IV SA/Po 869/17

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Jarosz Sędziowie WSA Ewa Kręcichwost-Durchowska WSA Donata Starosta (spr.) Protokolant st.sekr.sąd. Justyna Hołyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 07 grudnia 2017 r. sprawy ze skargi W. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lipca 2017 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy L. z dnia [...] kwietnia 2017 r. nr [...]; 2. umarza postępowanie administracyjne; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego W. W. kwotę 100 zł (sto złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. UZASADNIENIE Decyzją z dnia [...] kwietnia 2017 r. Nr [...] Wójt Gminy L. na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016 r. poz. 23 ze zm.; zwanej dalej "k.p.a."), art. 98a i art. 148 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r. poz. 2147; zwanej dalej "u.g.n.") ustalił W. W. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w Wilkowicach, oznaczonej w ewidencji gruntów nr [...], o pow. [...] ha. W uzasadnieniu organ I instancji wyjaśnił, że ustalenie opłaty adiecenckiej związane było ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku jej podziału na działki oznaczone nr ewid. [...] o pow. [...] ha i [...] o pow. [...] ha, zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy L. z dnia [...] sierpnia 2014 r. nr [...] Dalej organ wskazał, że stawka procentowa opłaty adiacenckiej została określona w uchwale Nr [...] Rady Gminy L. z dnia [...] czerwca 2009 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej w wysokości 25 % różnicy wartości nieruchomości. Organ podkreślił, iż w sprawie spełnione zostały przesłanki pozytywne dla ustalenia przedmiotowej opłaty tj. podział działki nastąpił na wniosek właściciela, w dniu wydania decyzji zatwierdzającej podział obowiązywała uchwała Rady Gminy L. w sprawie ustalenia wysokości stawek procentowych opłaty adiacenckiej, podział działki spowodował wzrost wartości nieruchomości a także nie wystąpiła przesłanka negatywna, czyli nie upłynął termin 3 lat, od kiedy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Wysokość opłaty adiacenckiej w przedmiotowej sprawie organ I instancji wyliczył w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego z dnia [...] lutego 2017 r., uznając tenże operat za w pełni uzasadniony, logiczny i prawidłowy. W oparciu o operat szacunkowy organ I instancji określił, że wartość przedmiotowej nieruchomości przed podziałem wynosiła [...] zł, wartość nieruchomości po podziale wynosi [...] zł, stąd wzrost wartości nieruchomości w wyniku podziału wynosi [...] zł, a opłata adiacencka, stanowiąca 25% różnicy wzrostu wartości nieruchomości wynosi [...] zł. W odwołaniu W. W. (zwany dalej również "Skarżącym") wniósł o uchylenie decyzji organu I instancji w całości. Wskazał iż Wójt Gminy L. wydał decyzję na podstawie art. 98a ust. 1 u.g.n. w sytuacji braku dla terenu działki nr geod. [...] miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podział dokonywany był niezależnie od ustaleń planu miejscowego. W takim przypadku zgodnie z art. 98a ust. 2 u.g.n. przepisu art. 98a ust. 1 u.g.n. nie stosuje się, a więc w sprawie brak podstaw prawnych do ustalenia w drodze decyzji administracyjnej opłaty adiacenckiej. Skarżący stwierdził ponadto, że rzeczoznawca zawyżył ceną działek, gdyż średnia cena podobnych nieruchomości wynosiła [...] zł/m2. Podniósł, iż jedyną cechą wpływającą na wzrost wartości po podziale nieruchomości jest cecha określona w operacie przez rzeczoznawcę jako "możliwość inwestycji/zabudowy". Odnośnie tej cechy Skarżący stwierdził, iż wartość jej winna być przed podziałem i po podziale identyczna bowiem prawo do zabudowy uzyskano decyzją Wójta Gminy L. nr [...] wydaną [...] lipca 2014 r. czyli przed dokonaniem prawomocnego podziału. Skarżący podkreślił też, że istotną cecha wpływającą na wartość działki przed i po podziale, czego nie uwzględnił rzeczoznawca w operacie, jest fakt ograniczenia dojazdu po podziale do jednej z działek. Przed podziałem nieruchomość miała dostęp od dwóch ulic tj. Kolejowej i Usługowej a po podziale jedna z działek ma dostęp wyłącznie od jednej ulicy tj. Usługowej. Skarżący podkreślił też, iż dokonał podziału nie w celu komercyjnym ale na potrzeby własne Decyzją z dnia [...] lipca 2017 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Kolegium wyjaśniło, że przedmiotem wyceny była nieruchomość, przed podziałem składająca się z jednej działki oznaczonej nr geod. [...] położona w miejscowości W. o pow[...] ha, a po podziale geodezyjnym z 2 działek geodezyjnych o nr [...] i [...]. Działka oznaczona nr geod. [...] (przed podziałem) o pow. [...] ha oznaczona jest w ewidencji gruntów jako B/RIIIb. Decyzją z dnia [...] lipca 2014r. nr [...] nr [...] Wójt Gminy L. ustalił dla tej działki warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem, zbiornika bezodpływowego oraz zjazdu indywidualnego na działkę. Wobec powyższego przedmiotowa nieruchomość przeznaczona była zarówno przed podziałem jak i po podziale pod zabudowę mieszkaniową. Dalej Kolegium wskazało, że Rada Gminy L. w dniu [...] czerwca 2009 r. podjęła uchwałę nr [...] ([...].), w której ustalono stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 25% różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed podziałem, a wartością nieruchomości po podziale. W ocenie Kolegium opłata adiacencka wymierzona została z zachowaniem 3 letniego terminu licząc od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna - decyzja z dnia [...] sierpnia 2014 r. stała się ostateczna z dniem [...] września 2014 r. Kolegium stwierdziło, że sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego J. K. dla potrzeb niniejszego postępowania wycena nieruchomości jest zgodna z przepisami zawartymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami (Dział IV, Rozdział 1) oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego a także z uwzględnieniem obowiązującego orzecznictwa sądów administracyjnych dotyczących tych kwestii. Rzeczoznawca majątkowy właściwie dla określenia wartości rynkowej nieruchomości przed i po podziale zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej co wynikało bezpośrednio z dokonanej analizy rynku lokalnego, który w zakresie obrotu nieruchomościami podzielonymi geodezyjnie na działki jest słabo rozwinięty. Rzeczoznawca prawidłowo wyliczył, iż wartość całej należącej do Skarżącego nieruchomości zwiększyła się po podziale o kwotę [...]zł, co przy zastosowaniu 25% stawki pozwala na ustalenie opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł. Rzeczoznawca przyjął do porównania nieruchomości podobne w wystarczającej ilości, będące miarodajne dla sporządzenia wyceny. Kolegium podkreśliło, iż może dokonać jedynie oceny operatu pod względem formalnym. Ponadto ocenie organu administracji nie może podlegać prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, lecz wyłącznie jego przydatność jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania. Zdaniem Kolegium operat szacunkowy w niniejszej sprawie został przez rzeczoznawcę sporządzony z zachowaniem należytej staranności, w sposób jasny i przejrzysty oraz z uwzględnieniem wymogów rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Operat ten jest spójny, logiczny i czytelny w zakresie określenia rodzaju nieruchomości przyjętych do porównania, czynników wpływających na kształtowanie cen transakcyjnych, korekty cen nieruchomości przyjętych do porównania ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca dokonał analizy lokalnego rynku nieruchomości województwa W. w latach 2014 - 2015. Szukał transakcji gruntami o podobnej lokalizacji, dostępie do mediów i komunikacji, powierzchni gruntów jak również nieruchomości podzielonych na działki lecz sprzedanych w całości jako jedna nieruchomość. Brak dostatecznej reprezentacyjnej liczby transakcji nieruchomościami po podziale na działki lecz sprzedawanych w całości spowodował konieczność: stworzenia próbki reprezentatywnej nieruchomości gruntowej przed podziałem spełniającej warunki podobieństwa do działki poddanej podziałowi dla określenia jej wartości rynkowej, określenia wartości rynkowej nieruchomości po podziale geodezyjnym lecz sprzedawanej w całości, której warunki się nie zmieniają poza zwiększoną i ułatwioną pod względem organizacyjnym, funkcjonalnym i eksploatacyjnym możliwością dokonania inwestycji. Wynika to z tego, że teren po podziale posiada ściśle wydzielone obszary zabudowy, komunikacji i pozwala na racjonalne zagospodarowanie. Stąd cecha określona jako możliwość inwestycji /zabudowy" różnicuje wartość rynkową działki przed i po podziale. Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium stwierdziło, że dla działki oznaczonej przed podziałem nr ewid. [...] położonej w Wilkowicach nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 98a ust. 2 u.g.n. nie jest dopuszczalne ustalenie opłaty adiacenckiej, jeśli podział nieruchomości dokonywany jest w warunkach, o których mowa w art. 95 u.g.n.. Zdaniem Kolegium przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczące zagadnienia podziału administracyjnego nieruchomości wyraźnie rozróżniają sytuację podziału nieruchomości przy braku planu miejscowego (art. 94 u.g.n. który miał zastosowanie w przedmiotowej sprawie) od sytuacji, gdy plan miejscowy obowiązuje, lecz podziału tego dokonuje się niezależnie od jego ustaleń (art. 95 u.g.n.) i stanowią odpowiednie przesłanki ustawowe dla każdej z tych sytuacji. Ustawodawca dopuścił możliwość podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tylko w wyjątkowych sytuacjach, jednoznacznie wskazanych w tym przepisie - które nie zachodzą w przedmiotowej sprawie. Tak więc w niniejszej sprawie, gdy dla terenu przedmiotowego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, podział działki o nr ewid. [...] nie mógł nastąpić niezależnie od ustaleń planu, zatem ewentualna przesłanka negatywna uniemożliwiająca wymierzenie opłaty adiacenckiej nie zachodziła. Ponadto wzrost wartości nieruchomości oszacowany został wyłącznie w związku z dokonanym podziałem nieruchomości i wskutek wydzielenia działek o mniejszych powierzchniach, których cena jest niewątpliwie wyższa niż dużej działki o tym samym przeznaczeniu. Nie ma znaczenia na jaki cel został ten podział dokonany, oraz że Skarżący nie sprzedał wydzielonej działki o mniejszej powierzchni lecz darował ją synowi. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego W. W. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości. W uzasadnieniu Skarżący w pełni powtórzył argumentację przedstawioną w odwołaniu od decyzji organu I instancji. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddaleni podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 98a u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela (lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa) wzrośnie jej wartość, wójt (burmistrz, prezydent miasta) może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98a ust.1a u.g.n.). Z powyższego wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może być wydana, gdy spełnione są łącznie następujące przesłanki: - nastąpił podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela - ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna; - w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. - nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. W ocenie Sądu organy prowadzące niniejszej postępowanie prawidłowo ustaliły, że decyzją Wójta Gminy L. z dnia [...] sierpnia 2014 r. nr [...] na wniosek Skarżącego zatwierdzono podział nieruchomości położonej w Wilkowicach, oznaczonej w ewidencji gruntów nr [...] o pow. [...] ha. na działki oznaczone nr ewid. [...] o pow. [...] ha i [...] o pow. [...] ha. Organy prawidłowo uznały również, że w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział ww. nieruchomości stałą się ostateczna obowiązywała uchwała określająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej – uchwała nr [...] Rady Gminy L. z dnia [...] czerwca 2009 r. ([...].), w której ustalono stawkę procentową opłaty adiacenckiej. Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji w zakresie spełnienia przesłanki wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału nieruchomości Sąd doszedł do przekonania, że organy w sposób wadliwy dokonały oceny przedłożonego w sprawie operatu szacunkowego. Zgodnie z art. 98a ust. 1, w związku z art. 146 ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. W rozpoznawanej sprawie określenie wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału, dokonane zostało przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego w oparciu o zasady wyceny nieruchomości, określone w art. 149 i następnych ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109; zwanego dalej "rozporządzeniem") . Zasady określenia wartości nieruchomości w przypadku ustalenia opłaty adiacenckiej zawarte zostały w Dziale IV, Rozdziale 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w wydanym w oparciu o delegację z art. 159 u.g.n. rozporządzeniu. W myśl art. 152 ust. 2 u.g.n., wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Przez wycenę nieruchomości należy przy tym rozumieć postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości (art. 4 pkt 6 u.g.n.). W myśl art. 153 ust. 1 u.g.n., podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego i dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości (art. 152 ust. 3 u.g.n.). Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych (art. 151 ust. 1 u.g.n.). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Zgodnie z treścią art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1), a w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). Wycena nieruchomości jest zadaniem wymagającym wiedzy specjalnej, którą nie dysponują organy administracji publicznej. Dlatego też ustawodawca w art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 u.g.n. powierzył szacowanie wartości gruntów rzeczoznawcom majątkowym. Jak wynika z art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Zaznaczyć w tym miejscu należy, że dokonywanie oceny prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych nie wyłącza ogólnych zasad oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy. Na organach administracji publicznej ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy, w tym dokonania oceny na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 k.p.a). W sprawie dotyczącej ustalenia opłaty adiacenckiej oznacza to obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii, a w konsekwencji oceny jej mocy dowodowej, jako określającej wzrost wartości nieruchomości (por. wyrok NSA z dnia 13 września 2012r. sygn. akt I OSK 2367/11, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Operat szacunkowy jest kluczowym dowodem w przypadku ustalenia wartości nieruchomości. Stanowi on opinię biegłego w związku z posiadaną przez rzeczoznawcę majątkowego specjalistyczną wiedzą w zakresie wyceny nieruchomości. Opinia ta powinna zostać zweryfikowana i oceniona przez organ administracyjny z należytą starannością zarówno pod kątem formalnym, jak i materialnym. Obowiązkiem organu jest ocena operatu w świetle obowiązujących przepisów prawa i w tym zakresie zbadanie, czy zawiera on wszystkie wymagane prawem elementy treści oraz czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę. Organ administracji nie dysponuje wiedzą specjalistyczną i nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego. Zakaz merytorycznej weryfikacji operatu szacunkowego nie oznacza jednak, że organy administracji publicznej mogą bezkrytycznie przyjąć każde opracowane przedłożone przez rzeczoznawcę majątkowego. Obowiązkiem organu administracji jest przede wszystkim zweryfikowanie treści operatu szacunkowego i ustalenie, czy jest on jasny, logiczny i spójny, czy nie zawiera błędów (także rachunkowych), niejasności, pomyłek czy braków. W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek niejasności, błędów bądź braków organ winien wezwać rzeczoznawcę do ich usunięcia, natomiast w sytuacji powzięcia jakichkolwiek wątpliwości winien wezwać biegłego do ich wyjaśnienia i zajęcia jednoznacznego stanowiska w danej kwestii. Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobnych od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (por. wyrok NSA z 8 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 2012/06; http://orzecznia.nsa.gov.pl). Podstawą stwierdzenia wzrostu wartości nieruchomości w rozpoznawanej sprawie był operat, znajdujący się w aktach administracyjnych sprawy. W ocenie Sądu operat ten został sporządzony w istotnej części w sposób wadliwy. Rzeczoznawca do oszacowania wzrostu wartości nieruchomości posłużył się podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W myśl natomiast § 4 ust, 4 rozporządzenia przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Kwestia podobieństwa nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, które może być stosowane do nieruchomości o zbliżonych cechach ma kluczowe znaczenie i z tych względów w opinii winien znajdować się na tyle szczegółowy opis zarówno nieruchomości przyjętych jako podstawę do wyceny, by możliwe było zweryfikowanie poprawności dokonanej w tym zakresie analizy. Biegły winien również szczegółowo wyjaśnić przesłanki jakimi kierował się decydując o zakwalifikowaniu do porównania określonych nieruchomości. W wykorzystanej przez organy administracji opinii biegłego wskazano listę nieruchomości wybranych do porównania w sposób ogólny określając ich lokalizację, a ponadto powierzchnię oraz cenę transakcyjną. Brak jest jakiegokolwiek wyjaśnienia doboru nieruchomości podobnych, a przede wszystkim wskazania jasnych kryteriów, dla których rzeczoznawca uznał, iż wykorzystane nieruchomości spełniają kryterium nieruchomości podobnej powoduje, że operat wymyka się spod jakiejkolwiek kontroli. Z operatu nie wynika, ażeby rzeczoznawca dokonał weryfikacji warunków zawarcia transakcji oraz cech nieruchomości przyjętych do porównania. Z operatu nie wynika również w jaki sposób rzeczoznawca dokonał oceny cech korygujących. Wskazano jedynie zakres tych cech. Wątpliwości tych nie rozwiewają wyjaśnienia złożone przez rzeczoznawcę w piśmie z dnia [...] czerwca 2017 r. Podkreślić należy, ze fakt, iż wybór nieruchomości podobnych należy do rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny, nie uzasadniając swojego wyboru. Wbrew ocenie dokonanej przez organy administracji publicznej, zdaniem Sadu wykorzystany w niniejszej sprawie operat jest niejasny i nielogiczny. Sposób w jaki operat został sporządzony uniemożliwił organom administracji dokonanie kontroli jego formalnej poprawności, co w konsekwencji pozbawia go wartości dowodowej w sprawie. Nie ulega zatem wątpliwości, że Kolegium niedostrzegając wskazanych powyżej uchybień naruszyło art. 7 k.p.a., zgodnie z którym w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Uchybienie to doprowadziło z kolei do naruszenia art. 77 § 1 k.p.a., w świetle którego organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy, oraz art. 80 k.p.a., w myśl którego organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona. Wady te miały istotny wpływ na wynik kontrolowanego postępowania i uzasadniały wyeliminowanie zaskarżonego rozstrzygnięcia z obrotu prawnego. Powyższe powodowało konieczność uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Jak wynika z art. 98a ust. 1 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania zaskarżonej decyzji ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Zgodnie z uchwałą NSA z dnia 25 listopada 2013 r. sygn. akt I OPS 6/13 (http://orzeczenia.nsa.gov.pl) o zachowaniu trzyletniego terminu dla ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, o którym mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n. w przypadku zakończenia postępowania decyzją organu odwoławczego decyduje data wydania decyzji ostatecznej przez organ odwoławczy, a nie data doręczenia tej decyzji stronie. Decyzja Wójta Gminy L. z dnia [...] sierpnia 2014 r. nr [...] stała się stała się ostateczna z dniem [...] września 2014 r. W dniu wydawania niniejszego wyroku upłynął już zatem okres 3 lat pozwalający organom na ustalenie opłaty adiacenckiej, co uzasadniało umorzenie postępowania administracyjnego na podstawie art. 145 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.u. z 2017 r. poz .1369; zwanej dalej "p.p.s.a."). W rozpoznawanej sprawie nie znajdował zastosowania art. 98a ust. 1 u.g.n. w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Zgodnie z art. 4 ust. 4 ustawy zmieniającej do postępowań, o których mowa w art. 98a ust. 1 i art. 145 ust. 2 u.g.n., wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, w zakresie terminów oraz poziomu cen nieruchomości uwzględnianych w procesie wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, stosuje się przepisy dotychczasowe. Z powyżej wskazanych powodów zbędnym było odnoszenie się do zarzutów podniesionych w skardze. W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy L. z dnia [...] kwietnia 2017 r. nr [...] Na podstawie art. 145 § 3 p.p.s.a. Sąd umorzył postępowanie administracyjne. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 w związku z art. 205 p.p.s.a. zasądzając od organu administracji na rzecz Skarżącego kwotę stanowiącą równowartości uiszczonego wpisu od skargi.