I SA/Bd 468/21

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Wójcik Sędziowie Sędzia WSA Leszek Kleczkowski (spr.) Sędzia WSA Agnieszka Olesińska po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 13 października 2021 r. sprawy ze skargi K. R. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w G. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania zajętej nieruchomości oddala skargę UZASADNIENIE Naczelnik Urzędu Skarbowego w K. (jako organ egzekucyjny) w toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego do majątku K. R. na podstawie tytułu wykonawczego z dnia [...] czerwca 2018r. dokonał zajęcia nieruchomości gruntowej, działka nr [...] o powierzchni 0,5129 ha, położonej w miejscowości W. K. , dla której Sąd Rejonowy w K. IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą. Zajęciem nieruchomości organ egzekucyjny wezwał zobowiązaną do zapłaty w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania egzekwowaną należność pieniężną wraz z odsetkami za zwłokę i kosztami egzekucyjnymi w kwocie [...]zł, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości. Ww. wezwanie doręczono zobowiązanej w dniu [...] czerwca 2018r. Rzeczoznawca majątkowy A. K. - P., wyznaczony przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w K. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości, sporządził w dniu [...] sierpnia 2018 r. operat szacunkowy wyceny ww. nieruchomości gruntowej. P. z dnia [...] września 2018 r. organ egzekucyjny zawiadomił K. R. o wyznaczonym na dzień [...] października 2018r. terminie oraz miejscu dokonania opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Przedmiotowe zawiadomienie doręczono zobowiązanej w dniu [...] września 2018 r. Organ egzekucyjny w wyznaczonym terminie, tj. w dniu [...] października 2018r. rozpoczął i ukończył opis i oszacowanie ww. nieruchomości, sporządzając na tę okoliczność protokół. W protokole organ egzekucyjny wskazał, że wartość nieruchomości została określona na kwotę [...]zł. Podstawę ustalenia wartości ww. nieruchomości stanowił operat szacunkowy. P. z dnia [...] listopada 2018 r. skarżąca zgłosiła zarzuty do ww. opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Czynnościom opisu i oszacowania nieruchomości strona zarzuciła uchybienia formalne i merytoryczne oraz błędne i nieprawidłowe określenie wartości wycenianej nieruchomości, skutkujące zaniżeniem wartości szacowanej nieruchomości, wskazując między innymi na: nieprawidłowości w zakresie ustalenia praw osób trzecich do nieruchomości, nieprawidłowe zastosowanie podejścia porównawczego przy oszacowaniu nieruchomości, w szczególności poprzez brak wyjaśnienia podobieństwa transakcji wybranych jako referencyjne i kryterium ich doboru oraz nieprawidłowy dobór transakcji do porównania oraz obliczeń, a także pominięcie przy wycenie cech szczególnych nieruchomości mających wpływ na jej wartość. W konsekwencji powyższego, Naczelnik Urzędu Skarbowego w K. pismem z dnia [...] listopada 2018r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego A. K. - P. o ustosunkowanie się do podniesionych zarzutów. W odpowiedzi na powyższe, rzeczoznawca majątkowy złożył dodatkowe wyjaśnienia w piśmie z dnia [...] listopada 2018r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w K. wydał w dniu [...] stycznia 2019r. postanowienie, w którym uznał za nieuzasadnione zarzuty zobowiązanej wniesione do opisu i oszacowania zajętej nieruchomości gruntowej. Po rozpatrzeniu wniesionego zażalenia, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej nie znalazł podstaw do uchylenia zaskarżonego postanowienia i postanowieniem z dnia [...] marca 2019 r. utrzymał je w mocy. W uzasadnieniu, odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutu strony dotyczącego braku ujawnienia w protokole opisu i oszacowania zajętej nieruchomości faktu dokonania przez organ egzekucyjny obwieszczenia o opisie i oszacowaniu, organ stwierdził, że zarzut ten pozostaje bezzasadny. Podniósł, że przepis art. 110r § 1 pkt 8 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (dalej: "u.p.e.a.") przewiduje obowiązek zawarcia w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości zgłoszonych praw do nieruchomości, o ile fakt taki w toku postępowania w ogóle został ujawniony. Jednak żaden przepis prawa nie nakłada na organy obowiązku prezentowania w ww. protokole stanu faktycznego sprawy w zakresie dokonywanych przez organ egzekucyjny obwieszczeń, powiadomień uczestników postępowania oraz innych czynności prowadzących do ustalenia praw do nieruchomości. Przechodząc do kolejnych zarzutów skarżącej, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej zauważył, że operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, opinią biegłego, o której stanowi art. 84 § 1 k.p.a., a która podlega ocenie wiarygodności przez organ. W myśl art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. organ orzekający ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać, czy przedłożony operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami oraz czy jest logiczny i zupełny. Mając powyższe na uwadze, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej poddał analizie operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] sierpnia 2018r., uzupełniony wyjaśnieniami w postaci ustosunkowania się w piśmie z dnia [...] listopada 2018r. do wcześniej zgłoszonych zarzutów i stwierdził, że brak jest podstaw do jego podważenia. Merytoryczna analiza ww. operatu w ocenie organu, prowadzi do wniosku, iż został on sporządzony zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia [...] września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zdaniem organu, ww. operat wraz z jego uzupełnieniem zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak również zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu ustalenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, co w konsekwencji potwierdza, iż został on sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie - przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny - analizy logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych. Organ zauważył przy tym, że wybór przez rzeczoznawcę majątkowego podejścia, metody i techniki określenia wartości nieruchomości należy wyłącznie do kompetencji wyceniającego, jako osoby posiadającej w tym zakresie wiedzę specjalistyczną oraz stosowne doświadczenie. Zarówno organ pierwszej, jak i drugiej instancji nie jest uprawniony do kwestionowania prawidłowości zastosowanej przez rzeczoznawcę metody wyceny, jak również prawidłowości doboru nieruchomości porównawczych. Powyższego dokonuje biegły na podstawie posiadanej wiedzy specjalistycznej. Organ egzekucyjny, jak również organ II instancji nie mają kompetencji w ingerowanie w merytoryczną część operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Jeżeli natomiast strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Reasumując, w ocenie organu, sporządzony dla potrzeb sprawy operat szacunkowy został prawidłowo oceniony przez organ egzekucyjny, tak pod względem wiarygodności, jak i jego poprawności, a zarzuty skarżącej dotyczące zaniżenia wartości przedmiotowej nieruchomości uznać należało za chybione. W skardze do tut. Sądu skarżąca zaskarżyła powyższe postanowienie w całości, zarzucając mu: 1) naruszenie art. 110r i art. 100s u.p.e.a. w związku z art. 4 ust. 16 i 17 oraz art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez wydanie zaskarżonego postanowienia utrzymującego w mocy postanowienie organu I instancji, nieuwzględniające złożonych przez skarżącą zarzutów do opisu i oszacowania oraz sporządzonego operatu szacunkowego nieruchomości, a tym samym oparcie rozstrzygnięcia na wadliwym opisie i oszacowaniu nieruchomości - dokonanym w sposób niezgodny z warunkami określonymi w wyżej wymienionych przepisach ustawowych oraz rozporządzeniu Ministra Finansów w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości, a także rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - pomimo iż sporządzenie opisu i oszacowania niezgodnie z tymi regulacjami prawnymi skutkuje zaniżeniem wartości nieruchomości będącej przedmiotem postępowania, wadliwością samego opisu i oszacowania, a także niemożnością przyjęcia go za podstawę dalszych czynności egzekucyjnych, 2) naruszenie art. 10 § 1 k.p.a. poprzez pozbawienie skarżącej możliwości zapoznania się z wyjaśnieniami rzeczoznawcy z dnia [...] listopada 2018 r. do operatu szacunkowego przed wydaniem decyzji (pozbawiając możliwości wypowiedzenia się skarżącej co do zebranych dowodów i materiałów zebranych w sprawie) i faktyczne pozbawienie jej czynnego udziału w tym stadium postępowania, gdy następnie kluczowe ustalenia i ocena sporządzonego operatu jak i opisu i oszacowania nieruchomości, jak wynika z uzasadnienia skarżonego postanowienia, dokonane zostały właśnie w świetle i w oparciu o te wyjaśnienia przedstawione przez rzeczoznawcę w piśmie z dnia [...] listopada 2018 r., które nigdy nie zostały skarżącej udostępnione, 3) naruszenie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: "u.g.n.") poprzez uznanie przez organ II instancji, iż sporządzony w sprawie przez biegłego rzeczoznawcę operat szacunkowy (jego poprawność) może być badany wyłącznie przez właściwą organizację zawodową i że w tym zakresie organ administracyjny zwolniony jest od badania sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę operatu szacunkowego również w zakresie jego zupełności, logiczności i wiarygodności, a w konsekwencji wydanie zaskarżonego postanowienia utrzymującego w mocy postanowienie organu I instancji, nieuwzględniające złożonych przez skarżącą zarzutów do opisu i oszacowania oraz sporządzonego operatu szacunkowego nieruchomości, a tym samym oparcie rozstrzygnięcia na wadliwym opisie i oszacowaniu nieruchomości - w szczególności w związku z zaniechaniem przez organ rzetelnej oceny opisu i oszacowania pod kątem jego zupełności, logiczności i wiarygodności, a także w związku z niezasadnym twierdzeniem o niedopuszczalności dokonywania przez organ takowej weryfikacji we własnym zakresie, 4) naruszenie art. 80 w związku z art. 77 § 1 k.p.a. poprzez zaniechanie przez organ samodzielnej oraz rzetelnej oceny opisu i oszacowania pod kątem jego zupełności, logiczności i wiarygodności, a także w związku z niezasadnym twierdzeniem o niedopuszczalności dokonywania przez organ takowej weryfikacji we własnym zakresie i w konsekwencji wydanie zaskarżonego postanowienia utrzymującego w mocy postanowienie organu I instancji nieuwzględniające złożonych przez skarżącą zarzutów do opisu i oszacowania oraz sporządzonego operatu szacunkowego nieruchomości, a tym samym oparcie rozstrzygnięcia na wadliwym opisie i oszacowaniu nieruchomości, 5) naruszenie art. 7, art. 11 i art. 80 k.p.a. poprzez ich niezastosowanie i wydanie zaskarżonego postanowienia utrzymującego w mocy postanowienie organu I instancji o odmowie uwzględnienia zarzutów do opisu i oszacowania wniesionych przez skarżącą, bez odniesienia się do podniesionych przez nią okoliczności i wątpliwości, oraz oparcia wydanego postanowienia na opisie i oszacowaniu nieruchomości zawierającym liczne błędne i nieprawidłowe ustalenia, co w efekcie doprowadziło do błędnego i arbitralnego określenia wartości wycenianej nieruchomości, odbiegającego od rzeczywistej rynkowej wartości tejże nieruchomości (zaniżenia wartości nieruchomości), w szczególności w wyniku: - nieprawidłowego zastosowania podejścia porównawczego przy oszacowaniu nieruchomości, w szczególności poprzez brak wyjaśnienia podobieństwa transakcji wybranych jako referencyjne i kryterium ich doboru oraz nieprawidłowy dobór transakcji do porównania oraz obliczeń; - pominięcia przy wycenie nieruchomości cech szczególnych nieruchomości, mających wpływ na jej wartość, 6) naruszenie art. 8 § 1 i 9 k.p.a. poprzez brak należytego i kompleksowego udzielania skarżącej w toku postępowania informacji i wyjaśniania zgłaszanych przez nią uzasadnionych wątpliwości, dotyczących okoliczności mających istotne znaczenie dla wydania zaskarżonego postanowienia organu II instancji, w tym w szczególności dla należytego dokonania ustaleń faktycznych i prawnych, będących podstawą sporządzenia w niniejszej sprawie opisu i oszacowania nieruchomości, 7) naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a. poprzez utrzymanie w mocy postanowienia organu I instancji wydanego z naruszeniem przepisów prawa, podczas gdy istniały przesłanki do jego uchylenia Mając na uwadze powyższe zarzuty, strona wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości oraz o uchylenie w całości postanowienia Naczelnika Urzędu Skarbowego w K. z dnia [...] stycznia 2019 r. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, w całości podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. Postanowieniem NSA z dnia [...] marca 2021 r. do rozpoznania sprawy został wyznaczony WSA w Bydgoszczy. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Sąd administracyjny bada zgodność zaskarżonego postanowienia organu odwoławczego z punktu widzenia jego legalności, tj. zgodności tego postanowienia z przepisami powszechnie obowiązującego prawa. Z brzmienia art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm., dalej: "p.p.s.a.") wynika, że zaskarżone postanowienie winno ulec uchyleniu wtedy, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. Na wstępie należy zauważyć, że Sąd rozpoznał niniejszą sprawę na posiedzeniu niejawnym, w trybie uproszczonym. Jak stanowi art. 119 pkt 3 p.p.s.a. sąd może rozpoznać sprawę w trybie uproszczonym, gdy przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienie wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. W kontrolowanej sprawie zaistniała przesłanka do rozpoznania sprawy w trybie uproszczonym. Przedmiot skargi kwalifikował sprawę do kategorii, o jakich mowa w art. 119 pkt 3 p.p.s.a. Oceniając zaskarżone postanowienie z punktu widzenia jego zgodności z prawem stwierdzić należy, iż nie narusza ono prawa. Przedmiotem kontroli Sądu jest postanowienie odmawiające uznania zarzutów do opisu i oszacowania wniesionych do protokołu z dnia [...] października 2018 r. dotyczącego opisu i oszacowania niezabudowanej nieruchomości, stanowiącej działkę [...], o powierzchni 0,5129 ha, położonej w W. K.. W protokole tym ustalono, że wartość powyższej nieruchomości wynosi [...] zł. Jednocześnie stwierdzono, że postawą ustalenia wartości nieruchomości jest operat szacunkowy z dnia [...] sierpnia 2018 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego – A. K.-P.. Operat ten stanowi integralną część protokołu. W skardze strona kwestionuje prawidłowość sporządzonego protokołu opisu i oszacowania, a także poprawność operatu szacunkowego z dnia [...] sierpnia 2018 r. w zakresie przyjętej metody wyceny oraz oszacowanej wartości nieruchomości. Należy podkreślić, że w rozpatrywanej sprawie kontrola sądowa legalności zaskarżonego aktu nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Nie oznacza to wyłączenia kompetencji organu do dokonywania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a. Ocena ta jednak nie może wkraczać w obszar wyznaczony wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy. Wkraczanie zatem w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego doznaje ograniczeń. Konieczna jest natomiast w toku postępowania ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym, polegająca na zbadaniu, czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy jego treść zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być poprawione, sprostowane lub uzupełnione. Oznacza to, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyroki NSA: z dnia 7 grudnia 2012 r., I OSK 1434/11; z dnia 19 maja 2021 r., I OSK 3148/18; z dnia 12 stycznia 2021 r., II OSK 2568/19). W sytuacji, gdy analiza treści operatu nie budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności, czy pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów, organ nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń. Jeżeli strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to powinna wystąpić, zgodnie z art. 157 u.g.n., do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. W przypadku gdy organ nie powziął wątpliwości co do operatu, inicjatywa wystąpienia do organizacji rzeczoznawców należy do strony (por. wyrok NSA z dnia 10 sierpnia 2021 r., I OSK 494/211). W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy wartość rynkową nieruchomości określił przyjmując podejście porównawcze (metodą porównywania parami), polegające na dokonaniu szacowania poprzez porównanie wycenianej nieruchomości z innymi nieruchomościami podobnymi o znanych cenach transakcyjnych z uwzględnieniem - wpływających na wartość tych nieruchomości - cech dotyczących np. lokalizacji, możliwości inwestycyjnych, uzbrojenia, dostępu do drogi i skomunikowania oraz kształtu i wielkości działki. W operacie rzeczoznawca określił istotne cechy nieruchomości (pkt 3.3. operatu), dokonał oceny i opisu cech rynkowych nieruchomości (pkt 3.4. operatu). Następnie wyodrębnił obiekty do porównania (pkt 4 operatu), dokonał ostatecznego doboru nieruchomości do porównania i określił wartość nieruchomości (pkt 5 operatu). W pkt 4 operatu rzeczoznawca utworzył zbiór obejmujący 14 transakcji podobnymi nieruchomościami, spośród których ostatecznie dokonał wyboru 3 nieruchomości porównawczych o zbliżonych cechach i o znanych cenach transakcyjnych. Porównywane nieruchomości zlokalizowane były w K. (gmina K. , obiekt nr [...]), w M. (gmina C., obiekt nr [...]) i w M. K. (gmina K. , obiekt nr [...]). Rzeczoznawca ustalił cechy rynkowe mające wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych ww. nieruchomości. Jak wynika z tabel zawartych na str. 12 operatu, w której przedstawiono wyniki analizy porównawczej, rozpiętość cen jest pochodną zróżnicowania nieruchomości w zakresie następujących kategorii cenotwórczych: położenia i atrakcyjności lokalizacji, możliwości inwestycyjnych, uzbrojenia, dostępu do drogi i skomunikowania oraz kształtu i wielkości działki. Rozpiętość ww. cen nieruchomości przyjętych do porównania jest uzasadniona, a rzeczoznawca zbadał, czy ceny są proporcjonalne do cech nieruchomości. Następnie rzeczoznawca dokonał oceny cech różnicujących porównywane nieruchomości oraz ustalił ich wagę, tj. wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, a następnie wyliczył kwoty poprawek. Operat szacunkowy został uzupełniony wyjaśnieniami rzeczoznawcy zawartymi w piśmie z dnia [...] listopada 2018 r. W świetle powyższego stwierdzić należy, że operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne dla ustalenia wartości rynkowej nieruchomości, w tym wskazanie uwarunkowań przeprowadzonej analizy i przyjętych rozwiązań merytorycznych, przedstawia też sposób wyliczenia wyniku końcowego. Przy określeniu wartości rynkowej uwzględniono wszystkie istotne cechy. Wyliczona wartość nieruchomości mieści się w przedziale cen uzyskiwanych przy sprzedaży nieruchomości podobnych na rynku lokalnym. Zdaniem Sądu operat został on sporządzony w sposób nie budzący wątpliwości co do swojej logiczności, spójności i poprawności wniosków w nim zawartych. Organ dokonał przy tym oceny tego operatu. W szczególności przeanalizował konkretne fragmenty operatu, przyjętą metodykę oraz wnioski, w ramach własnych kompetencji, bez konieczności posiadania specjalistycznej wiedzy, która z istoty przypisana jest rzeczoznawcy. Organ zasadnie uznał, że rzeczoznawca zastosował prawidłową metodę wyceny nieruchomości, dokonał właściwego wyboru nieruchomości do analizy i poprawnie wyliczył wartość przedmiotowej nieruchomości. W konsekwencji nie ma podstaw do podważenia sporządzonego operatu. Wbrew twierdzeniom strony został on sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawnymi. Skarżąca nie skorzystała przy tym z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.). Nie można podzielić zarzutu skarżącej, że w protokole opisu i oszacowania nieruchomości powinna być zawarta informacja, czy organ dokonał obwieszczenia o opisie i oszacowaniu i umożliwił innym uprawnionym osobom zgłoszenie swoich praw do nieruchomości. Żaden przepis prawa nie nakłada na organ obowiązku prezentowania w protokole opisu i oszacowania dokonywanych przez organ egzekucyjny obwieszczeń, powiadomień uczestników postępowania oraz innych czynności prowadzących do ustalenia praw do nieruchomości. Art. 110r § 1 pkt 8 u.p.e.a. przewiduje jedynie obowiązek zawarcia w protokole zgłoszonych praw do nieruchomości. Jednakże takie prawa w toku postępowania nie zostały ujawnione. Strona nie wskazuje przy tym czyje prawa zostały pominięte. Odnosząc się z kolei do zarzutu skarżącej, że trafniejsze do porównania byłyby nieruchomości nr [...] wskazane na str.10-11 w operacie, wskazać należy, że z wyjaśnień rzeczoznawcy zawartych w piśmie z dnia [...] listopada 2018 r., wynika, że transakcje, których przedmiotem były te nieruchomościami przeprowadzone zostały w 2014r. i 2015r., a zatem w latach wcześniejszych niż 2016 r., z którego pochodziły transakcje wybrane przez biegłego do porównania. Ponadto, jak stwierdził rzeczoznawca, dokonując ostatecznego wyboru obiektów porównawczych rzeczoznawca nie może kierować się tylko jednym kryterium. Istotna jest analiza rynku, z której wynika, że ceny transakcyjne nieruchomości w mieście K. są wyższe niż w miejscowościach położonych na obszarach wiejskich (działka nr [...] znajduje się w W. K.). Z tego też względu bardzo ostrożnie należy podchodzić przy wyborze obiektów porównawczych z miasta K. , wyceniając nieruchomość położoną na obszarze wiejskim. Jeżeli w zbiorze transakcji pomocniczych znajdują się transakcje nieruchomościami podobnymi z obszaru wiejskiego, to wybór takich obiektów do wyceny w tym przypadku jest uzasadniony. Wskazać należy, że nieruchomości nr [...] położone są w K. . W K. położone są też wskazane w skardze nieruchomości nr [...], co także uzasadniało wyłączenie ich z porównania. Strona uważa jednak, że skoro szacowana nieruchomość znajduje się w niewielkiej odległości od K. , to nie znajduje uzasadnienia argument organu o adekwatności przyjętych do porównania nieruchomości położonych na terenach wiejskich. Zauważyć jednak należy, że dobór nieruchomości podobnych do porównań pozostaje w zakresie wiedzy specjalnej rzeczoznawcy. Wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii musi być oceniane ze szczególną ostrożnością (por. wyrok NSA z dnia 12 stycznia 2021 r., II OSK 2568/19). Rzeczoznawca nie zgodził się również z tezą skarżącej sprowadzającą się do twierdzenia, że im większa nieruchomość tym niższa cena. W tym zakresie biegły podkreślił, że przystępując do wyceny nieruchomości rzeczoznawca zobligowany jest do analizy rynku. Z analizy wynika, że inwestorzy zainteresowani nieruchomościami z przeznaczeniem, np. pod działalność produkcyjną, wybierają nieruchomości o takiej powierzchni, na której będą mogli zrealizować swoją inwestycję. Oznacza to, że za taką działkę będą gotowi zapłacić najwyższą cenę jednostkową. Na lokalnym rynku najwyżej wyceniane są działki o takim przeznaczeniu, mieszczące się w przedziale między 0,50 ha a 1,20 ha. Powyższe rzeczoznawca wykazał w pkt. 3.4. operatu w ppkt 5 opisującym cechę "kształt i wielkość działki". Rzeczoznawca majątkowy za błędne uznał też twierdzenie skarżącej, że skoro nieruchomość nie może być przedmiotem obrotu i nie ma dostępu do drogi publicznej, to nie może być przedmiotem wyceny. Przepisy prawa i zasady wyceny, co podniósł biegły, nie przewidują takiego ograniczenia. Rzeczoznawca stara się uzyskać dane pozwalające przeprowadzić odpowiednie i wiarygodne porównania. Każda nieruchomość jest unikalna, niemożliwe jest znalezienie identycznego obiektu. Stopień porównywalności obiektów jest bardzo różny. Wyceniając przedmiotową nieruchomość rzeczoznawca majątkowy przyjął cechę "dostęp do drogi i skomunikowanie", i dokonał jej oceny. Ustalając, że wyceniana nieruchomość nie ma zapewnionego prawnego dostępu do drogi publicznej, przyznał jej najniższą ocenę. Ponieważ ocena tej cechy obiektów porównawczych była wyższa niż nieruchomości wycenianej, wartość nieruchomości została skorygowana, co zobrazowano w tabeli na str. 12 operatu. W wyjaśnieniach z dnia [...] listopada 2018r. złożonych w związku z zarzutami skarżącej dotyczących operatu szacunkowego, biegły nie zgodził się też z zarzutem skarżącej, że wybrane do porównania obiekty są o znacznie większej powierzchni niż powierzchnia działki wycenianej. W piśmie z dnia [...] listopada 2018r. wskazano, że ocena różnicy powierzchni obiektów porównawczych i wycenianej nieruchomości zależy np. od przeznaczenia wycenianej nieruchomości. Różnicę wyrażoną w konkretnej wielkości powierzchni inaczej ocenić trzeba określając wartość działki przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, inaczej przeznaczoną pod produkcję i składy magazynowe. Różnica, np. 3.000 m2 w pierwszym przypadku mogłaby już budzić wątpliwości co do zasadności doboru takich obiektów porównawczych, w drugim przypadku - jak podniósł rzeczoznawca - już takich wątpliwości nie budzi. Jak wskazał biegły z analizy rynku wynika, że nieruchomości przeznaczone pod produkcję posiadają większą powierzchnię i różnica powierzchni około 3.000 m2 w tym segmencie rynku nie jest traktowana jako duża. Nadto pogląd strony, że wyceniana nieruchomość z uwagi na niedostępność na rynku nieruchomości podobnych czyni wycenianą nieruchomość bardzo atrakcyjną i jej wartość winna być większa niż wskazana, gdyż właściciel ma możliwość dyktowania ceny takiej nieruchomości, został oceniony przez rzeczoznawcę jako niezrozumiały i nielogiczny. Z oceną ta należy się zgodzić, gdyż przeczy regułom, którymi kierują się uczestnicy rynku obrotu nieruchomościami. Skarżąca podnosi także, że pozbawiono jej możliwości zapoznania się z wyjaśnieniami rzeczoznawcy z dnia [...] listopada 2018 r. do operatu szacunkowego, co narusza art. 10 § 1 k.p.a. Trzeba jednak zauważyć, że wyjaśnienia te znajdują się w aktach sprawy (k. 258-261 akt adm.). Skarżąca na każdym etapie postępowania miała prawo wglądu do akt sprawy (art. 78 § 1 k.p.a.), lecz z tego prawa nie skorzystała. Nadto, naruszenie zasady czynnego udziału strony w postępowaniu podatkowym nie stanowi automatycznie, w każdym przypadku, podstawy do uchylenia postanowienia. Aby takie rozstrzygnięcie miało miejsce wskazanemu uchybieniu towarzyszyć musi także naruszenie przepisów postępowania zapewniających realizację zasady czynnego udziału strony w postępowaniu, które mogłoby mieć istotny wpływ na wynik postępowania (por. wyrok NSA z dnia [...] lipca 2010 r., II OSK 881/10). Strona nie wykazała, aby w rozpatrywanej sprawie nastąpiło takie naruszenie prawa. W konsekwencji stwierdzić należy, że zaskarżone postanowienie nie narusza wskazanych w skardze przepisów prawa materialnego i procesowego. Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd oddalił skargę.