I C 427/23

Суди загальної юрисдикції2023-11-06

Номер справи

I C 427/23

Дата рішення

2023-11-06

Тип

SENTENCE

Судді

Asesor Wojciech Frela (PRESIDING_JUDGE)

Правова підстава

art. 78 ust. 3 u.g.n.

Текст рішення

Sygn. akt I C 427/23 <div> <h2>WYROK</h2> <h5>W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ</h5> Dnia 6 listopada 2023 roku Sąd Rejonowy w Grudziądzu Wydział I Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący: asesor sądowy Wojciech Frela Protokolant: starszy sekretarz sądowy Klaudia Schoen po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 listopada 2023 roku w G. sprawy z powództwa (...) sp. z o.o. sp.k z siedzibą w J. przeciwko Gminie-miastu G. o aktualizację opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego I. oddala powództwo; II. zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 3600 zł (trzy tysiące sześćset złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty. Sygn. akt I C 427/23 </div> <div> <h2>UZASADNIENIE</h2> Wyroku z dnia 6 listopada 2023 roku Powód (...) sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w J. reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika wniósł sprzeciw od orzeczenia (...) z dnia 17 lutego 2023 roku oddalającego wniosek powoda o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w G., przy ul. (...), oznaczonej jako działki (...) o łącznej powierzchnie 8.215 zł, dla której Sąd Rejonowy w Grudziądzu prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości. W związku z przekazaniem sprawy do rozpoznania przez sąd powszechny powód wniósł o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości jest nieuzasadniona bądź uzasadniona w innej niższej wysokości oraz zasądzenie na rzecz wnioskodawcy kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu wskazano argumenty przemawiające za uwzględnieniem sprzeciwu (k.5), jak również wnioskodawca podtrzymał wcześniej zgłoszone zarzuty. Pozwany gmina miasto G. reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego wraz z należnymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty. W uzasadnieniu pisma z dnia 23 sierpnia 2023 roku przedstawił swoje stanowisko w sprawie (k.23). Na rozprawie w dniu 6 listopada 2023 roku powód podtrzymał wszystkie wnioski i twierdzenia z wyjątkiem pkt 2 wniosku do (...) o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w G., przy ul. (...) jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości (załącznik nr (...) akt (...)). Sąd ustalił, co następuje: Gmina miasto G. jest właścicielem nieruchomości składającej się z działek o numerach (...) (...), (...) o łącznej powierzchni 8.215 m2, dla której Sąd Rejonowy w Grudziądzu prowadzi księgę wieczystą numer (...). Dowód: wydruk z elektronicznej księgi wieczystej (...) załącznik nr (...) akt gminy miasta G. W dniu 23 stycznia 1997 roku gmina miasto G. i Warsztaty N. Samochodów Spółdzielnia Pracy (...) w G. zawarli umowę oddania gruntu i użytkowanie wieczyste i przeniesienia własności budynków. Gmina miasto G. oddała w użytkowanie wieczyste na 99 lat nieruchomość o powierzchni 2,4900 ha przy ul. (...) dla, której Sąd Rejonowy w Grudziądzu prowadził księgę wieczysta numer (...). W § 6 protokołu uzgodnień strony ustaliły wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 5% ceny gruntu ustalonej na poziomie wartości gruntu. Ustanowienie użytkowania wieczystego nastąpiło na rzecz spółdzielni, a także związku spółdzielczego, który w dniu 5 grudnia 1990 r. były użytkownikami gruntu, o którym mowa w art. (...) ust. (...) pkt (...) i <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19850220099" title="Ustawa z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości - Dz. U. z 1985 r. Nr 22, poz. 99 (ust. 2)">ust. 2 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości</a>. W umowie nie wskazano celu ustanowienia użytkowania wieczystego. W chwili oddania gruntu w użytkowanie wieczyste na gruncie znajdowały się budynki pełniące funkcję magazynowe, budynki gospodarcze oraz budynek administracyjno-produkcyjny. Dowód: akt notarialny z dnia 23 stycznia 1997 r., protokół uzgodnień załączniki nr 19 akt gminy miasta G. W dniu 7 maja 2004 roku (...) sp. z o.o. z siedzibą w J. nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu położonego w G. przy ul. (...), województwo (...), składające się z działek o numerach ewidencyjnych (...), o łącznej powierzchni 0.55,92 ha objętych księgę wieczystą nr KW (...) prowadzona przez Sąd Rejonowy w G. oraz prawa własności budynków. Dowód: akt notarialny z dnia 7 maja 2004 roku załącznik nr 14 akt gminy miasta G. Pismem z dnia 28 listopada 2022 roku mgr A. Ł. w imieniu gminy miasta G. na podstawie pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego wypowiedziała (...) sp. z o.o. sp.k z siedzibą w J. opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oraz złożyła ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty. Dotychczas obowiązująca opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego wyniosła 23.000 zł i została ustalona na podstawie ugody zawartej przed (...) w T. z dnia 26 października 2011 roku. Właściciel nieruchomości zaoferował opłatę roczną z tytułu użytkowania nieruchomości gruntowej w kwocie 62.225 zł. Nowa wysokość opłaty rocznej została ustalona przy zastosowaniu 5% stawki od wartości prawa własności nieruchomości gruntowej w wysokości (...).224.500 zł. Wartość prawa własności nieruchomości została określona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego L. K.. Dowód: wypowiedzenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego załącznik nr 6 akt Gminy miasta G., pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego załącznik nr 7 akt gminy miasta G., operat szacunkowy załącznik numer 8 akt gminy miasta G., Pismem z dnia (...) stycznia 2023 roku wnioskodawca (...) sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w J. wniósł do (...) w T. o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej, niższej wysokości. Dowód: załącznik nr 1akt (...) Orzeczeniem z dnia 17 lutego 2023 roku (...) oddaliło wniosek (...) sp. z o.o. sp. k. o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej, niższej wysokości.  Dowód: orzeczenie (...) z dnia 17 lutego 2023 roku akta (...)  Sąd zważył, co następuje: Sąd ustalił stan faktyczny w oparciu o dowody z dokumentów załączonych do akt sprawy oraz dokumentów znajdujących się aktach sprawy (...) i aktach sprawy gminy miasta G.. Na zasadzie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 243(2))">art. 243(2) kpc</a> dokumenty te jako dołączone do akt sprawy stanowiły dowód bez wydawania odrębnego postanowienia. Tryb aktualizacji wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego reguluje <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741" title="Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 (art. 77)">art. 77 ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami</a> (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 z późn. zm. dalej jako ugn). Zgodnie z przywołanym przepisem wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. W myśl art. 78 ust. 3 ugn ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie. W orzecznictwie wskazuje się, że ciężar dowodu przewidziany w art. 78 ust. 3 ugn dotyczy całości postępowania aktualizacyjnego tj. fazy administracyjnej i sądowej. Jak wynika z przywołanych przepisów właściwym środkiem dowodowym ustalanie wartości nieruchomości jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Wymóg sporządzenia operatu szacunkowego, czyli sformalizowanego dokumentu o odpowiedniej treści sporządzonego przez specjalistę legitymującego się uprawnieniami do wyceny nieruchomości ma na celu ochronę użytkownika wieczystego przed dowolnością ze strony organów administracji publicznej. Jednocześnie jednak norma ta nie przewiduje legalnej teorii dowodów, tzn. nie wskazuje wyłącznych dowodów pozwalających na udźwignięcie tego ciężaru. Wystąpienie przesłanek aktualizacji opłaty rocznej może być wykazywane przez właściciela nieruchomości przy pomocy wszystkich dostępnych środków dowodowych dopuszczonych w postępowaniu rozpoznawczym. Środki dowodowe podlegają zaś swobodnej ocenie dowodów zgodnie z ogólnymi zasadami postępowania cywilnego. Zakwestionowanie operatu szacunkowego na etapie administracyjnym nie powoduje, że traci on swoje walory dowodowe i konieczne jest przeprowadzanie dowodu z opinii biegłego na etapie postępowania sądowego. (por. Wyrok SN z 19.(...).2015 r., V CSK 147/15, LEX nr (...), Postanowienie SN z 27.02.2020 r., IV CSK 618/19, LEX nr (...), VIII Ca 629/13 - Wyrok Sądu Okręgowego w T. LEX nr (...)). Mając na uwadze powyższe orzecznictwo w praktyce istota spraw o aktualizacje opłaty rocznej sprowadza się do zbadania prawidłowości i rzetelności operatu szacunkowego, który był podstawą ustalenia wysokości opłaty rocznej. Sąd dostrzega, iż (...) w T. w uzasadnieniu orzeczenia oddającego wniosek powoda nie odniosło się do argumentów zawartych we wniosku do (...), a także ogólnikowo uzasadniło swoje stanowisko, niemniej w ocenie sądu nie powoduje to automatycznie wadliwości rozstrzygnięcia (...). W ocenie sądu operat szacunkowy będący podstawą aktualizacji wysokości opłaty rocznej został sporządzony w sposób prawidłowy i odpowiadający wymaganiom określonym w obowiązującemu w chwili sporządzenia operatu (...) z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 555). W myśl § 85 aktualnie obowiązującego (...) (...) i (...) z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. poz. 1832) do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, które w dniu wejścia w życie niniejszego rozporządzenia są nadal wykorzystywane do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe. W ocenie sądu nie ma racji powód twierdząc, że przesłanką aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest zmiana wartości nieruchomości w poszczególnych latach, a nie przeciętny jej wzrost w relacji do kilkuletniego okresu. Powód przywołaną tezę wywodzi z wyroku Sądu Najwyższego z dnia 30 lipca 2003 r. sygn. akt II CKN 381/01(LEX nr (...)). Powodowi umknęło, iż przywołane przez niego orzeczenie dotyczyło aktualnie już nie obowiązującego stanu prawnego. Sąd Najwyższy wydając swe orzeczenie miał na uwadze art. 43 ust. (...) ustawy z 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości oraz z art. 77 ust. (...) u.g.n. W myśl obowiązujących aktualnie przepisów przesłanką aktualizacji opłaty rocznej jest zmiana wartości nieruchomości. W realiach niniejszej sprawy bezsprzecznie nastąpiła zmiana wartości nieruchomości co uzasadniało przeprowadzenie aktualizacji opłaty rocznej. W przypadku oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste nie wskazano celu na jaki następuje oddanie gruntu w użytkowaniem wieczystym, gdyż użytkownikiem wieczystym została spółdzielni, która była użytkownikiem gruntu w dniu 5 października 1990 roku. W doktrynie wskazuje się, że gdy cel taki nie został wskazany w umowie, zastosować można zasadę wyrażoną w art. 221 ust. 3 u.g.n. i ustalić cel podstawowy zgodnie z faktycznym sposobem korzystania z nieruchomości. Takie działanie jest jednak usprawiedliwione tylko wtedy, gdy nie jest sprzeczne z umową, bowiem np. gdy nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste na cele uzasadniające zastosowanie preferencyjnej stawki opłaty rocznej, ustalenie celu podstawowego zgodnie z faktycznym sposobem korzystania z nieruchomości może nastąpić tylko wtedy, gdy tak ustalony cel podstawowy mieścić się będzie w zbiorze celów uzasadniających zastosowanie stawki preferencyjnej. Ustalenie innego celu na podstawie faktycznego sposobu korzystania z nieruchomości należy uznać za sprzeczne z umową, a to umowa ma decydujący wpływ na wysokość stawki opłaty rocznej – przynajmniej do czasu zmiany stawki procentowej z powodu trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości (por. E. Bończak-Kucharczyk [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, wyd. V, Warszawa 2018, art. 73, teza 2). W punkcie 5.2 operatu szacunkowego znajduje się odwołanie do umowy oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste z dnia 23 stycznia 1997 roku. Rzeczoznawca majątkowy wskazał na budynki znajdujące się na nieruchomości i na ich podstawie przyjął funkcję oraz cel oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Sąd podziela wnioski rzeczoznawcy majątkowego. W ocenie sądu z dokumentów załączonych do akt organu pierwszej instancji w postaci aktu notarialnego z dnia 23 stycznia 1997 r. i protokołu uzgodnień wynika, że w chwili oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste pełniła ona funkcje usługowe i magazynowe. Wskazuje na to typ budynków usytuowanych na gruncie. Użytkownikiem gruntu w dniu 10 października 1990 roku, a następnie użytkownikiem wieczystym były warsztaty samochodowe, co zdaniem sądu przemawia za wyżej opisaną funkcją obiektu. Oznacza to, że momencie oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste była ona wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Aktualnie cel wykorzystania nieruchomości wynika z księgi wieczystej oraz wypisu z rejestru gruntów co znajduje odzwierciedlenie w pkt 5 operatu szacunkowego. Z wymienionych dokumentów wprost wynika, że na gruncie znajduje się budynek handlowo usługowy pełniący funkcję hipermarketu lub supermarketu. W operacie szacunkowym znajdują się również zdjęcia nieruchomości, z których jednoznacznie wynika, że na gruncie znajduje się sklep powoda wraz z parkingiem. Zatem nieruchomość w dalszym ciągu wykorzystywana jest do prowadzenia działalności gospodarczej. W ocenie sądu jako fakt notoryjny należało uznać przedmiot działalności powoda. Mając na uwadze powyższe zdaniem sądu w operacie szacunkowym prawidłowo przyjęto, że nieruchomości pełni funkcję usługową co odpowiada stanowi rzeczywistemu. Powód nie podjął starań mających na celu wykazanie, iż nieruchomości została oddana na inne cele. Zdaniem sądu powód błędnie odwołuje się do umowy na podstawie, której nabył prawo użytkowania wieczystego. Powód nabył prawo użytkowania wieczystego na rynku wtórnym, zatem umowa nabycia prawa użytkowania wieczystego nie musiała zawierać celu na jaki została oddana nieruchomość. W ocenie sądu biegły jest uprawniony do samodzielnego ustalenia celu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste w przypadku gdy cel ten nie został wprost określony w umowie. Brak jest żadnych podstaw, aby odmówić rzeczoznawcy majątkowemu takiego uprawnienia. W innym wypadku niemożliwym byłoby przeprowadzenie wyceny i dobór nieruchomości podobnych. Wskazany w umowie cel określa zarazem funkcję nieruchomości, co nie pozostaje bez wpływu na jej wartość. Zdaniem sądu istotnym jest również brzmienie art. 221 ust. 3 ugn, pozwalający na ustalenie celu zgodnie z faktycznym sposobem korzystania z nieruchomości. Zgodnie z § 28 ust. (...) i 2 <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20042072109" title="Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ()">Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego</a> (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 555) na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze. Przy określaniu wartości, o której mowa w ust. (...), stosuje się, z zastrzeżeniem § 27, ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności. Sąd zgadza się z twierdzeniem powoda, zgodnie z którym podobieństwo obiektów nie może budzić wątpliwości, tak aby pozwolić stronom, organowi i sądu ocenić czy nieruchomości są rzeczywiście podobne. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ugn przez nieruchomość podobne należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W ocenie sądu powodów traci z pola widzenia, iż powierzchnia nieruchomości stanowi jedynie jeden z czynników decydujących o podobieństwie nieruchomości. Przy ocenie stopnia podobieństwa należy uwzględniać również inne czynniki wskazane w cytowanym wyżej przepisie. Przyjęcie, iż nieruchomości podobne musza mieć tożsamą powierzchnie co nieruchomość wyceniana znacznie utrudniałoby wycenę prowadząc również do niemiarodajnych wyników na skutek zbyt małej liczby nieruchomości porównawczych. Sąd miał również na uwadze, że wszystkie transakcje porównawcze dotyczy kilku nieruchomości o funkcjach podobnych do nieruchomości wycenianej. Transakcje dotyczyły wyłącznie nieruchomości na terenie G. w okresie 3 lat do dnia sporządzenia wyceny. Zdaniem sądu wybrane transakcje stanowią miarodajną próbę, która pozwala na prawidłowe określenie wartości nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy w sposób jasny, logiczny i pozbawiony wewnętrznych sprzeczności przedstawił swoje argumenty uzasadniające przyjętą przez niego wycenę. Zgodnie z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20042072109" title="Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 (§ 28;§ 28 ust. 5)">§ 28 ust. 5 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego</a> (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 555) Wartości nieruchomości, o których mowa w <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20042072109" title="Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 (§ 28 ust. 1;§ 28 ust. 2;§ 28 ust. 3;§ 28 ust. 4)">ust. 1-4</a>, określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. W ocenie sądu operat szacunkowy spełnia wymóg aktualności. Operat szacunkowy został sporządzony w dniu 27 września 2022 roku, podczas gdy pismem z dnia 28 listopada 2022 roku gmina miasto G. wypowiedziało opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego i wystąpiło z ofertą przyjęcia nowej opłaty. Termin dwóch miesięcy pomiędzy sporządzeniem operatu szacunkowego, a wypowiedzeniem dotychczasowej wysokości opłaty rocznej w ocenie sądu jest stosunkowo krótki i nie powoduje dezaktualizacji wartości nieruchomości. W szczególności w niniejszej sprawie nie ujawniły się podstawy, aby stwierdzić, że nastąpiła istotna zmiana okoliczności, która uzasadniałaby ponowną wycenę. Zdaniem sądu nietrafny jest argument nie wskazania w operacie szacunkowym daty aktualizacji. W ocenie sądu nie można przyjąć, iż obowiązek taki wynika z art. 77 ust. (...) ugn. Przepis ten zawiera odwołanie do „wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji”. Zdaniem sądu dniem aktualizacji jest moment wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej, gdyż od tego momentu następuje zmiana sytuacji prawnej użytkownika wieczystego. Rację ma rzeczoznawca majątkowy wskazując, że nie jest w stanie stwierdzić kiedy operat szacunkowy zostanie wykorzystany przez zamawiającego. Podobnie niemożliwym z przyczyn technicznych i organizacyjnych, aby właściciel dokonał wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej w dniu sporządzenia operatu szacunkowego. Powyższe argumenty w ocenie sądu przemawiają za prawidłowością operatu szacunkowego będącego podstawą do aktualizacji opłaty rocznej. Zdaniem sądu możliwym było odparcie zarzutów powoda sformułowane na wcześniejszym etapie postępowania bez sięgania po informacje specjalne. To powód winien zatem dążyć do zakwestionowania prawidłowości ustalenia wartości nieruchomości, co mogło zostać przeprowadzone wyłącznie w drodze dowodu z opinii biegłego, bądź zwrócenie się do (...) przy (...). Powód miał świadomość konieczności zakwestionowania wyceny będącej podstawą aktualizacji opłaty rocznej, mimo to na rozprawie w dniu 6 listopada 2023 roku powód nie podtrzymał pkt 2 wniosku do (...) o ustalenie opłaty rocznej za niezasadną. Tym samym powód reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika zaakceptował ryzyko niekorzystnego dla siebie rozstrzygnięcia. Zdaniem sądu nietrafny jest zarzutu nieważności wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Kierownik Referatu gospodarki nieruchomościami mgr A. Ł. posiadała umocowanie do dokonania wypowiedzenia opłaty rocznej. Prezydent miasta G. M. G. udzielił pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego A. Ł. do dokonywania czynności w zakresie mienia komunalnego. Umocowania pełnomocnika obejmowało dokonywanie czynności prawnych w zakresie zarządu mieniem komunalnym w zakresie określonym w <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741" title="Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 ()">ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami</a> oraz innych aktach prawnych dotyczących między innymi obrotu nieruchomościami. W ocenie sądu zakres udzielonego pełnomocnictwa obejmował wypowiedzenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Czynność ta jest wprost ujęta 78 ust. (...) ugn. Okoliczność, iż na wypowiedzeniu widnieje wyrażenie „z upoważnienia” nie powoduje braku umocowania kierownika referatu gospodarki nieruchomościami. Z wyrażenie tego nie wynika, aby kierownik referatu był upoważniony jedynie do podejmowania czynności administracyjnoprawnych. Orzeczenie (...) w W. załączone do wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona skierowanego do (...) w T. nie przystaje do okoliczności niniejszej sprawy. Jak wynika z lektury orzeczenia (...) w W. sprawa ta dotyczyła sytuacji gdy osoba wypowiadająca opłatę roczną posiadała jedynie upoważnienie do czynności administracyjnoprawnych, w ogóle nie posiadając uprawnienia do jakichkolwiek czynności cywilnoprawnych. Sąd dostrzega również, iż przywołana przez powoda uchwała Sądu Najwyższego III CZP 40/15 nie znajduje zastosowania w niniejszej sprawie. Orzeczenie to dotyczyło zagadnienia udzielenie pełnomocnictwa, gdy starosta jako organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego jest reprezentantem Skarbu Państwa wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej. Niniejsza sprawa dotyczy nieruchomości, której właścicielem jest jednostka samorządu terytorialnego. Zgodnie z art. 221 ust. (...) ugn przepisy art. 72 ust. 3 stosuje się odpowiednio do nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste przed dniem (...) stycznia 1998 r.,  z wyjątkiem nieruchomości, dla których stawki procentowe opłat rocznych zostały ustalone w wysokości powyżej 3%. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 20 maja 2016 r., II CSK 558/15 (LEX nr (...) z przepisu art. 221 u.g.n. w żaden sposób nie można wywieść, aby przy następstwie prawnym zachodziła konieczność ponownego określenia w stosunku do nowo nabywcy stawki procentowej i celu korzystania z nieruchomości w ramach użytkowania wieczystego. Aspekt podmiotowy z punktu widzenia tego przepisu jest pozbawiony doniosłości prawnej. Mając na uwadze powyższe brak było podstaw do zastosowania innej wysokości stawki opłaty rocznej. O kosztach orzeczono na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 98)">art. 98 kpc</a>. Powód przegrał sprawę w całości. Na koszty procesu powoda złożyły się opłata sprzeciwu w wysokości 1912 zł, koszty zastępstwa procesowego w wysokości 3600 zł, opłata od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł. Na koszty pozwanego złożyły się koszty zastępstwa procesowego w wysokości 3600 zł. O odsetkach ustawowych za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty orzeczono na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 98;art. 98 § 1)">art. 98 § 1</a>((...)) <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 ()">kpc</a>. </div>