II SA/Sz 645/21

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska, Sędzia WSA Patrycja Joanna Suwaj po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 14 października 2021 r. sprawy ze skargi K. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2021 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę. UZASADNIENIE Decyzją z dnia [...] marca 2021 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2020 r., poz. 256 - dalej "k.p.a.") oraz art. 59 ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945 ze zm., dalej "u.p.z.p."), po rozpatrzeniu odwołania K. G. (dalej "skarżąca" lub "strona"), utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy K. z dnia [...] grudnia 2020 r. Nr [...] o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji mającej polegać na budowie zespołu pięciu wolnostojących dwulokalowych budynków jednorodzinnych z niezbędną infrastrukturą techniczną, na działce nr [...] z obrębu geodezyjnego P., gmina K.. Rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie sprawy. Wnioskiem z [...] listopada 2018 r. skarżąca zwróciła się o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu pięciu wolnostojących dwulokalowych budynków jednorodzinnych z niezbędną infrastrukturą techniczną, na działce nr [...] z obrębu geodezyjnego P., gmina K. Wójt Gminy K. decyzją z [...] lutego 2019 r. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z [...] października 2019 r. uchyliło ww. decyzję Wójta Gminy K. i zwróciło sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Po ponownym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, Wójt Gminy K. decyzją z dnia [...] grudnia 2020 r. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla zmierzenia inwestycyjnego dotyczącego działki nr [...] powołując się na niespełnienie wymagań określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 i pkt 3 u.p.z.p. Organ I instancji wyjaśnił, że skarżąca przedstawiła aktualne zapewnienia dostaw energii elektrycznej, gazu i odbioru ścieków, jednakże w dniu [...] kwietnia 2019 r. wygasła ważność zapewnienia zaopatrzenia w wodę. Na wezwanie organu strona dostarczyła pismo zarządcy sieci wodociągowej, z którego wynika, że nie ma możliwości zapewnienia dostawy wody dla planowanej inwestycji z uwagi na ograniczone zasoby wody z ujęcia SUW S., zasilającego sieć w miejscowości P.. Dnia [...] grudnia 2019 r. skarżąca oświadczyła, że do czasu możliwości przyłączenia do sieci wodociągowej planowana inwestycja będzie zasilana z własnego ujęcia wody, na dowód czego [...] lipca 2020 r. dołączyła do akt opinię hydrologiczną. Organ I instancji jednakże uznał, że projektowane uzbrojenie terenu nie jest wystarczające dla wnioskowanej inwestycji. Ponadto powołując się na wyniki przeprowadzonej analizy wywiódł, że dla planowanej inwestycji nie jest możliwe ustalenie linii zabudowy w nawiązaniu do zabudowy na działkach sąsiednich. Strona w odwołaniu zarzuciła ww. decyzji: - rażące naruszenie prawa materialnego poprzez uznanie, że dla działki objętej wnioskiem nie jest możliwe ustalenie linii zabudowy, - naruszenie przepisów postępowania poprzez rozstrzygnięcie wątpliwości na niekorzyść strony, - błędne ustalenie stanu faktycznego poprzez przyjęcie, że dla działki objętej wnioskiem niemożliwe jest ustalenie linii zabudowy oraz działka ta nie posiada wystarczającego uzbrojenia technicznego. Kolegium w uzasadnieniu wymienionej na wstępie decyzji z dnia [...] marca 2021 r. uznało, że odwołanie nie zasługuje na uwzględnienie. Po przytoczeniu treści art. 61 u.p.z.p. oraz przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588 - dalej "rozporządzenie") organ II instancji wyjaśnił, że badana decyzja Wójta posiada dwa załączniki: tekstowy, zawierający wyniki analizy urbanistycznej oraz mapowy. Obszar analizy wyznaczono w promieniu 50 m dookoła terenu inwestycji wskazując, że od strony frontu, tj. od strony zjazdu z drogi powiatowej nr [...], działka inwestycyjna nr [...] posiada szerokość 16,0 m. Na załączniku graficznym zaznaczono granice terenu inwestycji i granice obszaru analizowanego. Kopia mapy zasadniczej, na której sporządzony został załącznik graficzny, wykonana została w skali 1:1000. Obszar analizowany wyznaczony został zatem w sposób zgodny z § 3 rozporządzenia, a załącznik graficzny sporządzony został na kopii mapy w skali zgodnej z ww. przepisem. Organ podkreślił, że w niniejszej sprawie brak jest podstaw do rozszerzenia promienia obszaru analizy urbanistycznej. Rozszerzenie granic obszaru analizy urbanistycznej jest możliwe w pewnych przypadkach, ale nie może być wykorzystywane w celu niejako poszukiwania zabudowy niezbędnej do ustalenia warunków zabudowy zgodnych z żądaniem inwestora. Ewentualne rozszerzenie granic obszaru analizy mogłoby być uzasadnione nieproporcjonalnie niską szerokością frontu działki inwestycyjnej czy też nieproporcjonalnie małą powierzchnią działki inwestycyjnej w stosunku do działek znajdujących się w sąsiedztwie, co w przedmiotowe sprawie nie ma miejsca. Jakkolwiek część działki nr [...] przylegająca do działki drogowej jest stosunkowo wąska, to jednak jest to sam dojazd do głównej części działki inwestycyjnej, której całkowita szerokość w części położonej w oddaleniu od działki drogowej mierzy około 110 m. Jest zatem szersza od bezpośrednio sąsiadujących z nią działek nr [...] i [...] mierzących po około 52 m oraz zbliżona do szerokości dalej położonych działek nr [...] i [...] mierzących po około 100 m szerokości frontu. Z tych względów nie można zgodzić się z argumentem skarżącej, że rozszerzenie granic analizy urbanistycznej może być podyktowane nieznaczną odległością istniejącej zabudowy od granic obszaru analizy. Organy mogą stosować pewne wyjątki od zasad ustalania warunków zabudowy, ale w bardzo ograniczonych sytuacjach, przy czym każde zastosowanie wyjątku wymaga szczegółowego uzasadnienia. W badanej sprawie taka szczególna sytuacja nie występuje, bowiem sama tylko znaczna odległość terenu inwestycji od najbliższej zabudowy nie może być podstawą do rozszerzenia granic obszaru analizy urbanistycznej. Dalej organ powołując się na wyniki analizy urbanistycznej stwierdził, że planowana inwestycja spełnia większość wymogów wynikających z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p, jednakże w sprawie nie jest możliwe ustalenie parametru linii zabudowy, a ponadto nie został spełniony wymóg określony w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p, bowiem istniejące uzbrojenie terenu nie jest wystarczające dla zrealizowania przedmiotowej inwestycji. Kolegium rozpatrując kwestię parametru linii zabudowy odwołało się do § 4 rozporządzenia i podkreśliło, że spośród działek objętych granicami obszaru analizy urbanistycznej i znajdujących się po tej samej stronie drogi powiatowej [...] jedynie działka nr [...] jest zabudowana, przy czym zabudowa ta posadowiona jest w odległości około 35 metrów od granicy pasa drogowego. W tej sytuacji, w ocenie organu nie jest możliwe wyznaczenie parametru linii zabudowy ani na podstawie § 4 ust. 1 rozporządzenia, ani na podstawie § 4 ust. 3 rozporządzenia. W wynikach analizy urbanistycznej wskazano, że brak jest również podstaw do wyznaczenia tego parametru w oparciu o § 4 ust. 4 rozporządzenia zgodnie z oczekiwaniami skarżącej, skoro zabudowa istniejąca na działce nr [...] usytuowana jest w odległości około 35 m od granicy pasa drogowego, zaś dalsza zabudowa, znajdująca się już poza granicami obszaru analizy urbanistycznej, usytuowana jest w odległości od 6,5 do 8 m od granicy pasa drogowego, tworząc czytelną linię zabudowy w miejscowości P.. Rozważając przesłankę odpowiedniego uzbrojenia terenu organ odwoławczy ustalił, że sprawie wymóg ten nie został spełniony w kwestii zapewnienia dostawy wody. Z jednej strony dostawca wody - ZWiK K. - w piśmie z [...] grudnia 2019 r. wskazał, że brak jest możliwości dostawy wody dla przedmiotowej inwestycji ze względu na ograniczone zasoby wody z ujęcia SUW S., zaopatrującego miejscowość P.. Z drugiej strony strona nie wykazała, aby na terenie inwestycji możliwe było wykonanie własnego ujęcia wody - studni - z którego możliwe byłoby zaopatrywanie budynków w wodę. Z załączonej do pisma z [...] lipca 2020 r. opinii hydrogeologicznej wynika bowiem, że na badanym obszarze wody gruntowe znajdują się na głębokości ponad 30 metrów, co w świetle przepisów ustawy Prawo wodne wymaga uprzedniego uzyskania pozwolenia wodnoprawnego. W świetle powyższego Kolegium stwierdziło, że wobec niespełnienia wymogów wynikających z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 4 powyższego rozporządzenia, oraz wymogu określonego w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., Wójt Gminy K. nie miał innej możliwości jak wydać decyzję odmawiającą ustalenia warunków zabudowy. Skarżąca zaskarżyła wyżej opisaną decyzję organu II instancji do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie wnosząc o jej uchylenie. W skardze decyzji tej zarzuciła naruszenie: 1) przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy poprzez oczywiście wadliwe ustalenie stanu faktycznego stanowiącego podstawę wydania decyzji administracyjnej, 2) art. 61 u.p.z.p. przez uznanie, że w niniejszej sprawie brak jest możliwości ustalenia linii zabudowy oraz nie został spełniony wymóg zapewnienia dostawy wody. W motywach skargi strona wyjaśniła, że zarządca sieci wodociągowej to jednostka organizacyjna Gminy K., funkcjonująca w formie samorządowego zakładu budżetowego. Jest ona zarządzana jednoosobowo przez Dyrektora, który reprezentuje ją na zewnątrz w ramach i w zakresie pełnomocnictwa udzielonego mu przez Wójta Gminy K.. Powyższe oznacza, że o spełnieniu warunków co do zapewnienia dostaw wody decyduje organ, który wydaje decyzję o warunkach zabudowy. W tym konkretnym przypadku bezpodstawna odmowa wydania zapewnienia dostawy wody skutkowała również odmową wydania decyzji o warunkach zabudowy. Skarżąca nie zgodziła się także z twierdzeniem, że przedłożona opinia hydrologiczna określająca warunki hydrologiczne na działce objętej wnioskiem, nie spełnia wymogu ustawowego w przedmiocie uzbrojenia terenu w wodę. W opinii strony, przez zapewnienie uzbrojenia terenu należy rozumieć również zapewnienie możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody. Takie alternatywne źródło wody jest dopuszczalne w okolicznościach, w których nie wybudowano sieci wodociągowej lub brak jest możliwości przyłączenia do niej - co zdaniem organu I instancji zachodzi w niniejszej sprawie. Według skarżącej,z przedłożonej przez nią opinii hydrogeologicznej wynika możliwość korzystania z indywidualnego źródła wody. W odniesieniu do drugiego powodu odmowy ustalenia warunków zabudowy podniosła, że: - bez uzasadnienia obszarem analizowanym nie objęto terenów znajdujących się na północ od drogi powiatowej, - zgodnie z zasadą rozstrzygania wątpliwości na korzyść strony (art 7a k.p.a.) możliwe jest przyjęcie nieprzekraczalnej linii zabudowy w odległości 5m od planowanej działki drogowej, mającej powstać w wyniku wydzielenia z działki [...], gdyż za słusznością takiego rozwiązania przemawia m.in. nietypowy kształt działki, - nie wyjaśniono dlaczego nie rozszerzono zakresu obszaru analizowanego o działki z realizowaną zabudową na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, na północ od drogi powiatowej, - w okolicy tworzącej urbanistyczną całość występująca zabudowa pozwalająca na określenie wymagań nowej zabudowy, albowiem działką sąsiednią będzie każda działka znajdująca się w obrębie obszaru analizowanego, niekoniecznie dostępna z tej samej drogi publicznej, w tym przypadku byłyby to działki nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]. Dodatkowo strona podkreśliła, że do analizy w zakresie linii zabudowy przyjęta została mapa, z której w żaden sposób nie wynika przebieg linii zabudowy, ponieważ na załączniku graficznym widoczne są jedynie granice działek ewidencyjnych, bez uwidocznionych budynków. W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje: Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2021 r., poz. 137) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r., poz. 2325), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji dokonana według powyższego kryterium wykazała, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż akt ten odpowiada prawu. Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie uczyniono decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, którą utrzymano w mocy decyzję organu I instancji odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu pięciu wolnostojących dwulokalowych budynków jednorodzinnych z niezbędna infrastrukturą techniczną, na działce nr [...] z obrębu geodezyjnego P., gmina K.. Jako powód negatywnego rozstrzygnięcia w sprawie wniosku skarżącej organy wskazały na brak możliwości ustalenia linii zabudowy oraz niezapewnienia wystarczającego uzbrojenia terenu inwestycji w wodę. Podstawą materialnoprawną podjętych w sprawie rozstrzygnięć stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest przy łącznym spełnieniu następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, 2) teren ma dostęp do drogi publicznej, 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskana przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1, a ponadto 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Brak spełnienia któregokolwiek z warunków przewidzianych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. uniemożliwia pozytywne rozpatrzenie wniosku o ustalenie warunków zabudowy, skutkując wydaniem decyzji odmownej. Instrumentem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy, opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana analizą architektoniczno-urbanistyczną. W myśl § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2). Pod pojęciem "front działki" należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (§ 2 pkt 5 rozporządzenia). W ocenie Sądu, zgodzić należy się z organem odwoławczym, że obszar analizowany wyznaczony na kopii mapy zasadniczej spełnia wymagania stawiane przez § 3 rozporządzenia. Jak wynika z akt sprawy front działki (tj. ta część działki, która przylega do drogi powiatowej z której odbywa się zjazd na działkę) ma szerokość 16 m, a zatem trzykrotność tej szerokości wynosi 48 m. W tych okolicznościach zasadnie obszar analizy wyznaczono w promieniu 50 m jako niezbędne minimum. Przy czym podzielić należy argumentację organu odwoławczego wskazującą na brak podstaw do rozszerzenia tego obszaru, w tym o tereny znajdujące się na północ od drogi powiatowej. Dodać tylko trzeba, że co prawda na terenach północnych od drogi realizowana jest zabudowa jednorodzinna i szeregowa, tym nie mniej teren ten objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a zatem nie może tworzyć urbanistycznej całości z terenem zlokalizowanym na południe od drogi, w którym występuje zwarty obszar niezabudowanych gruntów rolnych oraz dwa budynki zabudowy jednorodzinnej (tj. w sąsiedztwie działki nr [...] i położny dalej na wchód poza granicami obszaru analizowanego, w pobliżu miejscowości P.). W takiej sytuacji powiększanie obszaru analizowanego o tereny północne stanowiłoby de facto "poszukiwanie" działki, która mogłaby stanowić wzorzec dla planowanej inwestycji i być uzasadnieniem dla uwzględnienia wniosku skarżącej, a z kolei takie działanie nie sposób uznać za uprawnione. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym ugruntowany jest pogląd, że przy wyznaczaniu obszaru analizowanego organ nie ma obowiązku nieograniczonego rozszerzania obszaru analizowanego jedynie w celu poszukiwania w okolicy działki inwestora takiej zabudowy, która uzasadniałaby wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia (por. wyrok NSA z dnia 28 stycznia 2016 r. sygn. akt II OSK 1299/14, wyrok WSA w Białymstoku z dnia 15 listopada 2012 r. sygn. akt II SA/Bk 495/12, wyrok WSA w Krakowie z dnia 10 grudnia 2013 r. sygn. akt II SA/Kr 610/13, wyroki dostępne w Internecie w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Działanie takie nie służyłoby bowiem ochronie ładu przestrzennego, lecz w istocie odpowiadałoby jedynie interesom wnioskodawcy, zainteresowanego uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy w kształcie przewidzianym we wniosku inicjującym postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 11 lipca 2013 r. sygn. akt II SA/Po 343/13, dostępny j.w.). Według Sądu, organy w oparciu o właściwie sporządzoną analizę urbanistyczno-architektoniczną, prawidłowo oceniły możliwość wyznaczenia linii zabudowy dla planowanej inwestycji budynku, nie uchybiając w tej mierze przepisom prawa. W tym miejscu wyjaśnienia wymaga, że inwestycja ma polegać na budowie pięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w głębi działki nr [...] z uwagi na jej kształt (tzn. działka od frontu jest bardzo wąska, zaś istotnie szersza się w jej głębi). We wniosku skarżąca wskazała, że projektowany teren zostanie podzielony na sześć działek: 5 działek budowlanych i jedną działkę z przeznaczeniem pod drogę wewnętrzną, zaś linia zabudowy (nieprzekraczalna) będzie znajdować się w odległości 5 metrów od projektowanej drogi wewnętrznej. Kwestię wyznaczenia nowej linii zabudowy uregulowano w § 4 rozporządzenia, a zatem słusznie organ nawiązał właśnie do tego przepisu. Stosownie do § 4 rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (ust. 2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4). Z niezakwestionowanych ustaleń organów jak i autora analizy urbanistyczno-architektonicznej wynika, że w obszarze analizowanym występuje tylko jedna zabudowana działka o nr [...] znajdująca się po tej samej stronie drogi powiatowej, zaś część działki inwestycyjnej możliwej do zabudowy, na której mają zostać zlokalizowane budynki, jest znacznie wycofana w stosunku do pasa drogowego (60m) i przebiegu linii zabudowy ww. działki sąsiedniej o nr [...] (35m), a nawet w stosunku do czytelnej linii zabudowy występującej poza granicami obszaru analizowanego, w tej samej pierzei drogi powiatowej (6,5-8m). Przy czym przebieg linii zabudowy w południowej pierzei drogi powiatowej zobrazowano na mapie, która stanowi załącznik do decyzji organu I instancji. Na mapie tej wyrysowano obowiązujące linie zabudowy działek, a także wskazano odległość tej zabudowy od drogi. Zestawienie tej mapy z ustaleniami analizy dowodzi słuszności stanowiska organu, że w świetle § 4 ust. 1-4 rozporządzenia nie ma możliwości wyznaczenia linii zabudowy w sposób oczekiwany przez skarżącą. Z oczywistych bowiem względów zabudowa na działce inwestycyjnej usytuowana może być tylko poza istniejącą linią zabudowy działki nr [...]. Nie występuje też sytuacja określona w § 4 ust. 2-3 rozporządzenia. Poza tym nie ma podstaw dla skorzystania z wyjątku, o którym mowa w § 4 ust. 4 rozporządzenia, skoro w sąsiedztwie nie występuje ani jedna nieruchomość, której zabudowania znajdowałyby się choć w przybliżonej odległości od drogi publicznej. W takiej sytuacji możliwość wyznaczenia nowej linii zabudowy, poza istniejącą już linią zabudowy, nie znajduje żadnego uzasadnienia. W rezultacie nie sposób zatem przyjąć, aby planowana zabudowa stanowiła spełnienie wymogu kontynuacji linii zabudowy. Stanowiska tego w żaden sposób nie podważa argumentacja skargi. Powołana przez skarżącą zasada rozstrzygania wątpliwości na korzyść strony nie znajduje tu zastosowania, albowiem nie wystąpiły wątpliwości, o których mowa w art. 7a k.p.a. Również poniesiona okoliczność nietypowego kształtu działki inwestycyjnej nie może przemawiać za proponowanym jej zagospodarowaniem, skoro brak jest działki dostępnej z tej samej drogi, której zabudowa pozwałaby na ustalenie linii zabudowy dla działki inwestycyjnej. W polskim porządku prawnym nie ustanowiono zasady prymatu prawa do zabudowy nad zachowaniem ładu przestrzennego, a niewątpliwe dopuszczenie wnioskowanej zabudowy w głębi działki w znacznej odległości od drogi powiatowej prowadziłoby do naruszenia porządku urbanistycznego w analizowanym terenie. W odniesieniu do przesłanki wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. wyjaśnienia wymaga, że przez uzbrojenie terenu w wodę należy rozumieć podłączenie terenu inwestycji do sieci wodociągowej, a jedynie w razie braku takiej możliwości, alternatywnym sposobem zaopatrzenia działki w wodę, dopuszcza się korzystanie z indywidualnego ujęcia wody. Na mocy art. 61 ust. 5 u.p.z.p. warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. W przypadku indywidualnego ujęcia wody, aby można było mówić o spełnieniu ww. warunku nie wystarczy samo uzewnętrznienie zamiaru wybudowania studni, ale konieczne jest także istnienie na danej działce wykonanej już studni bądź legitymowanie się przez inwestora stosowymi dokumentami potwierdzającymi taką możliwość. Nie może bowiem zaistnieć taka sytuacja, że korzystający z realizowanej zabudowy będzie miał problem z poborem wody na działce. Przenosząc powyższe na grunt badanej sprawy zaakcentować trzeba, że ZWIK K. w piśmie z dnia [...] grudnia 2019 r. oświadczył, że nie ma możliwości zapewnienia dostawy wody dla wnioskowanej zabudowy z uwagi na ograniczone zasoby wody z ujęcia zasilającego sieć wodociągową. Informacji tej nie sposób odmówić wiarygodności, ani uznać ją za bezpodstawną, skoro została wystosowana przez podmiot zarządzający siecią wodociągową, który wyjaśnił w przekonujący sposób z jakich powodów nie zostanie wydane zapewnienie dostaw wody. Fakt, że ZWIK funkcjonuje jako samorządowy zakład budżetowy, zaś Dyrektor reprezentuje tą jednostkę na zewnątrz i w zakresie pełnomocnictwa udzielonego przez Wójta Gminy K., który wydał decyzję odmowną, pozostaje bez znaczenia dla sprawy jak i prawidłowości poczynionych przez organ ustaleń. Zauważyć należy, że skarżąca w toku postępowania administracyjnego nie kwestionowała oświadczenia ZWIK, a co więcej w nawiązaniu do tego oświadczenia wskazała w piśmie z dnia [...] grudnia 2019 r., że dostawę wody zrealizuje w oparciu o własne ujęcie na terenie działki, przedkładając następnie opinię hydrologiczną, która - w jej ocenie - dowodzi zapewnienia właściwego uzbrojenia terenu. Jednakże zdaniem Sądu, wbrew twierdzeniu skarżącej, przedłożona opinia nie może być traktowana jako spełnienie wymogu istnienia odpowiedniego uzbrojenia terenu w wodę, chociażby z tego względu, że nie potwierdza rzeczywistych warunków wodnych panujących na działce, a zwłaszcza istnienia wystarczającej ilości wody i zdatności do spożycia, odwołując się w tym zakresie do konieczności wykonania odwiertów. Co więcej w opinii tej - powołując się na materiały archiwalne i profile studni istniejących w pobliżu działki inwestycyjnej - wskazano, że w badanym obszarze wody gruntowe znajdują się na głębokości ponad 30 metrów, a w takim przypadku studnia - zgodnie z prawem wodnym - wymaga uzyskania pozwolenia wodnoprawnego. Skarżąca pozwolenia takiego nie przedłożyła, ani też żadnego innego dokumentu, który zapewniałby, że indywidulne ujęcie wody w postaci studni ma rację bytu i pozwoli na prawidłowe korzystanie z planowanych budynków. Dlatego też podzielić należy ocenę organów, że skarżąca nie wykazała możliwości zaopatrywania budynków w wodę, a tym samym spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. W tym stanie rzeczy, z uwagi na bezzasadność podniesionych przez skarżącą zarzutów, przy jednoczesnym braku okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie skargę oddalił na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.