II Ca 281/25

<p> <strong> <!-- -->Sygn. akt II Ca 281/25</strong> </p> <div> <h2>POSTANOWIENIE</h2> <p>Dnia 22 kwietnia 2025 r.</p> <p>Sąd Okręgowy w Kielcach II Wydział Cywilny Odwoławczy</p> <p>w składzie:</p> <p>Przewodniczący: Sędzia Sądu Okręgowego Mariusz Broda</p> <p>po rozpoznaniu w dniu 22 kwietnia 2025 r. w Kielcach</p> <p>na posiedzeniu niejawnym</p> <p>sprawy z wniosku <span class="anon-block">J. S.</span> </p> <p>z udziałem <span class="anon-block">D. S.</span> </p> <p>o wyznaczenie zarządcy rzeczą wspólną</p> <p>na skutek apelacji wnioskodawcy <span class="anon-block">J. S.</span> </p> <p>od wyroku Sądu Rejonowego w Kielcach</p> <p>z dnia 6 grudnia 2024 r. sygn. akt VIII Ns 228/24</p> <p> <strong> <!-- -->postanawia: </strong> </p> <p> <strong> <!-- -->1. oddalić apelację; </strong> </p> <p> <strong> <!-- -->2. zasądzić <span class="anon-block">J. S.</span> na rzecz <span class="anon-block">D. S.</span> kwotę 240 (dwieście czterdzieści) złotych, tytułem kosztów postępowania apelacyjnego, z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego od dnia uprawomocnienia się niniejszego postanowienia w przedmiocie kosztów postępowania apelacyjnego, do dnia zapłaty. </strong> </p> <p> <span class="anon-block">(...)</span> </p> <p> <span class="anon-block">(...)</span> </p> <p> <strong> <!-- -->Sygn. akt II Ca 281/25 </strong> </p> </div> <div> <h2>UZASADNIENIE</h2> <p>Postanowieniem z dnia 6.12.2024 r. Sąd Rejonowy w Kielcach:</p> <p>- w pkt 1 oddalił wniosek o wyznaczenie zarządcy;</p> <p>- w pkt 2 zasądził od <span class="anon-block">J. S.</span> na rzecz <span class="anon-block">D. S.</span> kwotę 1497 zł postępowania wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się postanowienia do dnia zapłaty.</p> <p>Podstawy faktyczne i prawne takiego rozstrzygnięcia Sąd pierwszej instancji przedstawił w pisemnym uzasadnieniu (k.120-123).</p> <p>Postanowienie w całości zaskarżył <span class="anon-block">J. S.</span> (reprezentowany przez pełnomocnika w osobie adwokata). W wywiedzionej apelacji skarżący zarzucił naruszenie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 203)">art. 203 k.c.</a>, w szczególności zakwestionował prawidłowość dokonanej przez Sąd Rejonowy wykładni przepisu <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 203)">art. 203 k.c.</a>, konkludując, że ma on zastosowanie nie tylko wtedy, gdy większość krzywdzi mniejszość, ale także gdy współwłaściciel mający połowę udziałów krzywdzi drugiego współwłaściciela mającego również połowę udziałów. Zdaniem skarżącego, skoro uczestniczka sprawując zarząd nieruchomości, zarówno pobiera pożytki z najmu nieruchomości, jak również prowadzi działalność gospodarczą w postaci sklepu i wynajmu pokoi, a ponadto sama podejmuje wszelkie decyzje dotyczące nieruchomości bez udziału wnioskodawcy i nie składa rachunku z zarządu ani nie rozlicza się z korzyści wynikających z pobierania pożytków oraz używania nieruchomości wspólnej, nie udzielając żadnych informacji wnioskodawcy, to zarząd wykonywany przez uczestniczkę nie poddaje się żadnej kontroli, to ma zastosowanie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 203)">art. 203 k.c.</a> – wobec rażących uchybień w sprawowaniu zarządu.</p> <p>Wobec powyższego skarżący wniósł o zmianę zaskrzonego postanowienia poprzez ustanowienie zarządcy nieruchomości, proponując Panią <span class="anon-block">K. K.</span> oraz o zasądzenie kosztów postępowania od uczestniczki na rzecz wnioskodawcy według norm przepisanych.</p> <p>Uczestniczka wniosła o oddalenie apelacji oraz zasądzenie od wnioskodawcy kosztów postępowania apelacyjnego w kwocie 1000 zł.</p> <p> <strong> <!-- -->Sąd Okręgowy zważył, co następuje:</strong> </p> <p>Apelacja okazała się niezasadna.</p> <p>Przypomnieć należy, że stosownie do treści <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 378;art. 378 § 1)">art. 378 § 1 kpc</a> sąd drugiej instancji rozpoznaje sprawę w granicach apelacji, a w granicach zaskarżenia bierze pod uwagę nieważność postępowania, co oznacza m.in. i to, że z urzędu stosuje prawo materialne, a więc niezależnie od tego, czy i jakiej treści zarzuty jego naruszenia zostały w apelacji podniesione. Pozostaje to oczywistą konsekwencją tzw. apelacji pełnej, której wymiar sprowadza się do tego, że tak zainicjowane postępowanie apelacyjne jest co do zasady kontynuacją postępowania przed sądem pierwszej instancji i ma za zadanie naprawić wszelkie ewentualne nieprawidłowości w rozstrzygnięciu sprawy, jakie zdarzyły się na etapie postępowania przed sądem pierwszej instancji. Te ostatnie, o ile dotyczą ustalonej podstawy faktycznej zaskarżonego orzeczenia, mogą i powinny być korygowane jedynie na skutek uprzednio zgłoszonego w apelacji zarzutu naruszenia prawa procesowego i łączącego się z tym zarzutu błędu w ustaleniach faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. Natomiast w sytuacji, w której mają charakter prawnomaterialny, podlegają wyeliminowaniu przez sąd odwoławczy z urzędu, co winno być efektem prawidłowo zastosowanego przez ten sąd prawa materialnego.</p> <p>Trzeba pamiętać i o tym, że trafne rozstrzygnięcie każdej sprawy w postępowaniu cywilnym, wymaga w pierwszej kolejności właściwego, tj. adekwatnego do eksponowanych okoliczności faktycznych, zrekonstruowania prawnomaterialnego modelu łączącego strony, czy uczestników postępowania, stosunku prawnego, z którego przynajmniej jedna z nich wywodzi wobec drugiej skonkretyzowane, korzystne dla siebie skutki prawne. Dopiero w następnej kolejności możliwe pozostaje udzielenie odpowiedzi na pytanie, czy i które z opisywanych przez strony wzajemnych zachowań, mają charakter okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy – z punktu widzenia właściwej i prawidłowo wyłożonej normy prawa materialnego, która w przypadku rozstrzygnięcia konkretnego sporu winna mieć zastosowanie. Osobnym zagadnieniem będzie wykazanie prawdziwości twierdzeń, co do tak zidentyfikowanych okoliczności faktycznych, ale raz jeszcze podkreślić należy, w takim zakresie, w jakim z punktu widzenia już opisanych kryteriów pozostają istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Wreszcie nie można zapominać i o tym, że o kryterium istotności faktu dla rozstrzygnięcia konkretnej sprawy, zarówno na etapie postępowania przed sądem pierwszej instancji, jak i co oczywiste – drugiej instancji, decydują przedmiotowe granice zgłoszonego w pozwie , czy wniosku (w postępowaniu nieprocesowym) żądania, które wyznaczają twierdzenia o faktach przytoczone na uzasadnienie tego żądania.</p> <p>Sąd Rejonowy dokonał prawidłowych ustaleń co do faktów istotnych dla rozstrzygnięcia tej sprawy. Zatem tak ustaloną podstawę faktyczną zaskarżonego postanowienia Sąd Okręgowy przyjął za własną – w braku jakichkolwiek ku temu przeszkód, tym bardziej, że w apelacji brak zarzutów nakierowanych na zwalczenie prawidłowości ustaleń faktycznych Sądu pierwszej instancji.</p> <p>Sąd Rejonowy, dokonał także prawidłowej prawnomaterialnej oceny tak ustalonej podstawy faktycznej, dochodząc do trafnej konkluzji, że brak jest przesłanek z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 203)">art. 203 k.c.</a> do wyznaczenia zarządcy nieruchomości. To oznacza, że nie znalazł usprawiedliwienia zgłoszony w apelacji zarzut naruszenia <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 203)">art. 203 k.c.</a> Nie zasługiwała na uwzględnienie także towarzysząca temu zarzutowi argumentacja.</p> <p>Stosownie do <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 203)">art. 203 k.c.</a>, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Takie brzmienie tego przepisu wskazuje na trzy alternatywnie ujęte ustawowe przesłanki ustanowienia przez sąd zarządu nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności:</p> <p>- po pierwsze, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu,</p> <p>- po drugie, jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu,</p> <p>- po trzecie, jeżeli większość współwłaścicieli krzywdzi mniejszość.</p> <p>W obliczu wyeksponowanej przez wnioskodawcę podstawy faktycznej żądania ustanowienia zarządcy (do której także odwołuje się on w samej apelacji), ale w szczególności także wobec „rozkładu” udziałów we współwłasności nieruchomości (która to okoliczność była bezsporna), należało rozważyć spełnienie tylko tej pierwszej przesłanki. Każda z dwóch pozostałych – jako oparta na założeniu dotyczącym zachowania większości współwłaścicieli (liczonej na podstawie przysługujących im udziałów) pozostawała oczywiście bezprzedmiotowa w realiach tej sprawy. Innymi słowy, już sam rozkład udziałów w zestawieniu z twierdzeniami wniosku, eliminował podstawy do pozytywnego wnioskowania, by większość naruszała zasady prawidłowego zarządu lub krzywdziła mniejszość. Istota zagadnienia sprowadzała się jedynie do przesłanki braku zgody większości w istotnych sprawach zwykłego zarządu. Zatem całość zawartej w apelacji argumentacji dla uzasadnienia tezy, jakoby przesłanka „większości współwłaścicieli” miałaby być spełniona także w przypadku, kiedy udziały wynoszą 1/2 , w sposób oczywisty nie znajduje żadnego jurydycznego oparcia i żadne zabiegi interpretacyjne zaprezentowane w apelacji takiego wniosku zmienić nie mogą.</p> <p>Wracając do tej pierwszej przesłanki wyjaśnić należy, że ten stan „niemożności uzyskania zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu” – w rozumieniu <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 203)">art. 203 k.c.</a> należy rozpatrywać w dwóch aspektach, które jednak mają zawsze wspólny mianownik – w postaci „braku uzyskania zgody większości”. Taka sytuacja może wystąpić już tylko z uwagi na specyficzny rozkład udziałów, tj. ½ do ½ i jeżeli on zaistnieje, to w przypadku braku porozumienia pomiędzy współwłaścicielami w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu, już co do samej zasady nie będzie można uzyskać zgody większości. Wniosek ten nie budzi żadnych wątpliwości. Natomiast w każdej innej sytuacji, tj. w przypadku większej ilości współwłaścicieli i odpowiednego rozkładu ich udziałów, ten brak zgody większości może być wynikiem już nie samej niemożliwości jej uzyskania z uwagi na „rozkład udziałów”, a jedynie – efektem braku woli współwłaścicieli posiadających łącznie większość udziałów. To rozróżnienie jest istotne, także w kontekście stanowiska Sądu pierwszej instancji, który upatrywał braku tej pierwszej przesłanki ustanowienia zarządcy w tym, że nie może być mowy o naruszaniu zasad prawidłowego zarządu przez większość współwłaścicieli w osobie <span class="anon-block">D. S.</span>, skoro jej udział we</p> <p>własności nieruchomości objętej wnioskiem wynosi 1/2. Nie jest to prawidłowa konstatacja, skoro ta analizowana – pierwsza przesłanka z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 203)">art. 203 k.c.</a> – dająca każdemu współwłaścicielowi prawo żądania ustanowienia zarządcy zasadza się jedynie na braku uzyskania zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach zwykłego zarządu. Raz jeszcze należy podkreślić, że taka sytuacja zaistniała w realiach faktycznych niniejszej sprawy i to już tylko dlatego, że ta zgoda większości jest co do zasady nieosiągalna, z uwagi na taki, a nie inny rozkład udziałów w połączeniu z brakiem woli jednego ze współwłaścicieli.</p> <p>Zatem, do rozważenia pozostało jedynie to, czy rzeczywiście brak jest zgody większości współwłaścicieli, w istotnych sprawach zwykłego zarządu. Innymi słowy, czy część współwłaścicieli rzeczywiście sprzeciwia się podjęciu istotnych czynności zwykłego zarządu, tak że nie ma na to zgody większości, bo jeżeli tak, to wniosek o ustanowienie zarządcy byłby zasadny. To zagadnienie należało oczywiście rozważyć w kontekście uzasadnienia faktycznego zgłoszonego żądania.</p> <p>Zacząć trzeba od tego, że w przypadku braku porozumienia współwłaścicieli co do zarządu rzeczą wspólną mają zastosowanie przede wszystkim dyspozytywne przepisy <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 199;art. 200;art. 201;art. 202;art. 203)">art. 199-203 k.c.</a> Każdy z nich odnosi się do nieco innego przypadku „impasu decyzyjnego” wśród współwłaścicieli rzeczy wspólnej, co już prowadzi do wniosku, że nie ma dowolności w korzystaniu przez współwłaścicieli z każdego z tych rozwiązań, tj. bez względu przyczynę braku porozumienia między nimi, w tym i jego przedmiot (czynność zarządu i jej charakter), a także i to, jaki jest rozkład udziałów współwłaścicieli, którzy nie są w stanie osiągnąć porozumienia. Nie jest zatem tak, że w każdej sytuacji, w której zachodzi brak porozumienia pomiędzy współwłaścicielami, zawsze znajdzie zastosowanie tylko i wyłącznie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 203)">art. 203 k.c.</a> – ze skutkiem wyznaczenia (ustanowienia) przez sąd zarządcy rzeczy będącej przedmiotem współwłasności. Odmienna konkluzja zdaje się wynikać ze stanowiska skarżącego, który w sposób ogólny eksponuje całą płaszczyznę rozbieżności pomiędzy współwłaścicielami odnośnie realizowania ich praw i obowiązków względem przedmiotowej nieruchomości jako podstawę stosowania <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 203)">art. 203 k.c.</a> Takie postrzeganie przez skarżącego zakresu zastosowania przepisu <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 203)">art. 203 k.c.</a> nie jest prawidłowe, już tylko z tej przyczyny, że oparte zostało na założeniu zbyt szerokich i nazbyt ogólnie potraktowanych jego granic przedmiotowych.</p> <p>Osobnym zagadnieniem, ale wymagającym mocnego podkreślenia, jest uwzględnienie i tego, że zasadą pozostaje sprawowanie zarządu rzeczą wspólną przez współwłaścicieli. Przepis <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 200)">art. 200 k.c.</a> wprost nakłada na współwłaścicieli obowiązek współdziałania w zarządzeniu rzeczą wspólną. Ten z kolei polega na aktywnym, w miarę istniejących potrzeb, udziale w podejmowaniu decyzji dotyczących rzeczy wspólnej, np. w zakresie administrowania nieruchomością, podejmowania decyzji o remontach, pobierania pożytków i dochodów, ponoszenia związanych z tym wydatków i ciężarów. Obowiązek współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną należy zatem rozumieć szeroko. Każde inne rozwiązanie – przewidziane w przywołanych przepisach, a dotyczące sposobu sprawowania zarządu jest wyjątkiem od wskazanej reguły. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały składu 7 sędziów z dnia 14 czerwca 1965 r. - zasady prawnej, III CO 20/65, zwrócił uwagę na to, że zarząd ten tylko wyjątkowo wykonuje zarządca powołany przez współwłaścicieli lub przez sąd. Jeżeli natomiast kwestii tej nie regulują porozumienia współwłaścicieli ani postanowienie sądu, to niejednokrotnie zdarza, że wykonuje go <em> <!-- -->via facti</em> tylko jeden z nich. Chodzi o to, że jeżeli wbrew obowiązkowi wynikającemu z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 200)">art. 200 k.c.</a>, niektórzy z nich tego nie czynią, rzeczą wspólną zarządzają pozostali współwłaściciele lub - jak to się niejednokrotnie się zdarza - tylko jeden z nich. Ten ustawowy, bo wynikający wprost właśnie z ustawy, zarząd wszystkich współwłaścicieli lub jednego albo niektórych spośród nich, jest, jeżeli chodzi o jego istotę, takim samym zarządem, jak zarząd wykonywany na podstawie umowy właścicieli (zarząd umowny) lub na podstawie decyzji (zarząd sądowy). Sytuację, gdy przez czynności konkludentne doszło do faktycznego wykonywania zarządu przez jednego współwłaściciela traktuje się na równi z umową o ustanowienie zarządu. Do takiego zarządu mają także zastosowanie wszystkie wyżej wskazane zasady. Jednakże <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 203)">art. 203 k.c.</a> powinien mieć zastosowanie przede wszystkim w sytuacjach konfliktowych, a nie wtedy, gdy zarząd rzeczą wspólną jest wykonywany - zresztą nieraz przejściowo - tylko przez niektórych współwłaścicieli. Ingerencja sądu, będąca z istoty rzeczy środkiem wyjątkowym, wyrażająca się w pozbawieniu niektórych współwłaścicieli prawa zarządu, nie byłaby w takich wypadkach usprawiedliwiona, prowadziłoby to bowiem do zbędnych komplikacji. Sąd Najwyższy podkreślił, że na to, iż tak właśnie omawiane przepisy są powszechnie rozumiane, wskazuje praktyka, która nie notuje wypadków domagania się ustanowienia zarządcy tylko w tym celu, aby umożliwić dochodzenie bieżących roszczeń. Z wnioskami takimi współwłaściciele występują tylko wtedy, gdy dochodzi między nimi do ostrych nieporozumień, lub gdy nie osiągają większości głosów w kwestiach zasadniczych dla gospodarki rzeczą wspólną.</p> <p>Wreszcie nie bez znaczenia dla ustawowego modelu zarządu rzeczą wspólną pozostaje także <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 206)">art. 206 k.c.</a> Przepis ten reguluje nie tylko zasady korzystania z rzeczy wspólnej, ale także stanowi podstawę do dochodzenia przysługującego współwłaścicielowi uprawnienia do dopuszczenia go do współposiadania rzeczy wspólnej, w sytuacji, kiedy nie został do niego dopuszczony przez innego współwłaściciela. Tylko w ten sposób może zostać rozstrzygnięty konflikt pomiędzy współwłaścicielami na tle posiadania rzeczy będącej współwłasnością.</p> <p>Analogiczne znaczenie dla wyeliminowania braku zgody współwłaścicieli co do podejmowania czynności zarządu rzeczą wspólną mają także przepisy <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 199)">art. 199 k.c.</a> i <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 201)">201 k.c.</a>, oczywiście w zależności od tego, czy chodzi czynności zwykłego zarządu, czy też czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Przypomnieć jedynie należy, że brak jest definicji legalnej takich czynności, a pojęcia te pozostają domeną orzecznictwa. W literaturze przedmiotu i orzecznictwie podkreśla się, że zarząd rzeczą wspólną to podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności dotyczących przedmiotu wspólnego prawa, koniecznych lub przydatnych w toku gospodarowania rzeczą, obejmujących sferę utrzymania, zabezpieczenia i eksploatacji rzeczy. Mogą to być czynności faktyczne (np. inwestycje, remonty), prawne (np. wynajęcie lub wydzierżawienie rzeczy) i urzędowe (np. złożenie wniosku o ustalenie warunków zabudowy lub o pozwolenie na budowę). Tym samym przez zarząd majątkiem wspólnym rozumieć należy całokształt czynności prawnych i faktycznych, które dotyczą tego majątku bezpośrednio lub pośrednio „poprzez osiągnięty skutek gospodarczy” (p. uzasadnienie uchwały siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 1994 r., III CZP 182/93, OSNC 1994, nr 7-8, poz. 146; wyrok SN z dnia 30.10.2013r., sygn.. akt II CSK 673/12). Od razu w tym miejscu wyjaśnić należy i to, że zawieranie przez współwłaściciela umów najmu, czy dzierżawy, których przedmiotem pozostaje będącą współwłasnością nieruchomość, stanowi czynność zarządu nią w rozumieniu już wyżej wskazanym. Z kolei kwalifikacja takich czynności – umów najmu, czy dzierżawy, pod kątem przynależności bądź nie przynależności do zakresu zwykłego zarządu wymaga każdorazowo uwzględnienia okoliczności konkretnej sprawy i występującego w niej stanu faktycznego. To, co przy tym należy mieć na uwadze, to w szczególności udzielenie odpowiedzi na pytania, czy umowa najmu lub dzierżawy jest „nową” umową, czy też stanowi kontynuację już wcześniej zawartej umowy, czy stawka czynszu odpowiada warunkom rynkowym, czy najem lub dzierżawa zawierany jest na czas określony, czy nieokreślony. (p. Wyrok SN z dnia 4.10.2006r., II CSK 218/06; Wyrok SA w Poznaniu z dnia 7.02.2006r., I ACa 826/05). Przyjmuje się, że wydzierżawienie nieruchomości przez jednego z jej współwłaścicieli jest z reguły czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, ale w granicach zwykłego zarządu może pozostawać wówczas, jeżeli stanowi kontynuację dotychczasowego sposobu jej użytkowania (p. wyrok SN z dnia 3.02.1964r., II CR 192/62). Zawarcie umowy najmu w większości przypadków zostanie uznane za czynność przekraczającą zwykły zarząd. Zdarzyć się może sytuacja, w której zawarcie umowy najmu potraktowane zostanie jako czynność zwykłego zarządu. Przykładowo, gdy lokal użytkowy wynajmowany jest przez wiele lat temu samemu najemcy na podstawie kilku okresowych umów najmu, ale na tych samych warunkach zawarcie kolejnej umowy najmu może zostać uznane za mieszczące się w granicach zwykłego zarządu. To wszystko prowadzi do wniosku, że zawarcie umowy najmu lokalu będącego przedmiotem współwłasności, w sytuacji, w której umowa ta nie jest kontynuacją umowy poprzednio zawartej – na analogicznych warunkach, nie potwierdza dotychczasowego przeznaczenia i korzystania z takiego lokalu, nadto jeżeli stawka czynszu nie odpowiada warunkom rynkowym – pozostaje czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Dla jasności sprawy wskazać trzeba i na to, że samo pobieranie czynszu najmu jest już czynnością zwykłego zarządu.</p> <p>Tak poczynione uwagi odnośnie zasad realizowania zarządu rzeczą wspólną należało odnieść do realiów faktycznych niniejszej sprawy.</p> <p>Okoliczności faktyczne istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, a będące przedmiotem poczynionych przez Sąd Rejonowy ustaleń, jak zostało już wskazane, pozostawały generalnie bezsporne. Nie ulega wątpliwości, że te fakty, którymi skarżący uzasadniał żądanie wniosku sprowadzały w istocie do tezy, że to uczestniczka samodzielnie, a więc bez udziału wnioskodawcy, sprawuje zarząd nieruchomością wspólną oraz że wnioskodawca ogólnie nie ma wpływu na to, jak ten zarząd jest sprawowany.</p> <p>W związku z tym stwierdzić należy, że faktyczny brak udziału w zarządzie rzeczą wspólną – tylko dlatego, że ten zarząd jest wykonywany przez innego współwłaściciela, nie uzasadnia jeszcze zastosowania przepisu <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 203)">art. 203</a> in principio <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ()">k.c.</a> Ten stan, nie może stanowić o ziszczeniu się, nie tylko tej przesłanki, która została wskazana na pierwszym miejscu w <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 203)">art. 203 k.c.</a>, ale także – z przyczyn już wyjaśnionych - także i dwóch pozostałych przesłanek i to niezależnie od tego, że w tych dwóch ostatnich przypadkach brak przesłanki w postaci „większości”, o czym także buła już mowa. Podkreślenia wymaga to, że skoro przepis <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 203)">art. 203</a> in principio <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ()">k.c.</a> wskazuje na stan niemożności uzyskania zgody (większości) w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu, to oznacza to konieczność wskazania i wykazania przez współwłaściciela (żądającego ustanowienia zarządcy nieruchomości) w sposób skonkretyzowany tych spraw – dotyczących zwykłego zarządu, co do których rzeczywiście nie można uzyskać zgody większości, co w tym konkretnym przypadku oznaczałoby zgodę „całości”, czyli obojga współwłaścicieli. Z uzasadnienia faktycznego wniosku nie wynikają żadne konkretne sprawy (czynności) dotyczące zarządu rzeczą wspólną, co do których miałby wystąpić brak zgody większości. Za takowe nie można uznać pobierania przez uczestniczkę pożytków z najmu lokali, czy samodzielne podejmowanie decyzji dotyczących nieruchomości, bo to wpisuje się w sprawowanie przez nią – jako współwłaściciela zarządu nieruchomości – stosownie do zasady wynikającej z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 200)">art. 200 k.c.</a> Taką „sprawą” w rozumieniu już wyjaśnionym nie jest także zagadnienie nieskładania rachunku z zarządu, czy nierozliczanie się z pożytków uzyskanych z tej nieruchomości, bo to nie wymaga zgody większości – w znaczeniu wynikającym z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 203)">art. 203 k.c.</a> Te kwestie nabierają istotności jedynie z punktu widzenia – odpowiednio <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 208)">art. 208 k.c.</a> i <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 207)">art. 207 k.c.</a>, a zatem jest to kwestia, po pierwsze realizacji uprawnienia do żądania rachunku z zarządu, a po drugie rozliczeń pomiędzy współwłaścicielami z uzyskanych pożytków i innych przychodów z rzeczy. Ponadto, ta ogólnie sformułowana teza skarżącego, że wnioskodawczyni samodzielnie podejmuje decyzje dotyczące nieruchomości, także nie wyczerpuje przesłanki z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 203)">art. 203 k.c.</a> - w postaci „spraw dotyczących nieruchomości”. Jest tak dlatego, że wnioskodawca nie wskazuje na to, o jakie konkretne decyzje dotyczące tej nieruchomości, co do których brak zgody większości, miałoby chodzić. W szczególności nie można było tracić z pola widzenia i tego, że wnioskodawca poprzestał na tezie, że uczestniczka samodzielnie podejmuje czynności dotyczące nieruchomości, ale co istotne, z tego stanowiska nie wynikało nic co miałoby wskazywać, że wnioskodawca z takich, czy innych przyczyn uważa je za nieprawidłowe, niewłaściwe i nie godzi się na nie, co więcej chciałby podjąć w tym zakresie inne konkretne decyzje, ale brak na nie zgody „większości” – w rozumieniu <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 203)">art. 203 k.c.</a> </p> <p>Końcowo zauważyć należy i to, że wnioskodawca nie uzasadniał wniosku brakiem dostępu do przedmiotu współwłasności, a gdyby nawet tak było, to ten problem pozostawałby do rozwiązania – stosownie do <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 206)">art. 206 k.c.</a> Tak w literaturze przedmiotu, jak i orzecznictwie nie budzi żadnych wątpliwości pogląd, że w przypadku braku możliwości korzystania przez współwłaściciela z rzeczy wspólnej, a to na skutek korzystania z niej przez innego współwłaściciela z naruszeniem reguły z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 206)">art. 206 kc</a>, to właśnie ten przepis stanowi dla współwłaściciela podstawę do dochodzenia dopuszczenia do współposiadania, będącej przedmiotem współwłasności rzeczy. Wobec nie ulega żadnej wątpliwości i to, że stan potencjalnego „utrudniania dostępu do pomieszczeń” także nie mógłby stanowić o przesłance wyznaczenia zarządcy, a co najwyżej skłaniać do rozważenia skorzystania z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 206)">art. 206 k.c.</a> </p> <p>W tym stanie rzeczy, Sąd Okręgowy na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 385)">art. 385 k.p.c.</a> w zw. z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 13;art. 13 § 2)">art. 13 § 2 kpc</a> orzekł jak w pkt. 1 sentencji.</p> <p>Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego znajduje uzasadnienie w <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 520;art. 520 § 3)">art. 520 § 3 k.p.c.</a> oraz w § 5 pkt 7 Rozp. Min. Spr. z dnia 22.10.2015 r., w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015 r. poz. 1800 z p. zm.).</p> <p> <em> <!-- -->SSO Mariusz Broda </em> </p> <p> <span class="anon-block">(...)</span> </p> <p> <span class="anon-block">(...)</span> </p> </div>