II SA/Wr 457/20

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Władysław Kulon Sędziowie: Asesor WSA Wojciech Śnieżyński Sędzia WSA Gabriel Węgrzyn (spr.) po rozpoznaniu w Wydziale II na posiedzeniu niejawnym w dniu 22 grudnia 2020 r. sprawy ze skargi A. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. z dnia [...] sierpnia 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. na rzecz skarżącej kwotę 368 zł (słownie: trzysta sześćdziesiąt osiem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. UZASADNIENIE Decyzją z [...] VIII 2020 r. ([...]) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. (dalej "SKO"), po rozpatrzeniu odwołania A. S. (dalej "skarżąca"), od decyzji Wójta Gminy L. (dalej jako "wójt") z [...] VI 2020 r. (nr [...]) ustalającej skarżącej opłatę jednorazową w wysokości [...] zł w związku ze zbyciem nieruchomości obejmującej działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym [...], położoną w obrębie O., gmina L., orzekło: 1) uchylić zaskarżoną decyzję w części ustalającej A. S. opłatę w wysokości [....] zł i ustalić ww. opłatę w kwocie [...] zł, 2) w pozostałej części zaskarżoną decyzję utrzymać w mocy. W uzasadnieniu decyzji odwoławczej SKO wyjaśniło, że w okolicznościach sprawy wystąpiły wszystkie przesłanki do ustalenia skarżącej opłaty jednorazowej na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 III 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293, ze zm.) – dalej jako "upzp". SKO zaznaczyło, że z ustaleń dokonanych przez wójta wynika, że: 1) dnia [...] VII 2019 r. skarżąca sprzedała nieruchomość obejmującą działkę oznaczoną numerem [...] o pow. [...] ha położoną w obrębie O., gmina L. (akt notarialny z dnia [...] VII 2019 r., repertorium A nr [...]); 2) zbyta nieruchomość przeznaczona jest na cele zabudowy jednorodzinnej na mocy uchwały Rady Gminy L. nr [...] z dnia [...] XI 2016 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy L. dla obrębu O. (Dz.Urz. Woj. D. z [...] r. poz. [...]) - dalej "MPZP", która weszła w życie w dniu [...] XII 2016 r.; 3) zbyta nieruchomość przeznaczona była poprzednio na cele rolne na mocy uchwały Rady Gminy L. nr [...] z dnia [...] X 2002 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy L. (Dz.Urz. Woj.D. Nr [...], poz. [...]); 4) operat szacunkowy z [...] III 2020 r. wskazuje na wzrost wartości sprzedanej nieruchomości na skutek wejścia w życie MPZP w wysokości [...] zł; 5) określona w § 14 MPZP stawka procentowa opłaty jednorazowej wynosi 30% wzrostu wartości. SKO opisało przy tym szeroko stan faktyczny i prawny sprawy. Przeprowadziło również ocenę wiarygodności operatu szacunkowego, biorąc pod uwagę przepisy prawa mające zastosowanie przy szacowaniu. Zaznaczyło, że wyceny dokonała osoba uprawniona, zaś zastosowane przez nią w procesie wyceny podejście porównawcze metodą porównywania parami jest dopuszczalne i prawidłowe. Odnosząc się do podnoszonych przez skarżącą argumentów wskazujących m.in. na znaczną wysokość opłaty jednorazowej w porównaniu z opłatami ustalanymi skarżącej z tytułu zbycia bezpośrednio sąsiadujących nieruchomości nr [...] i nr [...], SKO stwierdziło, że ustalona wysokość opłaty wynika z operatu szacunkowego, zaś rozstrzygnięcia wydane przez wójta w innych sprawach nie podlegają ocenie w postępowaniu dotyczącym zbycia nieruchomości nr [...]. SKO stwierdziło także, że w rozpatrywanej sprawie weryfikacji wymagała kwota ustalonej przez wójta opłaty jednorazowej - błędnie wskazana jako [...] zł, zamiast [...] zł, co należało skorygować na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 kpa. W skardze na powyższą decyzję zarzucono naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1 i 3, art. 81 § 1, art. 106 § 3 kpa. Skarżąca podniosła, że zarówno SKO jak i wójt nie wyjaśnili jej prawie trzykrotnej różnicy w wysokości opłaty jednorazowej należnej za zbycie działki nr [...] w porównaniu z opłatami ustalonymi tytułem zbycia bezpośrednio sąsiadujących działek nr [...] i nr [...]. Skarżąca załączyła do skargi decyzje wójta nr [...] i nr [...] z dnia [...] IX 2019 r. ustalające opłatę jednorazową z tytułu zbycia działki nr [...] – w kwocie [...] zł oraz z tytułu zbycia działki nr [...] – w kwocie [...] zł. Zdaniem skarżącej niedopuszczalne jest ograniczenie wyjaśnień ze strony organów do stwierdzenia, że takie opłaty wynikały z operatów szacunkowych sporządzonych przez różnych rzeczoznawców. Skarżąca zaznaczyła, że zbyte nieruchomości miały tożsame parametry i cechy rynkowe, dlatego też nie rozumie skąd tak duże różnice w wysokości nałożonego na nią zobowiązania pieniężnego. W odpowiedzi na skargę SKO podtrzymało swoje stanowisko wnosząc o jej oddalenie. Zarządzeniem Przewodniczącego Wydziału II z [...] XII 2020 r. skierowano sprawę na posiedzenie niejawne w trybie art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z 2 III 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 1842, ze zm.). Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest uzasadniona. Należy przy tym zaznaczyć, że w świetle art. 134 § 1 ppsa, sąd administracyjny nie jest związany zarzutami skargi. Oznacza to, że sąd może uwzględnić skargę również z innych, niepodniesionych w skardze, powodów. Powinnością organu administracji publicznej, rozstrzygającego władczo w formie decyzji administracyjnej o prawach i obowiązkach jednostki, jest dokonanie rzetelnej oceny materiału dowodowego. W myśl art. 80 kpa, organ ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona. Wynika to z ogólnego obowiązku wyczerpującego rozpatrzenia całego materiału dowodowego (art. 77 § 1 kpa). Prawidłowe wykonanie tych obowiązków przez organ w ramach postępowania administracyjnego służyć ma w konsekwencji realizacji naczelnej zasady prawdy obiektywnej, zgodnie z którą organy podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego (art. 7 kpa). Nieprawidłowości w zakresie ustalenia istotnych okoliczności w sprawie (błąd "braku") bądź też w zakresie oceny dowodów (błąd "oceny") godzą w rezultacie zawsze w zasadę prawdy obiektywnej. W świetle powyższych rozważań za niedopuszczalną należy uznać decyzję administracyjną, wydaną w oparciu o dowody, które nie zostały poddane przez organ wszechstronnej analizie odpowiadającej zasadzie swobodnej (a więc nie dowolnej) oceny, to jest nie zostały w ogóle ocenione albo też oceniono je nieprawidłowo. Dlatego też obowiązkiem organu wyższego stopnia jest zawsze zweryfikowanie, czy ustalenia faktyczne kształtujące treść orzeczenia pierwszej instancji są efektem swobodnej oceny dowodów. Zaskarżona decyzja wydana została na podstawie art. 36 ust. 4 upzp. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Regulacja powyższa wprowadza instytucję opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego wejściem w życie miejscowego planu (lub jego zmiany), określanej mianem "opłaty jednorazowej". Opłata taka, uiszczana na rzecz gminy w przypadku zbycia przez właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości, stanowi partycypację gminy w zyskach, jakie przynosi zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła w związku ze zmianą ustaleń zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Ustalenie opłaty następuje w postępowaniu administracyjnym zakończonym wydaniem decyzji administracyjnej (art. 37 ust. 6 upzp). W toku postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej organ ustala między innymi okoliczność wzrostu wartości nieruchomości, przy czym - zgodnie z art. 37 ust. 11 upzp - do określania jej wartości oraz do osób uprawnionych do takich czynności stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 VIII 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r., poz. 1990, ze zm.). Odesłanie takie oznacza, że wartość nieruchomości po wejściu w życie planu miejscowego lub jego zmiany jest ustalana w formie operatu szacunkowego przez rzeczoznawców majątkowych na zasadach i w trybie określonym w przepisach działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 IX 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) – zwanego dalej "rozporządzeniem". Wycena nieruchomości jest złożonym metodologicznie procesem, w ramach którego istotną rolę odgrywa nie tylko wiedza specjalistyczna ale także prawidłowe stosowanie przez biegłego przepisów obowiązujących w tym zakresie. W orzecznictwie dotyczącym problematyki postępowania w sprawie ustalenia opłaty jednorazowej, wyrażany jest słuszny pogląd, że zarówno organy administracyjne jak i sądy, rozpoznające taką sprawę, mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 kpa dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej i ewentualnie żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści (tak NSA w wyroku z 26 I 2006 r., II OSK 459/05 - CBOSA). Organ nie może w tej kwestii ograniczyć się do powołania na konkluzję biegłego zawartą we wnioskach końcowych opinii, ale zobowiązany jest sprawdzić, na jakich podstawach biegły tę konkluzję oparł. W przeciwnym razie powstanie sytuacja, w której podmiotem rozstrzygającym sprawę administracyjną byłby w istocie biegły a nie organ (tak np. NSA w wyroku z dnia 12 I 1983 r., II SA 1302/83, ONSA/2/106). Organ administracji publicznej musi więc dowód z operatu szacunkowego ocenić na podstawie całokształtu materiału dowodowego. W szczególności zaś powinien zweryfikować, czy operat - zarówno w aspekcie merytorycznym jak i formalnym - spełnia wymagania przewidziane obowiązującymi w tym zakresie normami. W okolicznościach kontrolowanej sprawy Sąd nie podzielił bezkrytycznej oceny operatu szacunkowego z [...] III 2020 r. przeprowadzonej przez organy obu instancji. Operat sporządzony w postępowaniu przed organem pierwszej instancji zawiera bowiem nieprawidłowości mogące mieć wpływ na ostateczny wynik wyceny. Wartość nieruchomości w niniejszej sprawie obliczona została w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Zgodnie z § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Analizując zaskarżoną decyzję pod względem poprawności przeprowadzonej przez organy oceny wiarygodności operatu szacunkowego z [...] III 2020 r. wypada zwrócić szczególną uwagę na przedmiot wyceny, jaki przyjęła biegła w operacie. Jakkolwiek nie ulega wątpliwości, że celem wyceny jest ustalenie różnicy wartości przedmiotu sprzedaży (tu: działki nr [...]), to jednak w sprawach dotyczących opłaty jednorazowej istotne znaczenie ma stan nieruchomości z chwili wejścia w życie MPZP a nie z chwili sprzedaży. Jak bowiem wynika z art. 37 ust. 1 upzp, opłata jednorazowa stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Tak ustalony stan nieruchomości jest w toku szacowania punktem wyjścia do dokonania odpowiednich porównań w ramach analizy rynku, przy jednoczesnym alternatywnym uwzględnieniu poprzedniego przeznaczenia wycenianej nieruchomości oraz przeznaczenia wynikającego z aktualnego planu miejscowego. Uwaga ta jest o tyle istotna, że w okresie pomiędzy wejściem w życie planu miejscowego a dokonaniem zbycia może zaistnieć szereg zdarzeń, powodujących zmianę stanu nieruchomości, zarówno w aspekcie fizycznym jak i prawnym (np. wykonanie infrastruktury technicznej, budowa drogi, dokonanie podziałów geodezyjnych). Obowiązkiem jednak rzeczoznawcy jest przyjęcie założenia, jakoby wyceniana nieruchomość w dacie wyceny charakteryzowała się stanem z dnia wejścia w życie planu miejscowego, a jedyna możliwa do uwzględnienia zmiana ogranicza się w tym przypadku do przeznaczenia nieruchomości. Założenie takie jest w pełni uzasadnione celem, jakiemu służy instytucja opłaty jednorazowej. Jest ona bowiem wyrazem wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego wyłącznie zmianą przeznaczenia (funkcji) terenu określonego w planie miejscowym. Wszystkie inne zdarzenia mogące mieć wpływ na cenę nieruchomości, a zaistniałe po dniu wejścia w życie miejscowego planu, muszą być więc w procesie wyceny wyeliminowane. Biegły zobowiązany jest tu przyjąć fikcję stanu (prawnego i fizycznego) nieruchomości z dnia wejścia w życie planu. Odrzucenie takiego założenia, lub niekonsekwentne jego stosowanie, skutkować musi w rezultacie błędną wyceną nie oddającą w rzeczywistości zmiany wartości spowodowanej samym tylko wejściem w życie planu miejscowego. W orzecznictwie trafnie się więc podnosi, że nawet jeśli strona sprzedała tylko niektóre działki wydzielone już po uchwaleniu planu, to dla obliczenia opłaty planistycznej należy przyjąć stopę wzrostu wartości działki, ale w tym jej kształcie, jak istniał w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zob. np. wyrok NSA 28 X 2009 r., II OSK 1517/07, CBOSA). Lektura operatu szacunkowego sporządzonego w kontrolowanym postępowaniu wskazuje jednoznacznie, że biegła nie przyjęła opisanego wyżej założenia, co skutkować mogło istotnymi uchybieniami w procesie wyceny. Jak wynika z akt administracyjnych nieruchomość będąca własnością skarżącej oznaczona była w dniu wejścia w życie MPZP numerem ewidencyjnym [...] i miała powierzchnię [...] ha oraz mieszane przeznaczenie, tj. w części mieszkaniowe jednorodzinne z drogami wewnętrznymi (MN4, MN5, MN8, KDW10, KDW11), w części zaś rolne (17RP.RL). Takie też dane dotyczące nieruchomości wycenianej powinny stanowić punkt wyjścia dla rzeczoznawcy majątkowego do opisu nieruchomości, analizy rynku i doboru nieruchomości podobnych. Tymczasem biegła w opisie stanu nieruchomości jak i w dalszych częściach wyceny uwzględniła zdarzenie, które wystąpiło po dniu wejścia w życie MPZP, to jest wydaną przez wójta decyzję z dnia [...] V 2017 r. zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości o numerze ewidencyjnym [...] na działki od nr [...] do nr [...]. Biegła skoncentrowała się bowiem na - powstałej w wyniku podziału - działce nr [...] o powierzchni [...] ha, a właściwie na tej jej części, która aktualnie według MPZP ma przeznaczenie mieszkaniowe (powierzchnia [...] ha) i taką też część przyjęła następnie do analizy porównawczej jako zasadniczy przedmiot wyceny (operat szacunkowy: pkt 7, pkt 10.4). Zdaniem Sądu taki sposób określenia przedmiotu wyceny powinien budzić zastrzeżenia. Przyjęcie bowiem w tym przypadku, że przedmiotem wyceny jest wyłącznie mieszkaniowa część nieruchomości o pow. [...] ha, koliduje z opisanym wyżej normatywnym założeniem leżącym u podstaw wyceny dokonywanej w celu ustalenia opłaty jednorazowej. Uwzględnienie w niniejszym postępowaniu podziału nieruchomości, dokonanego po dniu wejścia w życie MPZP prowadzić musi w rezultacie do wypaczenia końcowych obliczeń operatu. Już sama bowiem czynność ewidencyjnego podziału nieruchomości skutkuje z reguły wzrostem jej wartości. Co więcej, właściciel, który dokonał podziału, zobowiązany jest do uiszczenia - na podstawie art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami - opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości spowodowanego takim podziałem. Tym samym uwzględnienie, dokonanego po wejściu w życie MPZP, podziału nieruchomości przy szacowaniu jej wartości w ramach postępowania w sprawie ustalenia opłaty jednorazowej powoduje, że końcowy wynik obliczeń najprawdopodobniej wyraża nie tylko wzrost wartości z tytułu zmiany przeznaczenia ale także z tytułu samego podziału nieruchomości. Biegła powinna więc pominąć czynność podziału i oszacować wartość nieruchomości według stanu w jakim znajdowała się ona w dniu wejścia w życie MPZP ([...] XII 2016 r.), to jest oszacować nieruchomość oznaczoną nr [...] o powierzchni [...] ha z uwzględnieniem rolnego przeznaczenia przed wejściem w życie MPZP jak i jej mieszanego przeznaczenia po jego wejściu w życie. Do takiej nieruchomości powinny być też dobrane nieruchomości podobne. Dopiero obliczona w takich warunkach cena jednostkowa (zł/ha, zł/m2) powinna stanowić podstawę oszacowania zbytej nieruchomości nr [...] o pow. [...] ha i docelowo ustalenia wzrostu jej wartości. Tylko taka metoda umożliwia ustalenie wzrostu wartości spowodowanego samą tylko zmianą przeznaczenia gruntu i eliminuje inne następcze i niezależne od MPZP czynniki wpływające na poziom ceny. Pomijając opisane wyżej okoliczności i uznając operat szacunkowy za wiarygodny, organy obu instancji naruszyły art. 80 kpa. Odnosząc się do zarzutu skargi zauważyć należy, że w zasadzie jedynym powodem wniesienia skargi jest niewyjaśnienie skarżącej na etapie postępowania administracyjnego bardzo dużej różnicy w wysokościach opłat jednorazowych ustalanych w związku ze zbywaniem przez nią sąsiadujących bezpośrednio nieruchomości o analogicznych cechach. Skarżąca podkreśliła, że zaskarżoną decyzją organy ustaliły jej opłatę jednorazową z tytułu zbycia działki nr [...] w kwocie trzykrotnie wyższej ([...] zł) od opłat jednorazowych ustalonych skarżącej rok wcześniej w związku ze zbyciem sąsiednich działek nr [...] ([...] zł) i nr [...] ([...] zł). W ocenie Sądu tego rodzaju przypadek wymagał rzetelnego wyjaśnienia. Jest rzeczą oczywistą, że wycena nieruchomości sporządzona w formie operatu szacunkowego jest opracowaniem autorskim i wskazuje cenę "szacunkową". W rezultacie trudno osiągnąć identyczność wycen w ramach dwóch operatów sporządzonych przez różnych autorów, nawet jeśli dotyczą one tej samej nieruchomości, wycenianej w tym samym podejściu i dla tego samego celu. Istnieją jednak pewne granice dopuszczalnych różnic. Różnica rzędu 300% z pewnością się w takich granicach nie mieści. W zaskarżonych decyzjach jak i w odpowiedzi na skargę w zasadzie nie wyjaśniono tej kwestii. Nie sposób bowiem za zadowalające uznać stwierdzenie, że ustalona zaskarżoną decyzją wysokość opłaty jednorazowej wynika po prostu z operatu szacunkowego sporządzonego dla nieruchomości nr [...], zaś decyzje administracyjne dotyczące innych działek nie są objęte oceną w sprawie dotyczącej działki nr [...], a nadto operaty sporządzali różni rzeczoznawcy. Sąd zwraca uwagę, że organy administracji publicznej zobligowane są do prowadzenia postępowania w sposób uwzględniający m.in. zasadę budzenia zaufania. Jak bowiem wynika z art. 8 § 1 kpa, organy administracji publicznej prowadzą postępowanie w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej, kierując się zasadami proporcjonalności, bezstronności i równego traktowania. Norma ta, mająca rangę zasady ogólnej postępowania administracyjnego, wyznacza organom władzy publicznej tak właśnie określony standard postępowania. Sytuacja, w której ten sam organ ustala stronie w oparciu o tożsamą podstawę prawną znacząco różniące się wysokości zobowiązania pieniężnego z tytułu analogicznych zdarzeń prawnych, z całą pewnością podważa zaufanie do władzy publicznej. Sugeruje bowiem pewną przypadkowość, incydentalność i nieprzewidywalność rozstrzygnięć. Zaznaczyć trzeba, że mając na względzie unikanie m.in. tego rodzaju sytuacji ustawodawca znacząco wzmocnił omawianą zasadę obligując organy w ramach art. 8 § 2 kpa, by bez uzasadnionej przyczyny nie odstępowały od utrwalonej praktyki rozstrzygania spraw w takim samym stanie faktycznym i prawnym. Ustawodawca oczekuje zatem od organów pewnej konsekwencji w działaniach mając świadomość jej znaczenia dla uczestników obrotu prawnego, zwłaszcza dla poczucia stabilności i bezpieczeństwa prawnego. Sąd zwraca uwagę, że wątpliwości zgłaszane przez skarżącą w tej kwestii na etapie pierwszoinstancyjnym jak i odwoławczym były uzasadnione. Zarówno nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] (której dotyczy kontrolowana decyzja) jak i sąsiadujące z nią działki nr [...] i nr [...] mają tożsame przeznaczenie (zarówno przed jak i po uchwaleniu MPZP), analogiczne powierzchnie i identyczne cechy rynkowe (lokalizacja, uzbrojenie, dostęp do drogi, kształt czy warunki zagospodarowania). Ich zbycie przypadało na lata 2018-2019. Jako naturalne i oczywiste jawi się w takich warunkach pytanie, co wygenerowało tak znaczącą różnicę cen, a w rezultacie różnicę wysokości opłat jednorazowych. Bez udzielenia skarżącej rzetelnej odpowiedzi na to pytanie nie sposób uznać zaskarżonej decyzji za spełniającą warunek zgodności z prawem. Oczywiście nie stanowi takiej odpowiedzi stwierdzenie, że operaty szacunkowe dotyczące tych nieruchomości sporządzali różni rzeczoznawcy. Bez względu bowiem na to, jaki rzeczoznawca sporządzał operat, organy zobligowane są dokonać jego procesowej oceny na podstawie art. 80 kpa celem rozstrzygnięcia, czy stanowi on wiarygodne źródło dowodowe. Nadmienić należy, że w świetle art. 80 kpa takiej oceny dokonuje się na podstawie całokształtu materiału dowodowego. W skład takiego materiału mogą wchodzić także rozstrzygnięcia wydane przez organ w analogicznych sprawach, zwłaszcza jeśli powołuje się na nie strona. Jeśli zaś organ w poprzednio prowadzonych sprawach uznał za wiarygodne wyceny dotyczące analogicznych nieruchomości, wskazujące znacznie niższy wzrost wartości, to powinien przynajmniej potrafić wyjaśnić stronie, dlaczego obecnie uznał za wiarygodny operat ustalający większy wzrost wartości i jaka jest przyczyna tej różnicy. Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 lit.c ppsa. W ponownie prowadzonym postępowaniu należy ponownie dokonać ustaleń na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości przy uwzględnieniu wyżej sformułowanych wskazań, tj. przy uwzględnieniu stanu nieruchomości na dzień wejścia w życie MPZP. W przypadku ponownego ustalenia opłaty jednorazowej w wysokości znacznie przewyższającej opłaty ustalane dotychczas z tytułu zbycia podobnych nieruchomości organ rzetelnie wyjaśni skarżącej przyczynę takich różnic mając na względzie art. 8 kpa. O kosztach postępowania orzeczono zgodnie z art. 200 ppsa, biorąc pod uwagę kierunek rozstrzygnięcia oraz wysokość poniesionych przez skarżącą kosztów w łącznej kwocie 368 zł (wpis od skargi).