II SA/Ol 527/12

SENTENCJA Dnia 25 października 2012 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Matczak Sędziowie Sędzia WSA Marzenna Glabas (spr.) Sędzia WSA Bogusław Jażdżyk Protokolant Specjalista Małgorzata Krajewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 października 2012 roku sprawy ze skargi M. B. na uchwałę Rady Miejskiej z dnia "[...]", Nr "[...]" w przedmiocie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oddala skargę. UZASADNIENIE Rada Miejska w M., działając na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.) oraz art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717, ze zm.), w dniu 19 maja 2011 r. podjęła uchwałę nr VII/1/2011 w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentów terenu śródmieścia w M. jako obszaru koncentracji usług ogólnomiejskich, po stwierdzeniu zgodności planu z ustaleniami "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta M.", przyjętego uchwałą nr XLIII/4/2006 Rady Miejskiej w M. z dnia 24 sierpnia 2006 r. Pismem z dnia 16 kwietnia 2012 r. M. B., na podstawie art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, wezwał Radę Miejską w M. do usunięcia naruszenia prawa, podnosząc, że postanowienia uchwały naruszają jego interes prawny oraz uprawnienia wynikające z umowy sprzedaży, zawartej w dniu 31 maja 1997 r. i dotyczącej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną nr ewid. "[...]", obręb "[...]", położoną w M. przy ulicy W. "[...]". Wprowadzone zmiany pozbawiły go bowiem możliwości dokonania zabudowy wskazanej wyżej działki w zakresie wynikającym z uchwały nr XXXVIII/6/2009 z dnia 24 września 2009 r., a mianowicie wybudowania budynku o wysokości 20m. Dodał, że pismem z dnia 29 marca 2010 r. otrzymał od Burmistrz Miasta M. zapewnienie, iż w planowanych zmianach zostaną ujęte wszystkie niezbędne dla niego warunki, tzn. umożliwienie zabudowy do wysokości 20m (4 kondygnacje) oraz ustalenie wskaźnika intensywności zabudowy na poziomie umożliwiającym zabudowanie działki po jej zewnętrznych granicach. W ocenie zainteresowanego w sprawie zostały naruszone zasady demokratycznego państwa prawa oraz równości wobec prawa, równego traktowania i zakazu dyskryminacji, określone w art. 2 i art. 32 Konstytucji RP, a także naruszono art. 6 pkt 2, art. 17 pkt 4 i 5, art. 36 pkt 1, art. 9 pkt 4, art. 15 pkt 1, art. 20 pkt 1 oraz art. 28 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 10 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w związku z art. 40 ust. 1 ustawy Prawo ochrony środowiska poprzez brak sporządzenia aktualnej prognozy oddziaływania zmiany planu na środowisko. Gmina nadużyła swojego władztwa planistycznego, nie wyważając interesu publicznego z interesem indywidualnym właściciela nieruchomości. Jednocześnie nie uwzględniła prawa własności i rozszerzająco zinterpretowała przepisy ustawy, co w tym przypadku jest niedopuszczalne. W odpowiedzi na powyższe wezwanie Rada Miejska w M. uznała, iż nie doszło do naruszenia prawa, zaś twierdzenia wnioskodawcy nie znajdują poparcia w zgromadzonej w sprawie dokumentacji. Ze wskazanego aktu notarialnego nie wynika bowiem zobowiązanie Gminy M. do umożliwienia kupującemu wybudowania na przedmiotowej nieruchomości budynku o wysokości 20m. Z kolei kupujący zobowiązali się do rozpoczęcia w ciągu dwóch lat i ukończenia w ciągu pięciu lat od dnia sporządzenia umowy, budowy domu handlowo – usługowo – mieszkalnego, według projektu zatwierdzonego przez właściwy organ budowlany, zgodnie z opracowaną koncepcją zabudowy działki sporządzoną przez sprzedającego i przekazaną nabywcom oraz z zachowaniem istniejącej zieleni, z którego to obowiązku kupujący, w tym M. B., nie wywiązali się. Podkreślono przy tym, iż plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący swym zasięgiem działkę nr ewid. "[...]", obręb "[...]" w M., był zmieniany kilkukrotnie, jednakże właściciele nieruchomości nie rozpoczęli budowy ani nawet nie wystąpili o uzyskanie pozwolenia na budowę. Jednocześnie wskazano, iż zgodnie z art. 140 kodeksu cywilnego swoboda korzystania z rzeczy przez właściciela podlega pewnym ograniczeniom, wynikającym z przepisów ustaw, jak np. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które wyznaczają granice prawa własności. Ponadto M. B., podnosząc zarzuty odnoszące się do naruszenia przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie wskazał na czym te naruszenia polegają, lecz ograniczył się jedynie do wymienienia przepisów ustawy. Organ zaznaczył, że ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie zakazują zabudowy działki wnioskodawcy, nie uległo też zmianie przeznaczenie tej nieruchomości, ani nie zostało ograniczone korzystanie z działki w dotychczasowy sposób, a tryb sporządzania zmiany do projektu zagospodarowania przestrzennego był zgodny z obowiązującymi przepisami. Podkreślono przy tym, że została sporządzona prognoza skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego, a także prognoza oddziaływania na środowisko, plan miejscowy zawiera część tekstową oraz graficzną i jest zgodny z zapisami studium, jak również z przepisami odrębnymi, odnoszącymi się do obszaru objętego planem. W tej sytuacji M. B. na podstawie art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie skargę na wskazaną na wstępie uchwałę Rady Miejskiej w M., ponawiając zarzuty przedstawione uprzednio w wezwaniu do usunięcia naruszenia prawa. Strona skarżąca podniosła zarzut naruszenia art. 2 oraz art. 32 Konstytucji RP, wskazując, że demokratyczne państwo prawne winno zapewniać obywatelowi poszanowanie jego praw oraz dawać poczucie stałości i bezpieczeństwa, w tym w szczególności winno dążyć do realizacji przyznanych, zgodnie z prawem i w zakresie swojej kompetencji przez jego organy, praw, przy jednoczesnym zachowaniu zasady równości wobec prawa, równego traktowania i zakazu dyskryminacji. Skarżący podniósł, iż zawierając umowę sprzedaży działki Gmina M. wprost zobowiązała się do umożliwienia mu wybudowania na tej nieruchomości budynku o wysokości 20m, który zajmowałby całą powierzchnię działki, co było warunkiem zawarcia przedmiotowej umowy i zakupu nieruchomości we wskazanej cenie. Jednakże, jak wskazał skarżący, działania Gminy podejmowane na przestrzeni ostatnich lat skutecznie uniemożliwiały realizację pierwotnie przyznanych mu praw, gdyż, mimo ciągłych starań i podejmowanych kroków prawnych, do dnia wniesienia skargi nie umożliwiono mu wykonania przedmiotowego zamierzenia budowlanego. W ocenie skarżącego kwestionowana uchwała stoi również w sprzeczności z zasadą ochrony praw nabytych, bowiem pozbawia skarżącego możliwości realizacji jego prawa, tj. swobodnego zabudowania stanowiącej jego własność nieruchomości, a także godzi w zasadę sprawiedliwości społecznej. Ponadto dokonane zmiany w stosunku do założeń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy M. nie znajdują racjonalnego uzasadnienia i naruszają podstawowe zasady państwa prawnego, w tym zasadę zaufania do działania organów władzy publicznej. Umożliwienie skarżącemu wykonania planowanej inwestycji w pierwotnym jej założeniu pozostaje bowiem w zgodzie z koncepcjami zagospodarowania okolicznych działek i nie sprzeciwia się istniejącemu ładowi przestrzennemu. Skarżący wskazał również, iż uchwalając miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dotyczący obszaru centrum M., zaniżono poszczególne parametry dotyczące zabudowy, uniemożliwiając skarżącemu dokonanie inwestycji w granicach pierwotnie planowanych, co stanowi przejaw dyskryminacji skarżącego, mimo przyjętego wcześniej przez Gminę zobowiązania. Ponadto podniesiono zarzut naruszenia przepisów kodeksu cywilnego, chroniących istotę prawa własności nieruchomości i sprowadzających się do swobodnego korzystania z nieruchomości w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego. Jednocześnie strona skarżąca podniosła zarzut naruszenia art. 6 pkt 2, art. 17 pkt 5, art. 36 pkt 1, art. 9 pkt 4, art. 15 pkt 1, art. 20 pkt 1 oraz art. 28 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także art. 17 pkt 4 powołanej ustawy w związku z § 10 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w związku z art. 40 ust. 1 ustawy Prawo ochrony środowiska, poprzez brak sporządzenia aktualnej prognozy oddziaływania zmiany planu na środowisko. Skarżący podniósł, iż w jego ocenie gmina nadużyła swojego władztwa planistycznego, nie wyważyła interesu publicznego z interesem indywidualnym właściciela, nie uwzględniła prawa własności, do czego obliguje ją ustawa oraz zinterpretowała rozszerzająco przepisy ustawy. W uzasadnieniu zaznaczono, iż dokonanie przedmiotowych zmian zainicjowane zostało w związku z błędami zaistniałymi w załączniku graficznym do pierwotnej uchwały, który to błędnie wskazywał linię zabudowy, m.in. stanowiącej własność skarżącego nieruchomości. Strona skarżąca wskazała, iż wprowadzone w wyniku prac nad przedmiotowym projektem zmiany pozbawiły ją możliwości dokonania zabudowy należącej do niej działki w zakresie wynikającym z uchwały nr XXXVIII/6/2009 z dnia 24 września 2009 r. Jednocześnie skarżący podniósł, iż od 2003 roku wszelkimi możliwymi sposobami próbował wyegzekwować przysługujące mu, a zawarte wprost w akcie notarialnym uprawnienie, a od organu otrzymał zapewnienie, że w przedmiotowej zmianie uchwały zostaną ujęte wszystkie niezbędne dla niego warunki, tzn. umożliwienie zabudowy do wysokości 20m, tj. czterech kondygnacji oraz ustalenie wskaźnika intensywności zabudowy na poziomie umożliwiającym zabudowanie działki po jej zewnętrznych granicach. W odpowiedzi na skargę Rada Miejska w M. wniosła o jej oddalenie, jako bezzasadnej. Podniesiono, iż, wbrew zarzutom skarżącego, przedmiotowa uchwała nie narusza wskazanych w skardze przepisów prawa, ani też interesu prawnego i uprawnień skarżącego, wynikających z własności działki nr "[...]", położonej w M. przy ulicy W. "[...]". Podkreślono, że zawarcie umowy sprzedaży gruntu nie jest równoznaczne z zobowiązaniem Gminy do umożliwienia skarżącemu wybudowania na nim budynku zgodnie z jego zamierzeniem. Zaznaczono przy tym, iż obiekt ten w myśl umowy miał być wybudowany w ciągu 5 lat od daty jej zawarcia, który to warunek nie został spełniony do dnia dzisiejszego. Uchwalenie skarżonego aktu nie miało żadnego związku z powyższą sprawą, zwłaszcza, iż w międzyczasie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, obejmujący swym zasięgiem przedmiotową nieruchomość, zmieniany był czterokrotnie. Podniesiono również, iż skarżący nie wskazał w żaden sposób, na czym zarzucane naruszenie powołanych przepisów ustawy miałoby polegać, a jedynie przywołał treść tych przepisów. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, w tym również organów jednostek samorządu terytorialnego, przy czym w świetle § 2 powołanego wyżej artykułu kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Rozpoznając zatem skargę na akt prawa miejscowego Sąd dokonuje jedynie oceny, czy przy jego podejmowaniu nie zostały naruszone przepisy prawa materialnego bądź przepisy postępowania. Należy również podkreślić, że stosownie do treści art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012r., poz. 270), zwanej w dalszej części uzasadnienia p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy i nie jest związany zarzutami oraz wnioskami skargi, a także powołaną podstawą prawną. Rozpoznając niniejszą sprawę, Sąd uznał, iż skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżony akt nie narusza przepisów prawa ani interesu prawnego skarżącego. W pierwszej kolejności należy wskazać, iż podstawę zaskarżenia przez M. B. uchwały Rady Miejskiej w M. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, stanowił art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym ( tekst jedn. Dz. U. z 2001r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.), zgodnie z którym każdy czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może – po bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia – zaskarżyć uchwałę do sądu administracyjnego. Jak wynika z akt przedmiotowej sprawy strona skarżąca dopełniła wymogu uprzedniego wezwania organu do usunięcia naruszenia prawa (pismo z dnia 16 kwietnia 2012 r.), jak również zachowany został termin do wniesienia skargi do sądu administracyjnego. Jednakże dogłębna analiza zgromadzonego w niniejszej sprawie materiału aktowego w świetle obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi do wniosku, iż zaskarżona uchwała nie narusza interesu prawnego skarżącego. Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej w dalszej części uzasadnienia u.p.z.p., kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy. Cytowany przepis stanowi podstawę do konstrukcji instytucji tzw. władztwa planistycznego (samodzielności planistycznej) gminy, które można zdefiniować jako przekazanie przez ustawodawcę gminie kompetencji w zakresie władczego przeznaczania i ustalania zasad zagospodarowania terenu. W myśl art. 4 ust. 1 powołanej ustawy ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku – w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, zaś sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 2 u.p.z.p.). Należy jednak podkreślić, iż z uprawnienia tego nie wynika dowolność gminy w zakresie przeznaczenia terenu na określony cel w planie miejscowym. Działanie gminy mające swoje źródło w omawianym przepisie musi odbywać się z poszanowaniem całego porządku prawnego wynikającego z innych ustaw, jak np. Prawo ochrony środowiska, czy ustawa o ochronie zabytków, a przede wszystkim musi uwzględniać zapisy zawarte w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zwłaszcza w art. 1 ust. 2, zgodnie z którym gmina w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym winna uwzględniać takie kwestie, jak wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, walory architektoniczne i krajobrazowe, wymagania ochrony środowiska, w tym gospodarowania wodami i ochrony gruntów rolnych i leśnych, wymagania ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, wymagania ochrony zdrowia oraz bezpieczeństwa ludzi i mienia, potrzeby osób niepełnosprawnych, walory ekonomiczne przestrzeni, prawo własności, potrzeby obronności i bezpieczeństwa państwa, potrzeby interesu publicznego, czy potrzeby w zakresie rozwoju infrastruktury technicznej, w szczególności sieci szerokopasmowych. W ocenie Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę Rada Miejska w M., podejmując zaskarżoną uchwałę, działała zgodnie z określoną w ustawie procedurą sporządzania planu miejscowego w ramach przyznanego jej władztwa planistycznego. Jak wynika z akt sprawy skarżący w wyniku przetargu, przeprowadzonego w dniu "[...]" nabył od Gminy M. nieruchomość gruntową położoną w M. przy ulicy W. "[...]" o obszarze 191m², oznaczoną w ewidencji gruntów nr "[...]". Zgodnie z treścią § 4 aktu notarialnego zawartego w dniu 31 maja 1997 r., repertorium "A" nr "[...]", kupujący zobowiązał się w ciągu dwóch lat rozpocząć, a w ciągu pięciu lat zakończyć, licząc od dnia podpisania przedmiotowego aktu notarialnego, budowę domu handlowo – usługowo – mieszkalnego, według projektu zatwierdzonego przez właściwy organ budowlany, zgodnie z opracowaną koncepcją zabudowy działki sporządzoną przez sprzedającego i przekazaną nabywcom oraz z zachowaniem istniejącej na niej zieleni. Należy zaznaczyć, iż w obowiązującym wówczas miejscowym szczegółowym planie zagospodarowania przestrzennego śródmieścia miasta M. (uchwała nr XLVIII/1/94 z dnia 26 kwietnia 1994 r.) przedmiotowa działka, określona symbolem A59U, została określona jako teren o funkcji usługowej, gdzie dopuszcza się funkcję mieszkalną na wyższych kondygnacjach oraz wskazano, że należy wytworzyć w miejscu istniejących pawilonów pierzeję zabudowy od ulicy W. i T., dojazd do zapleczy z ulicy T. wspólny dla sąsiadujących terenów turystycznych, zaś wysokość zabudowy, uwzględniająca budynki o dużym znaczeniu kulturowym na działce oznaczonej symbolem A65 MU (działka sąsiednia), została określona na "nie mniej" niż dwie kondygnacje usługowe, przy czym forma architektoniczna ma nawiązywać klimatem do wskazanej zabudowy – współczesna z zaakcentowaniem narożnika zabudowy. Jednocześnie zaznaczono, iż wysokość bryły zabudowy ma być harmonijnie zestawiona z zabudową na sąsiedniej działce, oznaczonej symbolem A60 UT. Wskazane wyżej zapisy ówczesnego planu miejscowego nie wprowadzały zatem żadnych szczegółowych ograniczeń odnoszących się do możliwości zabudowy działki skarżącego i pozwalały na wypełnienie obowiązku przyjętego przez stronę skarżącą w akcie notarialnym. Jednakże mimo upływu 15 lat od dnia zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości skarżący nie podjął żadnych działań mających na celu wywiązanie się z tego obowiązku. Bez znaczenia dla ważności zapisów aktu notarialnego pozostaje fakt, iż jak podał skarżący w okresie od 1994 do 2004 roku przebywał zagranicą. Zobowiązanie do wybudowania określonego budynku nie zostało wykonane i nie może skarżący z powodu własnego zaniechania czynić zarzutu gminie co do przeprowadzanych w tym czasie zmian planu miejscowego. Natomiast stanowisko skarżącego w kwestii braku związania tymże obowiązkiem pozwala na uznanie, iż tym samym Gmina nie jest związana bezterminowo przekazaną stronie koncepcją zabudowy tej działki. Jednocześnie trudno oczekiwać, aby przez tak długi okres, tj. od 1994 roku, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta pozostawał bez zmian, chociażby z uwagi na wprowadzanie nowych uregulowań prawnych czy zmiany koncepcji urbanistycznych, albo stanu faktycznego terenu. Podejmowane w tym zakresie przez Gminę działania mieszczą się w ramach przyznanego jej władztwa planistycznego i w żaden sposób nie ograniczają prawa własności skarżącego do przedmiotowej nieruchomości. Należy przy tym zauważyć, iż plan miejscowy dla wskazanego obszaru był zmieniany kilkukrotnie. Uchwałą nr L/18/2002 z dnia 27 czerwca 2002 r. Rada Miejska w M. uchwaliła nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu śródmieścia w M. jako obszaru koncentracji usług ogólno miejskich, zgodnie z którym działka skarżącego, oznaczona symbolem U, została zaliczona do terenów usług nieuciążliwych, gdzie maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy wynosił 2,0, maksymalna wysokość zabudowy - 20m, maksymalna ilość kondygnacji zabudowy pełnych - 4, zaś maksymalna ilość kondygnacji poddaszowych - 2. Mimo tak określonych warunków zabudowy terenu skarżący dalej nie podejmował żadnych działań w celu realizacji opracowanej i przekazanej mu wraz z aktem notarialnym koncepcji budowy domu handlowo – usługowo – mieszkalnego. Następnie w wyniku zmian wprowadzonych uchwałą nr XXXVIII/6/2009 z dnia 24 września 2009r. podniesiono na działce skarżącego, oznaczonej w tym planie symbolem U1, maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy do 3,0, zaś maksymalną ilość kondygnacji pełnych ustalono na 3, a maksymalną ilość kondygnacji w poddaszu użytkowym – 2 (§ 40 wskazanej uchwały). Natomiast z zapisów obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą nr VII/1/2011 Rady Miejskiej w M. z dnia 19 maja 2011r. wynika, że działka należąca do skarżącego w dalszym ciągu stanowi teren przeznaczony na realizację i utrzymanie usług nieuciążliwych. Zgodnie zaś z § 25 tejże uchwały maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy został ustalony na 4,0 przy maksymalnej wysokości zabudowy wolnostojącej 15m. W świetle wskazanych wyżej regulacji należy zatem stwierdzić, że nic nie stoi na przeszkodzie w realizacji planowanej przez skarżącego inwestycji na działce nr "[...]", położonej w M. przy ulicy W. "[...]", a jedyne ograniczenie dotyczy wysokości budynku, przy czym zmiana ta, jak wynika z dokumentacji przeprowadzonego postępowania planistycznego, jest w pełni uzasadniona i nie budzi zastrzeżeń. Jak bowiem wskazano w uzasadnieniu zarządzenia nr "[...]" Burmistrza Miasta M. z dnia 31 stycznia 2011 r. w sprawie rozpatrzenia uwag złożonych do projektu zmiany planu miejscowego, w ocenie uprawnionych urbanistów, zgodnie z zasadami i normami stosowanymi w urbanistyce, należy odrzucić uwagi skarżącego odnoszące się do podniesienia maksymalnej wysokości zabudowy do 20m i pozostawić dotychczasowe zapisy, w myśl których w przypadku sytuowania zabudowy bezpośrednio stykającej się z zabudową istniejącą, wysokość zabudowy należy dostosować do zabudowy istniejącej, natomiast maksymalną wysokość zabudowy wolnostojącej pozostawić na poziomie 15m. Wskazano także, że od dnia podpisania aktu notarialnego między Gminą a skarżącym powstała zabudowa sąsiednia, do której obecnie należy dopasować wysokość planowanego przez skarżącego budynku. W bezpośrednim sąsiedztwie działki skarżącego znajduje się bowiem stary poniemiecki budynek parterowy z użytkowym poddaszem oraz budynek o dwóch kondygnacjach pełnych i dwóch poddaszowych. Natomiast wyższe budynki znajdują się za skrzyżowaniem, po drugiej stronie ulicy oraz na wcześniejszym odcinku tej samej ulicy. Tymczasem w niniejszej sprawie istotna jest wysokość budynków położonych w sąsiedztwie nieruchomości skarżącego, gdyż tworzą one pewną urbanistyczną całość. Należy przy tym wskazać, jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 20 marca 2012 r., sygn. akt II OSK 10/11, (LEX nr 1145557), że powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. W związku z tym, określając wysokość ewentualnego budynku na działce skarżącego należało uwzględnić fakt, iż budynki znajdujące się po obu stronach tej nieruchomości są zdecydowanie niższe, niż żądana wysokość 20m. Kolejny zarzut skarżącego dotyczył zbyt niskiego w jego ocenie wskaźnika intensywności zabudowy na terenie objętym zmianą planu miejscowego. Należy jednak zwrócić uwagę na fakt, iż w planie miejscowym z dnia 27 czerwca 2002 r. wskaźnik ten został ustalony na poziomie 2,0, następnie w 2009 r. podniesiony do wysokości 3,0, zaś w zaskarżonym planie miejscowym wynosi on 4,0. Był on zatem sukcesywnie podwyższany, m.in. w wyniku rozpatrzenia uwagi skarżącego do projektu zmiany planu miejscowego i obecnie ustalony jest na poziomie najwyższym z dotychczas obowiązujących. Należy mieć także na uwadze, że organ stanowiący gminy dokonał wyważenia w tej kwestii interesów skarżącego i Towarzystwa Miłośników Ziemi M., które wnioskowało o pozostawienie tego wskaźnika na poziomie 3. Odnosząc się natomiast do zarzutu naruszenia ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta M. należy wskazać, że określone w części 2 w rozdziale 2 parametry i wskaźniki urbanistyczne, uwzględniające wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury oraz zrównoważonego rozwoju mają charakter postulatywny i wymagają szczegółowego rozpatrzenia na etapie sporządzania planów miejscowych i dostosowywania ich do specyfiki miejsca i uwarunkowań szczegółowych oraz przepisów odrębnych, co wynika wprost z zapisów tego studium. Możliwa jest zatem indywidualna ocena każdego konkretnego przypadku w świetle charakterystycznych dla danego terenu okoliczności, wpływających bezpośrednio na ostateczne ustalenie przedmiotowych parametrów i wskaźników. W związku z tym, iż wskazane w studium parametry nie mają mocy wiążącej, zarzut niezgodności uchwalonego planu miejscowego ze studium jest bezpodstawny. Jeśli chodzi natomiast o zarzut wadliwego ustalenia nieprzekraczalnej linii zabudowy od strony ulicy T., to należy zauważyć, iż w obowiązującym planie miejscowym dokonano jedynie sprostowania błędu drukarskiego, który znalazł się we wcześniej obowiązującym planie miejscowym z dnia 24 września 2009 r. Tym samym, wadliwe zdaniem skarżącego, ustalenia w tej kwestii zostały poprawione, co przyznał sam skarżący w toku rozprawy przed tutejszym Sądem. Zatem również ten zarzut należy uznać za bezzasadny. Jednocześnie należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jednolity. Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115 ze zm.) obiekty budowlane przy drogach gminnych w terenie zabudowy powinny być usytuowane w odległości co najmniej 6m od zewnętrznej krawędzi jezdni, przy czym w myśl art. 43 ust. 2 powołanej ustawy w szczególnie uzasadnionych przypadkach, za zgodą zarządcy drogi, usytuowanie obiektu budowlanego może nastąpić w mniejszej odległości niż 6m. Należy jednak zauważyć, że inwestor z wnioskiem o zgodę na budowę w pasie drogowym winien wystąpić do właściwego organu na etapie projektowania inwestycji i kwestia ta nie podlega rozstrzygnięciu przez radę gminy w planie miejscowym. Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie podlegają bowiem badaniu w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. W ocenie Sądu postępowanie w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentów terenu śródmieścia w M. jako obszaru koncentracji usług ogólnomiejskich zostało przeprowadzone zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności art. 17 u.p.z.p. , a podjęta w tej kwestii uchwała Rady Miejskiej w M. w dniu 19 maja 2011 r. nr VII/1/2011 nie narusza prawa. W toku postępowania uzyskano wszystkie niezbędne opinie i uzgodnienia, została sporządzona prognoza skutków finansowych oraz oddziaływania na środowisko, projekt planu miejscowego został wyłożony do publicznego wglądu, zaś wniesione uwagi zostały przez organ rozpatrzone i uzasadnione. Należy przy tym jeszcze raz podkreślić, że zaskarżona zmiana planu miejscowego nie przekreśliła planowanego przez skarżącego zamierzenia budowlanego, a ustaliła jedynie częściowo odmienne od dotychczasowych warunki jego realizacji. Jednocześnie należy zauważyć, że żaden właściciel nieruchomości, planując jej wykorzystanie, określoną zabudowę, inwestycję, rodzaj działalności gospodarczej nie ma zagwarantowanego przepisami prawa określonego status quo, czy też pewnej gwarancji niezmienności otoczenia (por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 17 grudnia 2009r., II SA/Gd 554/09). Skarżący nie przystępując do realizacji inwestycji przy korzystnych z jego punktu widzenia ustaleniach planu, ponosił ryzyko ewentualnych późniejszych zmian planu miejscowego dokonywanych przez organ stanowiący gminy w ramach przysługującego władztwa planistycznego. Biorąc powyższe pod uwagę Sąd, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skargę oddalił jako niezasadną.