I C 98/23

Суди загальної юрисдикції2025-10-16

Номер справи

I C 98/23

Дата рішення

2025-10-16

Тип

SENTENCE

Судді

Marcin Polit (PRESIDING_JUDGE)

Правова підстава

art. 83 § 1 k.c.

Текст рішення

Sygn. akt I C 98/23 <div> <h2>WYROK</h2> <h5>W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ</h5> Warszawa, dnia 11 czerwca 2025 roku Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący sędzia Marcin Polit Protokolant sekretarz sądowy Zuzanna Kurek po rozpoznaniu w dniu 6 czerwca 2025 roku w Warszawie na rozprawie sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej (...) nieruchomości przy ul. (...) w W. przeciwko (...) sp. z o.o. w W., A. L. i (...) sp. z o.o. w W. o ustalenie, ewentualnie o ustalenie I. oddala w całości powództwo główne; II. ustala, że czynność prawna w postaci sprostowania oczywistej omyłki pisarskiej, dokonana przez notariusza w W. A. U. w formie aktu notarialnego rep. A (...) w dniu 27 kwietnia 2022 roku, jest nieważna; III. znosi wzajemnie między stronami koszty procesu. Sygn. akt I C 98/23 </div> <div> <h2>UZASADNIENIE</h2> Pozwem z dnia 28 grudnia 2022 roku Wspólnota Mieszkaniowa (...) nieruchomości położonej przy ul. (...) w W. (dalej: Wspólnota), wniesionym przeciwko pozwanym (...) Sp. z o.o. w W., A. L. i (...) Sp. z o.o. w W.: 1. na zasadzie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 189)">art. 189 k.p.c.</a> w zw. z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 475;art. 475 § 1)">art. 475§1 k.c.</a> oraz <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 387)">art. 387 k.c.</a> wniosła o ustalenie, że czynności prawne – umowa o ustanowienie nieodpłatnej służebności gruntowej zawarta w dniu 17 czerwca 2021 roku w formie aktu notarialnego przed notariuszem A. U., za rep. A nr (...) oraz protokół sprostowania oczywistej omyłki pisarskiej spisany w dniu 27 kwietnia 2022 roku w firmie aktu notarialnego przed notariuszem A. U. za rep. A nr (...) – są czynnościami prawnymi nieważnymi ze względu na faktyczną niemożliwość ich wykonania; 2. na zasadzie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 189)">art. 189 k.p.c.</a> w zw. z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 83;art. 83 § 1)">art. 83§1 k.c.</a> wniosła o ustalenie, że czynność prawna – protokół sprostowania oczywistej omyłki pisarskiej spisany w dniu 27 kwietnia 2022 roku w formie aktu notarialnego przed notariuszem A. U. za rep. A nr (...) – jest czynnością prawną nieważną ze względu na jej pozorny charakter; lub ewentualnie 3. na zasadzie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 189)">art. 189 k.p.c.</a> wniosła o ustalenie, że czynność prawna – protokół sprostowania oczywistej omyłki pisarskiej spisany w dniu 27 kwietnia 2022 roku w formie aktu notarialnego przed notariuszem A. U. za rep. A nr (...) – jest czynnością prawną nieważną ze względu na jej zawarcie przez osobę nieuprawnioną. Nadto powódka wniosła o zasądzenie od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kosztów postępowania (pozew – <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19970880553" title="Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz. U. z 1997 r. Nr 88, poz. 553 ()">kk</a>. 3-6). W odpowiedzi na pozew z dnia 26 kwietnia 2023 roku powód A. L. wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, a z ostrożności procesowej, w przypadku rozstrzygnięcia na niekorzyść pozwanego – wniósł o odstąpienie przez Sąd od obciążania pozwanego kosztami postępowania, zgodnie z zasadami słuszności, z uwagi na brak przyczynienia się pozwanego do wytoczenia powództwa (odpowiedź na pozew A. L. – <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19970880553" title="Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz. U. z 1997 r. Nr 88, poz. 553 ()">kk</a>. 147-148). W odpowiedzi na pozew z dnia 2 maja 2023 roku pozwana spółka (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. oraz pozwana spółka (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. wniosły o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanych spółek kosztów postępowania według norm przepisanych (odpowiedź na pozew z 2.05.2023 – <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19970880553" title="Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz. U. z 1997 r. Nr 88, poz. 553 ()">kk</a>. 157-158). Sąd Okręgowy w Warszawie ustalił następujący stan faktyczny. Wspólnota Mieszkaniowa (...) nieruchomości położonej przy ul. (...) w W. jest właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ew. nr (...)z obrębu (...) objętej księgą wieczystą nr (...). W dziale III tej księgi wieczystej pod numerem Lp. 4, nr wpisu 11, zostało wpisane ograniczone <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19460570319" title="Dekret z dnia 11 października 1946 r. - Prawo rzeczowe - Dz. U. z 1946 r. Nr 57, poz. 319 ()">prawo rzeczowe</a> – nieodpłatna i na czas nieograniczony służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia przejazdu oraz przeprowadzenia mediów celem zapewnienia dostępu do drogi publicznej, której wykonywanie ograniczone będzie do pasa gruntu o szerokości 4 metrów (bezsporne, ponadto księga wieczysta – <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19970880553" title="Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz. U. z 1997 r. Nr 88, poz. 553 ()">kk</a>. 28-44). Służebność ta powstała na mocy aktu notarialnego za rep. A nr (...) – umowy o ustanowienie nieodpłatnej służebności gruntowej, zawartej dnia 17 czerwca 2021 roku przed notariuszem A. U., notariuszem w W. w jej kancelarii notarialnej, między spółką (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. a A. L. (kopia umowy – <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19970880553" title="Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz. U. z 1997 r. Nr 88, poz. 553 ()">kk</a>. 50-65). Zgodnie z §2 aktu notarialnego, przedstawiciel spółki oświadczył, że ustanawia na zabudowanej nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka gruntu o nr ew. (...), położonej przy ul. (...) w W., dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) (jako nieruchomości obciążonej, stanowiącej własność spółki), nieodpłatnie i na czas nieoznaczony, ograniczone <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19460570319" title="Dekret z dnia 11 października 1946 r. - Prawo rzeczowe - Dz. U. z 1946 r. Nr 57, poz. 319 ()">prawo rzeczowe</a> – służebność gruntową, polegającą na prawie przejścia i przejazdu oraz przeprowadzania mediów, celem zapewnienia dostępu do drogi publicznej, której wykonywanie ograniczone będzie do pasa gruntu o szerokości 5 m, na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości gruntowej położonej w W., dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) (jako nieruchomości władnącej, stanowiącej własność A. L.), a A. L. oświadczył, że na ustanowienie opisanej służebności gruntowej, na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości gruntowej, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), wyraża zgodę (§2 umowy – k. 63). Służebność ta została wpisana do księgi wieczystej nr (...) na skutek zobowiązania określonego w §6 umowy do złożenia przez notariusza stosownego wniosku wieczystoksięgowego (k. 64). Ww. umowa została zawarta jeszcze przed powstaniem powodowej Wspólnoty, dzień przed podpisaniem umowy o ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu. O służebności każdorazowo byli informowani nabywcy mieszkań w ramach Wspólnoty. Spółka (...) sp. z o.o. – jako wówczas jedyny właściciel nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka gruntu o nr ew. 16, położonej przy ul. (...) w W. – otrzymała od nabywców pełnomocnictwa notarialne do zmiany treści służebności. Informacja o służebności była wpisana do każdego aktu notarialnego sprzedaży mieszkania (bezsporne, ponadto wypis z księgi wieczystej – <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19970880553" title="Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz. U. z 1997 r. Nr 88, poz. 553 ()">kk</a>. 166-171; wiadomości mailowe – <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19970880553" title="Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz. U. z 1997 r. Nr 88, poz. 553 ()">kk</a>. 172-173; pełnomocnictwa notarialne – <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19970880553" title="Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz. U. z 1997 r. Nr 88, poz. 553 ()">kk</a>. 174-183v.). W dniu 27 kwietnia 2022 roku aktem notarialnym za rep. A nr (...) przed notariuszem A. U. został sporządzony protokół sprostowania oczywistej omyłki pisarskiej, w którym stwierdzono, że oczywista omyłka pisarska polega na błędnym wpisaniu w §2 i §6 aktu notarialnego za rep. A nr (...) sformułowania „4 (czterech)” zamiast „5 (pięciu)” jako oznaczenie w metrach szerokości pasa gruntu (§1). Omyłka została sprostowana w ten sposób, że w §2 i §6 tego aktu notarialnego, sformułowanie „4 (czterech)” notariusz zastąpił sformułowaniem „05 (pięciu)” (kopia protokołu – k. 66). Ww. sprostowania dokonano z uwagi na fakt, iż na gruncie dokonanej geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej układu drogowego z dnia 21 lutego 2021 roku, droga wewnętrzna wraz z chodnikiem, której dotyczy służebność, ma w rzeczywistości szerokość 5 m (odpowiedź na pozew – k. 160v.; geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza – <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19970880553" title="Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz. U. z 1997 r. Nr 88, poz. 553 ()">kk</a>. 184-185). Stanowiło to również problem w perspektywie przyszłych potencjalnych nieruchomości budowlanych na przedmiotowej nieruchomości. Sprostowanie nastąpiło bez poinformowania właścicieli lokali mieszkalnych w ramach Wspólnoty (zeznania świadek A. S. – protokół k. 225v.; zeznania J. L. w charakterze pozwanej spółki (...) sp. z o.o. – protokół k. 251v.). Ustanowiona ww. służebność (jako prawo przejścia i przejazdu oraz przeprowadzenia mediów) przez działkę ew. nr (...) z obrębu (...) za pośrednictwem wewnętrznej drogi osiedlowej zostało uwzględnione w treści Załącznika nr 2 do decyzji nr (...) (...) W. z 5 lipca 2022 roku o warunkach zabudowy, w przedmiocie ustalenia warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych na terenie działki nr ew. (...)w obrębie (...) przy ul. (...) w dzielnicy B. (...) W.. W treści tego dokumentu określono, że służebność obejmuje pas terenu o szerokości 5,0 m oraz że z uwagi na powyższe, teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej gminnej ul. (...) przez działkę nr (...) z obrębu (...) za pośrednictwem drogi wewnętrznej (decyzja nr (...) – <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19970880553" title="Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz. U. z 1997 r. Nr 88, poz. 553 ()">kk</a>. 75-84; załącznik nr 2 – <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19970880553" title="Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz. U. z 1997 r. Nr 88, poz. 553 ()">kk</a>. 85-97). Na nieruchomości objętej służebnością znajduje się ciąg pieszojezdny, droga (o szerokości ok. 3,5 m) i chodnik z kostki brukowej, krawężnik, cienki pas zieleni, zaś za ogrodzeniem znajdują się drzewa, trawa, roślinność. Na długości całego osiedla występują rampy (schody). Faktyczny pas ruchu ma szerokość 3,4 m, zaś 5 m osiąga włącznie z rampami (fotografia – k. 67; fotografie – <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19970880553" title="Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz. U. z 1997 r. Nr 88, poz. 553 ()">kk</a>. 263-271; rzut sytuacyjny – k. 272; rzut sytuacyjny – <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19970880553" title="Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz. U. z 1997 r. Nr 88, poz. 553 ()">kk</a>. 281-282; zeznania świadek S. Z. – protokół <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19970880553" title="Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz. U. z 1997 r. Nr 88, poz. 553 ()">kk</a>. 212v.-213; zeznania świadka M. S. – protokół <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19970880553" title="Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz. U. z 1997 r. Nr 88, poz. 553 ()">kk</a>. 213v.). Sąd ustalił powyższy stan faktyczny na podstawie dokumentów złożonych w niniejszej sprawie, które Sąd w całości uznał za wiarygodne, gdyż ich rzetelność i prawdziwość nie były przez strony kwestionowane, a okazały się być dopuszczonymi jako dowody niezbędne do ustalenia stanu faktycznego oraz na okoliczności uznane przez Sąd za bezsporne, bowiem albo zostały przez strony wprost przyznane albo też ich zaprzeczenie nie zostało przez stronę dostatecznie udowodnione, co zostało przez Sąd ocenione na zasadzie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 229;art. 230)">art. 229 i 230 k.p.c.</a> Podstawę ustaleń faktycznych stanowiły również zeznania opisanych świadków oraz stron. Sąd co do zasady uznał większość tych zeznań za wiarygodne, jasne, spójne, logiczne i znajdujące potwierdzenie w dokumentach złożonych do akt, w tym zakresie, w jakim dotyczyły okoliczności istotnych w świetle końcowego rozstrzygnięcia (<a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 227)">art. 227 k.p.c.</a>). Jednocześnie Sąd uznał je za wystarczające, wobec czego należało pominąć dowód z zeznań pozostałych wnioskowanych świadków na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 235(2);art. 235(2) § 1;art. 235(2) § 1 pkt. 2)">art. 235 2 §1 pkt 2 k.p.c.</a> Zeznania pozwanego A. L. – (protokół <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19970880553" title="Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz. U. z 1997 r. Nr 88, poz. 553 ()">kk</a>. 252v.-253) ostatecznie nie wniosły zbyt wiele do sprawy. W tym miejscu należy jedynie wspomnieć, że Sąd nie dał wiary twierdzeniom strony powodowej, iż przedmiotowa służebność jest niemożliwa do wykonywania. Świadek S. Z. zeznała, że służebność nie jest uciążliwa – na nieruchomość są w stanie wjechać samochody dostawcze czy kurierskie (<a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19970880553" title="Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz. U. z 1997 r. Nr 88, poz. 553 ()">kk</a>. 212v.-213). Z drugiej jednak strony świadek M. S. zeznał, że służebność „może być uciążliwa” – są problemy z przejazdem, nie ma możliwości minięcia się dwóch samochodów, była również sytuacja, w której samochód dowożący materiały uszkodził właz do studzienki (<a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19970880553" title="Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz. U. z 1997 r. Nr 88, poz. 553 ()">kk</a>. 213v.-214). Także świadek M. W. zeznał, iż jego zdaniem służebność jest uciążliwa dla mieszkańców osiedla – droga jest wąska, ciężko się po niej poruszać mieszkańcom, choć przyznał, że na teren nieruchomości wjeżdżają samochody dostawcze (k. 226v.). S. S. (prezes Zarządu spółki wykonującej zarząd nad nieruchomościami Wspólnoty) zeznała, że droga nie pozwala na swobodny przejazd, choć pozwala na dojazd tak, aby następnie dostać się do poszczególnych lokali (<a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19970880553" title="Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz. U. z 1997 r. Nr 88, poz. 553 ()">kk</a>. 251-251v.). Z powyższych zeznań należy wysnuć wniosek, że wykonywanie służebności może być utrudnione, ale nie niemożliwe, a to na tej podstawie faktycznej m.in. powódka oparła swoje żądanie określone w pkt 1 petitum pozwu. Sąd Okręgowy w Warszawie zważył, co następuje. Powództwo główne podlegało w całości oddaleniu, natomiast uwzględnieniu podlegało powództwo ewentualne. W pierwszej kolejności należy podnieść, że nietrafny był zarzut strony pozwanej dotyczący braku legitymacji czynnej po stronie Wspólnoty. Sąd Najwyższy w uchwale podjętej w składzie 7 sędziów z dnia 21 grudnia 2007 roku (III CZP 65/07, OSNC 2008, nr 7-8, poz. 69) zwrócił uwagę, że wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku, odrębnego od majątków podmiotów wchodzących w jej skład. W orzecznictwie przyjmuje się, że zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej jest limitowana celem, którym jest zarządzanie nieruchomością wspólną. Wspólnota mieszkaniowa może co do zasady podejmować wszelkie czynności, które zmierzają do zarządzania nieruchomością wspólną. Czynności zachowawcze zmierzające do ochrony rzeczy wspólnej – a taką czynnością jest wystąpienie z powództwem o ustalenie, że czynność ustanowienia na gruncie wspólnoty służebności jest nieważna – mogą być dokonywane przez zarząd bez uprzedniej uchwały właścicieli lokali, jako czynności zarządu rzeczą wspólną (wyrok SN z 30.10.2013 r., II CSK 673/12, LEX nr 1394087; wyrok SN z 15.10.2008 r., I CSK 118/08, LEX nr 658169). W konsekwencji wystąpienie z przedmiotowym powództwem przez zarząd Wspólnoty samodzielnie, bez potrzeby uzyskiwania uchwały właścicieli lokali, było uprawnione. W konsekwencji legitymacja czynna powodowej Wspólnoty nie budzi wątpliwości. Strona powodowa domagając się ustalenia za nieważną umowy o ustanowienie nieodpłatnej służebności gruntowej z dnia 17 czerwca 2021 roku podnosiła, że służebność powstała bez udziału członków Wspólnoty i została ustanowiona autorytarnie przez pozwanego – spółkę (...) Sp. z o.o. (dewelopera) z pominięciem praw i interesów członków Wspólnoty, na dzień przed wyodrębnieniem pierwszego lokalu we Wspólnocie. W ocenie Sądu nie może to stanowić dostatecznej podstawy do skutecznego dochodzenia tak sformułowanego roszczenia. Jak sama powódka wskazała, umowa została zawarta jeszcze przed powstaniem powodowej Wspólnoty, dzień przed podpisaniem umowy o ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu. Zawarły ją osoby uprawnione – pozwana spółka (...) Sp. z o.o. (jako deweloper, właściciel nieruchomości obciążonej) oraz pozwany A. L. (właściciel nieruchomości władnącej). Nie można też mówić o żadnym zatajeniu, skoro o służebności każdorazowo byli informowani nabywcy mieszkań w ramach Wspólnoty. Spółka (...) sp. z o.o. otrzymała od nabywców pełnomocnictwa notarialne do zmiany treści służebności. Informacja o służebności była wpisana do każdego aktu notarialnego sprzedaży mieszkania. Sąd nie dopatrzył się jakichkolwiek podstaw prawnych do stwierdzenia, iż tak zawarta umowa jest nieważna. Powódka podnosiła także, że wykonywanie uprawnień ze służebności, w tym w szczególności prawa przejazdu przez działkę powódki, jest faktycznie niemożliwe i łączyłoby się z całkowicie nieuprawnionym naruszeniem spokoju mieszkańców tej nieruchomości – a zatem odnosiła się tutaj do podstaw faktycznych uznania takiej czynności prawnej za nieważną. Nie można jednak z pełnym przekonaniem stwierdzić, że wykonywanie służebności jest niemożliwe – na nieruchomości znajduje się ciąg pieszojezdny, droga, chodnik i choć w pewnym miejscu na chodniku rzeczywiście znajdują się rampy (schodki wejściowe), to z przedłożonych do akt sprawy zdjęć z pomiarami wynika, że nie stanowią one czynnika uniemożliwiającego przejście przez ten teren. Ponadto należy wspomnieć, że nawet gdyby wykonywanie takiej służebności byłoby utrudnione np. przez to, że na nieruchomości znajdują się pewne przedmioty, to osobie uprawnionej przysługuje powództwo o zobowiązanie do umożliwienia wykonywania tej służebności poprzez np. usunięcie takich przedmiotów (roszczenie posesoryjne – <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 344)">art. 344 k.c.</a>). Natomiast ich obecność w żadnym wypadku nie może świadczyć o tym, że czynność prawna polegająca na ustanowieniu takiej służebności jest nieważna. Ww. ustalenia muszą skutkować oddaleniem powództwa głównego określonego w pkt 1 petitum pozwu. Powódka zarzucała ponadto, że protokół sprostowania został przygotowany tylko i wyłącznie na potrzeby decyzji o warunkach zabudowy działki pozwanego A. L., na której planowane jest przeprowadzenie określonej inwestycji budowlanej. Faktycznie do żadnej omyłki pisarskiej w ocenie powódki nie doszło. W czasie gdy podpisywany był ten akt notarialny, dysponentem i prawnym właścicielem przedmiotowej nieruchomości była już Wspólnota, a zatem (...) Sp. z o.o. nie miała już żadnego prawa do dysponowania tą nieruchomością, a jedynym uprawnionym do zawarcia takiego aktu była Wspólnota. Oczywista omyłka pisarska była jedyną możliwością poprawy aktu ustanowienia służebności przez dewelopera bez udziału Wspólnoty. Jednak z uwagi na ww. twierdzenia, powódka domagała się uznania tej czynności prawnej za nieważną ze względu na jej pozorny charakter. W ocenie Sądu nie ma również podstaw do uznania, że dokonanie sprostowania oczywistej omyłki pisarskiej w przedmiocie oznaczenia w metrach szerokości pasa gruntu objętego służebnością, została zawarta dla pozoru. Zgodnie z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 83;art. 83 § 1)">art. 83§1 k.c.</a> nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru; jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności. Czynność prawna jest pozorna, gdy oświadczający, nie mając zamiaru wywołania skutków prawnych, których powstanie stanowi normalną konsekwencję złożenia przez niego oznaczonego oświadczenia woli, jednocześnie tworzy pozór faktycznego dokonania czynności prawnej o treści wskazanej w ujawnionym na zewnątrz oświadczeniu woli w celu wywołania u podmiotów prawa cywilnego lub organów władzy publicznej mylnego przekonania, że rzeczywiście miało to miejsce. W cywilistyce rozróżnia się dwa rodzaje pozorności. Pierwsza, nazywana zwykłą (czystą, bezwzględną, absolutną), polega na tym, że strony, nie mając zamiaru wywołania żadnych skutków prawnych, tworzą jednocześnie pozór rzeczywistego dokonania określonej czynności prawnej. Pod symulowaną czynnością prawną nie zostaje przy tym ukryta żadna inna czynność prawna. Z kolei drugi rodzaj pozorności jest określany mianem kwalifikowanej (względnej, relatywnej). Polega na tym, że strony dokonują czynności prawnej pozornej (symulowanej) w celu ukrycia pod nią innej czynności, rzeczywiście przez te strony zamierzonej i dokonanej (M. Maciejewska-Szałas [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, LEX/el. 2025, art. 83). O pozorności w rozumieniu ww. przepisu nie może być mowy w niniejszej sprawie z oczywistych przyczyn. Była to jednostronna czynność prawna dokonana przez notariusza, z pominięciem stron, czynność niejako techniczna, mająca na celu dostosowanie stanu prawnego do stanu faktycznego – nawet jeżeli by rozpatrywać tę czynność jako realizację przez spółkę pewnego interesu prawnego, to nie sposób zarzucić pozwanej spółce (...) sp. z o.o., by nie miała ona zamiaru wywołać takich skutków, jakie miałoby wywołać prawidłowe określenie szerokości pasa gruntu objętego służebnością, a tym bardziej nie sposób się doszukać jakiejkolwiek innej czynności prawnej, która miałaby być przez takie sprostowanie ukryta. Została ona dokonana błędnie, wadliwość tej czynności wynika z innych przyczyn – o których poniżej – natomiast zarzut pozorności w żadnym wypadku nie jest tutaj trafny. Mając na uwadze powyższe rozważania, należało orzec jak w punkcie I sentencji wyroku. Zasadne jest natomiast powództwo ewentualne, które zmierzało do ustalenia, że czynność prawna – protokół sprostowania oczywistej omyłki pisarskiej spisany w dniu 27 kwietnia 2022 roku w formie aktu notarialnego przed notariuszem A. U. za rep. A nr (...) – jest nieważna, choć w ocenie Sądu jej nieważność nie wynika ani z pozorności (co opisano wyżej), ani z dokonania jej przez osobę nieuprawnioną. Dopuszczalność sprostowania aktu notarialnego wynika z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19910220091" title="Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie - Dz. U. z 1991 r. Nr 22, poz. 91 (art. 80;art. 80 § 4)">art. 80§4 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie</a> (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1001 z późn. zm.; dalej: <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19910220091" title="Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie - Dz. U. z 1991 r. Nr 22, poz. 91 ()">prawo o notariacie</a>). W piśmiennictwie zwraca się uwagę – określając kryterium, według którego należy ustalać, czy dana omyłka nadaje się do sprostowania – że dana omyłka, by mogła podlegać sprostowaniu, musi być oczywista, a fakt jej zaistnienia powinien być bezsporny, pewny i wyrazisty. Cecha oczywistości ma być natychmiast poznawalna i wynikać niedwuznacznie z treści samego dokumentu (D. Sałajczyk [w:] Prawo o notariacie. Komentarz, wyd. II, red. W. Gonet, Warszawa 2025, art. 80). Te kryteria nie zostały spełnione w przedmiotowej sprawie, albowiem w wyniku sprostowania doszło w istocie do zmiany treści służebności, co wymyka się granicy tak rozumianego sprostowania. Pozwani (...) Sp. z o.o. w (...) Sp. z o.o. w W. podnosili, iż na gruncie dokonanej geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej układu drogowego z dnia 21 lutego 2021 roku, droga wewnętrzna wraz z chodnikiem, której dotyczy służebność, ma w rzeczywistości szerokość 5 m (odpowiedź na pozew – k. 160v.). Stanowiło to również problem w perspektywie przyszłych potencjalnych nieruchomości budowlanych na przedmiotowej nieruchomości (zeznania świadek A. S. – protokoł k. 225v.; zeznania J. L. w charakterze powódki – protokół k. 251v.). W wyniku sprostowania – które nastąpiło bez poinformowania właścicieli lokali mieszkalnych w ramach Wspólnoty – w istocie zmieniono zakres obciążenia nieruchomości, albowiem zwiększono powierzchnię gruntu, która ma być objęta służebnością. Z tego względu w przekonaniu sądu po myśli <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 58;art. 58 § 1)">art. 58§1 k.c.</a> w zw. z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19910220091" title="Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie - Dz. U. z 1991 r. Nr 22, poz. 91 (art. 80;art. 80 § 4)">art. 80§4 prawa o notariacie</a>, należało uznać, że ta czynność prawna, z uwagi na jej sprzeczność z ustawą, jest nieważna. Stąd orzeczenie jak w pkt II sentencji wyroku. W przedmiocie kosztów procesu Sąd orzekł na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 100)">art. 100 k.p.c.</a>, uznając, że skoro żądania strony powodowej zostały uwzględnione jedynie w części (tj. w zakresie powództwa ewentualnego), najwłaściwsze będzie wzajemne zniesienie między stronami kosztów procesu, o czym orzeczono jak w punkcie III sentencji wyroku. </div>