span>w <span class="anon-block">L.</span>w pozwie z dnia 24 sierpnia 2012 r. skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej <span class="anon-block">(...)</span>w <span class="anon-block">L.</span>wniosła o uchylenie w części uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej <span class="anon-block">(...)</span>, nr 1/07/2012 z dnia 23.07.2012 r. w sprawie wykonania prac remontowych w części wspólnej, tj. § 3 ust. 2 i § 4 uchwały, o której powód został powiadomiony w dniu 26 lipca 2012 r.</p> <p>W uzasadnieniu swojego żądania podała, że Wspólnota Mieszkaniowa <span class="anon-block">(...)</span>w <span class="anon-block">L.</span>podjęła uchwałę nr 1/07/2012 w sprawie wykonania prac remontowych w części wspólnej nieruchomości. Skarżoną uchwałą zdecydowała o wykonaniu prac remontowych polegających na remoncie kapitalnym poszycia ceramicznego dachu. Wartość prac określono na 103.000,00 złotych. W § 3 ust. 2 postanowiono, że za pełnienie obowiązków nadzoru inwestorskiego, zarządca nieruchomości <span class="anon-block">(...)</span> Sp. z o.o. w <span class="anon-block">L.</span>otrzyma wynagrodzenie w wysokości 2.000,00 złotych. Z kolei w § 4 Wspólnota postanowiła, że Centrum za przygotowanie dokumentacji finansowo- księgowej niezbędnej do uzyskania kredytu otrzyma jednorazowe wynagrodzenie w wysokości 1.000,00 zł. W ocenie skarżącego przedmiotowa uchwała narusza prawo, zasady prawidłowego zarządu oraz uzasadnione interesy powoda, tj. <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741" title="Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 (art. 14)">art. 14</a> w zw. z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741" title="Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 (art. 186)">art. 186 ustawy o gospodarce nieruchomościami</a> i <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 25;art. 25 ust. 1)">art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali</a>, ponieważ Wspólnota postanowiła dodatkowo wynagrodzić czynności zarządcy, które powinien podjąć w ramach wykonywanego zarządu nieruchomością. Wspólnota postanawiając o przyznaniu zarządcy dodatkowego wynagrodzenia nie wskazała, że znajduje to swoją podstawę w umowie o zarządzanie, a zarządca nieruchomości nie może czerpać korzyści z zarządzania nieruchomością oprócz pobierania wynagrodzenia, chyba że umowa o zarządzanie stanowi inaczej.</p> <p>W odpowiedzi na pozew Wspólnota Mieszkaniowa <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">L.</span> wniosła o jego oddalenie. Zarzuciła, że zaskarżona przez powoda uchwała nie narusza ani prawa, ani zasad prawidłowego zarządu, ani też uzasadnionych interesów powoda. Pozwany podniósł, że powód błędnie interpretuje przepis <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741" title="Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 (art. 185;art. 185 ust. 5)">art. 185 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami</a>, bowiem regulacja tego przepisu dotyczy zakazu czerpania przez zarządcę innych korzyści z zarządzania nieruchomością wspólną niż pobieranie wynagrodzenia. Chodzi więc w tym przepisie o pobieranie przez zarządcę za wykonywane przez niego czynności zarządzania innych świadczeń niż wynagrodzenie, jak np. korzystanie z nieruchomości lub jej części. W tym też rozumieniu umowa o zarządzanie z powodową wspólnotą mieszkaniową zawarta w dniu 13 kwietnia 2005 r. nie zawiera postanowień w przedmiocie czerpania przez zarządcę dodatkowych – innych niż wynagrodzenie- korzyści, gdyż zarządzający nie zamierzał jak i nie zamierza takich korzyści czerpać.</p> <p>Strona pozwana zarzuciła również, że w świetle zawartej umowy o zarządzanie, ale też w świetle <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741" title="Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 ()">ustawy o gospodarce nieruchomościami</a>, sprawowanie obowiązków nadzoru inwestorskiego, a także kompleksowa obsługa zaciągniętego przez Wspólnotę kredytu, nie należą do czynności zarządzania nieruchomością wspólną. Z podanych względów Wspólnota Mieszkaniowa za odrębnym wynagrodzeniem powierzyła te obowiązki <span class="anon-block">(...)</span> Sp. z o.o., tak jak to mogła powierzyć każdemu innemu podmiotowi na rynku.</p> <p> <strong> <!-- -->Sąd ustalił następujący stan faktyczny sprawy :</strong> </p> <p>Uchwałą nr 1/03/2005 Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej w <span class="anon-block">L.</span> przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> dokonała wyboru zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej w osobie <span class="anon-block">I. S.</span> – właścicielki <span class="anon-block">lokalu nr (...)</span>.</p> <p> <strong> <!-- -->Dowód: </strong>-uchwała nr 1/03/2005 Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości</p> <p>położonej w <span class="anon-block">L.</span> przy <span class="anon-block">ul. (...)</span>, k.23.</p> <p>W dniu 13 kwietnia 2005 r. Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej w <span class="anon-block">L.</span> przy <span class="anon-block">ulicy (...)</span> zawarła z <span class="anon-block">(...)</span> Sp. z o.o. w <span class="anon-block">L.</span> umowę o zarządzaniu nieruchomością wspólną. W umowie tej w § 6 szczegółowo uregulowano obowiązki zarządcy.</p> <p> <strong> <!-- -->Dowód: </strong>-umowa o zarządzaniu nieruchomością wspólną z 13.04.2005 r.,</p> <p>k.26.</p> <p>Uchwałą nr 1/07/2012 Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej w <span class="anon-block">L.</span>przy <span class="anon-block">ul. (...)</span>w <span class="anon-block">L.</span>postanowiła wykonać prace remontowe w części wspólnej nieruchomości polegające na remoncie kapitalnym poszycia ceramicznego dachu. Wartość prac remontowych określono na kwotę 103.000,00 złotych, które postanowiono pokryć ze środków funduszu remontowego w kwocie 3.000 złotych oraz z zaciągniętego kredytu w kwocie 100.000,00 złotych. W § 3 uchwały Wspólnota postanowiła powierzyć <span class="anon-block">(...)</span>Sp. z o.o. w <span class="anon-block">L.</span>obowiązki nadzoru inwestorskiego i ustaliła wynagrodzenie za pełnienie tych obowiązków w wysokości 2.000 złotych, które miało zostać sfinansowane ze środków finansowych zgromadzonych na Funduszu Remontowym Wspólnoty. W § 4 uchwały Wspólnota postanowiła, że po podpisaniu umowy kredytowej <span class="anon-block">(...)</span>otrzyma jednorazowe wynagrodzenie za wykonanie czynności związanych z przygotowaniem kompleksowej dokumentacji finansowo- księgowej niezbędnej do uzyskania kredytu, monitorowaniu sytuacji ekonomiczno-finansowej Wspólnoty Mieszkaniowej, terminową spłatą kredytu oraz za sporządzanie kwartalnych i półrocznych analiz sytuacji ekonomiczno finansowej Wspólnoty przez okres kredytowania, w wysokości 1.000 złotych i kwota ta obciążać będzie <span class="anon-block">Fundusz (...)</span>Wspólnoty.</p> <p> <strong> <!-- -->Dowód: </strong>-uchwała nr 1/07/2012 Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości</p> <p>położonej w <span class="anon-block">L.</span> przy <span class="anon-block">ul. (...)</span>, k.7.</p> <p>Treść powyższej uchwały została doręczona Dyrektorowi Zarządu <span class="anon-block"> (...)</span> w <span class="anon-block">L.</span> w dniu 26 lipca 2012 r.</p> <p> <strong> <!-- -->Dowód: </strong>-pismo z 24.07.2012 r., k.6</p> <p> <strong> <!-- -->Sąd zważył, co następuje :</strong> </p> <p>Powództwo jako nieuzasadnione podlega oddaleniu. Zgodnie z treścią <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 25)">art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali</a>, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do Sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo powyższe może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. W przedmiotowej sprawie prekluzyjny termin przewidziany do wytoczenia powództwa został zachowany, bowiem o treści zaskarżonej uchwały powód dowiedział się w dniu 26 lipca 2012 r., zaś pozew o częściowe uchylenie uchwały wniósł w dniu 24 sierpnia 2012 r.</p> <p>Powód zarzucając podjętej uchwale sprzeczność z przepisami prawa, przywołał treść <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 14)">art. 14 ustawy o własności lokali</a> i <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741" title="Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 (art. 185)">art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami</a>. Podniósł, że art. 14 ustawy o własności stanowi, że w skład kosztów zarządu nieruchomością wspólną wchodzi m. in. wynagrodzenie zarządcy. Zaś <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741" title="Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 (art. 185)">art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami</a> stanowi, że zarządca działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej ze wspólnotą mieszkaniową. Zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynika z przepisów <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741" title="Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 ()">ustawy o gospodarce nieruchomościami</a>, z przepisów innych ustaw oraz umowy o zarządzanie nieruchomością. Zatem zdaniem powoda, to umowa stanowi podstawę stosowania określonego sposobu naliczania i uiszczania zapłaty należnej zarządcy. Wspólnota postanawiając o przyznaniu dodatkowego wynagrodzenia Zarządcy nie wskazała, że znajduje to swoją podstawę w umowie o zarządzanie. Powyższe zarzuty powoda nie zasługują na uwzględnienie. <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741" title="Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 (art. 185;art. 185 ust. 5)">Art. 185 ust 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami</a> wskazuje wprost, że zarządca nie może czerpać korzyści z zarządzania nieruchomością, oprócz pobierania wynagrodzenia chyba, że umowa o zarządzanie stanowi inaczej.</p> <p>Umowa o zarządzanie zawarta z powodową wspólnotą w dniu 13 kwietnia 2005r. nie zawiera postanowień w przedmiocie czerpania przez zarządcę dodatkowych, innych niż wynagrodzenie korzyści. Umowa ta w § 6 enumeratywnie wylicza zakres obowiązków zarządcy i w zakresie tych obowiązków nie mieszczą się obowiązki nadzoru inwestorskiego w ramach robót budowlanych określonych w § 1 ust. 1 zaskarżonej uchwały, ani też obowiązki związane z przygotowaniem dokumentacji i kompleksową obsługą zaciągniętego przez Wspólnotę kredytu przez cały okres kredytowania. Czynności te nie mieszczą się także w katalogu czynności przewidzianych treścią <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741" title="Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 (art. 185;art. 185 ust. 1)">art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami</a>.</p> <p>Zważywszy na powyższe, podjęta przez stronę pozwaną uchwała z dnia 23 lipca 2012 r., w części zaskarżonej przez powoda, nie narusza przepisów prawa.</p> <p>Uchwała ta, w ocenie Sądu, nie pozostaje także w sprzeczności z zasadami prawidłowego zarządu, ani też nie narusza uzasadnionych interesów powoda. Powód przywołując treść <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741" title="Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 (art. 186)">art. 186 ustawy o gospodarce nieruchomościami</a>, formułując zarzut naruszenia przez zarządcę reguł ustalonych treścią tego przepisu, tj. obowiązku kierowania się przepisami prawa, standardami zawodowymi, zasadami etyki zawodowej, nie wskazuje dlaczego działania zarządcy odbiegają od tych zasad i budzą uzasadnione zastrzeżenia. Sam fakt, że powód jest jednostką finansów publicznych i jest zobowiązany do wydatkowania środków zgodnie z ustawą o funduszach publicznych, w sposób racjonalny i rzetelny nie oznacza, że nie jest zobligowany do ich poniesienia, jeżeli wydatki te są celowe i zgodne z przepisami prawa. Zaskarżona uchwała nie narusza także uzasadnionego interesu powoda, jako że pozostaje on współwłaścicielem przedmiotowej nieruchomości i jako taki ma obowiązek partycypować w kosztach jej utrzymania, a wydatki przewidziane zaskarżoną uchwałą należy uznać za usprawiedliwione i celowe.</p> <p>Mając na uwadze wszystkie podniesione wyżej okoliczności powództwo należało oddalić jako nieuzasadnione.</p> <p>O kosztach zastępstwa procesowego Sąd orzekł stosownie do treści <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 98)">art. 98 kpc</a> i zgodnie z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20021631348" title="Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu - Dz. U. z 2002 r. Nr 163, poz. 1348 (§ 8;§ 8 ust. 7)">§ 8 ust. 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu</a>.</p> </div>