I C 1046/12

<p>Sygn. akt I C 1046/12</p> <div> <h2>WYROK</h2> <h5>W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ</h5> <p>Dnia 27 listopada 2013 r.</p> <p>Sąd Okręgowy w Tarnowie, Wydział I Cywilny</p> <p>w składzie :</p> <p> <strong> <!-- -->Przewodniczący: SSO Marek Syrek</strong> </p> <p>Protokolant: st. sekr. sądowy Beata Kapa</p> <p>po rozpoznaniu w dniu 27 listopada 2013 r. w Tarnowie</p> <p>na rozprawie</p> <p>sprawy z powództwa <span class="anon-block">Z. K.</span>, <span class="anon-block">E. W.</span>, <span class="anon-block">M. R. (1)</span>, <span class="anon-block">J. M.</span>, <span class="anon-block">M. R. (2)</span>, <span class="anon-block">F. P.</span>, <span class="anon-block">M. J.</span>, <span class="anon-block">M. M.</span>, <span class="anon-block">K. N.</span>, <span class="anon-block">J. S.</span> </p> <p>przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">B.</span> </p> <p>o uchylenie uchwały</p> <p>I.  uchyla uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">B.</span> Nr <span class="anon-block"> (...)</span> z dnia 30 marca 2012r. w sprawie rozliczenia kosztu wymiany drzwi w klatce II oraz montażu skrzynek pocztowych w 2008r.;</p> <p>II.  zasądza od strony pozwanej na rzecz powodów łącznie 437 zł (czterysta trzydzieści siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.</p> <p>Sygn. akt I C 1046/12</p> </div> <div> <h2>UZASADNIENIE</h2> <p>wyroku z 27 listopada 2013 r.</p> <p>Powodowie <span class="anon-block">F. P.</span>, <span class="anon-block">M. J.</span>, <span class="anon-block">Z. K.</span>, <span class="anon-block">M. R. (1)</span>, <span class="anon-block">M. M.</span>, <span class="anon-block">T. K.</span>, <span class="anon-block">A. N.</span>, <span class="anon-block">J. S.</span>, <span class="anon-block">J. M.</span>, <span class="anon-block">E. W.</span>i <span class="anon-block">M. R. (2)</span> w pozwie skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">B.</span> domagali się uchylenia uchwały tej wspólnoty z dnia 30 marca 2012 r. oznaczonej numerem <span class="anon-block">(...)</span>.</p> <p>Uzasadniając swoje żądanie wskazali, że uchwała dotyczy obciążenia ich po raz drugi kosztami wymiany drzwi oraz montażu skrzynek pocztowych w klatce drugiej. Prace tego rodzaju zostały wykonane jeszcze w 2008 roku, należność z nich wynikająca została uregulowana z funduszu remontowego, a w latach 2009 i 2010 r. nie wykazywano żadnych zaległości, które mogłyby się wiązać z tymi inwestycjami. Tymczasem zaskarżona uchwała po raz kolejny obciąża wydatkami jedynie część członków wspólnoty mieszkaniowej. Z tego względu jest sprzeczna z prawem, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością i interesy mieszkańców.</p> <p>Strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa. Uzasadniając swoje stanowisko wskazała, że powyższa uchwała została podjęta z tego względu, że uprzednio dokonano wymiany drzwi w klatkach schodowych nr I i III, a także wymieniono skrzynki pocztowe w tych klatkach wyłącznie na koszt osób tam mieszkających. Projekty uchwał, które dotyczyły tych kwestii były bowiem blokowane przez powodów. W tych warunkach uzasadnione było obciążenie mieszkańców klatki nr II kosztami inwestycji, które służą wyłącznie im.</p> <p>W toku postępowania zmarła powódka <span class="anon-block">T. K.</span> i postępowanie w części jej dotyczącej zostało zawieszone postanowieniem z 19 sierpnia 2013 r.</p> <p>Sąd ustalił następujący stan faktyczny.</p> <p>W 2008 roku na zlecenie Wspólnoty Mieszkaniowej przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">B.</span> <span class="anon-block">F. F.</span> wymienił drzwi wejściowe do klatki schodowej nr II. Powyższa usługa kosztowała 2332,60 zł. Wykonawca wystawił w dniu 21 maja 2008 r. fakturę na tą kwotę wyznaczając termin płatności do dnia 20 czerwca 2008 r. Faktura ta została zapłacona przez Wspólnotę.</p> <p>(dowód: faktura z 21 maja 2008 r. – k. 85).</p> <p>Także w 2008 roku na zlecenie Wspólnoty <span class="anon-block"> Przedsiębiorstwo (...)</span> z siedzibą w <span class="anon-block">C.</span> wymieniło w klatce schodowej nr II skrzynki pocztowe za kwotę 935,94 zł. W dniu 18 czerwca 2008 r. została wystawiona faktura na powyższą kwotę, a należność została uregulowana przelewem w dniu 14 lipca 2008 r.</p> <p>(dowód: faktura z 18 czerwca 2008 r. – k. 193).</p> <p>W dniu 29 marca 2010 r. został poddany pod głosowanie projekt uchwały nr<span class="anon-block">(...)</span>, stosownie do którego środki funduszu remontowego miały zostać podzielone na trzy klatki schodowe proporcjonalnie do ilości mieszkań. Uchwała powyższa nie została podjęta na zebraniu, jednak w wyniku indywidulanego zbierania głosów opowiedziały się za nią osoby dysponujące 61,41 % głosów.</p> <p>(dowód: protokół z zebrania Wspólnoty – k. 20,</p> <p>uchwała nr<span class="anon-block">(...)</span>z listą do głosowania – k. 183).</p> <p>Na zebraniu Wspólnoty w dniu 30 marca 2012 r. poddano pod głosowanie projekt uchwały nr <span class="anon-block">(...)</span>, zgodnie z którą koszty wymiany drzwi i montażu skrzynek pocztowych w klatce II z roku 2008 r. zostaną rozliczone w roku 2011 i zostaną pokryte z funduszu remontowego, ale będą obciążać wyłącznie mieszkańców klatki II. Za przyjęciem tej uchwały oddano łącznie (w tym w drodze indywidualnego zbierania głosów) 59,57 % głosów, przeciwko niej 35,67 % głosów, a nie przystąpili do głosowania właściciele dysponujący 4,76 % głosów. Uchwała została doręczona właścicielom lokali wraz z pismem przewodnim z daty 31 października 2012 r.</p> <p>(dowód: pismo administratora z 31 października 2012 r. – k. 7,</p> <p>uchwała nr <span class="anon-block">(...)</span>– k. 8,</p> <p>protokół z zebrania Wspólnoty – k. 13).</p> <p>Powyższych ustaleń Sąd dokonał na podstawie powołanych wyżej dokumentów. Ich autentyczność nie była kwestionowana przez żadną ze stron. Nie budzi również wątpliwości Sądu.</p> <p>Sąd zważył, co następuje.</p> <p>Żądanie uchylenia zaskarżonej uchwały jest uzasadnione.</p> <p>W pierwszej kolejności wskazać należy, że powodowie wystąpili ze swoim żądaniem z zachowaniem terminu określonego przez <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 25;art. 25 ust. 1 a)">art. 25 ust. 1 a ustawy o własności lokali</a>. Przepis ten umożliwia wniesienie powództwa o uchylenie uchwały w terminie 6 tygodni od dnia jej podjęcia na zebraniu ogółu właścicieli, albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Jak wynika z treści pisma administratora zalegającego na karcie 7 akt zaskarżona uchwała została doręczona właścicielom lokali najwcześniej 31 października 2012 r., stąd powództwo zostało wytoczone w odpowiednim terminie.</p> <p>Przechodząc natomiast do omówienia istoty sprawy tytułem wstępu wskazać należy, że <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 25;art. 25 ust. 1)">art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali</a> stanowi, iż właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.</p> <p>Dlatego też w toku postępowania konieczne stało się poddanie analizie uchwały nr <span class="anon-block">(...)</span>przez pryzmat wskazanych wyżej kryteriów. Wynikiem tej analizy musi być stwierdzenie, że uchwała ta narusza zarówno obowiązujące przepisy prawa jak i zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.</p> <p>Punktem wyjścia do dalszych rozważań musi być stwierdzenie, że właściciele lokali zobowiązani są do ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do swoich udziałów (<a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 12;art. 12 ust. 2)">art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali</a>). Regulacja ta ma charakter bezwzględnie obowiązujący i dotyczy każdej wspólnoty mieszkaniowej, a jedynie w drodze wyjątku można zwiększyć obciążenia właścicieli lokali użytkowych (<a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 12;art. 12 ust. 3)">art. 12 ust. 3</a>). Nie budzi wątpliwości kwestia, że zarówno wymiana drzwi wejściowych do jednej z klatek schodowych, jak i wymiana skrzynek pocztowych (zbiorczych) muszą być zaliczone do wydatków remontowych dotyczących nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 ustawy). Z tego względu wydatki tego rodzaju stanowią element kosztu zarządu nieruchomości wspólnej (art. 14 ustawy) i obciążają członków wspólnoty stosownie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej.</p> <p>Powyższa konstatacja prowadzi do wniosku, iż w obowiązującym stanie prawnym nie ma możliwości analizowania poszczególnych wydatków dotyczących nieruchomości wspólnej pod kątem ich przydatności dla poszczególnych członków wspólnoty. Okoliczność, że wydatki dokonane były jedynie w interesie mieszkańców jednej klatki schodowej nie ma więc znaczenia prawnego. Regulacje dotyczące własności lokali ustanawiają pewnego rodzaju zasadę solidaryzmu, zgodnie z którą wszyscy właściciele lokali ponoszą koszty związane z pracami remontowymi dotyczącymi nieruchomości wspólnej niezależnie od tego, czy są mniej czy też bardziej zainteresowani ich przeprowadzeniem. Odmienne podejście mogłoby bowiem doprowadzić do sytuacji, w której jedynie mieszkańcy najwyższej kondygnacji byliby obciążani kosztami remontu dachu, mieszkańcy dolnej kondygnacji kosztami izolacji fundamentów, a właściciele mieszkań z największą powierzchnią ścian zewnętrznych w większym zakresie finansowaliby prace termomodernizacyjne.</p> <p>Przyjąć należy więc, że obciążenie jedynie mieszkańców klatki II kosztami wymiany drzwi i skrzynek pocztowych narusza regulację określoną w <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 12;art. 12 ust. 2)">art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali</a> i tym samym musi być przyczyną uchylenia zaskarżonej uchwały. Nie ma przy tym znaczenia okoliczność, że analogiczne prace remontowe w klatach I i III zostały wykonane na koszt mieszkańców tych klatek schodowych. Fakt, iż w przeszłości podjęto błędne decyzje nie może pociągać za sobą konsekwencji w postaci powielenia tego błędu i akceptacji uchwały naruszającej bezwzględnie obowiązujące przepisy prawa.</p> <p>Na marginesie jedynie dodać należy, że uchwała o podziale funduszu remontowego na trzy części odpowiadające klatkom schodowym została podjęta dopiero w 2010 r. stąd w żaden sposób nie może usprawiedliwiać rozliczenia wydatków poniesionych w roku 2008 r.</p> <p>Dodatkową przyczyną uchylenia uchwały nr <span class="anon-block">(...)</span>jest jej sprzeczność za zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Sprzeczność ta wyraża się w tym, iż dotyczy rozliczenia w 2011 roku wydatków poniesionych jeszcze w roku 2008 r. Poza sporem było, iż należność wynikająca zarówno z wymiany drzwi jak i wymiany skrzynek pocztowych została uregulowana jeszcze w 2008 r. Zobowiązanie Wspólnoty z tego tytułu wygasło więc kilka lat wcześniej i brak było jakichkolwiek podstaw do podejmowania uchwały w tym przedmiocie. Co więcej uchwała ta zmierzała do obciążenia całością tych wydatków jedynie mieszkańców klatki II (w formie odpowiedniego ukształtowania zapisów księgowych) w sytuacji, gdy wydatki te zostały poniesione ze środków funduszu remontowego, który powstaje poprzez wpłaty wszystkich członków Wspólnoty, a więc także mieszkańców klatki II. W ten sposób mieszkańcy tej klatki po raz drugi byliby obciążeni kosztami tych prac remontowych.</p> <p>Powyższe okoliczności sprawiły, że zaistniały przesłanki do uchylenia zaskarżonej uchwały w świetle przesłanek określonych w <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 25;art. 25 ust. 1)">art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali</a>.</p> <p>Konsekwencją takiego rozstrzygnięcia jest zasądzenie od strony pozwanej na rzecz powodów kwoty 437 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania, na które składa się opłata od pozwu w kwocie 200 zł, opłata od zażalenia w kwocie 40 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa w łącznej kwocie 197 zł, a to na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 98;art. 98 § 1)">art. 98 § 1 kpc</a>.</p> </div>