II SA/Ol 601/22

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Marzenna Glabas Sędziowie sędzia WSA Piotr Chybicki (spr.) asesor WSA Grzegorz Klimek po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 1 grudnia 2022 r. sprawy ze skargi K. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Olsztynie z dnia [...], nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę. UZASADNIENIE Z przekazanych Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Olsztynie akt sprawy wynika, że wnioskiem z 10 sierpnia 2021 r. K. S. (dalej skarżąca) wystąpiła do Wójta Gminy M. (dalej organ I instancji, wójt) o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego oraz trzech budynków gospodarczych w zabudowie zagrodowo-rolniczej wraz z infrastrukturą towarzyszącą, obejmującą budowę zjazdu z drogi publicznej oraz budowę niezbędnych urządzeń technicznych (przydomowa oczyszczalnia, przyłącze energetyczne, studnia) na dz. nr [x1] i [x2]. Względnie, polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem w bryle budynku wraz z infrastrukturą towarzyszącą obejmującą budowę zjazdu z drogi publicznej oraz budowę niezbędnych urządzeń technicznych (przydomowa oczyszczalnia, przyłącze energetyczne, studnia) na dz. nr [x1] i [x2], ewentualnie polegającej na zabudowie zagrodowej z hipoterapią i jazdą konną wraz z infrastrukturą towarzyszącą obejmującą budowę zjazdu z drogi publicznej oraz budowę niezbędnych urządzeń technicznych (przydomową oczyszczalnia, przyłącze energetyczne, studnia) na dz. nr [x1] i [x2]. Organ I instancji – po wezwaniu do doprecyzowania wniosku - decyzją z 23 lutego 2022 r. odmówił skarżącej wydania warunków zabudowy budynku mieszkalnego, budynku inwentarskiego (stajnia) dla obsady zwierząt poniżej 40DJP oraz 2 budynków gospodarczych w ramach zabudowy zagrodowej na działkach ewidencyjnych nr [x1],[x2] w obrębie geodezyjnym K., gm. M. W uzasadnieniu organ wskazał min., że w przedmiotowej sprawie nie mógł mieć zastosowania art. 61 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 503 z późn. zm., dalej u.p.z.p.), gdyż powierzchnia użytków gruntowych należących do wnioskodawczyni wynosi 3,3255 ha, a średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego w Gminie M. wynosi 7,3544 ha. Z tego powodu organ I instancji przeprowadził analizę urbanistyczną z uwzględnieniem tzw. zasady dobrego sąsiedztwa. Warunek ten nie został spełniony z uwagi na fakt, że w sąsiedztwie planowanej inwestycji brak jest legalnej zabudowy, która mogłaby stanowić podstawę do wyznaczenia kontynuacji funkcji zabudowy. Organ nie znalazł również podstaw do rozszerzenia obszaru analizowanego. Od ww. decyzji odwołanie wywiodła skarżąca zarzucając organowi I instancji naruszenie art. 7, 77, 107 k.p.a. i błędna wykładnię art. 61 u.p.z.p. poprzez błędne przyjęcie, że planowana inwestycja mogłaby w jakikolwiek sposób zmienić sposób zagospodarowania terenu czy też stać w sprzeczności z zasadą dobrego sąsiedztwa. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Olsztynie (dalej organ II instancji, organ odwoławczy, kolegium) decyzją z [...] r. utrzymało zaskarżoną decyzję wójta w mocy. W motywach rozstrzygnięcia kolegium w pierwszej kolejności omówiło wynikające z brzmienia art. 61 u.p.z.p. przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy. Kolegium podkreśliło, że zasady dobrego sąsiedztwa, o której mowa w art. 61 ust 1 pkt 1 tej ustawy, nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w sytuacji gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Wówczas przeprowadzenie inwestycji budowlanej związanej z gospodarstwem rolnym nie wymaga sąsiedztwa działki zabudowanej ani ewentualnego dostosowania do istniejącej zabudowy. Kolegium podkreśliło, że w badanej sprawie ustalono, że brak jest przesłanek do zastosowania wyjątku z art. 61 ust. 4 u.p.z.p. Skarżąca nie jest rolnikiem i nie prowadzi gospodarstwa rolnego. Grunty, na których ma być zrealizowana planowana inwestycja mają powierzchnię mniejszą (3,3255 ha) niż średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego w Gminie M. (7,3544 ha). Dlatego też organ I instancji prawidło przeprowadził analizę z uwzględnieniem tzw. zasady dobrego sąsiedztwa. W dalszej części wywodu kolegium wskazało, że w badanej sprawie front działki wynosi 102 m. Obszar analizowany wyznaczono jako trzykrotność frontu, gdyż w ocenie przeprowadzającego analizę tak wyznaczony obszar pozwala na rzetelne określenie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w kontekście ochrony ładu przestrzennego. Zbadano też ewentualność rozszerzenia obszaru analizowanego i ustalono, że w odległości 1,4 km (czternastokrotność frontu) w kierunku północnym znajduje się zwarta zabudowa wsi K., w skład której wchodzi budynek mieszkalny w zabudowie zagrodowej. W odległości ok. 1,7 km (siedemnastokrotność frontu) w tym samym kierunki znajduje się zabudowa wsi K., w skład której wchodzi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zagrodowa. W odległości około 1,33 km (trzynastokrotność frontu) znajduje się zabudowa kolonia miejscowości K. obejmująca zabudowę produkcyjną. Sama miejscowość K. znajduje się wokoło 1,8 km w linii prostej w kierunku północno-wschodnim od granic działek objętych wnioskiem. W odległości zaś 0,5 km (pięciokrotność frontu) znajduje się rozproszona zabudowa miejscowości U., która jest oddzielona od granic działek objętych wnioskiem wodami jeziora U., które stanowi naturalną barierę przestrzenną. Kolegium wskazało, że z tych względów brak było podstaw do rozszerzania obszaru analizowanego powyżej minimalnego, stanowiącego trzykrotność frontu. Działki objęte wnioskiem są otoczone wyłącznie polami uprawnymi, wśród których brak jest, w obszarze analizowanym, nawet zabudowy rozproszonej. W granicach obszaru analizowanego nie występują budynki, których funkcja może stanowić bezpośrednią podstawę do wyznaczenia kontynuacji funkcji względem planowanej inwestycji. Kolegium podkreśliło, że celem zasady dobrego sąsiedztwa jest uzależnienie zmiany zagospodarowania terenu od dostosowania jej do określonych cech terenu sąsiedniego. Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Miejscowe rozwiązania architektoniczno-urbanistyczne urastają więc do rangi wzorca, bez względu na ich poziom. Odnosząc się bezpośrednio do argumentów podniesionych w treści odwołania, kolegium wskazało, że fakt wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy dla działki sąsiedniej na podobną inwestycję nie przesądza o tym, że kolejny wniosek w sąsiedztwie powinien być rozpoznany pozytywnie. Kolegium zwróciło uwagę, że sama skarżąca w treści odwołania wskazała, że inwestor działki sąsiedniej prowadzi gospodarstwo rolne o pow. 13,76 ha. Fakt ten oznacza, że w odniesieniu do planowanej przez sąsiada inwestycji możliwe było zastosowanie wyjątku z art. 61 ust. 4 u.p.z.p., zatem brak sąsiedztwa w tym przypadku nie był brany pod uwagę jako przeszkoda w wydaniu decyzji o warunkach zabudowy. W przypadku skarżącej nie zaistniały przesłanki do skorzystania z tej możliwości i organ był zobowiązany przeprowadzić pełną analizę z uwzględnieniem dobrego sąsiedztwa. Od powyższej decyzji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie wywiodła K. S. Zaskarżonej decyzji zarzuciła: - naruszenie przepisów procesowych, a w szczególności art. 7, 77, 107 k.p.a., - błędne ustalenia faktyczne polegające na ustaleniu iż przedmiotowa inwestycja miałaby w jakikolwiek sposób zmienić sposób zagospodarowania terenu, a nadto że inwestycja naruszałaby zasadę dobrego sąsiedztwa. - błędną wykładnię art. 61 u.p.z.p. poprzez zbyt wąskie rozumienie tegoż przepisu skutkujące naruszeniem praw właściciela nieruchomości, W uzasadnieniu skargi inwestor powtórzyła co do zasady argumentację sformułowaną w odwołaniu od decyzji organu I instancji. Skarżąca wskazała, że organy całkowicie pominęły fakt, że w stosunku do sąsiadującej z jej nieruchomością działki o numerze [...] Wójt Gminy M. decyzją z 2 listopada 2016 r. ustalił warunki zabudowy o treści tożsamej z tymi wnioskowanymi przez skarżącą. Skarżąca zauważyła, że w przypadku gdyby wydzierżawiła grunt o powierzchni około 4 ha, organ zobowiązany byłby stosować art. 61 ust. 4 u.p.z.p. W ocenie skarżącej brzmienie przepisu art. 61 ust. 4 tworzy nieracjonalne ograniczenia dla posiadaczy mniejszych gospodarstw rolnych. Skarżąca wskazała ponadto, że wokół jeziora U. istnieją inne zabudowania mieszkalne w związku z czym zaskarżona decyzja jest niezrozumiała, a organ administracji nie traktuje obywateli w równy sposób. Nawiązując do powyższego skarżąca zaznaczyła, że decyzja kolegium godzi w podstawowe prawa obywateli albowiem ogranicza dysponowanie własnością nieruchomości. W odpowiedzi na skargę kolegium wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje: Skarga nie została uwzględniona. Sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2492). Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329; zwana dalej w skrócie p.p.s.a.). Stosownie do tego przepisu Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Natomiast w myśl art. 145 p.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności, ewentualnie niezgodności z prawem, gdy dotknięte są one naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 k.p.a. lub innych przepisach. Przedmiotem rozpoznanej skargi skarżąca uczyniła decyzję SKO wydaną w oparciu o przepisy prawa materialnego wyrażone w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 503 z późn. zm. dalej u.p.z.p). W myśl art. 6 ust. 2 u.p.z.p, co do zasady, każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy (w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), o ile nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich. Zgodnie zaś z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 z późn. zm.) (dalej jako: rozporządzenie). Wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest przy spełnieniu przesłanek, określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., to jest: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Brak spełnienia jednego z tych warunków uniemożliwia wydanie pozytywnej decyzji. Szczególnym przepisem modyfikującym określone wyżej warunki jest art. 61 ust. 4 u.p.z.p., który znosi obowiązek spełnienia warunku określonego w art. 61 ust.1 pkt. 1 tj. zachowania zasady dobrego sąsiedztwa (inaczej kontynuacji), gdy inwestycja dotyczy zabudowy zagrodowej, a powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. W ocenie organów administracji wyjątek ten nie mógł znaleźć zastosowanie w rzeczonej sprawie. Z treści przepisu art. 61 ust. 4 u.p.z.p bezspornie wynika, że warunkiem do jego zastosowania jest jednoznaczne ustalenie, że inwestor planuje zabudowę zagrodową i prowadzi gospodarstwo rolne, które ma określoną powierzchnię (jest większe niż średnia powierzchnia gospodarstwa w gminie). Spór w niniejszej sprawie w pierwszej kolejności dotyczył zatem odpowiedzi na pytanie, czy inwestor K. S. jest uprawniona do skorzystania z przepisu art. 61 ust. 4 u.p.z.p. dla inwestycji polegającej na budowie: budynku mieszkalnego, budynku inwentarskiego (stajnia) dla obsady zwierząt poniżej 40DJP oraz 2 budynków gospodarczych w ramach zabudowy zagrodowej na działkach ewidencyjnych nr [x1],[x2] w obrębie geodezyjnym K., gm. M. Przypomnieć należy zatem, że zgodnie z brzmieniem art. 61 ust. 4 u.p.z.p. przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Dla zastosowania tego wyjątku konieczne jest zatem kumulatywne spełnienie dwóch przesłanek pozytywnych. Inwestycja dotyczyć musi zabudowy zagrodowej, a powierzchnia gospodarstwa związanego z tą zabudową przekraczać musi średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Przepis art. 61 ust. 4 u.p.z.p. jako wyjątek interpretowany musi być przy tym w sposób ścisły. Brak spełnienia którejkolwiek z przesłanek art. 61 ust. 4 u.p.z.p. wyklucza możliwość zastosowania przewidzianego w nim wyjątku. W ocenie Sądu fakt, że gospodarstwo rolne, na którego prowadzenie powołuje się inwestor (powierzchnia 3,3255 ha), nie przekracza średniej powierzchni gospodarstwa w gminie został wykazany bezspornie. Skarżąca zresztą ustaleń dotyczących powierzchni jej gospodarstwa nie kwestionuje. Zaznaczyć zatem należy, ze średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego w gminie M. wynosi 7,3544 ha. Z materiału dowodowego sprawy wynika, że powierzchnia posiadanego przez inwestora gospodarstwa rolnego wynosi 3,3255 ha. Ustalenia organów w tym zakresie odpowiadają prawu i nie budzą wątpliwości składu orzekającego. Nie ma tu znaczenia fakt, że inwestor mógł potencjalnie wydzierżawić grunty rolne i uzyskać ponadprzeciętną powierzchnię gospodarstwa. Oceniając spełnienie przesłanki stosowania wyjątku przewidzianego w art. 61 ust. 4 u.p.z.p. odnosić można się tylko do istniejącego stanu faktycznego, a nie hipotetycznych zmian jakie mógłby dotyczyć gospodarstwa rolnego. Brak spełnienia wymogu odpowiedniej powierzchni gospodarstwa sprawa że bezzasadna jest ocena spełnienia drugiej przesłanki pozytywnej tj. oceny czy planowana inwestycja mieści się w zakresie pojęcia zabudowa zagrodowa. Tylko uzupełniająco zwrócić należy zatem uwagę, że sama skarżąca wskazywała w treści skargi, że planowana inwestycja związana ma być z planami uczynienia z działek numer [x1] i [x2] ośrodka życia na emeryturze. W piśmie kierowanym do organu I instancji z 26 sierpnia 2021 r. (k. 9 akt administracyjnych) wskazała zaś, że nie prowadzi gospodarstwa rolnego. W postepowaniu organ nie wypowiedział się wprost czy planowana inwestycja istotnie dotyczy zabudowy zagrodowej. Kwestia ta schodzi jednak na plan dalszy wobec niebudzących wątpliwości ustaleń co do powierzchni gospodarstwa, która wyklucza stosowanie art. 61 ust. 4 u.p.z.p. W sytuacji zanegowania przez organy możliwości stosowania wyjątku przewidzianego art. 61 ust. 4 u.p.z.p., kwestia wydania decyzji o warunkach zabudowy dla wnioskowanej przez skarżącą inwestycji oceniania musiała być w oparciu o przepisy ogólne tj.. sygnalizowane wyżej przesłanki art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Spór na tym etapie postępowania dotyczył zatem w pierwszym rzędzie spełnienia przesłanki ustawowej z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., w postaci kontynuacji funkcji zabudowy. Zdaniem organu planowana inwestycja nie posiada "dobrego sąsiedztwa". Stanowisko to kwestionuje skarżąca. Rozstrzygając ten spór w pierwszej kolejności podać należy, że działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, w szerokim rozumieniu tego pojęcia z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., to nieruchomość lub jej część położona w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, która jednakże nie może być pojmowana zbyt rozlegle i którą dla każdego przypadku określa się oddzielnie (por. Z Niewiadomski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Komentarz, Wydawnictwo C.H.Beck, Warszawa 2004, s. 493-495). Pojęcie działki sąsiedniej można rozumieć jako graniczącej bezpośrednio (znaczenie wąskie) lub znajdującej się w pewnym obszarze (znaczenie szerokie). W judykaturze utrwalony jest pogląd, że pojęcie "działki sąsiedniej", powinno być interpretowane funkcjonalnie i należy je odnosić do wszystkich nieruchomości znajdujących się na obszarze analizowanym, a nie tylko do nieruchomości bezpośrednio graniczących z działką inwestora (tak wyrok NSA z 14 maja 2008 r., II OSK 617/07; z 18 kwietnia 2007 r., II OSK 657/06). Narzędziem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 u.p.z.p. jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana analizą architektoniczno - urbanistyczną. Sporządzenie analizy architektoniczno - urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. Odnosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że organy obu instancji dokonały właściwej oceny stanu faktycznego. Z części tekstowej analizy zagospodarowania terenu stanowiącej Załącznik Nr 2 do decyzji organu I instancji z 23 lutego 2022 r. wynika, że w granicach terenu analizowanego nie występują żadne legalnie wzniesione budynki mogące stanowić podstawę do wyznaczenia kontynuacji funkcji względem planowanej inwestycji. Ponadto analiza zasadności poszerzenia granic obszaru analizowanego wykazała brak podstaw do takiego działania. Brak było zatem zabudowy stanowiącej "dobre sąsiedztwo" względem przedmiotowej inwestycji, a nie istniały przesłanki do poszerzania obszaru analizowanego. Niedopuszczalne jest bowiem powiększanie obszaru analizowanego w celu "odnalezienia" zabudowy, na podstawie której, organ mógłby ustalić cechy i parametry oraz funkcję nowo planowanej zabudowy. Organ rozważał przy tym i oceniał zabudowę znajdującą się w dalszej odległości od miejsca planowanej inwestycji. W treści analizy zagospodarowania terenu stanowiącej Załącznik Nr 2 do decyzji organu I instancji odniesiono się, tak do zabudowy miejscowości U. (oddalonej od działek skarżącej o 0,5 km) jak również miejscowości K. (ok. 1,8 km w linii prostej w kierunku północno – wschodnim). Organy zaprezentowały jednak słuszne stanowisko, zgodnie z którym brak było możliwości rozszerzania obszaru analizowanego ponad minimalny wymiar określony przepisami prawa. Z tej przyczyny nie zostały doń włączone chociażby zabudowania miejscowości U. stanowiące odrębny od terenu planowanej inwestycji układ ruralistyczny. W świetle powyższego, słusznie wskazały organy, że niemożliwe było określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Niespełnienie któregokolwiek z warunków ustawowych (art. 61 ust. 1 u.p.z.p.) wyklucza zaś możliwość wydania warunków zabudowy, co implikuje wydanie decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Końcowo wyjaśnić należy, że wbrew stanowisku skarżącej nie doszło do naruszenia przez organy art. 8 § 2 k.p.a. tj. zasady ogólnej pewności prawa i konsekwencji orzeczniczej organów. Sama skarżąca wskazała, że wójt co prawda ustalił warunki zabudowy dla działki o numerze [...], lecz uczynił to w trybie art. 61 ust. 4 u.p.z.p. bowiem inwestor prowadził gospodarstwo o powierzchni większej od przeciętnej w danej gminie. Sytuacja faktyczna inwestora działki [...] nie jest zatem tożsama z sytuacją skarżącej, bowiem powierzchnia jej gospodarstwa jest mniejsza niż przeciętna w gminie. Okoliczność ta jest zaś prawnie istotna z punktu widzenia art. 61 ust. 4 u.p.z.p. Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji.